כל מה שצריך לדעת על משכנתא
רכישת דירת מגורים ראשונה נחשבת בעיני רבים לחלום הישראלי, וידוע כי רוב הישראלים חולמים על קניית בית, אך כדי להגשים זאת עליהם לקחת משכנתא. לקיחת משכנתא הינה צעד פיננסי משמעותי בחיים, מאחר שזו העסקה הכלכלית היקרה והמורכבת ביותר בחיי רוב האנשים, לכן אין להקל ראש בהלוואת המשכנתא.
בין אם תחליטו לבנות את תמהיל המשכנתא בעזרת היועץ בבנק ובין אם תבחרו להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי ומנוסה – עליכם להכין שיעורי בית, ללמוד את הנושא ולהכיר מושגים בסיסיים ומונחי יסוד בעולם המשכנתאות. כדי לסייע לכם הכנו עבורכם מילון מונחים למשכנתא ובמאמרים הבאים תוכלו לקרוא ולקבל מידע עדכני על השלבים הנדרשים בתהליך לקיחת משכנתא לרכישת דירה למגורים או להשקעה.
במאמרים הבאים (בחלק התחתון של העמוד) תוכלו לקרוא בין השאר על ההכנה הנכונה שיש לבצע לקראת לקיחת משכנתא מהבנק, צעדים נדרשים לקבלת אישור עקרוני למשכנתא, מידע בנושא בחירת מסלולים ובניית תמהיל משכנתא מנצח ומותאם אישית ועוד.
צעדים בלקיחת משכנתא
- איתור נכס ובדיקת המצב המשפטי של הדירה (נוסח טאבו, הערת אזהרה וכו').
- הכנת המסמכים הדרושים להגשת בקשה למשכנתא מהבנק.
- הגשת בקשה לקבלת אישור עקרוני למשכנתא, מבנק אחד או יותר.
- פתיחת תיק משכנתא (חוזה רכישה, הערכת שמאי, חתימה על מסמכים ועוד).
- רכישת ביטוח משכנתא.
- בניית תמהיל עם מסלולים שונים, בהתאמה אישית ליכולת ההחזר ולצרכים הייחודיים של הלווה.
- חתימה על חוזה משכנתא.
- רישום העברת זכויות בנכס.
מילון מונחים משכנתא – פריים ניהול משכנתאות ופיננסים
א
אחוז מימון: אחוז המימון הוא היחס בין ההלוואה לשווי הנכס הממושכן. בנק ישראל הטיל מגבלות על שיעור אחוזי המימון שהבנקים רשאים להציע ללוקחי המשכנתא.
כאשר אתם קונים נכס, הבנק ילווה לכם חלק מן הסכום, ואת שאר הכסף תצטרכו להשיג ממקורות עצמיים – חסכונות, עזרה מן המשפחה, וכו'. לדוגמא, אם מחיר הנכס מיליון שקל והבנק מסכים להלוות לכם 600,000 שקל, אחוז המימון יהיה 60%.
אחוז המימון המקסימלי במשכנתא שאותו יכולים לקבל רוכשי דירה ראשונה הינו 75%.
אחוז המימון המקסימלי שאותו יכולים לקבל משפרי דיור (רוכשים דירה חדשה ומתחייבים למכור את דירתם הנוכחית תוך 24 חודשים) הינו 70%.
אחוז המימון המקסימלי שאותו יכולים לקבל משקיעים (אנשים הקונים דירה לא למטרת מגורים אלא למטרת השקעה) הינו 50%.
אישור זכויות: אישור זכויות הינו אישור המונפק על ידי מנהל מקרקעי ישראל או חברה משכנת מטעמו המפרט את הזכויות הרשומות לגבי מקרקעין מסוימים כגון גוש, חלקה, בעלי הזכות בנכס, שעבודים וכדומה הרשומים לגביו.
אישור עקרוני להלוואה (משכנתא): אישור המונפק על ידי הבנקים למשכנתאות המהווה אישור ראשוני להענקת ההלוואה ומפרט את סכום ההלוואה, אחוזי המימון, מסלולי ההלוואה ושיעורי הריביות. אישור זה הינו צעד ראשון בתהליך נטילת משכנתא. במעמד הגשת הבקשה יבקש הבנק מסמכים, כגון: תלושי שכר, אישור על הלוואות ועוד, ועל בסיסם יאשר או ידחה את הבקשה.
התוקף של אישור עקרוני למשכנתא הוא 24 ימים לפחות, ניתן לבקש הארכת זמן, והבנק חייב להעניק את המשכנתא לפי התנאים שנקבעו באישור, כל עוד האישור בתוקף.
