מסלולי משכנתאות

הבנקים למשכנתאות מציעים מספר מסלולי משכנתא, והמסלולים השונים נבדלים זה מזה בסוג ובגובה הריבית, באופן ההצמדה, בגובה תשלומי ההחזר החודשיים ובמאפיינים נוספים. משכנתא היא הלוואה לטווח הארוך לרכישת דירת מגורים או דירה להשקעה, ובעת לקיחת ההלוואה מהבנק יש לתכנן ולבנות תמהיל משכנתא המורכב מכמה מסלולים שונים.

יש לציין כי מסלולי המשכנתא המרכיבים את תמהיל ההלוואה ילוו אותנו תקופה ארוכה, עד 30 שנים. לכל בחירה של מסלולי משכנתאות עשויה להיות השפעה משמעותית על ההוצאות החודשיות השוטפות שלנו ב-20 השנים הבאות או יותר, לכן מומלץ להיעזר ביועצי משכנתא מנוסים על מנת לבחור נכון את המסלולים ולבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית.

הבחירה במסלולי המשכנתא השונים אינה פשוטה מאחר ולכל מסלול יש יתרונות, חסרונות ומאפיינים ייחודיים. יש הבדל משמעותי בתהליך בניית תמהיל משכנתא ובחירת המסלולים עבור זוג צעיר לבין התהליך ובחירת המסלולים עבור משפחה עם ילדים מתבגרים, משפרי דיור או מבוגרים ובני הגיל השלישי.

במדריך זה נציג בפניכם את המסלולים הקיימים בשוק המשכנתאות. חשוב להדגיש כי אין מסלול הנחשב לטוב יותר מאחרים, לכן יש להבין את ההבדלים ביניהם ולבנות תמהיל הלוואה מותאם אישית העונה על הצרכים הייחודיים וכושר ההחזר החודשי שלנו.

תמהיל משכנתא – בחירה נכונה של מסלולי ההלוואה

תמהיל ההלוואה מורכב ממספר מסלולי משכנתאות, תוך התייחסות לתנאים ולמגבלות כל לקיחת ההלוואה לרכישת דירת מגורים שבנק ישראל קבע. כך לדוגמה, בנק ישראל קבע את המגבלות הבאות על נוטלי המשכנתאות:

  • רוכשי דירה ראשונה יכולים לקבל מימון מקסימלי עד 75% משווי הדירה.
  • משפרי דיור יכולים לקבל מימון מקסימלי עד 70% משווי הנכס החדש.
  • משקיעים יכולים לקבל מימון מקסימלי של עד 50% משווי הנכס המיועד להשקעה.
  • תקופת ההלוואה (בכל אחד ממסלולי המשכנתא) היא עד 30 שנים.
  • לפחות 33% מסכום המשכנתא חייב להילקח במסלול משכנתא בריבית קבועה.
  • אין אפשרות לקחת יותר מ-66% מסכום ההלוואה הכולל במסלול משכנתא בריבית משתנה.
  • הבנקים למשכנתאות אינם רשאים לאשר הלוואה לרכישת דירת מגורים אם גובה ההחזר החודשי עולה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה שלנו (כולל ביטוח משכנתא ועלויות נוספות).

רגע לפני שאנחנו פותחים תיק משכנתא בבנק זה או אחר רצוי להתייעץ עם המומחים של חברת ייעוץ משכנתאות מובילה ומקצועית. בעזרת יועץ משכנתאות פרטי בוחרים את המסלולים הנכונים ביותר לצרכים הייחודיים שלנו. חשוב לזכור כי מעבר להבדלים הקיימים בין המסלולים השונים יש בנוסף לזאת לא מעט הבדלים בדרישות ובתנאים בין הבנקים למשכנתאות, לכן מומלץ שלא לוותר על ייעוץ מקצועי ובניית התמהיל בעזרת בעלי מקצוע מומחים בתחומם.

הערה חשובה – ראוי לציין כי הבנקים מציעים ייעוץ משכנתאות ללא עלות. יחד עם זאת, יועצי המשכנתא של הבנקים מייצגים את האינטרסים של המעסיק שלהם, כלומר את הבנקים המסחריים, ועלינו לזכור זאת. בין אם אנחנו בוחרים לבנות את תמהיל המשכנתא בעזרת יועץ של הבנק ובין אם אנחנו פונים לחברת ייעוץ משכנתאות – עלינו ללמוד ולרכוש ידע על מסלולי המשכנתאות הקיימים על מנת לקבל החלטה פיננסית נכונה, שקולה ואחראית.

