משכנתא לזוגות צעירים

שוק הדיור בישראל רותח יותר מאי פעם, הביקוש רב מההיצע והמחירים ממשיכים להתייקר, על כן החלום לרכוש דירה הופך לקשה ומורכב יותר עבור הזוגות הצעירים. אם אתם זוג צעיר המעוניין לרכוש דירת מגורים ראשונה עליכם להיערך נכון מבחינה כלכלית כדי לעמוד בתשלומי החזר המשכנתא. כדי לקבל אישור למשכנתא מהבנק עליכם לגייס הון עצמי בשיעור של לפחות 25% משווי הדירה, לבנות תמהיל משכנתא המותאם ליכולת ההחזר שלכם וכדאי לבדוק זכאות לקבלת משכנתא לזוגות צעירים ממשרד הבינוי והשיכון. נציין שלפריים משכנתאות יש פתרונות מימון ייחודיים אשר יכולים להוריד את ההון העצמי עד לכ-10% משווי הנכס, דהיינו מימון של 90%.

המומחים של פריים משכנתאות ופיננסיים מייעצים לכל הזוגות הצעירים שלא למהר ולקחת הלוואה לרכישת דירה. חשוב לעשות בדיקות מקדימות על מנת להחליט האם המצב הכלכלי שלכם מאפשר לכם להתחייב למשכנתא ארוכת טווח, לתקופה של 30-20 שנים. בשלב הבדיקה יש לבצע תכנון פיננסי מותאם אישית כדי לבדוק מה יכולת ההחזר שלכם, בבדיקה זו מחשבים את ההכנסה הפנויה של שניכם כדי לבדוק האם אתם מסוגלים לעמוד בתשלומי ההחזר החודשיים של המשכנתא. הבדיקה חשובה כדי למנוע מכם להיכנס להרפתקה כלכלית שתתקשו לעמוד בה, והכלל שלנו בפריים הוא שמשכנתא מתכננים ולא לוקחים את ההלוואה סתם כך.

במדריך זה אנו מסייעים לזוגות הצעירים המתכננים לרכוש את דירת החלומות הראשונה שלהם באמצעות משכנתא. המדריך נועד לעשות סדר בנושא, להפיג חששות קיימים המשותפים לרוב הזוגות הצעירים, להכיר את התהליך הנדרש לנטילת משכנתא מהבנק או מגוף פיננסי אחר ולהעמיק את הידע הפיננסי כדי לקבל החלטות נכונות, חכמות ושקולות.

זוגות צעירים הפסיקו לשבת על הגדר ולהמתין לירידת מחירים

בעשור האחרון ממשלות ישראל הבטיחו לזוגות הצעירים כי מחירי הדיור ייבלמו ויתחילו לרדת. בנוסף, הממשלות האחרונות יזמו פרויקטים שונים כמו תוכנית מחיר למשתכן במטרה לסייע לצעירים לרכוש דירה ראשונה. רבים מהזוגות הצעירים המתינו על הגדר במטרה שמחירי הדיור ירדו, אך בפועל המחירים רק המשיכו לעלות, לכן כיום הזוגות הצעירים לא ממתינים יותר, והם מעוניינים להקדים תרופה למכה ולרכוש דירה כעת ולפני עלייה נוספת במחיר.

רגע לפני שאנחנו צוללים לתהליך לקיחת המשכנתא לזוגות צעירים, חשוב להבין כי בעקבות העלייה במחירי הנדל"ן, הזוגות הצעירים נדרשים לקחת משכנתא באחוזי מימון גבוהים יותר לעומת העבר. הבנקים חוששים לכספם והם לא ממהרים לאשר משכנתא עם אחוזי מימון גבוהים, ואם הם יאשרו את הבקשה למשכנתא במימון גבוה הם יקשיחו תנאים והריבית תהיה יקרה יותר.

זוגות צעירים יכולים להיות זכאים לסיוע במשכנתא ממשרד הבינוי והשיכון. מומלץ לבדוק הלוואות זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון בגלל יתרונות כמו ריבית בתנאים מועדפים ואפשרות לפירעון מוקדם ללא קנסות ותשלום עמלת היוון. ראוי לציין, כי לא תמיד כדאי לקחת משכנתא לזוגות צעירים בתנאי זכאות, ואנו נרחיב על כך בהמשך המדריך.

