מדד תשומות הבנייה מפורסם אחת לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. המדד משקף את מחיר הבנייה והוא עוקב אחר שינויים בהוצאה על סל קבוע של חומרי בנייה, מוצרים ושירותים. כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן למעשה קונים דירה על הנייר, והקבלן מצמיד את חוזה הבנייה למדד תשומות הבנייה, בעת מועד החתימה ועד ביצוע התשלום המלאה עבור הדירה.
ראוי לציין כי מדד תשומות הבנייה מאפשר לקבלנים להימנע מספיגת העליות בהוצאות הבנייה כמו הוצאות לרכישת חומרי גלם ושירותים. כמו כן, המדד משמש ככלי מרכזי למעקב ולניטור השינויים והמגמות בענף הבנייה. מאחר שחוזי המכר לרכישת דירות חדשות בישראל מוצמדים למדד תשומות הבנייה חשוב להתעדכן במדד ולעקוב אחר השינויים. חוזה המכר לרכישת דירה חדשה מקבלן קובע כי מחיר הדירה יהיה מוצמד למדד זה, ובהתאם לשינויים שחלים בו מחשבים את התשלומים העתידיים בעסקת המכר. השינויים עשויים להיות משמעותיים מאוד מכיוון שיש פער בין מועד חתימת העסקה לבין מועדי התשלומים הפרוסים לאורך תקופת הבנייה, בהתאם לקצב התקדמות הפרויקט.
שינויים במדד תשומות הבנייה בשנתיים האחרונות
כדאי לדעת כי השינוי המצטבר במדד תשומות הבנייה בשנת 2023 עמד על 2.0% בהשוואה לשנת 2022 שבה המדד עמד על 4.8% (המדד למגורים). הסיבות העיקריות לשינוי החד במדד בשנת 2022 נבעו בעיקר מגורמים כמו המלחמה באוקראינה, היציאה האיטית ממשבר הקורונה, המחסור בחומרי גלם לתעשייה, מחירי ההובלה שהתייקרו באופן חד והאינפלציה הגבוהה במשק.
המומחים צפו כי עקב רמת האינפלציה הגבוהה במשק הישראלי ובשווקים הגלובליים, העליות האחרונות בריבית והמשך המשבר בשרשרת אספקת החומרים ובשילוח הבינלאומי, תהיה עלייה במדד תשומות הבנייה לשנת 2023 בשיעור של 6-4 אחוזים. באופן כללי המומחים הציעו תחזית דומה יחסית לעלייה במדד תשומות הבנייה גם לשנת 2024. חשוב לזכור כי המדד מושפע מגורמים ישירים ועקיפים המשפיעים על מחירי השירותים והחומרים בענף הבנייה, לכן למלחמת "חרבות ברזל" ברצועת עזה ולגורמים כמו איום החות'ים בים האדום יש השפעה ישירה על המדד, וזו בשורה פחות טובה לציבור רוכשי הדירות החדשות בישראל.
אגב, בחודש ינואר 2024 חלה עלייה של 0.3% במדד תשומות הבנייה למגורים, ורבים ממתינים לפרסום המדד לחודש פברואר 2024 כדי לעדכן את התחזיות שלהם. הגורמים המרכזיים שצפויים להוביל לעלייה במדד תשומות הבנייה בשיעור של 2.5% עד 3.8% בשנת 2024 הינם:
- מחסור בעובדים בענף הבנייה – המלחמה בדרום ובצפון הובילה למחסור חמור בעובדי בנייה כיוון שפועלים מעזה ומאיו"ש אינם מורשים להיכנס לישראל ופועלים זרים רבים עזבו את המדינה עם פרוץ המלחמה.
- נסיקה במחירי ההובלה – חברות הספנות נאלצות לשנות את נתיבי השיט בשל האיום הגובר מצד החות'ים בים האדום, לכן חלה עלייה משמעותית במחירי ההובלה הימית.
- עליית מחירי חומרי הגלם – בחודשים האחרונים ניתן להבחין בעלייה במחירי הברזל וחומרי גלם נוספים כתוצאה מהביקוש העולמי ובעיות אספקה.