משכנתא היא הלוואה לטווח הארוך, זו ההחלטה הפיננסית החשובה והמשמעותית ביותר בחיינו, לכן אין להקל ראש בנושא ורצוי שלא לוותר על ייעוץ מהמומחים. כאשר בונים תמהיל משכנתא בעזרת בעלי מקצוע מנוסים ומומחים בתחומם ניתן למזער סיכונים, להתאים את ההחזר החודשי ליכולת ההחזר בהווה ובעתיד ולחסוך הרבה מאוד כסף.

מסלולי המשכנתא שיסייעו לנו להגשים חלום ולרכוש דירת מגורים

משתנה כל 7/5 שנים
תיאור כללי – מסלול גמיש וסולידי עם תחנות יציאה קבועות וידועות מראש כל 5 או 7 שנים. הריבית מבוססת על ריבית עוגן תשואות אג"ח ממשלתיות הנסחרות במגזר הלא צמוד.
למי מתאים – מסלול זה מתאים כאשר רוצים לשלב יציבות עם גמישות, המסלול סולידי יחסית וההחזרים החודשיים הינם קבועים במשך 5 או 7 שנים, עד לעדכון הריבית במועד השינוי שבו ניתן לבצע פירעון מוקדם ללא עמלת הפרשי היוון.
דוגמה מוחשית – ניתן לשלב את המסלול בתמהיל לתקופה של 30-5 שנים, והמטרה היא בדרך כלל לפרוע את המסלול בהקדם האפשרי כדי להקטין את ההחזר החודשי.

משתנה כל 2.5 שנים
תיאור כללי – במסלול זה הריבית צמודה למדד ומתעדכנת אחת לשנתיים וחצי, במועד שינוי הריבית קובעים את הריבית על פי עוגן ההלוואה בתוספת קבועה שנקבעה במועד לקיחת המשכנתא.
למי מתאים – המסלול מתאים למי שצופה ירידה בשיעור הריבית ולמי שצופה שיפור משמעותי בהכנסה שלו ומעוניין לפרוע חלק מההלוואה לפני הזמן.
דוגמה מוחשית – 10% מסך המשכנתא לתקופה של עד 20 שנים, כאשר המטרה היא לפרוע בהקדם את המסלול.

משתנה שקלית כל שנה
תיאור כללי – במסלול גמיש זה הריבית צמודת מדד ומשתנה אחת לשנה, השינוי לפי עוגן אג"ח צמוד. לרוב הריבית המוצעת במסלול זה נמוכה בהשוואה לריבית במסלולים אחרים.
למי מתאים – המסלול מתאים למי שמעוניין במשכנתא גמישה המאפשרת לו לבצע שינויים או לפרוע את ההלוואה לפני הזמן, ללא קנסות ועמלת היוון, אחת לשנה.
דוגמה מוחשית – 20%-10% לתקופה של 30-4 שנים, לוח סילוקין שפיצר, או לתקופה של 5-2 שנים לפי שיטת החזר בולט.

פריים
תיאור כללי – הכוכב של שוק המשכנתאות בשנים האחרונות, במסלול פריים הריבית מתבססת על ריבית בנק ישראל המפורסמת אחת לחודש בתוספת מרווח של 1.5%. רמת הסיכון הגבוהה לכן בנק ישראל הטיל מגבלה על השימוש במסלול פריים עד לשני שליש מסך המשכנתא. במסלול זה הקרן אינה צמודה למדד, וניתן לבצע פירעון מוקדם ללא קנסות ועמלת היוון.
למי מתאים – המסלול מתאים לנו כאשר אנו מעוניינים במסלול גמיש עם ריבית נמוכה ביחס למסלולי משכנתא אחרים, ובנוסף הוא מתאים אם אנחנו מעריכים שנוכל לבצע פירעון מוקדם של המסלול.
דוגמה מוחשית – 50% מסלול פריים מסך המשכנתא, לתקופה של 25-20 שנים. אם ריבית בנק ישראל עומדת על 1%, ריבית הפריים תהיה 2.5%, עם זאת המרווח נתון לשיקול הבנק.

