מדריך מקיף בנושא משכנתא חוץ בנקאית
משכנתא מאפשרת לנו להגשים חלום ולרכוש דירת מגורים או דירה להשקעה. רוב הישראלים זקוקים למשכנתא כדי לרכוש דירת מגורים, אך הבנקים לא חייבים לאשר את ההלוואה, לכן כדאי לדעת כי יש אפשרות לקחת משכנתא חוץ בנקאית.
אם הבנק החליט שלא לאשר לכם את הבקשה למשכנתא או שהוא מציע לכם מימון חלקי והלוואה בריביות גבוהות מאוד, כדאי לפנות לחברות המתמחות במימון חוץ בנקאי, אך יש לוודא כי חברת המימון מפוקחת ופועלת באישור משרד האוצר למתן הלוואות משכנתאות.
מה זה משכנתא חוץ בנקאית ומה מאפיין אותה
בשנת 1989 הוחלט על רפורמה בשוק ההון בישראל, כאשר אחת המטרות הייתה לפתוח את שוק המשכנתאות לתחרות כדי להוזיל את ההלוואות הניתנות לציבור רוכשי הדירות. עד יישום הרפורמה הבנקים שלטו בשוק המשכנתאות ללא עוררין, וגם היום רוב הלווים לוקחים מהבנקים משכנתא לרכישת דירה או משכנתא אחרת, למשל משכנתא לכל מטרה, לשיפוצים וכו'.
הרפורמה גרמה לגופים פיננסיים וחוץ בנקאיים להציע משכנתאות לטווח הארוך כנגד שעבוד נכסים, כאשר תהליך לקיחת המשכנתא יחסית דומה לתהליך המתבצע בבנקים, יש לקבל אישור עקרוני להלוואה, לעבור הליך חיתום מסודר, לחתום על מסמכי ההלוואה ולשעבד את הנכס שרוכשים לטובת חברת המימון החוץ בנקאי.
חברות המימון החוץ בנקאי, ובהן חברות הביטוח המשווקות משכנתאות, בוחנות את נתוני האשראי של הלווה ואת יכולת ההחזר שלו, ומאחר וחברות המימון לא כפופות לרגולציה המכבידה המוטלת על הבנקים, הן יכולות להציע הלוואות גמישות יותר מבחינת מתן אשראי. יחד עם זאת, הריבית במשכנתא חוץ בנקאית – למידע נוסף אודות ריביות משכנתא , צפויה להיות מעט יקרה יותר בהשוואה לריביות הממוצעות שהבנקים מציעים, הסיבה לכך היא שלבנקים יש גב פיננסי איתן לכן הסיכון שלהם נמוך יותר והם יכולים לגלם זאת בריביות ובתנאי המשכנתא.
יש לציין כי רוב רוכשי הדירות לוקחים משכנתא מהבנק, ואם הבנק מסרב לבקשת ההלוואה הם פונים לחברות המימון החוץ בנקאי. כמו כן, ידוע כי הבנקים מסרבים לתת משכנתא ללווים המוגדרים כמסוכנים, למשל אנשים המוגבלים בחשבון הבנק שלהם, אנשים הנמצאים בהליך פשיטת רגל, כינוס נכסים, הוצאה לפועל וכדומה. חברות המימון מוכנות לקחת סיכון גבוה יותר לכן כדאי לבדוק האם ניתן לקבל מחברה חוץ בנקאית משכנתא בתנאים נוחים ובהתאמה ליכולת ההחזר.
משכנתא חוץ בנקאית – למי זה מתאים
משכנתא חוץ בנקאית מתאימה למסורבי משכנתא בבנקים, למי שמתקשה להשיג את המימון הנדרש לרכישת הדירה מהבנק ולכל מי שהבנק מסרב להעניק לו הלוואה בגלל היסטוריית אשראי בעייתית ומסיבות אחרות.
כמו כן, המשכנתא החוץ בנקאית מתאימה למי שאינו מעוניין לקחת משכנתא ארוכת טווח מהבנק, מסיבותיו שלו. לווים בעלי יכולת החזר גבוהה והון עצמי גבוה יכולים לקבל תנאים נוחים וריביות מוזלות, לפעמים המשכנתא החוץ בנקאית זולה יותר מהמשכנתא שהבנקים מציעים, לכן תמיד כדאי לבדוק את תנאי המשכנתאות דרך גופים חוץ בנקאיים בעלי אישור ממשרד האוצר.