כדי לקחת משכנתא לצעירים, כלומר הלוואה לרכישת דירת מגורים ראשונה, יש לקבל אישור עקרוני למשכנתא מהבנק. על מנת לקבל את האישור העקרוני יש להוכיח הון אישי בשיעור של לפחות 25% משווי הדירה אותה רוצים לרכוש, וזאת בהתאם למגבלות המימון עליהן החליט בנק ישראל. כלומר, המימון המקסימלי שהבנק יכול להציע לזוג הצעיר הוא עד 75% משווי הדירה, אך יש הוצאות נוספות שחשוב לשקלל בתהליך לקיחת המשכנתא.

מגבלה נוספת המוטלת על ידי בנק ישראל היא שיעור ההחזר החודשי מסך ההכנסה הפנויה. כאשר מבקשים משכנתא לזוג צעיר מהבנק, הבנק מבצע בדיקות שונות ומחשב את יכולת ההחזר של בני הזוג. בבדיקת יכולת החזר משכנתא לזוג הצעיר הבנק מתייחס לשכר נטו של הלווים והוא יאשר את ההלוואה רק אם ההחזר החודשי יהיה עד 40% מסך ההכנסות נטו של בני הזוג.

חשוב לציין כי לזוג הצעיר אין עדיין נכסים, חסכונות משמעותיים בנק, תיק השקעות ושכר גבוה. זוגות צעירים נמצאים בתחילת דרכם המקצועית, בדרך כלל הם רק סיימו ללמוד לכן השכר החודשי שלהם עדיין נמוך, ובנוסף יש זוגות השוקלים להרחיב את הקן המשפחתי וללדת ילדים, לכן ההוצאות השוטפות שלהם צפויות לעלות באופן חד.

הבנקים מודעים למצבם הפיננסי של הזוגות הצעירים בארץ וליכולת ההחזר הנמוכה של רבים מהצעירים, והם כמובן לא מעוניינים לקחת סיכון לכספם. יחד עם זאת, הבנקים רואים בזוגות הצעירים כלקוחות פוטנציאליים חשובים, הם יודעים כי יכולת ההחזר של הזוג הצעיר צפויה להשתפר עם הזמן, לכן הם פיתחו מסלולי משכנתא המתאימים לצעירים, למשל מסלולים עם החזר חודשי נמוך בתחילת חיי המשכנתא, כאשר ההחזר החודשי גדל עם הזמן.

מה עדיף, לקנות דירה או לגור בשכירות?

לזוגות הצעירים יש לבטים רבים הנוגעים לכדאיות רכישת הדירה. יש כלכלנים ויועצים מומחים הטוענים כי עדיף לזוגות הצעירים לגור בשכירות ולא להשקיע בנכסי נדל"ן, וזאת בגלל המחירים הגבוהים והתשואה הנמוכה כיום בשוק הנדל"ן. מומחים אחרים ממליצים לזוגות הצעירים לרכוש דירה, בין אם למגורים ובין אם להשקעה.

חשוב לזכור כי לרוב הזוגות הצעירים אין הון עצמי גבוה ויכולת החזר מרשימה, לכן הם יכולים לקבל משכנתא בסכום יחסית נמוך. אם הבנק מוכן לאשר לזוג הצעיר משכנתא בסכום נמוך, בני הזוג יכולים לשקול רכישת דירה להשקעה בפריפריה, ובמקביל לגור בשכירות, לחסוך כסף בצד, לשלם את המשכנתא באמצעות השכרת הנכס ובהמשך הדרך לרכוש דירה גדולה ומרווחת במיקום מרכזי.

אין תשובה אחת ויחידה לשאלה האם עדיף לזוג הצעיר לגור בשכירות או לקחת משכנתא, לכן יש לבחון כל מקרה לגופו. זו הסיבה מדוע מומלץ לכל הזוגות הצעירים המעוניינים לרכוש דירה לפנות ליועצים המנוסים שלנו ולקבל ייעוץ מקצועי וסיוע בהחלטה החשובה. עליכם לזכור כי לקיחת משכנתא לזוגות צעירים היא אחת ההחלטות הפיננסיות החשובות והמורכבות ביותר בחיים, לכן אין להקל ראש בהחלטה זו, יש ללמוד את שוק המשכנתא, להבין מושגים, לערוך סקר שוק יסודי, להשוות הצעות, לנהל מו"מ יעיל מול הבנקים ועוד.