קבוע צמוד
תיאור כללי – מסלול המעניק יציבות בגלל הריבית הקבועה, לרוב הריבית במסלול זה נמוכה ביחס לריבית במסלול קל"צ, אך חשוב לזכור כי ההחזרים החודשיים צפויים להשתנות בגלל ההצמדה.
למי מתאים – מסלול זה יכול להתאים לנו אם אנחנו רוצים ליהנות מיציבות ומריבית יחסית נמוכה בהשוואה לריבית במסלול הלא צמוד, ולמקרים שבהם איננו מתכננים פירעון מוקדם או מחזור.
דוגמה מוחשית – 30% מסך המשכנתא לתקופה של 30-4 שנים בשיטת החזר שפיצר או קרן שווה.

קבוע לא צמוד (קל"צ)
תיאור כללי – מסלול יציב המעניק לנו ביטחון מוחלט בתשלומי ההחזר החודשיים לאורך חיי ההלוואה. הריבית במסלול זה קבועה ואין הצמדה למדד, לכן בכל חודש נשלם אותו סכום בדיוק, בלי הפתעות.
למי מתאים – המסלול מתאים לכל מי שמחפש יציבות מוחלטת בתשלומי ההחזר, בלי הפתעות.
דוגמה מוחשית – 30%-10% מסך המשכנתא לתקופה של 30-4 שנים, לפי שיטת החזר שפיצר או קרן שווה.

דולר
תיאור כללי – מסלול העשוי להיות מעט תנודתי אחת לחצי שנה עקב שינויים בריבית ה-SOFR. ההחזר החודשי משולם בשקלים, בהתאם לשער הדולר היציג לעומת השקל.
למי מתאים – תושבי חוץ ובעלי הכנסות בדולר אמריקאי.
דוגמה מוחשית – 30% מסך המשכנתא לפי שיטת החזר שפיצר או קרן שווה, לתקופה של 30-4 שנים.

אירו
תיאור כללי – מסלול זה מתנהל לפי שער האירו וההחזרים החודשיים משולמים בש"ח, בהתאם לשער האירו היציג.
למי מתאים – תושבי חוץ ובעלי הכנסות באירו.
דוגמה מוחשית – 30% מסך המשכנתא, לפי שיטת החזר שפיצר או קרן שווה, לתקופה של 30-4 שנים.

השוואה בין מסלולי משכנתאות

כאשר אנחנו מבקשים לקחת משכנתא מהבנק (כיום אפשר לקחת משכנתאות גם מחלק מחברות הביטוח) עלינו לבחור את מסלולי ההלוואה כבר במעמד פתיחת תיק המשכנתא. בשלב זה ועוד לפני קבלת האישור העקרוני, הבנקים מציעים לנו מספר מסלולי משכנתא הנבדלים זה מזה בסוגי וגובה הריבית, אופן ההצמדה (אם יש), גובה ההחזר החודשי ועוד.

בטבלה זו אנו יכולים לקבל סקירה קצרה על מסלולי המשכנתא הנפוצים שמוצעים על ידי הבנקים, להכיר את היתרונות והחסרונות של כל מסלול ולהבין למי המסלול מתאים, מהי רמת הסיכון ומהם השיקולים לבחירתו ולהוספתו לתמהיל המשכנתא. יש מגוון מסלולי משכנתאות ועלינו לבחור נכון את המסלולים לצורך בניית תמהיל משכנתא.

{*הערה חשובה/אזהרה: חשוב לדעת כי המידע המוצג בטבלה זו נועד לידע כללי ואינו מהווה המלצה או ייעוץ. מומלץ שלא לוותר על יועצי משכנתא מומחים בתחומם.)

 

להלן הסבר השוואתי קצר על המסלולים שהסברנו במדריך:

מסלולעל המסלוליתרונות ושיקוליםחסרונות וסיכונים
משתנה כל 5/7 שניםריבית צמודה למדד מחירים לצרכן. עוגן הריבית משתנה כל 5/7 שנים.1. עוגן ההלוואה קבוע לטווח זמן בינוני
2. ריבית נמוכה במונחים היסטוריים
3. תנודתיות נמוכה יחסית להצמדות אחרות  עד נקודת השינוי  (הצמדה להתייקרות המדד ואדישות עד נק' השינוי לריבית בנק ישראל)
1. שינויים בהחזר חודשי כפועל יוצא מצבירת  מדד
2. חשיפה לסיכון עמלת פירעון מוקדם : הפרשי ריביות בנקודת שבירה ועד נקודת השינוי
3. שינוי ריבית עוגן כל 5/7 שנים
4. עלות ארוכת טווח: כפועל יוצא מהצמדה למדד
משתנה כל 2.5ריבית צמודה למדד מחירים לצרכן. עוגן הריבית משתנה כל2.5 שנים.1. עוגן ההלוואה קבוע לטווח זמן בינוני
2. ריבית נמוכה במונחים היסטוריים
3. תנודתיות נמוכה יחסית להצמדות אחרות  עד נקודת השינוי  (הצמדה להתייקרות המדד ואדישות עד נק' השינוי לריבית בנק ישראל)
1. שינויים בהחזר חודשי כפועל יוצא מצבירת  מדד
2. חשיפה לסיכון עמלת פירעון מוקדם : הפרשי ריביות בנקודת שבירה ועד נקודת השינוי
3. שינוי ריבית עוגן כל 5/7 שנים
4. עלות ארוכת טווח: כפועל יוצא מהצמדה למדד
קבוע צמודריבית קבועה עם הצמדה למדד1. עוגן ההלוואה הנומינלי קבוע לכל אורך חיי ההלוואה
2. ריבית נמוכה במונחים היסטוריים
3. תנודתיות נמוכה יחסית להצמדות אחרות -רק כפועל יוצא להצמדה למדד (אדישות לשינויי  ריבית בנק ישראל)
1. שינויים בהחזר חודשי כפועל יוצא מצבירת  מדד
2. חשיפה לסיכון עמלת פירעון מוקדם : הפרשי ריביות בנקודת שבירה
3. עלות ארוכת טווח : כפועל יוצא מהצמדה למדד
פרייםריבית הנגזרת באופן ישיר מריבית מוניטרית של בנק ישראל1.עלות הלוואה זולה לטווח ארוך ( ללא עלות הצמדה למדד)
2. גמישות מקסימלית בשינוי, סילוק או שבירה של ההלוואה.
1. תנודתיות מאד גבוהה- ברמה חודשית כפועל יוצא משינוי ריבית בנק ישראל
קבוע לא צמודריבית שקלית (ללא הצמדה). ריבית קבועה1.עלות הלוואה זולה לטווח ארוך ( ללא עלות הצמדה למדד)
2. ללא תנודתיות בהלוואה
1. עלות ריבית גבוהה
2. חשיפה לסיכון עמלת פירעון מוקדם: הפרשי ריביות בנקודת שבירה
משתנה שקלית – כל שנהריבית שקלית -צמודה מק"מ. עוגן הריבית משתנה כל שנה.1. עוגן ההלוואה קבוע לטווח זמן קצר
2. ריבית נמוכה במונחים היסטוריים
3. קיבוע ריבית נומינלית לטווח שנה בתוואי ריבית עולה
4. תנודתיות נמוכה יחסית להצמדות שקליות אחרות  עד נקודת השינוי
5. גמישות מקסימלית בשינוי, סילוק או שבירה של ההלוואה .
1. תנודתיות גבוהה- ברמה שנתית כפועל יוצא משינוי ריבית בנק ישראל
יורוריבית מטח צמודה ליבור. עוגן הריבית משתנה כל שנה.1. ריבית נמוכה במונחים היסטוריים
2. גמישות מקסימלית בשינוי, סילוק או שבירה של ההלוואה.
3. פוטנציאל רווח כפועל יוצא  של סיכוי בפיחות המטבע
1. תנודתיות מאד גבוהה- ברמה של שלושה חודשים – חצי שנה
2. סיכון בגידול קרן ההלוואה כפועל יוצא מהצמדה לשער החליפין מול השקל
דולרריבית מטח צמודה ליבור. עוגן הריבית משתנה כל שנה.1. ריבית נמוכה במונחים היסטוריים
2. גמישות מקסימלית בשינוי, סילוק או שבירה של ההלוואה.
3. פוטנציאל רווח בעקבות פיחות מטבע
1. תנודתיות מאד גבוהה- ברמה של שלושה חודשים – חצי שנה
2. סיכון בגידול קרן ההלוואה כפועל יוצא מהצמדה לשער החליפין מול השקל

שחר כרמון מנכ"ל פריים משכנתאות

שחר כרמון מנכ"ל פריים משכנתאות

המייסד ומנכ”ל פריים משכנתאות, משנת 2006. אחד החלוצים של ענף ייעוץ המשכנתאות בארץ. בעל BA במנהל עסקים, מרצה בתחום המימון. מעבר לשעות העבודה אוהב לשחק כדורסל וסנובורד.
נראה לנו שהשתכנעתם

קראנו, הבנו, רוצים להתחיל בתהליך
לחצו על המוצר הרצוי

מאמרים נוספים
בודק...