ב
בוליט: בוליט (מכונה לפעמים גם "בלון") הינה שיטת החזר הלוואה בה משלמים בכל חודש רק את מרכיב הריבית, ללא תשלומי קרן ובסוף תקופת ההלוואה יש לשלם את סכום הקרן המקורי במלואו ובתוספת מדד בהתאם למסלולי ההלוואה. שיטת החזר זו אינה מתאימה לכל עסקה שכן בתום התקופה על הלוואה להחזיר את מלוא הסכום אך היא נותנת מענה לעסקאות מסוימות, והלוואת בלון נפוצה בעיקר בקרב משפרי דיור כאשר הם רוכשים את הדירה החדשה לפני מכירת דירת המגורים הנוכחית שלהם..
הלוואת בוליט מיועדת לאנשים שיודעים בוודאות שבשנים הקרובות אמורים להשתחרר להם כספים ממקורות שונים והם יודעים גם בוודאות שהם ירצו להחזיר באמצעות הכספים האלו חלק מהמשכנתא.
ישנם שני סוגים של משכנתא בלון:
משכנתא בלון מלא – משכנתא שבה הקרן והריבית נפרעות בתשלום אחד בתום תקופת ההלוואה. תקופת ההלוואה המוצעת ברוב הבנקים היא בין מספר חודשים ועד שנתיים, לפעמים גם שלוש שנים.
משכנתא בלון חלקי – משכנתא שבה הריבית משולמת בהחזר חודשי ואילו הקרן נפרעת בתשלום אחד בתום תקופה ההלוואה. תקופת ההלוואה השגרתית היא עד 4 שנים.
משכנתא בלון מספקת ללווה מקור מימון נוח עבור תקופת ההמתנה למקור המימון המתוכנן. המשכנתא גם מסייעת להתמודד עם ריבוי העלויות המאפיינות את התקופה שבה נכנסים לדירה החדשה – תשלום חשבונות, דמי העברה, שיפוצים, הובלה, ניקיון ועוד. זהו פתרון נוח גם לרוכשי דירה שמעוניינים לרכוש את דירתם לפני מכירת הדירה הקודמת, או למי שממתין למועד פירעון קופות הגמל שברשותו. המקרים בהם הלווה מעוניין במקור כספי מהיר לזמן קצר מתאימים למשכנתא בלון.
בטוחה/ביטחון: נכס ששועבד לגוף המלווה לצורך הבטחת פירעון החוב כך שבמידה והלווה אינו עומד בהתחייבויותיו יוכל הגוף המלווה לממש את הנכס ולהיפרע מכספי המימוש. כאשר לוקחים משכנתא מהבנק הדירה מהווה בטוחה עבור הבנק לכן יש לשעבד אותה לטובתו ולרשום הערת אזהרה בטאבו.
ביטחונות: כאשר הבנק נותן לנו את ההלוואה (משכנתא), הוא מעוניין לבטח את עצמו באיזושהי צורה על מנת להבטיח שהכסף ישולם על ידינו כל חודש. כתוצאה מכך, הוא מבקש משהו בתמורה, כלומר הוא דורש ביטחונות מהלווים. דוגמא לתמורות כאלה: משכון של הנכס על ידי רישומו בטאבו, מנהל מקרקעי ישראל או רשם המשכונות. דבר זה מבטיח כי לא ניתן יהיה למכור או לבצע שינוי בכנס ללא אישור הבנק .בנוסף, הבנק יכול לדרוש ביטחונות כמו החתמת ערבים ועוד.
ביטוח משכנתא: ביטוח משכנתא הוא ביטוח נלווה לעסקת נטילת המשכנתא, הכולל על פי רוב ביטוח חיים וביטוח מבנה. זהו אחד הביטחונות של הבנק למקרה והלווה יהפוך לחדל פירעון ולא יהיה מסוגל להחזיר את המשכנתא עד סופה, או לחילופין אם ייגרם נזק בלתי הפיך לנכס עצמו. בעת מתן הלוואת המשכנתא, רשאי הבנק על פי חוק לחייב את הלווה ברכישת ביטוח משכנתא. ביטוח זה מורכב למעשה משני ביטוחים נפרדים: ביטוח חיים וביטוח מבנה.
ביטוח חיים למשכנתא: ביטוח החיים למשכנתא נועד להבטיח את תשלומי המשכנתא לבנק גם במקרה שאחד הלווים ילך לעולמו. ביטוח החיים למשכנתא הוא למעשה ביטוח חיים מסוג "ריסק", כאשר המוטב של הביטוח הוא הבנק ולא הלקוח אשר רוכש את הביטוח. סכום הביטוח בביטוח החיים למשכנתא צריך להיות מותאם ליתרת ההלוואה, על מנת שיוכל לפרוע את ההלוואה במלואה.