משכנתא למטרת הלוואה מהבנק לקניית דירה

משכנתא היא הלוואה לטווח הארוך לצורך רכישת דירה, למרות שיש משכנתאות למטרות נוספות, למשל מסלול משכנתא לכל מטרה. זוגות צעירים המעוניינים לרכוש דירה ראשונה חייבים ברוב המקרים לקחת הלוואה מהבנק, וכדי לקבל אישור למשכנתא עליהם לעמוד בקריטריונים שונים.

הקריטריון הראשון לקבלת משכנתא לצעירים הוא הן עצמי בשיעור של לפחות 25% משווי הנכס. בנק ישראל הטיל מגבלות על שיעור המימון שהבנקים למשכנתאות יכולים להציע ללווים. בבנק ישראל החליטו על המגבלה הבאה מבחינת שיעור המימון למשכנתא:

• זוג צעיר (מחוסרי דיור) נדרש להביא הון עצמי של 25% לפחות מערך הנכס.
• משפרי דיור נדרשים להביא לפחות 30% הון עצמי.
• משקיעים נדרשים להביא 50% הון עצמי.

לכן, אם אתם זוג צעיר המתכנן לרכוש דירה בשווי של 1,000,000 ₪, תוכלו לקבל משכנתא מהבנק אם תביאו הון עצמי של לפחות 250,000 ₪. חשוב לדעת כי הבנק שולח שמאי מטעמו כדי להעריך את שווי הדירה שהזוג הצעיר מעוניין לרכוש. הערכת השמאי מאפשרת לבנק להעריך את שווי הנכס ולהחליט כמה משכנתא להציע לכם.

ראוי לציין כי רוב הזוגות הצעירים מתקשים להביא הון עצמי של 25% משווי הדירה, לכן כבר בשלב זה כדאי להיעזר ביועצי משכנתא מנוסים. בעזרת היועצים ניתן למצוא דרכים יעילות ומשתלמות לגיוס ההון העצמי הנדרש לקבלת המשכנתא מהבנק, למשל סיוע כספי מההורים, הלוואה כנגד משכון הנכס של ההורים, הלוואות בשוק האשראי החוץ בנקאי ועוד. בנוסף על כך, יועץ משכנתאות מסייע לנו לבנות תמהיל משכנתא, התמהיל כולל מספר מסלולים והוא מותאם ליכולת ההחזר שלנו.

כמה הון עצמי צריך כדי לקחת משכנתא לדירה ראשונה?

כאמור, בנק ישראל קבע כי רוכשי דירה ראשונה נדרשים להביא הון עצמי של 25% משווי הנכס. לכן, אם אנחנו זוג צעיר המתכן לרכוש דירת מגורים ראשונה בשווי של 2 מיליון ₪, עלינו להביא הון עצמי של 500 אלף ₪.

מעבר להון העצמי, הבנק מבצע בדיקות של יכולת ההחזר והוא מעריך את רמת הסיכון במתן המשכנתא לזוג הצעיר. בתמורה לקבלת המשכנתא הבנק משעבד את הנכס על שמו, לכן הנכס צריך להיות נקי מבחינה משפטית. סכום המשכנתא נקבע על פי שיקולי הבנק תוך התייחסות לשווי הנכס, שיעור הביטחונות שאתם מסוגלים להעמיד לטובת הבנק ויכולת ההחזר החודשית שלנו. הבנק לא רשאי לאשר משכנתא בסכום שיעלה על שיעורי המימון שנקבעו על ידי בנק ישראל, לכן ברכישת דירה ראשונה שיעור המימון המקסימלי הוא עד 75% מערך הדירה.

שלבים מרכזיים בתהליך לקיחת משכנתא לזוגות צעירים:

• בקשת אישור עקרוני למשכנתא מבנק אחד או מכמה בנקים.
• בדיקת זכאות לקבלת משכנתא לזוגות צעירים ממשרד הבינוי והשיכון.
• פגישה עם יועץ משכנתאות בבנק והצגת מסמכים לפי דרישה.
• רישום זכויות בנכס, השלמת רישום שעבוד לטובת הבנק, חתימה על חוזה המשכנתא.
• קבלת המשכנתא.