השפעת האינפלציה על שיעור מדד תשומות הבנייה
בעשור האחרון חלו שינויים יחסית מתונים במדד המחירים לצרכן ובמדד תשומות הבנייה, אך התפרצות הקורונה, המלחמה באוקראינה, איומי החות'ים בים האדום, מלחמת "חרבות ברזל" והמחסור החמור בעובדים, כל אלו ועוד גרמו לייקור משמעותי של תשומות הבנייה, בין היתר כתוצאה מהעלייה המשמעותית במחירי הסחורות וההובלה בעולם. ראוי לציין כי אחד מהגורמים לעליית מחירי הדירות בישראל הוא העלייה במדד זה. כאשר רמת האינפלציה במשק המקומי גבוהה וכאשר האינפלציה בכל העולם משתוללת, מחירי התשומות המיובאות לארץ ישראל מתייקרות ומדד תשומות הבנייה עולה גם הוא.
חשוב לזכור כי מדד תשומות הבנייה מבוסס על יותר מ-100 מרכיבים ובהם מחירי הבטון והמלט, מתכות כמו ברזל, אלומיניום ופלדה, חומרים ומוצרים, שכר עבודה ועלות שכירת ציוד ורכבים. עקב העלייה המשמעותית במחירי החומרים ב-9.3%, מחיר הברזל שעלה ביותר מ-25%, בשכר העבודה בכ-1% ובשכירת ציוד בכ-5%, המדד התעדכן והתייקר בצורה דרסטית המשפיעה על רוכשי הדירות החדשות.
השפעת המלחמה באוקראינה על מדד תשומות הבנייה
כפי שציינו בתחילת הכתבה, המלחמה באוקראינה מהווה את אחד מהגורמים המשפיעים ביותר על השינוי במדד תשומות הבנייה. בגלל המלחמה הממושכת עלו מחירי הנפט וכל מחירי הסחורות הקשורות לתעשיית הבנייה. חשוב לזכור כי רוסיה ואוקראינה הן שחקניות מרכזיות בייצור פלדה, וכאשר מחירי הברזל עולים היבואנים מתחרים מי יצליח למצוא מקור אחר לברזל ולפלדה, והביקוש גורם למחירים לעלות. כמו כן, המלחמה משפיעה ישירות על עלויות השילוח מאחר שנתיבי מסחר רבים נסגרו לתנועה של מכולות.
גורמים נוספים המשפיעים על התייקרות המדד
היועצים של פריים משכנתאות ופיננסים מסבירים לנו כי המדד מודד שינויים שחלו במשך הזמן בהוצאות הדרושות לקניית סל קבוע של חומרי בנייה, מוצרים ושירותים לצרוך בניית בתי מגורים, מבני מסחר ומשרדים. המדד משקף את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים, כולל קבלני משנה. המדד מושפע מגורמים כגון:
- מחירי הובלה ושינוע
- חומרים ומוצרים (ברזל, מלט, קרמיקה, שיש, עץ לבנייה, מוצרי אינסטלציה וחשמל ועוד)
- ציוד וכלי עבודה
- עלות השכירות של ציוד ורכב
- שכר עבודה
- הוצאות כלליות לבנייה כמו ביטוח, בדיקות, משרד וכו'
ראוי לציין כי מחירי החומרים והמוצרים לבנייה התייקרו בכמה אחוזים בשנת 2022 וגם ב-2023, למשל עלייה של כ-25% במחיר הברזל (הברזל מהווה כ-20% מסך ההוצאה לבנייה בית מגורים), 3.2% במחיר המלט (אוגוסט 2022), 2.2% במחיר הטיט, 1.8% במחיר החצץ, 1% במחיר הבלוקים.
כיצד זה משפיע עלינו כרוכשי דירות על הנייר?
אם החלטנו לרכוש דירה מקבלן על הנייר, הקבלן מצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה כדי להגן על עצמו בפני הפסדים, מאחר שלוקח לפחות שנתיים או שנתיים וחצי לבניית דירה חדשה. הקבלן מצמיד את חוזה הבנייה לשינויים במדד כדי להימנע מחשיפה לשינויים בעלויות השונות הדרושות לבניית הבית או הדירה. לרוב, אנחנו משלמים אחוז מסוים (בדרך כלל 20%) ממחיר הדירה החדשה במעמד סגירת העסקה וחתימה על חוזה הרכישה. הסכום הנותר לתשלום מוצמד למדד תשומות הבנייה והוא יכול לעלות או לרדת, אך בפועל מעולם לא קרה שהמדד המצטבר השנתי ירד, והמדד מצטבר עד השלמת התשלום לקבלן.