במקרה שאחד מבני הזוג הנוטלים את ההלוואה ילך לעולמו, יופעל ביטוח החיים, יתרת ההלוואה תוחזר במלואה לבנק על ידי חברת הביטוח, ובן הזוג הנותר יישאר עם הנכס וללא התחייבויות משכנתא. ניתן לעשות שני ביטוחים על אותה המשכנתא, ולגבות את דמי הביטוח משניהם. במקרה של התאבדות, למרות העיכוב שמתבצע בהעברת כספי הביטוח של עד שנה, במידה ודמי הביטוח היו גבוהים מיתרת תשלום המשכנתא, יתר כספי הביטוח עוברים למשפחה.
ביטוח מבנה למשכנתא: נקרא גם ביטוח נכס. ביטוח זה נועד לשמור על ערך הנכס עבורו נלקחה ההלוואה. באמצעות ביטוח זה מבטיח הבנק שבמקרה שייגרם לנכס נזק, ניתן יהיה לשפץ את הנכס ולהשיב אותו לקדמותו ולערכו המקורי. הערכת שווי הנכס מתבצע על-פי אחד משלושת הדברים הבאים:
- שווי הקרקע (במידה והאחרון גבוה יותר מהנכס עצמו).
- שווי הנכס והדירה למכירה.
- ערך כינון- כמה יעלה לשפץ את הנכס מחדש, תוך שמירה על ערך הדירה.
ככל שמעריכים ששווי הנכס גבוה יותר, כך תשלום דמי הביטוח יהיו גבוהים יותר. ניתן לרכוש ביטוח משכנתא דרך הבנק ממנו לוקחים את ההלוואה, אך עדיך לרכוש את הביטוח ישירות מאחת מחברות הביטוח כדי להוזיל עלויות.
בעלות: זכות ראשונית במקרקעין. החוק קובע שרק בעלי המקרקעין יכולים להשתמש במקרקעין ולמכור אותם בהתאם לרצונם.
ג
גרייס : תקופה שבה הגוף המלווה עושה "חסד" עם הלווה ודוחה את תשלומי המשכנתא (או הלוואה אחרת) למועד מאוחר יותר, כך שבתקופת הדחייה הלווה משלם תשלומים נמוכים או בכלל לא משלם. הגרייס יכול להיות חלקי- תשלום ריבית בלבד במהלך תקופת הגרייס, או מלא- דחייה של תשלומי הריבית והקרן בתקופת הגרייס. מנגנון הגרייס נותן מענה ללווים הרוכשים נכס וזקוקים למשכנתא אך אינם יכולים להתמודד עם ההחזרים החודשיים המלאים באופן מיידי.
גרירת משכנתא: תהליך שבו הלווה מבקש להחליף בטוחה בבטוחה עקב מכירה ורכישה של נכס או עקב גירושין. תהליך גרירת משכנתא מאפשר להעביר את ההלוואה הקיימת לנכס אחר, באישור הבנק, ובמקרה כזה המשכנתא נותרת ללא שינוי מבחינת התנאים והמסלולים ולמעשה רק נגררת מנכס אחד לנכס חדש.
ברור שאם יש לכם משכנתא בתנאים גרועים (או אפילו רק "לא טובים") אז אין טעם לגרור אותה אלא יש טעם לקחת משכנתא חדשה ולהרוג שתי ציפורים במכה אחת, וניתן למחזר את המשכנתא. לעומת זאת, אם יש לכם משכנתא בתנאים טובים וחבל לכם לאבד אותה, כדאי לגרור אותה לדירה החדשה ולהוסיף עליה את המשכנתא החדשה שנחוצה לרכישת הנכס.
ד
דמי היוון למנהל מקרקעי ישראל: נכסים רבית במדינת ישראל נמצאים בבעלות של מינהל מקרקעי ישראל ומוחכרים לרוכשים לתקופות של עד 99 שנים. דמי היוון הם סך התשלומים העתידיים למינהל עבור תקופת החכירה של הנכס.
דרגה שווה (פרי פסו): משכנתא מדרגה שווה, הקרויה גם פרי פסו, זהו מצב בו יש שתי הלוואות משכנתא על אותו הנכס, אשר שתיהן בדרגה שווה, מבחינת העדיפות במקרה של מכירת הנכס. כעיקרון, משכנתא יכולה להירשם בדרגה ראשונה, או שניה. כאשר נכס נמכר עקב אי תשלום החזר המשכנתא, המשכנתא מהדרגה הראשונה הינה בעלת עדיפות וקודם כל תשולם לבנק המלווה, ורק אחר כך אם תישאר יתרה, יקבל הבנק שיש לו משכנתא מדרגה שניה, אחרת, לבנק השני ייאלץ הרוכש/לווה לשלם מכספו הפרטי. במקרה של משכנתאות מדרגה שווה (פרי פסו), שני הבנקים יחלקו באופן שווה (יחסי להיקף ההלוואה של כל אחד מהם), בתמורת המימוש של הנכס.
