הגדלת משכנתא קיימת

משכנתא היא הלוואה לטווח הארוך, עד 30 שנה, המיועדת ברוב המקרים לרכישת נכס כמו דירת מגורים או לצורך רכישת דירה להשקעה. אם לקחתם משכנתא מבנק זה או אחר לפני מספר שנים לבטח קיבלתם הודעה מהבנק כי כדאי לכם לשקול פעולה הנקראת מחזור משכנתא כדי להקטין ולהוזיל את תשלומי ההחזר החודשיים ולהתאים את ההלוואה לריבית הנמוכה. מאחר שבשנה האחרונה נגיד בנק ישראל החליט להעלות את הריבית במשק משיעור של 0.1% ל-3.25% (נכון לתאריך 21 בנובמבר 2022), המחזור של ההלוואה עשוי להיות פחות משתלם, אך יש אפשרות להגדיל את המשכנתא כדי לפרוס את תשלומי ההחזר החודשיים על פני תקופה ארוכה יותר, ובכך גם מקטינים את ההחזר החודשי.

מה זה בדיוק הגדלת משכנתא קיימת? מתי כדאי לשקול פעולה זו? למי מתאים הגדלת משכנתא? מהן המטרות העיקריות בהגדלה ההלוואה הקיימת? איך מגדילים משכנתא קיימת? למה חשוב להגדיל את המשכנתא הקיימת רק בעזרת יועצי משכנתא חיצוניים ומנוסים? כל התשובות במדריך שהכנו עבורכם בנושא הגדלת משכנתא קיימת.

מה זה אומר הגדלת משכנתא?

במצבים שונים בחיים כדאי לנו לשקול את הגדלת המשכנתא הקיימת, כלומר עלינו למחזר את ההלוואה הנוכחית ולקחת משכנתא גדולה יותר מהבנק או להגדיל את המשכנתא הקיימת. הגדלת המשכנתא מאפשרת לנו לגייס כסף למטרות שונות כמו מימון שיפוץ מקיף ויסודי בדירת המגורים, סגירת חובות וסילוק הלוואות קיימות, השקעה בפתיחת עסק חדש או בעסק קיים, עזרה כספית לילדים ועוד.

בנוסף על כך, יש המגדילים את המשכנתא הקיימת כדי למחזר את ההלוואה הנוכחית ולפרוס את תשלומי ההחזר מחדש על פני תקופה ארוכה וממושכת יותר, ובכך הם מקטינים את ההחזרים החודשיים וקל להתמודד עם ההוצאות החודשיות השוטפות, במיוחד כיום כאשר יוקר המחיה משפיע על הכיס של כולנו.

למי מתאים להגדיל את המשכנתא הקיימת?

באופן כללי, הגדלת משכנתא מתאימה במצבים הבאים:

• מימון השיפוצים בבית או בדירה – אחת לכמה שנים רובנו מעוניינים לערוך מקצה שיפורים בנכס בו אנו גרים, ובעזרת הגדלת המשכנתא אנו יכולים לגייס את הכסף הנדרש למימון השיפוץ המקיף בדירה או בבית הפרטי. אפשר לקחת הלוואה לכל מטרה מהבנק או מחברת מימון חוץ בנקאי, אך תנאי המשכנתא נוחים יותר, לכן זהו פתרון פיננסי משתלם ואטרקטיבי יותר לעומת לקיחת הלוואה בריבית גבוהה.
• עזרה כספית לילדים – אפשר להגדיל את המשכנתא כדי לגייס כסף לצורך סיוע לילדים. זהו פתרון נוח ומשתלם יותר מבחינה כספית לגיוס המימון הנדרש עבור ילדי הלווים, לכן במקום לקחת הלוואה יקרה כדאי לשקול את כדאיות הגדלת המשכנתא הנוכחית.
• פתיחת עסק חדש או השקעה בעסק קיים – יזמים ובעלי עסקים מחפשים כל הזמן פתרונות מימון ואשראי נוחים בתנאים אטרקטיביים, לכן כדאי לבדוק את נושא הגדלת המשכנתא על הנכס לצורך גיוס הכסף הדרוש לפתיחת עסק חדש או להשקעה בעסק הקיים. יש לציין כי עסקים קטנים ובינוניים סובלים ממצוקת אשראי קשה, לכן הם יכולים לנצל את הנכס לטובת גיוס ההון לפתיחת עסק חדש או להשקעה.
• סגירת חובות – במקום לקחת הלוואה גדולה לכל מטרה כדי לפרוע חובות קיימים, נניח חובות לרשות המקומית כמו ארנונה, כדאי לבדוק את הגדלת המשכנתא בחלופה ללקיחת הלוואה יקרה מהבנק. חשוב לזכור כי הלוואות מהבנק משפיעות גם האובליגו, ואם נמצאים בחובות, קשה לגייס הלוואות ואם מקבלים הצעה לרוב הריבית תהיה יקרה ולא משתלמת.
• סגירת הלוואות יקרות – משקי הבית בישראל חיים מהלוואות אחת לאחרת, לא פעם הם לוקחים הלוואות יקרות ולא משתלמות. במצב זה, כדאי לבחון האם משתלם להגדיל את המשכנתא הקיימת על מנת לפרוע את ההלוואות היקרות בתשלום אחד, ולחסוך הרבה מאוד כסף.
• קניית או החלפת רכב – יש הלוואות ייעודיות לרכישת רכב חדש או רכב משנתון מתקדם, אך כדאי להשוות את התנאים לתנאי המשכנתא החדשה שלוקחים בתהליך הגדלת ההלוואה הקיימת.
• מימון אירוע משפחתי גדול – כדי להפיק אירוע משפחתי גדול ומרובה משתתפים יש להשקיע הרבה מאוד כסף, ובמקום לקחת הלוואה לכל מטרה עדיף לבדוק האם הגדלת המשכנתא משתלמת וזולה יותר.