בדרך כלל, מי שלוקח משכנתא מגוף מימון חוץ בנקאי קיבל סירוב מהבנקים, מסיבות כמו הון אישי נמוך, יכולת החזר נמוכה, חשבונות בנק מוגבלים, חוב בהוצאה לפועל, הימצאות בהליך כינוס נכסים, פשיטת רגל וכיוצא בזה.
אגב, אם אתם מתכננים לרכוש דירה שנייה כנכס מניב, כדאי לכם לבדוק את האפשרות לקחת משכנתא מגוף מימון חוץ בנקאי, מאחר וההלוואה החוץ בנקאית אינה פוגעת באובליגו, וניתן לשעבד את הנכס בתמורה למימון של עד 50% משווי הדירה, לפעמים אפשר לקבל אישור למימון בשיעור גבוה יותר.
משכנתא חוץ בנקאית – מי מציע ומהם תנאים ההחזר
בשוק המשכנתאות יש שחקנים רבים, אם בעבר רק הבנקים הציעו משכנתאות כיום השוק פתוח לתחרות וניתן לקבל את ההלוואה הגדולה לצורך רכישת דירה מגופים כגון:
- כלל משכנתאות
- מימון ישיר
- הראל ביטוח ופיננסים
- דלתא קפיטל גרופ
- הלוואות ומשכנתאות
- טריא – הלוואות בין אנשים
- קוואליטי פיננסים
- בלנדר
כפי שאתם רואים, כיום יש אפשרות לקבל משכנתא חוץ בנקאית מחברות ביטוח, מבתי השקעות, מחברות מימון פרטיות ומפלטפורמות שונות למתן הלוואות בין אנשים (הלוואות חברתיות). שוק המשכנתאות החוץ בנקאיות הולך ומתפתח בשנים האחרונות, עוד ועוד שחקנים מצטרפים לשוק הרווחי, ביניהם גופים פיננסיים קטנים וחברות גדולות ויציבות הפועלות בתחומים נוספים מעבר להלוואות.
תנאי ההחזר של המשכנתא נקבעים על ידי הגוף המממן, ולכל חברת מימון יש מדיניות שונה. כדאי לדעת כי הריביות במשכנתא החוץ בנקאית בדרך כלל גבוהות יותר אך ההבדלים לרוב אינם משמעותיים. למעשה, חברות הביטוח מציעות ריביות המתחרות בריבית הממוצעת של הבנקים למשכנתאות (1% – 6%), וחברות מימון חוץ בנקאי בדרך כלל יציעו ריביות יקרות יותר, בריבית ממוצעת של 8%.
חשוב לזכור כי דירוג האשראי שלכם יקבע את הריביות והתנאים שתקבלו במשכנתא חוץ בנקאית, וככל שהדירוג שלכם גבוה יותר תיהנו מתנאים טובים יותר. בנוסף, הבנקים מציעים משכנתאות לתקופה של עד 30 שנה לעומת חברות המימון החוץ בנקאי שמציעים הלוואות לטווח זמן קצר יותר.
משכנתא למסורבי הבנקים
אם הבנק מחליט לסרב לתת לכם משכנתא עליכם לזכור כי יש סיבה לכך ועליכם לשקול היטב את כדאיות רכישת הדירה. יחד עם זאת, לא צריכים לוותר על חלום קניית הדירה אם הבנק סירב להעניק לכם משכנתא מאחר ויש פתרונות מימון נוספים. מסורבי הבנקים למשכנתאות יכולים לפעול בשתי דרכים עיקריות כדי לקבל את ההלוואה הנחוצה להם לרכישת הדירה:
פנייה ליועץ משכנתאות מנוסה ובעל קשרים בבנקים, לעיתים היועץ יכול לשכנע את פקידי הבנק לתת לכם משכנתא למרות שהבנק סירב לכך בהתחלה.
לקיחת משכנתא חוץ בנקאית מחברות למימון חוץ בנקאי, בדרך כלל אם הבנק סירב לתת לכם משכנתא גם חברות הביטוח לא ימהרו להציע לכם משכנתא, לכן תוכלו להתמקד בחברות מימון פרטיות המציעות תנאים גמישים יותר.