ה
הודעת משכון: הודעה הניתנת על ידי בעל הנכס לרשם המשכונות המיידעת אותו על משכון הזכויות בנכס לטובת הגוף המלווה ומבקשת לעדכן את הרשומות בהתאם.
היטל השבחה: תשלום עבור השבחה או זכוות בניה נוספת בנכס המשולם לרשות המקומית.
הערת אזהרה: הערה הנרשמת בטאבו על בסיס התחייבות של בעל הנכס לבצע (או לא לבצע) עסקה. הערת אזהרה בנכס המשועבד מהווה תנאי מקדים למשיכת כספי המשכנתא. חשוב לציין כי הערת אזהרה לטובת שעבוד הנכס נרשמת בטאבו כאשר לוקחים משכנתא מהבנק, וההערה מעידה על מימון שהבנק העמיד לרוכש בעסקת המקרקעין.
הסכם מסגרת: הסכם שמטרתו להגדיר את גובה ותנאי מסגרת האשראי שהבנק מוכן להעמיד ללווה, כמובן בכפוף לקבל ביטחונות המקובלים על ידו.
הצמדה למדד: הצמדה הינה מרכיב חשוב בבחינת עלות ההלוואה ומשפיעה על קרן ההלוואה כך שככל שהמדד עולה כך תגדל גם יתרת ההלוואה. ברוב המקרים ההצמדה תהיה למדד המחירים לצרכן המפורסם מידי חודש.
התחייבות לרישום משכנתא: בעל הזכות במקרקעין חותם על מסמך התחייבות שבו הוא מתחייב לרשום את המשכנתא לטובת הבנק, ועל בסיס כתב ההתחייבות ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק המלווה.
ז
זכאות: מדינת ישראל מעניקה באמצעות משרד הבינוי והשיכון סיוע במשכנתא לזכאים. הסיוע ניתן על ידי הענקת הלוואות זכאות המאופיינות בריבית נמוכה ואפשרות לפירעון מוקדם בכל עת ללא קנס יציאה. נכון להיום הלוואות אלה ניתנות לתקופה של כ-25 שנים בריבית קבועה של עד 3% צמודה למדד או 0.5% פחות מהריבית לדיור ע פי פרסומי בנק ישראל. משכנתא בתנאי זכאות מיועדת למי שעומד בתנאי הזכאות שנקבעים על ידי משרד הבינוי והשיכון, למשל מחוסרי דיור, עולים חדשים, משפחות חד הוריות, זוגות צעירים ועוד. גובה הזכאות מחושבים על פי פרמטרים שונים ומגוונים, ובהם שירות צבאי או לאומי, מספר אחים ואחיות, ותק הנישואין ועוד.
ח
חברה משכנת: בעת בניית פרויקט על ידי חברה קבלנית, על קרקע המנוהלת על ידי מינהל מקרקעי ישראל, נותן על פי רוב המינהל לחברה הקבלנית ("חברה משכנת" או "גורם משכן") לנהל את רישום הזכויות במקרקעין לגבי הנכסים שניבנו על ידי אותה החברה. לאחר שהמינהל חותם עם כל הדיירים על הסכם חכירה המעניק להם את הזכות בקרקע, עוברת האחריות לרישום הפרויקט בטאבו, להנפקת אישורי זכויות ולמתן כתבי התחייבויות לבנקים למשכנתאות, לחברה המשכנת. על מנת לאתר את החברה המשכנת בקרקע מסוימת, יש לקבל ממינהל מקרקעי ישראל "הודעה על רישום זכות בנכס" המפרטת את שם הגורם המשכן.
ט
טופס 106: טופס 106 הוא טופס של רשות המיסים המופק לכל עובד על ידי מעסיקו, בתום כל שנת מס. הטופס מציג ריכוז שנתי של המשכורות החודשיות ששולמו לעובד על ידי המעביד, במהלך שנת המס. עובד/עצמאי המגיש דו"ח שנתי למס הכנסה/מבצע תיאום מס על הכנסות נעזר בנתונים המצוינים בטופס 106. באמצעות טופס 106 ניתן לבדוק את מאזן הניכויים של מס הכנסה ובאם ישנים כספים (אם בכלל) המגיעים כהחזר מס.
הטופס כולל את הנתונים הבאים:
פירוט תשלומים בכסף ובשווי הטבות (כגון: זקיפת שווי טלפון, רכב, מתנות וכו').
פירוט ההפקדות לקופות גמל ופנסיה.
ניכויים וזיכויים שניתנו לעובד.
ניכויי מס הכנסה, ביטוח לאומי, ביטוח בריאות.
פירוט חודשי העבודה.
פרטי המעביד.