כדי להמחיש את נושא הגדלת המשכנתא הקיימת אנו מציגים בפניכם דוגמה מספרית:

נניח ומשפחת ישראלי רכשה דירת מגורים בשווי של 2 מיליון ₪, וכדי לרכוש את הנכס בני הזוג לקחו מהבנק משכנתא גדולה לפני שנים רבות. משפחת ישראלי החזירה כבר חלק ניכר מהמשכנתא וכעת נותר לה להחזיר כ-600,000 ₪. משפחת ישראלי יכולה בשלב זה להגדיל את המשכנתא הקיימת ב-400,000 ₪ נוספים, לכן היתרה כעת תהיה מיליון ₪, כאשר יתרת המשכנתא המוגדלת עומדת על 50% משווי הדירה.

במצב זה, הבנק יאשר את הגדלת המשכנתא של משפחת ישראלי, ולמרות שההחזר החודשי יהיה גבוה יותר, תנאי המשכנתא עדיפים בהשוואה לתנאי ההלוואות שמר ישראלי יכול לגייס דרך הבנקים ובאמצעות לקיחת הלוואות לכל מטרה בשוק האשראי החוץ בנקאי.

מה היתרונות המרכזיים של הגדלת משכנתא?

כפי שציינו, ישנם מצבים בחיים שבהם כדאי לשקול להגדיל את המשכנתא הקיימת במקום לגייס הלוואות יקרות או כדי לפרוס את ההלוואה על פני תקופה ארוכה יותר, ולהקטין את תשלומי ההחזר החודשיים. חשוב להבין מה היתרונות המרכזיים של הגדלת המשכנתא, והיתרונות החשובים ביותר עבורכם הם:

סכום הלוואה גדול יותר – כאשר מגדילים את המשכנתא הקיימת מגייסים מהבנק יותר כסף מהסכום המקורי של ההלוואה. לכן, חשוב להבין שיש אפשרות להגדיל את המשכנתא במקום לקחת הלוואה לכל מטרה או לחפש פתרונות מימון בשוק האשראי החוץ בנקאי.

פריסה מחדש של תשלומי ההחזר – בתהליך להגדלת המשכנתא הלווים חייבים למחזר את ההלוואה הקיימת ולקחת משכנתא חדשה. כלומר, ניתן לקחת משכנתא גדולה יותר ולפרוס אותה על פני תקופה של עד 30 שנים, ולמעשה מאריכים את תקופת ההחזר וניתן להקטין משמעותית את גובה ההחזרים החודשיים ולהקל על תקציב ההוצאות וההכנסה הפנויה נטו של המשפחה.

ריבית משתלמת – תנאי הריבית במשכנתא נחים יותר לעומת הריביות המקובלות בהלוואות לכל מטרה ובהלוואות במסלולים אחרים. יחד עם זאת, במציאות של היום כאשר נגיד בנק ישראל מעלה את הריבית במשק בקצב מואץ, יש לבדוק היטב את כדאיות מחזור ההלוואה הקיימת ויש להשוות את התנאים בתהליך המשכנתא החדשה לריביות המקובלות בהלוואות אחרות (בנקאיות וחוץ בנקאיות).

