משכנתא מדרגה שנייה מיועדת לכל אדם המעוניין לקבל הלוואה לדיור או לכל מטרה, על נכס קיים, כאשר הנכס כבר משועבד לאחד הבנקים. כלומר, אתם יכולים לקחת על הנכס שנמצא בבעלותכם, ומשועבד כבר לבנק ממנו לקחתם משכנתא (משכנתא ראשונה), הלוואה נוספת מדרגה שנייה, והגורם המלווה נמצא בעדיפות נמוכה יותר אם לא תצליחו לעמוד בתשלומי החזר המשכנתא הנוספת.
למעשה, משכנתא מדרגה שנייה יכולה לשמש אתכם כבטוחה חזקה לטובת הגוף המלווה על מנת לגייס מימון גבוה בתנאים נוחים ולתקופת החזר ממושכת. אופציה זו מתאימה לכל אדם הזקוק למימון זמין לצורך רכישת דירה להשקעה או לצרכים אחרים כמו סגירת חובות, היחלצות ממצב כלכלי בעייתי וזמני או כדי לגייס הון לצורך גישור על פער תזרימי.
מה אומר החוק על משכנתא מדרגה שנייה
סעיף 7 ח (א) לחוק הבנקאות (שירות ללקוח), תשמ"א-1981 קובע כי תאגיד בנקאי יאשר את הבקשה של לווה למתן ההסכמה שלו לשעבוד נוסף של הנכס, כאשר השעבוד הנוסף הוא נחות בדרגתו לטובת נושה אחר. התאגיד הבנקאי לא יכול לסרב לבקשה אלא אם היא בלתי סבירה.
הנכס הקיים הנמצא בבעלותכם יכול לסייע לכם לרכוש דירה נוספת לצורך השקעה, לעיתים ללא צורך בגיוס הון עצמי, ובאפשרותכם להחזיר את תשלומי המשכנתא השנייה באמצעות תקבולי השכירות של הנכס שבכוונתכם לרכוש להשקעה. בנוסף, משכנתא מדרגה שנייה מאפשרת לכם לגייס סכום כספי גבוה בתנאי מימון נוחים ואטרקטיביים, לצורך התמודדות עם מצב כלכלי בעייתי וזמני, ולמעשה אתם לוקחים הלוואה לכל מטרה כנגד שעבוד הנכס הקיים.
מסלול ייעודי זה הוא מוצר חדש יחסית בשוק המשכנתאות, ורבים לא מכירים אפשרות זו. עד לאחרונה, אם לקחתם משכנתא בבנק מסוים ורציתם לקבל גם משכנתא לכל מטרה כנגד שעבוד הנכס הקיים המשועבד לטובת הבנק, יכולתם לקבל אישור להלוואה הנוספת אך ורק מהבנק ממנו לקחתם את המשכנתא הראשונה והנוכחית. לאחרונה השתנו כללי המשחק, הבנקים וחברות המימון הפועלות בהיתר ממשרד האוצר זיהו צורך קיים אצל הלווים למשכנתא נוספת על הנכס הקיים, וכך נוצר מוצר חדש הנקרא משכנתא לכל מטרה בדרגה שנייה, כאשר באפשרותכם לשעבד את הנכס הקיים לטובת בנק אחר, והרישום שלו בנכס הוא מדרגה שנייה.
במשכנתא מדרגה ראשונה הבנק מאשר לכם את ההלוואה כנגד שעבוד הנכס שאתם רוכשים, והנכס כמובן נקי משעבוד, לכן הבנק המלווה רושם את המשכנתא הראשונה על הנכס שאתם רוכשים, וכך הוא מעגן את זכותו להיות הנושה הראשון לקבלת החוב אם לא תצליחו להחזיר את תשלומי המשכנתא. במשכנתא מדרגה שנייה קיים כבר שעבוד על הנכס לכן השעבוד הנוסף הוא מדרגה שנייה. אם מגיעים למצב של מימוש הנכס הבנק שהעניק לכם את המשכנתא מדרגה ראשונה יקבל ראשון את כספו, והגוף המלווה השני יוכל לקבל את כספו רק לאחר פירעון החוב לבנק המלווה הראשון.
מי מציע משכנתא מדרגה שנייה?