טאבו: לשכת רישום מקרקעין. הטאבו הוא גוף של לשכת המשפטים המרכז את רשות המקרקעין. גוף הרישום והסדר המקרקעין אחראי על כ-90% מהקרקעות במדינה הרשומות במאגרי האגף, ובתשלום אגרה ניתן להוציא נוסח טאבו המשמש כמעין תעודת זהות של המקרקעין והוכחת בעלות על המקרקעין.
י
ייפוי כוח נוטריוני – ייפוי כוח הוא מסמך משפטי מחייב, וכאשר חוצים על המסמך בפני נוטריון הוא נקרא ייפוי כוח נוטריוני. המסמך המשפטי מאשר לבנק או לגוף אחר לבצע פעולות שונות בנוגע לנכס, לדוגמה רישום שעבוד לטובת הבנק על שם הלווים שלקחו מהבנק משכנתא.
כ
כתב הסמכה ליועץ משכנתא: סוג של ייפוי כוח, בו הלווה נותן את אישורו ליועץ המשכנתא לייצג אותו במשא ומתן מול הבנקים. ייפוי כוח זה לא נותן ליועץ שום סמכות אחרת או כל גישה לשנות שום דבר בחשבון העו"ש של הלווה, מלבד ייצוגו מול הבנקים, על מנת להשיג את התנאים הטובים ביותר ללווה (כגון: הריביות הנמוכות ביותר האפשריות).
כתב התחייבות לרישום משכנתא: הבנק מעוניין להגן על כספו לכן הוא דורש ממוכר הדירה לחתום על התחייבות לרישום המשכנתא על מנת להוסיף הערת אזהרה לטאבו, כך שהקונה לא יוכל לרשום את הנכס על שמו מבלי להוסיף אזהרה על המשכנתא.
ל
לוח סילוקין: בתחום מתן ההלוואות, לוח סילוקין הוא טבלה המציגה את שלבי ההחזר של הלוואה הנפרעת בתשלומים. לוח הסילוקין נגזר מהסכם ההלוואה, כך שבסיום תקופת ההלוואה יוחזרו במלואם הן הקרן (הסכום שניתן בהלוואה) והן הריבית שהצטברה על הלוואה זו לאורך תקופת החזרתה. מקרה פרטי של החזר הלוואות ניתן לראות במשכנתאות.
לוח שפיצר: זהו לוח הסילוקין השכיח ביותר. בלוח זה נקבע סכום קבוע להחזר החודשי (החזרי הקרן והריבית), אולם החלוקה בין התשלומים בגין הקרן לבין התשלומים בגין הריבית משתנה. בתחילת תקופת ההחזרים החלק הגדול יותר מסכום החזר הוא בגין הריבית ואילו בהמשך חיי ההלוואה, החלק הגדול יותר מתייחס לסילוק הקרן ותשלומי הריבית הופכים לנמוכים יותר. בשורה התחתונה, עבור הלווה, מדובר באותו הסכום להחזר, בעוד שהחישוב מיטיב עם הבנק, שמחלק את הסכום לתשלומי קרן וריבית בצורה שונה, ככל שההלוואה מתקדמת יותר.
מ
מדד המחירים לצרכן: מחושב על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומפורסם מדי חודש (עבור החודש הקודם). במהלך הזמן, התפתחה ולוּטשה שיטת חישוב המדד והשימוש בו התרחב מעבר לתחום מדידת האינפלציה גם לתחום יחסי העבודה (תוספת יוקר, עוד מתקופת המנדט והסכמי שכר), הצמדה של התחייבויות כספיות ומיסוי.
המדד מתפרסם מדי חודש (עבור החודש הקודם), ביום ה-15 בחודש בשעה 18:30 (אם ה-15 הוא יום שבת, מפורסם המדד יום קודם). בערבי שבת וחג, מפורסם המדד בשעה 14:00.
מדד המחירים לצרכן מודד את אחוז השינוי שחל במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של מוצרים ושירותים, שמחיריהם ניתנים למדידה סדירה. סל המוצרים והשירותים של מדד המחירים לצרכן מבוסס על ממצאים מסקרי הוצאות משקי הבית. השינוי בערכו של המדד מייצג את השינוי שחל במחירי המוצרים הנכללים בסל מסוים, שנקבע אחת לתקופה. השינוי במדד נאמד על פי שינויי המחירים לצרכן של כ-1,300 מוצרים ושירותים, שמחיריהם נאספים על ידי סוקרים, באמצעות פקידה בשטח, טלפון ואינטרנט, בכ-3,500 חנויות, עסקים ומשקי בית בכ-100 יישובים (לא כולל מדגם שכר דירה). סל התצרוכת מורכב מ-10 תחומים עיקריים (בהם מזון, דיור, בריאות, הלבשה והנעלה, תחבורה ותקשורת, תרבות ובידור וכדומה), המורכבים מסעיפי משנה ותתי סעיפים רבים.