לא משפיע על האובליגו – כאשר לוקחים הלוואה מהבנק היא משפיעה על מסגרת האשראי בחשבון העובר ושב והלווה נתון ללחץ של הבנק להחזיר את ההלוואה בזמן. הגדלת המשכנתא אינה משפיעה על האובליגו, בדיוק כמו הלוואה חוץ בנקאית.

להגדלת המשכנתא יש גם כמה חסרונות שחשוב להכיר, למשל:

• הארכת תקופת המשכנתא מגבירה את הסיכונים ללווים.
• יש עמלות פירעון מוקדם העשויות להיות משמעותיות בעת מחזור משכנתא קיימת ולקיחת הלוואה חדשה במקומה.
• היבטי מיסוי המשפיעים על כדאיות התהליך.

הגדלת משכנתא מתחילה במחזור ההלוואה הקיימת

כדי להגדיל את המשכנתא הקיימת יש לבצע מחזור משכנתא, כלומר פורעים את ההלוואה הנוכחית ולוקחים משכנתא חדשה בהתאם לצרכים המשתנים שלכם. בתהליך זה מגדילים את המשכנתא מאחר ומבקשים סכום גבה יותר, אך עדיין הפעולה מאפשרת לכם להוזיל עלויות. לאחר שמחזרתם את המשכנתא הקיימת עליכם לקחת הלוואה חדשה, כלומר באפשרותכם לערוך סקר שוק מקיף, לפנות לחברת ייעוץ משכנתאות כדי לבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית, לנהל מו"מ אפקטיבי מול הבנקים כדי לקבל ריביות טובות וזולות יותר לעומת הריבית והתנאים במשכנתא הוותיקה, ובנוסף אתם יכולים לפרוס א המשכנתא החדשה לתקופה ארוכה ובהתאם ליכולת ההחזר החודשית שלכם.

איך זה עובד מול הבנקים?

כדי להגדיל משכנתא יש שני שלבים עיקריים שעליכם לבצע מול הבנק (או מול גוף פיננסי אחר המתמחה בשוק המשכנתאות):

• הגשת בקשה לבנק – יש להגיש בקשה מסודרת בכתב עם דרישה להגדלת המשכנתא הנוכחית. את הבקשה מגישים לבנק ממנו נקלחה המשכנתא.
• סילוק המשכנתא הקיימת – לאחר אישור על הגדלת המשכנתא יש לסלק את ההלוואה הקיימת, בשלב זה חשוב לקבל ייעוץ ולבדוק מה העלויות הכרוכות בסילוק המשכנתא הקיימת.

אם מגדילים את המשכנתא הבנק שומר על תנאי ההלוואה שנלקחה וזהו הליך ביורוקרטי יחסית קצר. אם לוקחים משכנתא חדשה יש להתמודד עם הביורוקרטיה המתישה והממושכת המאפיינת את הבנקים, ובנוסף הבנק יגביר את הפיקוח שלו בגלל הסיכון המוגבר לכספו.

האם כדאי להגדיל משכנתא בזמן עליית הריבית?

יש לבחון כל מקרה לגופו. במצבים מסוימים כדאי להגדיל את המשכנתא הקיימת ג כאשר הריבית עולה במשק, אך פעולת המחזור עשויה להיות לא כדאית מבחינת פיננסית, לכן יש לפנות לייעוץ משכנתאות חיצוני.

לסיכום, אם אתם מעוניינים להגדיל את המשכנתא הקיימת אל תוותרו על ייעוץ משכנתאות חיצוני. בתנאי השוק הנוכחיים כאשר הריבית ממשיכה להתייקר יש לבצע בדיקות מעמיקות ומקיפות על מנת לבדוק את כדאיות הגדלת המשכנתא או מחזור ההלוואה. הנושא מורכב ויש לבצע בדיקות שונות ולחשב את כדאיות התהליך, וחשוב להתייחס לסיכונים, ליתרונות ולחסרונות כדי לקבל החלטה פיננסית שקולה וחכמה.

בעזרת יועצי המשכנתא שלנו תוכלו לקבל החלטה נכונה ושקולה, לחסוך הרבה כסף, לקבל תנאים טובים יותר ולהתאים את המשכנתא לצרכים הייחודיים וליכולת ההחזר שלכם!