משכנתא מדרגה שנייה ניתן לקחת מרוב הבנקים וכן מחברות למימון חוץ בנקאי. ראוי להדגיש כי עבור הבנקים מדובר בהלוואה בדרגת סיכון גבוהה, ולאורך שנים הם סירבו לאשר ולתת משכנתא או הלוואה מדרגה שנייה בגלל הסיכון לכספם, אלא אם הבנק השתכנע כי כספו מובטח גם לאחר מימוש הנכס והחזר המשכנתא מדרגה ראשונה במלואה.
למעשה, בנק ירושלים היה אחד מהבנקים הראשונים שהחליט לנצל את תנאי השוק הקיימים, ובמיוחד את משבר הקורונה שהביא לקשיים כלכליים אצל משפחות רבות בישראל עקב פגיעה משמעותי בהכנסות. בנוסף, הבנק בחר לקרוץ לציבור המשקיעים לאחר שהוא זיהה את המצב הייחודי שנוצר בשוק הנדל"ן המקומי שבו רבים רוצים להשקיע בנכס נדל"ן נוסף. בצל משבר הקורונה המתמשך ההשקעה בדירות מגורים הפכה לאפיק השקעה מבוקש ופופולרי, והמוצר החדש של הלוואה מדרגה שנייה על הנכס הקיים נתפרה במיוחד לתנאי השוק הנוכחיים ולצורכי המשקיעים בנדל"ן.
כאמור, ניתן לקחת את המשכנתא מהדרגה השנייה גם מחברות למימון חוץ בנקאי, ומאחר וחלק מהבנקים מעדיפים שלא לאשר הלוואה מדרגה שנייה בגלל רמת הסיכון, חשוב לבדוק את תנאי ההלוואה בחברות האשראי החוץ בנקאי. יחד עם זאת, עליכם להתייחס נכון לרמת הסיכון הגבוהה בעת לקיחת הלוואה מדרגה שנייה, ועליכם לזכור כי הריבית שתקבלו תהיה גבוהה יותר בהשוואה לריבית המקובל במשכנתא מדרגה ראשונה.
לכן, אם אתם בוחרים לקחת את ההלוואה מדרגה שנייה מחברת אשראי חוץ בנקאי עליכם לוודא כי החברה בעלת היתר ממשרד האוצר ונתונה לפיקוח ולכללי הרגולציה. יש לציין כי הגופים החוץ בנקאיים מאשרים ביתר קלות את הבקשות למשכנתא מדרגה שנייה בהשוואה לבנקים, אך חברות המימון נוטות להסכים להלוואה מדרגה שנייה כיוון שהן לוקחות ריביות גבוהות יותר.
מה כדאי לדעת לפני שלוקחים משכנתא מדרגה שנייה?
- משכנתא מדרגה שנייה היא בעצם הלוואה לכל מטרה.
- רוב הבנקים אינם ממהרים לאשר הלוואה מדרגה שנייה, וקל יותר לגייס אותה מחברות האשראי החוץ בנקאי.
- המשכנתא מדרגה שנייה מתאימה בין היתר למי שנמצא במצוקה כלכלית זמנית וזקוק למימון אטרקטיבי ולנתיב חילוץ מקשייו.
- בדרך כלל הגוף המלווה מתנה את אישור המשכנתא מדרגה שנייה כך שגובה שתי המשכנתאות לא יעלה על אחוז מסוים משווי הנכס.
- סכום המשכנתא מדרגה שנייה הוא פועל יוצא של שווי הנכס, בכפוף להערכת שמאי.
- הריביות במשכנתאות מדרגה שנייה יקרות יותר בהשוואה לריביות במשכנתא מדרגה ראשונה.
- המשכנתא הנוספת יכולה לסייע לכם להיחלץ מסיטואציה כלכלית מורכבת כמו תיקים בהוצאה לפועל, הסרת עיקול על הנכס, חילוץ הדירה מכונס נכסים ועוד.
- המשכנתא הנוספת מתאימה גם לאנשי עסקים הנמצאים בפער תזרימי זמני וזקוקים למימון בתנאים נוחים ואטרקטיביים.
- אופציה נוחה למשקיעים המעוניינים למנף את הנכס הקיים לצורך רכישת דירה להשקעה.
