הבנקים המסחריים בישראל מניבים רווחים עצומים ממתן משכנתאות ללקוחות השונים, זהו מוצר הדגל של הבנקים בגלל הסיכון הנמוך עקב שעבוד הדירה לטובת מתן המשכנתא. למרות שהבנקים מעוניינים לתת משכנתא לכל דורש, לא פעם הבנק מסרב לאשר עבורנו משכנתא לרכישת הדירה, ובשנים האחרונות יש יותר מסורבי משכנתא מהבנקים, לכן חשוב להבין כי אין צורך להרים ידיים, להתייאש ולוותר על החלום לרכישת דירה.
אם קיבלתם סירוב למשכנתא מבנק אחד או יותר – אנחנו מזמינים אתכם ליצור איתנו קשר באמצעות הטלפון, המייל או האתר. לאחר בדיקה מעמיקה נוכל לסייע גם לכם להגשים את החלום ולקחת משכנתא נוחה ובהתאמה אישית מלאה. צוות היועצים של פריים משכנתאות מתמחה בהתאמת משכנתא למסורבים, נשמח ללוות אתכם יד ביד עד לקיחת ההלוואה המתאימה ביותר עבורכם. במדריך זה נציג בפניכם את הסיבות המרכזיות לקבלת סירוב למשכנתא מהבנקים ונמליץ על פתרונות יצירתיים שיסייעו לכם לקבל את ההלוואה – למידע נוסף צרו איתנו קשר עוד היום!
למה הבנקים מסרבים לאשר לנו בקשה למשכנתא?
הבנקים המסחריים בישראל מעוניינים להגדיל את היקף המשכנתאות שהם מעניקים ללווים, אך הם נתונים לפיקוח של בנק ישראל, ובנוסף הם בוחנים לעומק כל בקשה לקבלת אישור עקרוני למשכנתא כדי למזער סיכונים לכספם. לבנקים יש מגוון סיבות מדוע הם מסרבים להעניק משכנתא לאדם מסוים, ושיקולי הבנקים לסירוב להעניק משכנתא יכולים לנבוע מגורמים כלכליים כמו דירוג אשראי נמוך של הלווה, יכולת החזר נמוכה, בעיות משפטיות או מבניות בנכס, גיל מבוגר, בקשה למימון גבוה שאינה תואמת את הרגולציה הנקבעת על ידי בנק ישראל ועוד.
דירוג אשראי נמוך (BDI) – חוק נתוני אשראי נכנס לתוקף בשנת 2016, והחל באפריל 2019 החלה לפעול מערכת נתוני אשראי המנוהלת על ידי בנק ישראל. כאשר הבנק מקבל בקשה להעניק משכנתא הוא בודק את דירוג האשראי של הלווה במערכת נתוני אשראי. הבנק מקבל דוח BDI מפורט ובהתאם לממצאים בדוח הוא עשוי לתייג את הלווה כמסורב משכנתא, והבנק יסרב לאשר את הבקשה להלוואה לרכישת דירה.
דירוג אשראי גבוה יאפשר ללווים לקבל משכנתא בתנאים מועדפים ובריבית אטרקטיבית יותר. דירוג האשראי נקבע על סמך פרמטרים רבים ומשוקלל על פי רכיבים כגון:
- מוסר תשלומים, כולל צ'קים חוזרים, פיגור בתשלומי הלוואות, עיקולים, חובות וכו'.
- ניצול קבוע של מסגרת האשראי מוריד את ציון הדירוג.
בהקשר של דירוג האשראי, חשוב לזכור כי לפי חוק נתוני אשראי, הבנק חייב לקבל את הסכמת הצרכן על מנת להפיק דוח דירוג אשראי. יחד עם זאת, הבנק יכול לקבל מלשכת האשראי חיווי אשראי על הצרכן המעוניין לקחת משכנתא, ללא צורך בהסכמה מראש, ולמעשה זו המלצה בינארית של 0 או 1, כלומר המלצה חיובית או שלילית.
הבנקים מתייחסים לחיווי האשראי כהמלצה בלבד, ובמערכת השיקולים הכלכליים שלהם בבואם לבחון האם לאשר משכנתא או לא, הבנקים מתייחסים לגורמים נוספים כגון: גובה השכר החודשי, ותק בעבודה, מקצוע ותחום עיסוק, חריגות ממסגרות האשראי, פיגור בהחזר הלוואות, הליכי הוצל"פ ופשיטת רגל ועוד. לכן, גם אם חיווי האשראי חיובי, הבנק יכול לסרב להעניק משכנתא, אך בעזרת יועצים מנוסים ניתן לפתור את הבעיה.