משכנתא לחייבים בהוצאה לפועל
אם נפתח נגדכם תיק אחד או יותר בהוצאה לפועל הבנקים יסרבו להעניק לכם משכנתא כל עוד החוב לא שולם. גם לאחר תשלום החוב, הבנק יבחין בכך שהייתם חייבים בהליך הוצאה לפועל וסביר להניח כי הבנק יקשיח עמדות ויציע משכנתא בריבית גבוהה. חייבים בהוצאה לפועל יכולים להחליט על איחוד תיקים, עדיף בעזרת יועץ מנוסה, ולהתחיל בהליך מחיקת חובות בהוצאה לפועל דרך פשיטת רגל, אך יש אפשרות נוספת והיא להגיע להסדר חובות עם הנושים.
יש אפשרות לקחת משכנתא כדי לעמוד בהסדר החובות, כל עוד הנושים מסכימים לכך. אם יש נכס ניתן לשעבד אותו לצורך הוצאה לפועל של הסדר החובות. הנושים יעדיפו שאתם תבחרו בהליך הסדר חובות, למרות שהם לא יקבלו את כל החוב.
חשוב לציין כי נדרשת מומחיות כדי לקבל משכנתא לחייבים בהוצאה לפועל, הפתרון היחידי הוא באמצעות משכנתא מחברת מימון חוץ בנקאי, אך יש להגיע גם להסדר חובות ועדיף לסגור את התיק לפני לקיחת ההלוואה, אבל אפשר לבצע זאת גם במקביל.
משכנתא למוגבלים
לא מעט ישראלים מוגדרים כמוגבלים בחשבונות הבנק שלהם, בדרך כלל בגלל התנהלות פיננסית בעייתית, צ'קים חוזרים וכדומה. הבנקים יסרבו להעניק משכנתא לאדם מוגבל בבנק, לכן הפתרון הוא לקחת משכנתא חוץ בנקאית, אך הריביות צפויות להיות גבוהות בהרבה לעומת הריבית שהייתם יכולים לקבל בבנק.
אם יש לכם נכס בבעלותכם מצבכם טוב בהרבה ותוכלו במקרים מסוימים לקבל משכנתא גם בבנק, כל עוד הנכס ניתן לשעבוד. בעזרת יועץ משכנתאות תוכלו לקבל הצעות נוספות מחברות ביטוח, מחברות מימון ועוד.
משכנתא לפושטי רגל
פשיטת רגל מהווה את השלב האחרון בהליכי הוצאה לפועל, ולפני ההכרזה עליכם כפושטי רגל יש תהליך שנועד למיצוי הזכויות של נושים. ההוצאה לפועל תתפוס את הנכסים והרכוש ששייכים לכם, אם יש כאלו, וחוקרים מבצעים חקירת יכולת כדי לבחון דרכים לצורך הקטנת החובות שלכם.
תהליך פשיטת רגל מאפשר לאנשים פרטיים, לבעלי עסקים ולחברות להגיע להסדר עם הנושים, ולאחר ההכרזה בבית המשפט על אדם כפושט רגל יש לו זכויות שונות, לרבות הגנה מהנושים. בסוף התהליך החייב מקבל הפטר מחובותיו, ובמהלך או לאחר קבלת ההפטר יש באפשרותו לקחת משכנתא, בדרך כלל מחברות למימון חוץ בנקאי. הבנקים יאשרו משכנתא לבעלי ההפטר רק לאחר קבלת הפטר חלוט, אך הם לא ימהרו לתת הלוואות ומשכנתאות והם ידרשו תקופת צינון שעשויה להגיע ל-7 שנים.
משכנתא בהליך כינוס נכסים
אם אתם נמצאם בהליך כינוס נכסים מאגדים את כל הנכסים והרכוש שלכם כדי לפרוע חובות לנושים, יש להגיע להסדר חובות מול הנושים ולאחר מכן ניתן לקחת משכנתא חוץ בנקאית, כאשר ניתן להשתמש בכספי ההלוואה לצורך החזר חובות.
לקיחת משכנתא חוץ בנקאית בעזרת היועצים של פריים משכנתאות
פריים ניהול משכנתאות ופיננסים מציעה פתרונות מקצועיים ויצירתיים לכל אדם הזקוק למשכנתא, כולל הלוואות בתנאים נוחים למסורבי במשכנתא. צוות המומחים של פריים משיג את התנאים האופטימליים לכל לקוח ובונה תמהיל משכנתא מותאם אישית ללווה.
יועצי המשכנתא של פריים מכירים את כל מסלולי המשכנתא הקיימים, הם מבצעים מכרז בין גופי המימון ומתאימים לכם את ההלוואה הנוחה והטובה ביותר, בהתאמה ליכולת ההחזר ולתכנון פיננסי.