הסבר על התהליך של משכנתא מדרגה שנייה
כדי להבין את התהליך של משכנתא מדרגה שנייה אנו מציגים בפניכם דוגמה להמחשת ההליך:
נניח ויש ברשותכם דירה ששוויה 2 מיליון ₪, ונותרה לכם משכנתא עליה שיתרתה 250,000 ₪. אם אתם רוצים לרכוש דירה חדשה לצורכי השקעה ששוויה 1.5 מיליון ₪, אתם יכולים לפנות לבנקים ולחברות האשראי החוץ בנקאי כדי לקבל מימון לרכישת הדירה להשקעה כנגד שעבוד הנכס הקיים. באפשרותכם לרכוש את הדירה להשקעה באמצעות לקיחת הלוואה של 750,000 ₪ (50% מעלות הרכישה) כנגד שעבוד הדירה ו-50% במשכנתא מדרגה שנייה, כלומר הלוואה לכל מטרה, כנגד שעבוד הנכס הקיים, ואת תשלומי ההחזר תוכלו לממן על ידי תקבולי השכירות.
בפועל, עליכם להגיש בקשה לבנק ממנו לקחתם את המשכנתא הראשונה. עליכם להשיג אישור מהבנק שאתם יכולים להוסיף גוף מימון נוסף כגורם ממשכן על הנכס, כלומר שעבוד מדרגה שנייה. לאחר קבלת האישור עליכם למצוא בנק או חברת אשראי חוץ בנקאית המוכנה להעניק לכם את ההלוואה למרות הרישום כגוף ממשכן שני.
משכנתא מדרגה שנייה לעסקים
כפי שציינו, אפיק מימון זה מתאים לבעלי עסקים המגיעים למיצוי יכולות המימון בבנקים. בעלי עסקים יכולים לקחת משכנתא לכל מטרה מדרגה שנייה מהבנק ולהעמיד את הדירה שבבעלותם כבטוחה. יש לקבל מכתב הסכמה מהבנק לשעבוד הנכס על ידי גוף ממשכן נוסף, ובמקרים מסוימים ניתן לקבל אישור להלוואה בדרגה שנייה עד למימון של 80% משווי הנכס.
זהו ללא ספק פתרון מימון נוח, זמין ואטרקטיבי לעסקים, אך חשוב לקבל ייעוץ מקצועי בגלל הסיכונים הקיימים, וכדי להתמודד נכון עם מדיניות הבנקים וחברות האשראי החוץ בנקאי. הקושי העיקרי הוא לקבל הסכמה מהבנק שלטובתו נרשם שעבוד על הנכס.
משכנתא מדרגה שנייה לאנשים בגיל הפנסיה
יש אפשרות לקבל אישור למשכנתא מדרגה שנייה גם עבור אנשים מעל גיל 60, ובמקרים מסוימים גם למי שחצה את גיל 70, כלומר בגיל הפנסיה. זו עסקה מורכבת יותר בגלל נושא ביטוח החיים לאנשים מעל גיל 60 ולמעשה יש לפטור את הלווה מרכישת הביטוח. במצב זה הבנק או חברת האשראי החוץ בנקאי ידרשו מכם להוכיח יכולת החזר גבוהה. אם הגעתם לגיל 60 באפשרותכם לקחת גם משכנתא הפוכה וכדאי להכיר את היתרונות שלה ולקבל ייעוץ כדי לבחור את ההלוואה המתאימה ביותר עבורכם.
למה לבחור בפריים משכנתאות?
פריים ניהול משכנתאות ופיננסים היא חברת הייעוץ המובילה בישראל שמציעה שירות מתקדם הכולל ייעוץ וליווי צמוד ללקוחות פרטיים ועסקיים הזקוקים למשכנתא ולפתרונות מימון נוספים. ליועצים המנוסים שלנו יש ידע רחב, ניסיון רב והכרות מעמיקה עם כל מסלולי וסוגי המשכנתא הקיימים, לרבות משכנתא מדרגה שנייה ומשכנתא הפוכה.
אנחנו בפריים משכנתאות מציעים שירות ברמה גבוהה ומסייעים לכם לקבל משכנתא נוחה ובהתאמה אישית מלאה.