במקרים של דירוג אשראי נמוך או חיווי אשראי שלילי, היועצים של פריים משכנתאות יכולים להמליץ על התאמות ושיפור דירוג האשראי, ובנוסף הם ימליצו ללווה לסגל התנהלות פיננסית נכונה ותקינה כדי לשפר את הדירוג ועל מנת להשיג חיווי אשראי חיובי. פתרון נוסף לבעיה זו מבוסס על הוספת ערב להלוואה, בניית תמהיל משכנתא שהבנק יהיה מוכן לאשר, לעיתים תוך הפעלת קשרים וכוח פיננסי של חברת הייעוץ על הבנק, וכמובן שתמיד ניתן לשקול משכנתא חוץ בנקאית בעזרת ליווי מלא של היועצים המנוסים.
מימון גבוה – חסרי דיור וזוגות צעירים יכולים לקבל משכנתא במימון עד 75%, בעוד משפרי דיור זכאים למימון עד 70% ומשקיעים עד 50%. הבנקים מחשבים את ההכנסה הפנויה, הם רשאים לאשר משכנתא כל עוד ההחזר החודשי הוא עד 50% מההכנסה הפנוי, אך בפועל מקובל לאשר רק עד 40%.
אם הבנק משוכנע כי מדובר במשכנתא ממונפת, לרוב הוא יסרב לאשר את ההלוואה בגלל הסיכון המוגבר לכספו. היועצים של פריים משכנתאות פותרים את הבעיה בדרכים שונות, למשל גיוס הון עצמי גבוה יותר כדי להקטין את שיעור המימון במשכנתא, לדוגמה בעזרת הלוואה על חשבון נכס בבעלות ההורים, הוספת ערבים למשכנתא, הלוואה חוץ בנקאית לגיוס הון עצמי או ניהול מו"מ עם הבנק כדי לשכנע אותו לאשר את המשכנתא, בדרך כלל באמצעות בניית תמהיל העומד בקריטריונים של הבנק.
גיל מבוגר – משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך, עד 30 שנים. גיל מבוגר עלול לגרום לבנק לסרב לתת משכנתא. רוב הבנקים מאשרים בקשות למשכנתא ללווים שגילם לא עולה על 75 שנים, תוך התייחסות לאורך חיי ההלוואה.
הפתרון לבעיה זו הוא ניהול מו"מ עם הבנק על מנת להגמיש את הקריטריונים שלו הנוגעים לגיל הלווה, ובמקרים מסוימים היועצים של פריים ימליצו על הוספת ערב צעיר להלוואה או העמדת ביטחונות מספקים לבנק כדי להשיג אישור למשכנתא גם אם גיל הלווה מבוגר. בהתאם למקרה, ניתן לשקול פתרונות כמו משכנתא הפוכה המיועדת למבוגרים מעל גיל 60.
בעיות בנכס – הבנק דורש הערכת שמאי כחלק בלתי נפרד מבדיקותיו לפני אישור ההלוואה. אם מגלים בעיות משפטיות או מבנית בדירה, הבנק עשוי לסרב לבקשה לתת משכנתא. בעיות מבניות בנכס כמו חלוקת הנכס לכמה דירות, אי התאמה לתוכנית ולרישום הנכס, ליקויי בנייה חמורים וכד', כל אלו ועוד משפיעים על החלטת הבנק. גם בעיות משפטיות עם הנכס יקטינו את הסיכוי לקבל משכנתא מהבנקים, למשל בעיות בהעברת הבעלות או ברישום הנכס בטאבו או בגוף אחר, שעבודים, עיקולים ועוד.
במקרה זה, היועצים של פריים משכנתאות מאתרים את הסיבה בגללה הבנק סירב לתת משכנתא וניתן לפתור בעיות רישום משפטיות בדרכים שונות, ולהזמין הערכת שמאי באופן פרטי ולהסדיר בעיות מבניות שהתגלו כדי לקבל אישור להלוואה.
מתי צריך להתחיל תהליך משכנתא למסורבים?
אם מקבלים סירוב למשכנתא מאחד מהבנקים, אין טעם לפנות לבנקים האחרים ובשלב זה נכון לפנות לייעוץ אצל יועצי משכנתא פרטיים. היועצים המנוסים בודקים מה הסיבה לכך שהבנק סירב לאשר את המשכנתא, ובהתאם לסיבה הם יחליטו על דרך הפעולה הנכונה ביותר כדי להלבין את שמו של הלווה בבנק ולשנות את ההחלטה.