מדד תשומות הבנייה: מדד המשקלל את השינויים במחירי הבנייה של דירות למגורים בעקבות שינויים בעלות חומרי הגלם השונים (בטון, ברזל, מלט ועוד) מדי חודש. מדד זה רלוונטי רק כאשר רוכשים דירה מקבלן, כאשר מחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבנייה. הסיבה להצמדה היא שלוקח יותר משנה לבנות דירה, כאשר במהלך הזמן הזה הקבלן חשוף לשינויים בעלויות השונות. הצמדת מחיר הבנייה למדד תשומות הבנייה מהווה את "תעודת הביטוח" של הקבלן מפני השינויים בעלויות הבנייה, ומעביר את הסיכון אל הרוכש. מדד זה מוצמד ליתרת התשלומים שהרוכש טרם שילם לקבלן.
מיחזור משכנתא: זהו תהליך בו הלווה מחליף משכנתא קיימת במשכנתא חדשה בתנאים טובים יותר. שיפור תנאי המשכנתא בא לידי ביטוי בהוזלת הריביות ועל ידי כך ניתן ליהנות מהקטנת ההחזר החודשי או מקיצור תקופת המשכנתא ובמקרים מסוימים ניתן אף ליהנות משניהם.
היתרונות הגדולים ביותר של מיחזור משכנתא הם צמצום ההחזר החודשי, קיצור תקופת המשכנתא ולעיתים אף שניהם. העובדות מראות כי הרוב המוחלט של האוכלוסייה בישראל לא עוקב אחר תנאי המשכנתא, למרות שישנה אפשרות למחזר את המשכנתא בכל נקודת זמן בבנק המקורי בו נלקחה המשכנתא או לעבור לבנק למשכנתאות אחר.
מכרז ריביות: ניהול משא ומתן מול הבנקים על מנת להשיג את הריביות המשתלמות ביותר ללווה בכל המסלולים בתמהיל המשכנתא. כאשר פונים לחברה לייעוץ משכנתאות, מכרז הריביות מקבל משנה תוקף, הואיל ולחברה יש כוח מיקוח גדול יותר מול הבנקים.
השלבים של מכרז הריביות הם כדלקמן:
שלב א': ניתוח יסודי של הפרופיל הפיננסי של הלווה, לרבות התנהלות הלווה בעבר, תזרים הכנסות והוצאות בהווה, בדיקת התחייבויות, צפי התנהלות הלווה בעתיד ועוד.
שלב ב': בחינת ובחירת המשכנתא (מסלולים, תקופות, סכומים, תחנות יציאה והימנעות מתשלום עמלות ככל האפשר, גובה החזר החודשי, יציבות וגמישות מרביות בהתנהגות ההלוואה וכו') בהתאם לצרכיו של הלקוח.
שלב ג': הגשת בקשת הלוואה לבנקים וחברות הביטוח, עריכת מכרז ריביות ממצה ביניהם לשם קבלת האישור העקרוני והסופי, המיטיב ביותר עם הלקוח.
שלב ד': ייצוג וליווי של הלקוח בתהליך לקיחת המשכנתא במוסד הפיננסי, אשר נבחר בהתאם לתוצאות המכרז.
מס רכישה: מס ייעודי המוטל על רוכש המקרקעין לפי שיעור קבוע בחוק (מדרגות מס).
מס שבח: המס המוטל על מי שמוכר נכס מקרקעין, המס מוטל על הרווח שהוא מפיק מהעסקה בעקבות עליית שוויו של הנכס בהשוואה לשווי שהיה במועד הרכישה.
מספר גוש חלקה: קוד ייעודי לזיהוי נכסי מקרקעין במדינת ישראל. שטח המדינה מחולק לגושים, וכל גוש מחולק לחלקות (מגרשים).
משכנתא: הלוואה לכל דבר, אשר הבנק נותן לנו, על מנת שנוכל לרכוש נכס נדל"ני. משכנתא היא הלוואה לטווח הארוך, עד 30 שנים, לרכישת דירה או למטרה אחרת. יש מסלולים שונים ומגוונים של משכנתא, למשל משכנתא הפוכה, משכנתא לזוגות צעירים, משכנתא למשפרי דיור, משכנתא לכל מטרה וכו'.
משכנתא בלון: ראה "בוליט"
משכנתא הפוכה: משכנתא הפוכה הוא מונח המתאר שעבוד נכס מקרקעין כבטוחה להחזרת הלוואה, כאשר הלווה אינו נדרש לפרוע את ההלוואה או לשלם תשלומים למלווה כל עוד הוא מתגורר בנכס. הלוואה זו ניתנת לאנשים מבוגרים (בדרך כלל לבני 65 ומעלה) שברשותם נכס, והם מעוניינים בסכום כסף נזיל לשם מחייתם או צורך אחר.