אם נניח רכשנו דירה בשווי של מיליון ₪ ושילמנו בעת החתימה על החוזה 200,000 ₪, המדד יתווסף על 800,000 ₪, כלומר הסכום שנותר לנו לשלם לקבלן. אם המדד עלה ב-5% בתקופה זו, עלינו לשלם 40,000 ₪ נוספים, מעבר ליתרה של 800,000 ₪. כאשר לקחנו משכנתא מהבנק הסכום שאושר מבוסס על מחיר הדירה לפי חוזה הבנייה, ללא השפעת המדד, ועלינו למצוא מקור למימון ההפרש.
ביוני 2022 אושר תיקון 9 לחוק המכר (דירות) הקובע כי לכל היותר ניתן להצמיד למדד עד 40% ממחיר הדירה, וזאת בעקבות רכיב הקרקע בעלויות. התיקון קובע גם כי אין אפשרות להצמיד את מחיר הנכס למדד תשומות הבנייה לאחר שנקבע תאריך המסירה בחוזה, ואם הקבלן מאחר במסירת הדירה עליו לפצות את הרוכש על כל איחור מעל חודש. התיקון משפיע רק על מי שרכש דירה לאחר יולי 2022.
כדי להתמודד נכון עם עליית המדד ניתן בחור בפתרונות כגון:
- הסכם עם הקבלן על תשלום סכום הנקבע מראש כפיצוי על עליית המדד הצפויה, במקום להצמיד את חוזה הבנייה למדד.
- הצמדת מחיר הדירה למדד רק מיום החתימה בפועל על חוזה המכר.
- תשלום גדול יותר בעת החתימה על החוזה עם הקבלן, על פי המותר בחוק ובהתאם לתנאים שנקבעו בחוזה.
תחזית משוערת ל-2024 לפי ירון וולפה סמנכ"ל חיתום ואשראי בפריים משכנתאות
"התחזית הצפויה למדד תשומות הבנייה לשנת 2023 היא 3.8%-2.5%."
טבלת מדד תשומות הבנייה לשנת 2023:
| חודש | מדד | שינוי חודשי |
|---|---|---|
| ינואר | 128.8 | 1.2 |
| פברואר | 128.6 | 0.2- |
| מרץ | 128.9 | 0.2 |
| אפריל | 129.3 | 0.3 |
| מאי | 129.2 | 0.1- |
| יוני | 129.6 | 0.3 |
| יולי | 129.3 | 0.2- |
| אוגוסט | 129.4 | 0.1 |
| ספטמבר | 129.5 | 0.1 |
| אוקטובר | 129.7 | 0.2 |
| נובמבר | 129.8 | 0.1 |
| דצמבר | 129.8 | 0 |
טבלת מדד תשומות הבנייה לשנת 2022:
| חודש | מדד | שינוי חודשי |
|---|---|---|
| ינואר | 122.5 | 0.8 |
| פברואר | 123.1 | 0.5 |
| מרץ | 124.3 | 1 |
| אפריל | 125.5 | 1 |
| מאי | 126.1 | 0.5 |
| יוני | 126.8 | 0.6 |
| יולי | 127.4 | 0.5 |
| אוגוסט | 127.5 | 0.1 |
| ספטמבר | 127.5 | 0 |
| אוקטובר | 127.5 | 0 |
| נובמבר | 127.3 | 0.2- |
| דצמבר | 127.3 | 0 |
כמה השינוי הצפוי במדד תשומות הבנייה עשוי לייקר את בניית הדירה?
אם מדד תשומות הבנייה לשנת 2024 יעלה באופן מצטבר בשיעור של 5%, אנחנו כרוכשי דירה חדשה מהקבלן צפויים לשלם יותר כסף, כ-50,000 ₪ נוספים מעבר למחיר הדירה שנקבע בחוזה.
כל אדם המתכנן לרכוש דירה חדשה מקבלן חייב להתייחס לשינוי הדרסטי במדד תשומות הבנייה. מומלץ לקבל ייעוץ מקצועי על ידי חברת ייעוץ משכנתאות כמו פריים על מנת לבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית. השינוי במדד משפיע על רוכשי הדירות החדשות ועשוי לייקר את התשלומים בעשרות אלפי שקלים. בעזרת יועץ משכנתאות מנוסה ניתן לשקול פתרונות שונים לצמצום השפעת המדד ולבחירה נכונה יותר של מסלולי המשכנתא.