חשוב לציין כי היועצים מכירים את מערכת השיקולים של הבנקים למשכנתאות, חלק מהיועצים הם אנשי מקצוע שצמחו בבנקים ויש להם הכרות מעמיקה של קרבי המערכת לכן הם יודעים כיצד לבנות תמהיל משכנתא שהבנק יהיה מוכן לאשר, ובנוסף הם יכולים להפעיל לחץ על הבנקים ולנצל את מעמדם וכוחם במערכת כדי לסייע ללקוח שלהם לקבל אישור עקרוני למשכנתא מבנק זה או אחר.
כדאי לדעת כי מסורבי משכנתא הפונים לייעוץ פרטי מצליחים ברוב המקרים לרכוש דירה באמצעות לקיחת משכנתא מהבנק או בשוק האשראי החוץ בנקאי. יש מקרים שבהם אין ללווה יכולת החזר המתאימה לקבלת אישור עקרוני למשכנתא, לכן היועצים יכולים להמליץ על פתרונות שונים כמו רכישת נכס במחיר נמוך יותר, גיוס הון עצמי גבוה בעזרת הלוואה כנגד נכס של ההורים, שיפור ההכנסה של משק הבית, מינוף נכס אחר בבעלות הלווה ועוד. כמו כן, לאחר מקצה בדיקות הם יכולים לבחון אפשרויות ללקיחת משכנתא חוץ בנקאית בהתאמה אישית למאפייני הלווה ויכולת ההחזר שלו.
הטיפ של היועצים של פריים משכנתאות הוא להימנע מפנייה לבנקים אחרים לאחר קבלת סירוב למשכנתא מבנק אחד. חברת פריים משכנתאות ופיננסים פיתחה מודל עבודה מסודר עבור מסורבי משכנתא המבוסס על התהליך הבא:
- ניתוח סיבת הסירוב – בשלב הראשון היועצים אוספים מידע ומנתחים מה הסיבה שכרמה לבנק לסרב להעניק משכנתא. כפי שציינו יש מגוון סיבות וגורמים המשפיעים על החלטת הבנקים, כאשר יודעים מה הסיבה ניתן למצוא פתרון לבעיה.
- טיפול בסיבת הסירוב – בהתאם לסיבת הסירוב מתאימים פתרונות לבעיה, למשל שיפור דירוג אשראי, בניית תמהיל שהבנק מוכן לאשר, הוספת ערבים, הגדלת הון עצמי וכו'.
- בניית תמהיל משכנתא מותאם אישית – היועצים מכינים תמהיל הלוואה הכולל מספר מסלולי משכנתא לאחר תכנון פיננסי המותאם למצבו של הלווה. התמהיל מותאם ליכולת ההחזר, כולל התייחסות לעתיד והיועצים מתייחסים לשינויים בריבית ובמדד המחירים לצרכן כדי לפזר סיכונים.
- הלוואה חוץ בנקאית כפתרון למסורבי משכנתא מהבנקים – אין אפשרות להכריח את הבנק לתת משכנתא, אם הבנקים מסרבים לאשר את הבקשה ניתן לקחת הלוואה חוץ בנקאית למסורבים, אך חשוב לזכור כי תנאי ההלוואה יהיו פחות טובים מהתנאים המקובלים במשכנתאות דרך הבנקים.
רבים חוששים ממשכנתא חוץ בנקאית, למרות שזהו פתרון יעיל למסורבי המשכנתא מהבנקים. לאחר הרפורמה בשוק ההלוואות נכנסו שחקנים חדשים לשוק המשכנתאות, וכיום קל יחסית לקחת הלוואה חוץ בנקאית לרכישת דירת מגורים. את המשכנתא החוץ בנקאית יש לקחת רק בעזרת יועצים המתמחים בכך. למידע נוסף בנושא משכנתא חוץ בנקאית ולקבל הצעה משתלמת לחצו על הקישור.
בשורה התחתונה
חברת פריים משכנתאות ופיננסים מתמחה בניהול משכנתאות ומציעה פתרונות מתקדמים ומותאמים אישית לכל הלווים, כולל מסורבי משכנתא מהבנקים. ייעוץ וליווי מקצועי יכולים לסייע ללווים לקבל אישור למשכנתא מהבנקים או מחברות האשראי החוץ בנקאי, לאחר בניית תמהיל הלוואה מותאם אישית וניהול מכרז בין הגופים השונים עד השגת המשכנתא הטובה ביותר ללקוח.
