מסלולי משכנתאות

 בניית תמהיל משכנתאות

בניית תמהיל ההלוואה היא משימה מורכבת וקשה אשר תקבע מה תהיה עלותה העתידית של המשכנתא ומה יהיו ההחזרים החודשיים העתידיים. הבנקים למשכנתאות מציעים מספר רב של מסלולים בעלי מאפיינים שונים וקשים להשוואה. לכל מסלול יתרונות וחסרונות ולכן המטרה העיקרית בבניית תמהיל ההלוואה היא ניהול הסיכונים ואיזון הצרכים.

להלן הסבר השוואתי קצר על המסלולים הנפוצים כיום:

מסלול

על המסלול

יתרונות ושיקולים

חסרונות וסיכונים

משתנה כל 5/7 שנים

ריבית צמודה למדד מחירים לצרכן. עוגן הריבית משתנה כל 5/7 שנים.

1. עוגן ההלוואה קבוע לטווח זמן בינוני

2.ריבית נמוכה במונחים היסטוריים

3. תנודתיות נמוכה יחסית להצמדות אחרות  עד נקודת השינוי  (הצמדה להתייקרות המדד ואדישות עד נק' השינוי לריבית בנק ישראל)

1. שינויים בהחזר חודשי כפועל יוצא מצבירת  מדד

2. חשיפה לסיכון עמלת פירעון מוקדם : הפרשי ריביות בנקודת שבירה ועד נקודת השינוי

3. שינוי ריבית עוגן כל 5/7 שנים

4. עלות ארוכת טווח : כפועל יוצא מהצמדה למדד

משתנה כל 2.5

ריבית צמודה למדד מחירים לצרכן. עוגן הריבית משתנה כל2.5 שנים.

1. עוגן ההלוואה קבוע לטווח זמן בינוני

2.ריבית נמוכה במונחים היסטוריים

3. תנודתיות נמוכה יחסית להצמדות אחרות  עד נקודת השינוי  (הצמדה להתייקרות המדד ואדישות עד נק' השינוי לריבית בנק ישראל)

1. שינויים בהחזר חודשי כפועל יוצא מצבירת  מדד

2. חשיפה לסיכון עמלת פירעון מוקדם : הפרשי ריביות בנקודת שבירה ועד נקודת השינוי

3. שינוי ריבית עוגן כל 5/7 שנים

4. עלות ארוכת טווח : כפועל יוצא מהצמדה למדד

קבוע צמוד

ריבית קבועה עם הצמדה למדד

1. עוגן ההלוואה הנומינלי קבוע לכל אורך חיי ההלוואה

2.ריבית נמוכה במונחים היסטוריים

3. תנודתיות נמוכה יחסית להצמדות אחרות -רק כפועל יוצא להצמדה למדד (אדישות לשינויי  ריבית בנק ישראל)

1. שינויים בהחזר חודשי כפועל יוצא מצבירת  מדד

2. חשיפה לסיכון עמלת פירעון מוקדם : הפרשי ריביות בנקודת שבירה

3. עלות ארוכת טווח : כפועל יוצא מהצמדה למדד

פריים

ריבית הנגזרת באופן ישיר מריבית מוניטרית של בנק ישראל

1.עלות הלוואה זולה לטווח ארוך ( ללא עלות הצמדה למדד)

2.גמישות מקסימלית בשינוי, סילוק או שבירה של ההלוואה.

1. תנודתיות מאד גבוהה- ברמה חודשית כפועל יוצא משינוי ריבית בנק ישראל

קבוע לא צמוד

ריבית שקלית (ללא הצמדה). ריבית קבועה

1.עלות הלוואה זולה לטווח ארוך ( ללא עלות הצמדה למדד)

2. ללא תנודתיות בהלוואה

1. עלות ריבית גבוהה

2. חשיפה לסיכון עמלת פירעון מוקדם : הפרשי ריביות בנקודת שבירה

משתנה שקלית – כל שנה

ריבית שקלית -צמודה מק"מ. עוגן הריבית משתנה כל שנה.

1. עוגן ההלוואה קבוע לטווח זמן קצר

2.ריבית נמוכה במונחים היסטוריים

3. קיבוע  ריבית נומינלית לטווח  שנה  בתוואי ריבית עולה

3. תנודתיות נמוכה יחסית להצמדות שקליות אחרות  עד נקודת השינוי

4. גמישות מקסימלית בשינוי, סילוק או שבירה של ההלוואה .

1. תנודתיות גבוהה- ברמה שנתית כפועל יוצא משינוי ריבית בנק ישראל

יורו

ריבית מטח צמודה ליבור. עוגן הריבית משתנה כל שנה.

1.ריבית נמוכה במונחים היסטוריים

2. גמישות מקסימלית בשינוי, סילוק או שבירה של ההלוואה .

3.פוטנציאל רווח כפועל יוצא  של סיכוי בפיחות המטבע

1. תנודתיות מאד גבוהה- ברמה של שלושה חודשים – חצי שנה

2. סיכון בגידול קרן ההלוואה כפועל יוצא מהצמדה לשער החליפין מול השקל

דולר

ריבית מטח צמודה ליבור. עוגן הריבית משתנה כל שנה.

1.ריבית נמוכה במונחים היסטוריים

2. גמישות מקסימלית בשינוי, סילוק או שבירה של ההלוואה.

3.פוטנציאל רווח בעקבות פיחות מטבע

1. תנודתיות מאד גבוהה- ברמה של שלושה חודשים – חצי שנה

2. סיכון בגידול קרן ההלוואה כפועל יוצא מהצמדה לשער החליפין מול השקל