בשלב הגשת הבקשה לאישור עקרוני למשכנתא לזוג צעיר יש למלא טופס מקוון באתר של הבנק, בשלב זה הבנק עדיין לא דורש מסמכים מיוחדים. בטופס הבקשה יש לציין את סכום המשכנתא, להוסיף פרטים אישיים ולמלא פרטים על הנכס. ניתן לבקש אישור עקרוני עוד לפני חתימה על חוזה הרכישה של הדירה.
האישור העקרוני שהופק על ידי הבנק כולל מידע על הריבית והוא בתוקף ל-24 ימים בלבד. לכן, לאחר קבלת האישור מתחיל מרוץ נגד הזמן ויש לספק לבנק את כל המסמכים הנדרשים עבורו לאימות הנתונים. הבנק דורש מסמכים שונים כמו אישורי הכנסה (תלושי שכר אחרונים), תדפיס עדכני של חשבון העו"ש, חוזה רכישה, נסח טאבו עדכני או אישור זכויות על הנכס, הערכת שמאי ומסמכים נוספים.

זכאות משכנתא לזוגות צעירים

זוגות צעירים חסרי דירה, עם או ללא ילדים, עשויים לקבל ממשרד הבינוי והשיכון סיוע ברכישת הדירה, כלומר משכנתא בתנאי זכאות. גובה המשכנתא לזכאים מחושב לפי שיטת הניקוד, וככל שהזוג הצעיר צובר ניקוד גבוה יותר כך הוא יוכל לקבל משכנתא בסכום גבוה יותר. משכנתא לזכאי משרד הבינוי והשיכון מאפשרת לזוגות הצעירים העומדים בקריטריונים לקבל הלוואה בתנאים מועדפים, עם ריבית נמוכה ב-0.5% מהריבית הממוצעת על הלוואות צמודות מדד דרך הבנקים, עד לגובה של 3%, ותקופת ההלוואה היא עד 30 שנים, עם תחנות יציאה מוגדרות מראש לקיצור המשכנתא.

הסיוע במשכנתא לזוגות צעירים מחושב לפי שיטת הניקוד, כאשר הקריטריונים שקובעים את הניקוד לבני הזוג כוללים בין היתר:

• מספר שנות נישואין, כאשר זוגות שנרשמו ברבנות לנישואין יקבלו 30 נקודות
• מספר ילדים של בני הזוג
• מספר אחים ואחיות
• שירות ביטחוני (צבא, שירותי לאומי או אזרחי)
• מגורים באזור עדיפות לאומית א'

כדי להפיק תעודת זכאות המאפשרת קבלת סיוע ברכישת הדירה לזוג הצעיר יש לפנות לאחד מסניפי הבנק למשכנתאות ולהביא מסמכים דרושים. הנציג בבנק מעביר את הבקשה והמסמכים למשרד הבינוי והשיכון ובתוך זמן קצר מקבלים את התעודה. ניתן להפיק את תעודת הזכאות טרם רכישת הדירה ועוד לפני הגשת הבקשה למשכנתא.

הניקוד שנקבע לזוג הצעיר מגדיר את סכום המשכנתא בתנאי הזכאות, במרבית המקרים הסכום לא מספיק לרכישת הדירה ויש לקחת במקביל משכנתא משלימה מהבנק. זוג צעיר בקבוצת הניקוד של 1,399-1,000 נקודות זכאי למשכנתא בסיסית בתנאי זכאות בגובה 62,400, בעוד זוג צעיר בקבוצת הניקוד 2,200 ומעלה יכול לקבל משכנתא לזכאים בסכום של 161,655 ₪.

אם הזוג הצעיר מתכנן לרכוש דירה באזור עדיפות לאומית א' הם זכאים לסיוע נוסף, כל עוד הם צברו לפחות 1,500 נקודות. ברוב היישובים הנמצאים באזור עדיפות לאומית א' מקבלים תוספת למשכנתא בסך 100,000 ₪, וזאת בהלוואה בריבית של 4.5% לתקופה של 20 שנים. ההחזר החודשי ההתחלתי למשפחות הרוכשות דירה באזור זה יהיה 643 ₪.