בעל הנכס מקבל מהמלווה סכום כסף שגובהו המקסימלי משתנה ומושפע משווי הנכס ומתוחלת החיים הצפויה של בעל הנכס (בהתבסס על גילו). לאחר קבלת ההלוואה ממשיך בעל הנכס להתגורר בביתו ואינו נדרש לשלם תשלומים כלשהם לגוף המלווה. מסיבה זו אין צורך בבדיקת יכולתו הכלכלית של הלווה. לאחר מותו של הלווה הנכס יימכר והסכום שיתקבל ישמש לכיסוי ההלוואה בתוספת הריבית, כאשר ההפרש יועבר ליורשיו של בעל הנכס. בדרך כלל ניתנת האפשרות ליורשיו של בעל הנכס לפרוע את ההלוואה בעצמם ולשמור בעלות על הנכס, אם הם מעוניינים בכך. החזר משכנתא הפוכה אינו מותנה בהכרח במותו של בעל הנכס, וגם אם זה יעזוב את ביתו (למשל לבית אבות) או יציע אותו למכירה, ידרוש הבנק את החזר ההלוואה בתוספת ריבית.
נ
נסח טאבו: מסמך המופק על ידי לשכת רישום המקרקעין (טאבו) ובו מצוינים פרטי הנכס, וזוהי בעצם תעודת הזהות של הנכס. המסמך מציין את פרטי בעלי הזכויות במקרקעין, האם יש עסקה בצנרת (במידה ונרשמה הערת אזהרה), האם הנכס משועבד, האם יש עיקולים וכדומה.
ע
עמלת פירעון מוקדם: עמלות שונות שהבנק עשוי לדרוש עבור פירעון מוקדם, מלא או חלקי, של המשכנתא, או עבור ביצוע מיחזור משכנתא. יש מספר עמלות פירעון מוקדם: עמלה תפעולית, עמלת אי הודעה מוקדמת, עמלת היוון (המשמעותית ביותר), עמלת מדד ממוצע, עמלת הפרשי שער.
פ
פריים: ראה "ריבית פריים".
פרי פסו (דרגה שווה): יש אפשרות לשעבד מקרקעין לשני גורמים, כאשר ניתן לעשות שעבוד בדרגה שווה או שונה. אם רושמים משכנתא בדרגה שווה לשני הגורמים, כלומר פרי פסו, כאשר מממשים את הנכס החוב ייפרע לשני הגורמים באופן יחסי לגובה החוב, עבור כל אחד מהם.
פרצלציה: פעולה לחלוקת הקרקע לחלקות משנה על ידי מודד מוסמך. לאחר חלוקת הקרקע ניתן לרשום כל נכס בנוסח נפרד, כלומר מסדירים את הזכויות של בעלי המקרקעין בסיום הפרצלציה.
ק
קבועה לא צמודה: ראה "ריבית קבועה לא צמודה למדד".
קבועה צמודה: ראה "ריבית קבועה צמודה למדד".
ר
ריבית: ריבית היא מונח בכלכלה שפירושו סכום הכסף הנוסף המשולם על ידי הלווה למלווה תמורת הזכות שנותן המלווה ללווה להשתמש בסכום כסף מסוים (הקרוי "קרן הלוואה" או "סכום ההלוואה" או הקרן) למשך תקופה מסוימת (הקרויה "תקופת ההלוואה"). הלווה משלם למלווה את הריבית, בנוסף להחזר הקרן. במילים פשוטות ניתן לומר, כי הריבית היא "מחיר הכסף", או למעשה "המחיר" של העברת כסף מהעתיד להווה.
ריבית משתנה לא צמודה למדד: במסלול זה החזר הריבית קבוע לחמש שנים, כאשר כל חמש שנים יש אפשרות יציאה. כמו כן, מסלול זה אינו צמוד למדד המחירים לצרכן. מצד אחד, מסלול זה הוא יחסית יציב, אולם בחמש שנים הריבית עלולה לקפוץ, ואז הוא יהפוך לפחות משתלם ללווה. בנוסף, מסלול זה יקר יותר מריבית משתנה צמודה למדד.
ריבית קבועה לא צמודה למדד: במסלול זה הריבית תישאר קבועה למשך כל תקופת המשכנתא, אולם בניגוד לקבועה צמודה, מסלול זה לא צמוד למדד המחרים לצרכן ולכן ההחזרים החודשיים יישארו קבועים ללא שום שינוי לאורך כל תקופת המשכנתא. במסלול קבועה לא צמודה הריבית ההתחלתית תהיה גבוהה יותר לעומת קבועה צמודה, פער הריביות בין המסלולים הללו מהווה את הפער שהבנק גובה מהלקוח על ביטול ההצמדות למדד. פער הריביות בין המסלולים הללו נאמד בכ-1.50% ולפיכך ההחזר החודשי ההתחלתי גבוהה יותר במסלול קבועה לא צמודה. חשוב להבין שאמנם ההחזר החודשי בקבועה צמודה נמוך יותר אך הוא הולך ועולה במשך השנים ובמשך תקופת המשכנתא הוא משתווה לזה של קבועה לא צמודה ואף עולה עליו בהמשך.
