מסלולי משכנתאות

שנת 2024 החלה עם שינויים כלכליים וחברתיים משמעותיים לאור מלחמת חרבות ברזל, ההאטה בפעילות המשק והכלכלה המקומית, עליית מחירים וריבית שנותרה עדיין גבוהה. השינויים בכלכלה משפיעים בין היתר על שוק המשכנתאות בישראל, ובהמשך למגמה שהחלה בסוף שנת 2023, ניתן להבחין בירידה דרסטית בהיקף לקיחת המשכנתאות מהבנקים ובעלייה מהותית בביקוש לביצוע מחזור משכנתא ולהקפאת תשלומי ההלוואה.

עם כניסת שנת 2024 יש סימנים המעידים על המשך ירידת הריבית במשק מאחר שבנק ישראל החליט בחודש ינואר להפחית את הריבית בשיעור של 0.25% ובפברואר הריבית נותרה על כנה. נכון לחודש מרץ 2024 ריבית בנק ישראל היא 4.5%, לכן ריבית הפריים עומדת על 6%. כמו כן, מדד המחירים לצרכן עלה בחדות בחודשים הראשונים של השנה הקודמת ובהמשך המדד התמתן, לכן לבסוף נרשמה עלייה שנתית בשיעור של 3.3, והעלייה השפיעה בעיקר על לווים שבנו תמהיל משכנתא הכולל מסלולים צמודים למדד.

בתוך כך, ראוי להתייחס גם לעלייה הממוצעת בריבית המשכנתא צמודת המדד. ב-2023 נרשמה עלייה בשיעור של 0.33 בעוד הריבית הממוצעת על מסלול המשכנתא הלא צמודים רשמה עלייה בשיעור של 0.8%. נתונים אלו חשובים עבור כל מי שמתכנן לקחת משכנתא בקרב או לבצע מיחזור של המשכנתא הקיימת, ויש לשקלל את כל השינויים שחלו בשנה האחרונה ובחודשים הראשונים של 2024 כדי לבנות נכון תמהיל משכנתא מותאם אישית.

במדריך זה נכיר את מסלולי המשכנתא הקיימים, נענה על השאלה השכיחה כיצד בונים תמהיל משכנתא אופטימלי ונבין כיצד לבחור נכון את המסלולים שמתאימים ליכולת ההחזר שלנו, למגבלות של בנק ישראל, למצבנו הפיננסי ולתנאי השוק המשתנים. כמו כן, נציג בפניכם תמהיל משכנתא מומלץ לשנת 2024, אך חשוב לזכור כי לכל אדם יש לבנות תמהיל ייחודי המותאם בדיוק לצרכיו וליכולת ההחזר שלו, לכן אין לעשות העתק הדבק וחשוב לפנות ליועצי המשכנתא המנוסים.

משמעות לבחירת מסלול משכנתא

הבנקים למשכנתאות מציעים מספר מסלולי משכנתא, והמסלולים השונים נבדלים זה מזה בסוג ובגובה הריבית, באופן ההצמדה, בגובה תשלומי ההחזר החודשיים ובמאפיינים נוספים. משכנתא היא הלוואה לטווח הארוך לרכישת דירת מגורים או דירה להשקעה, ובעת לקיחת ההלוואה מהבנק יש לתכנן ולבנות תמהיל משכנתא המורכב מכמה מסלולים שונים.

יש לציין כי מסלולי המשכנתא המרכיבים את תמהיל ההלוואה ילוו אותנו תקופה ארוכה, עד 30 שנים. לכל בחירה של מסלולי משכנתאות עשויה להיות השפעה משמעותית על ההוצאות החודשיות השוטפות שלנו ב-20 השנים הבאות או יותר, לכן מומלץ להיעזר ביועצי משכנתא מנוסים על מנת לבחור נכון את המסלולים ולבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית.

הבחירה במסלולי המשכנתא השונים אינה פשוטה מאחר ולכל מסלול יש יתרונות, חסרונות ומאפיינים ייחודיים. יש הבדל משמעותי בתהליך בניית תמהיל משכנתא ובחירת המסלולים עבור זוג צעיר לבין התהליך ובחירת המסלולים עבור משפחה עם ילדים מתבגרים, משפרי דיור או מבוגרים ובני הגיל השלישי.

במדריך זה נציג בפניכם את המסלולים הקיימים בשוק המשכנתאות. חשוב להדגיש כי אין מסלול הנחשב לטוב יותר מאחרים, לכן יש להבין את ההבדלים ביניהם ולבנות תמהיל הלוואה מותאם אישית העונה על הצרכים הייחודיים וכושר ההחזר החודשי שלנו.

תמהיל משכנתא – בחירה נכונה של מסלולי ההלוואה

תמהיל ההלוואה מורכב ממספר מסלולי משכנתאות, תוך התייחסות לתנאים ולמגבלות כל לקיחת ההלוואה לרכישת דירת מגורים שבנק ישראל קבע. כך לדוגמה, בנק ישראל קבע את המגבלות הבאות על נוטלי המשכנתאות:

• רוכשי דירה ראשונה יכולים לקבל מימון מקסימלי עד 75% משווי הדירה.
• משפרי דיור יכולים לקבל מימון מקסימלי עד 70% משווי הנכס החדש.
• משקיעים יכולים לקבל מימון מקסימלי של עד 50% משווי הנכס המיועד להשקעה.
• תקופת ההלוואה (בכל אחד ממסלולי המשכנתא) היא עד 30 שנים.
• לפחות 33% מסכום המשכנתא חייב להילקח במסלול משכנתא בריבית קבועה.
• אין אפשרות לקחת יותר מ-66% מסכום ההלוואה הכולל במסלול משכנתא בריבית משתנה.
• הבנקים למשכנתאות אינם רשאים לאשר הלוואה לרכישת דירת מגורים אם גובה ההחזר החודשי עולה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה שלנו (כולל ביטוח משכנתא ועלויות נוספות).

באופן כללי תמהיל משכנתא הוא תהליך שבו עלינו לבחור מספר מסלולי משכנתא שהבנק מציע לנו, וכך אנחנו יכולים לפצל את ההלוואה בין מספר מסלולים שונים, כאשר לכל מסלול משכנתא יש מאפיינים ייחודיים, יתרונות וחסרונות. כך לדוגמה, אם נבחר בתמהיל המשכנתא שלנו מסלול בריבית משתנה ומסלול בריבית קבועה נוכל לפזר סיכונים ואם הריבית מתייקרת, כפי שקרה בשנתיים האחרונות, הרי המסלול בריבית קבועה מגן עלינו ונשלם החזר קבוע וללא שינוי, ואם הריבית תרד בצורה דרסטית נוכל ליהנות מהחזר חודשי נמוך יותר בגלל מסלול הריבית המשתנה.

פיצול סכום המשכנתא שאנחנו לוקחים מהבנק למספר מסלולים מאפשר לנו לפזר סיכונים, לתכנן החזר חודשי שנוכל לעמוד בו לאורך השנים, להתאים את ההחזרים החודשיים ליכולת ההחזר שלנו ולהקטין את הסכום שעלינו להחזיר לבנק.

כיום, כאשר אנחנו פונים לאחד מהבנקים למשכנתאות או לגוף פיננסי אחר המציע הלוואות משכנתא (למשל חלק מחברות הביטוח), הבנק יכין עבורנו הצעה מפורטת למשכנתא הכוללת תמהיל מותאם אישית, ובנוסף ההצעה כוללת 3 תמהילים כללים ואחידים המוגדרים מראש על ידי בנק ישראל.

תמהילים אחידים (כלליים) שהוגדרו על ידי בנק ישראל