תהליך הוצאת תעודת זכאות

• מילוי בקשה להנפקת תעודת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון, את הבקשה ממלאים באחד הסניפים של הבנקים למשכנתאות. לא חייבים לקחת את המשכנתא דרך הבנק דרכו מגישים בקשה לתעודת הזכאות.
• תשלום עמלה.
• צירוף מסמכים דרושים כמו צילום תעודות זהות וספח, צילום תעודות זהות וספח של כל אחד מהורי המבקשים, אישור על שירות בצה"ל/שירות לאומי/שירות אזרחי, אישור על שירות מילואים שש שנתי, מסמכים המעידים על סטטוס אישי (תעודת נישואין, מסמך גירושין וכו'), אישור מהרבנות לזוגות שמרשמו לנישואין, אישור מהרופא אם האישה בהריון, תעודת עולה אם רלוונטי.
• נציג הבנק בודק את הבקשה והמסמכים ומעביר את התיק למשרד הבינוי והשיכון.
• לאחר אישור הבקשה התעודה נשלחת לסניף הבנק.

חשוב לציין כי תעודת זכאות למשכנתא לזוגות צעירים שונה מתעודת הזכאות שיש להנפיק בעת רכישת דירה חדשה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. אנחנו ממליצים לכם לקרוא את המאמר המסביר את ההבדלים בין תעודת זכאות למשכנתא לבין תעודת זכאות למחיר למשתכן – לחצו כאן לקריאה

סיוע במשכנתא לזוגות צעירים

משרד הבינוי והשיכון מציע סיוע במשכנתא לזוגות הצעירים העומדים בקריטריונים שנקבעו. הסיוע מיועד לזוגות צעירים חסרי דירה הזקוקים למשכנתא לרכישת דירת מגורים, לבניית בית על מגרש, להרחבת דירה קיימת או להתאמת הדירה הנוכחית לצרכים מיוחדים.

משכנתא לצעירים חסרי דירה נועדה לסייע לזוגות הצעירים לקבל מימון לרכישת דירה ראשונה או לבניית בית. הזכאות מאפשרות לזוגות הצעירים לקבל משכנתא בתנאים מועדפים מטכם המדינה, כאשר גובה ההלוואה מושפע מקריטריונים כמו מספר ילדים, שנות נישואין, מספר אחים ואחיות, שירות ביטחוני ועוד. יש לציין כי סכום המשכנתא בזכאות נקבע על ידי הממשלה ומבוסס בין היתר על יכולת ההחזר של הלווה ומאפייני הנכס המשמש כביטחון.

אם המשכנתא בתנאי הזכאות לזוכות צעירים אינה מספיקה למימון העסקה, הזוג הצעיר יכול להשלים את המימון בעזרת משכנתא משלימה מהבנק. במקרים מסוימים הבנקים מציעים תנאים טובים יותר במסלולי המשכנתא הרגילה, לכן לא מעט מהזוגות הצעירים בוחרים שלא להשתמש בסיוע מטעם המדינה.

ידוע כי חלק מהבנקים למשכנתאות מקשיחים את העמדות שלהם כאשר זוגות צעירים מעוניינים לקחת משכנתא בתנאי זכאות. הבנקים מייקרים את הריבית במסלולי המשכנתא המשלימה, לכן תמיד כדאי לבקש מהבנק שתי הצעות, ואחת מהן היא ללא המסלול לזכאים.

משכנתא לזוגות צעירים מאפשרת לכם להגשים חלום ולרכוש נכס למגורים או להשקעה. עם זאת, זו החלטה פיננסית משמעותית העתידה להשפיע על חייכם במשך שנים רבות, עד 30 שנים, על כן חשוב לפנות ליועצי המשכנתא המנוסים של פריים. בעזרת היועצים המנוסים שלנו תוכלו להפחית סיכונים ולקחת משכנתא בהתאמה אישית ובהתאם ליכולת ההחזר שלכם, וגם תחסכו עשרות אלפי שקלים ולמעלה מכך בתשלומי ההחזר.