ריבית קבועה צמודה למדד: במסלול זה הריבית תישאר קבועה למשך כל תקופת המשכנתא אבל קרן המשכנתא הבלתי מסולקת תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן, ותגדל בהתאמה לפרסומי המדד. עצם העובדה שהמדד יחול על המשכנתא תביא לעלייה בהחזרים החודשיים בהתאמה לעליית המדד.
שיקולים :
היתרון העיקרי הוא הוודאות – כל השינויים שיעבור המשק לא ישפיעו על משכנתא זו. היא כדאית כי אם בעת לקיחת המשכנתא הריבית במשק הייתה נמוכה, עליה בריבית לא תשפיע על ההחזרים. עם זאת, אם הריבית בעת לקיחת ההלוואה נחשבת לגבוהה מהממוצע, מסלול זה פחות רצוי.
החיסרון העיקרי הוא חוסר הגמישות.
משמעות ההצמדה למדד – ההחזר החודשי ישתנה לפי השינוי במדד.
פירעון מוקדם בדרך כלל מלווה בעמלת הפירעון. יש לקחת זאת בחשבון אם נראה שתרצו להשתמש באופציה זו. עמלת הפירעון מושפעת מגובה הריבית הממוצעת.
ריבית פריים: זו ריבית הבסיס למתן הלוואות (גם משכנתא), לחסכונות, מסגרת אשראי, של כל הבנקים המסחריים. היא מורכבת מריבית בנק ישראל (המפורסמת בכל חודש) פלוס מרווח קבוע של 1.5%. נכון למועד כתיבת שורות אלו (אפריל 2024), ריבית בנק ישראל היא 4.5% ולכן ריבית הפריים היא – 6.0%.
רשות מקרקעי ישראל: רשות מקרקעי ישראל פועלת החל מ-1 במרץ 2013 מכוח חוק רשות מקרקעי ישראל, ומנהלת את קרקעות המדינה בישראל. הרשות החליפה את מינהל מקרקעי ישראל, שפעל מאז 1960 למטרה זו. בראש רשות מקרקעי ישראל פועלת מועצת מקרקעי ישראל הקובעת את מדיניות המקרקעין במדינה. בראש המועצה עומד שר האוצר וחבריה הם מנכ"לים של משרדי ממשלה ונציגי קק"ל. מטרותיה של הרשות הן:
ניהול מקרקעי ישראל כמשאב לשם פיתוחה של מדינת ישראל לטובת הציבור, הסביבה והדורות הבאים, ובכלל זה השארת עתודות קרקע מספיקות לצרכיה ולפיתוחה של המדינה בעתיד, תוך איזון ראוי בין צורכי שימור לצורכי פיתוח, ובין שיווק קרקע לשמירה על עתודות קרקע לצורכי ציבור.
קידום התחרות בשוק המקרקעין ומניעת ריכוזיות בהחזקת מקרקעין.
ש
שטר משכנתא: מסמך רשמי מצד בעל המקרקעין או החוכר שמאשר בחתימתו על זכותו במקרקעין ומכוחו ניתן לרשום את המשכנתא לטובת הבנק, לצורך מתן בטוחה לקבלת ההלוואה לרכישת הנכס.
ת
תמהיל משכנתא: כאשר אתם לוקחים משכנתא, עומדות בפניכם שתי אופציות.
הראשונה היא לקבוע מסלול אחד ויחיד לכל סכום המשכנתא. השנייה מיישמת את העיקרון של "לא לשים את כל הביצים בסל אחד" ומפצלת את ההלוואה למספר מסלולים (תתי הלוואות) כדי לפזר סיכונים לאור אי הוודאות בעתיד.
השילוב בין המסלולים הללו נקרא תמהיל, והוא מאפשר התמודדות אופטימאלית עם תרחישים פיננסיים שונים – הן ברמה האישית והן ברמת המשק. אם מסלול אחד מניב הפסדים, המסלולים האחרים יאזנו אותו ואנו נהנים מהיתרונות של כל אחד ואחד מהמסלולים המשולבים בתמהיל. ההבדל בין שתי האפשרויות האלה יכול להיות משמעותי מבחינת התשלום החודשי וסך הכספים שתשלמו לבנק.
מאמרים למטרת מידע נוסף לפני לקיחת משכנתא
-
שחר כרמון מנכ"ל פריים משכנתאות
-
שחר כרמון מנכ"ל פריים משכנתאות
-
שחר כרמון מנכ"ל פריים משכנתאות
