משכנתא גרייס

בשוק המשכנתאות יש מגוון מסלולים ופתרונות מימון לרכישת נכס כמו דירת מגורים, ואחת מהאפשרויות הפופולריות היא לקחת משכנתא גרייס. מסלול ייעודי זה נועד לסייע ללווים לדחות או להפחית את תשלומי ההחזר החודשיים בתקופה הראשונית של ההלוואה.

כדאי לדעת כי משכנתא גרייס מתאימה בעיקר ללווים הרוכשים נכס בתכנון, כלומר דירה חדשה על הנייר, וכן למי שנמצא בשלבי בניית הנכס, ובמקביל עליו לעמוד בנטל תשלומי דמי השכירות. כמו כן, מסלול זה יכול להתאים ללווים המתמודדים כרגע עם הוצאות גבוהות אך הם אינם מעוניינים לפספס את העסקה והם יודעים כי בעתיד הקרוב ותוף תקופה קצרה יחסית מצבם הפיננסי ישתפר והם יוכלו לעמוד בתשלומי ההחזר של המשכנתא בצורה טובה וקלה יותר.

מהי הלוואת גרייס משכנתא?

באופן כללי, הלוואת גרייס משכנתא מאפשרת ללווה לדחות את תשלומי ההחזר החודשיים ולשלם רק ריבית ללא החזרים מהקרן לתקופה הנמשכת בדרך כלל בין שנתיים לחמש שנים (או למספר חודשים בלבד), ויש גם אפשרות לדחיית מלוא תשלומי ההחזר, כלומר גרייס מלא. חשוב לזכור כי ישנם סיכונים בהלוואה זו לכן מסלול זה אינו מתאים לכל אחד וחשוב לקבל ייעוץ מקצועי לפני נטילת משכנתא גרייס.

ראוי לציין כי הלוואת גרייס משכנתא, מלאה או חלקית, מאפשרת להקפיא או לדחות את תשלומי החזר ההלוואה לדיור לתקופת זמן מוגדרת מראש. יש שתי אפשרויות עיקריות במסלול זה – דחיית מלוא תשלומי החזר המשכנתא (קרן וריבית) או תשלום הריבית בלבד בתקופת ההלוואה, כלומר בתקופת הגרייס.

בדרך כלל, מסלול זה מתאים ללווים המתכננים לרכוש נכס למגורים, כמו דירה חדשה מקבלן, וכדי להימנע מהוצאות גבוהות עד קבלת המפתח כאשר הלווים נדרשים לשלם שכירות חודשית, הם יכולים לקחת משכנתא גרייס כדי לדחות את תשלומי ההחזר ובעת המעבר והכניסה לדירה החדשה הם יתמודדו רק עם תשלומי ההחזר ללא שכירות במקביל. אופציה זו יכולה להתאים גם למשקיעים המעוניינים לרכוש דירה חדשה על הנייר להשקעה, ובנוסף אפשרות זו יכולה להתאים למי שיודע בוודאות כי הכנסותיו יגדלו באופן משמעותי בסיום תקופת הגרייס.

אילו סוגים של גרייס קיימים?

יש שני סוגים עיקריים של גרייס:

גרייס מלא – דחייה מלאה של תשלומי החזר המשכנתא (או הלוואה רגילה), בדרך כלל לתקופה של מספר חודשים. אפשרות זו דוחה את מלוא תשלומי ההחזר, כלומר תשלום של רכיב הקרן ותשלום רכיב הריבית, אם הבנק מאשר את הבקשה הלווה לא משלם בכלל את תשלומי החזר במשך התקופה שנקבעה מראש. הבנקים לא ממהרים לאשר גרייס מלא ולרוב הם יערימו קשיים. נציין כי מסלול זה כמעט ולא קורה בפועל.

גרייס חלקי – דחייה חלקית של תשלומי החזר המשכנתא או ההלוואה, ובתקופת הגרייס הלווים משלמים רק את הריבית ולא את החלק של רכיב הקרן. כלומר, במסלול של גרייס חלקי משלמים רק את רכיב הריבית בתקופה הראשונה של המשכנתא, ותשלומי הקרן נדחים למועד מאוחר יותר. כדאי לדעת כי הבנקים למשכנתאות מאשרים בקלות יחסית בקשות לגרייס חלקי.

הבדלים בין הלוואת משכנתא גרייס חלקית למלאה

ההבדלים העיקריים בין הלוואת משכנתא גרייס חלקית למלאה הינם:

1.תשלומי החזר בתקופת ההלוואה (גרייס)

• במשכנתא גרייס חלקית הלווה מקפיא או מפחית את תשלומי ההחזר החודשיים לתקופת זמן מוגדרת מראש, ובתקופה זו עליו לשלם רק את הריבית ללא העמסה של דמי פיקדון ותשלומים היורדים מהקרן. כלומר, הלווים משלמים רק את הריבית על היתרה הפתוחה של מסלול המשכנתא וכך קל יותר לעמוד בנטל התשלומים וההוצאות החודשיות.
• במשכנתא גרייס מלאה מקפיאים ודוחים את תשלומי ההחזר לתקופה מוגדרת הנקבעת מראש, ובתקופת הגרייס אין צורך לשלם ריבית ותשלומים מהקרן. יחד עם זאת, חשוב לזכור כי במסלול המלא הריבית מצטברת בתקופת החסד לכן יש להיערך כלכלית לקראת התשלומים הדחויים שיהיו גבוהים יותר.

2. קבלת אישור למשכנתא גרייס

הבנקים נוטים לאשר בקלות יחסית בקשות להלוואת משכנתא גרייס חלקית אך הם אינם ממהרים לאשר בקשות להלוואת משכנתא גרייס מלאה, בגלל הסיכון המוגבר.

חשוב להדגיש כי מסלול משכנתא גרייס מלא מתאים למי שמצבו הכלכלי מורכב כרגע והוא אינו יכול לעמוד בנטל ההחזרים החודשיים של המשכנתא, בעוד המסלול החלקי מתאים למי שזקוק לתקופה מוגבלת להקלה בנטל תשלומי ההחזר החודשים עד שמצבו הפיננסי מתאזן והוא יכול לשאת בהחזרים החודשיים.

למי מתאים משכנתא גרייס?

כאמור, הלוואת משכנתא גרייס מאפשרת לדחות את תשלום ההחזרים החודשיים לתקופה ידועה, באופן מלא או חלקי, וכך ניתן לרכוש את הנכס ולהתחיל לשלם את ההחזרים במועד מאוחר יותר. לדוגמה, אם רוכשים דירה על הנייר ומקבלים אותה רק בעוד שנתיים, ועד קבלת המפתח משלמים שכירות, ניתן לשקול משכנתא גרייס כדי לדחות או להקפיא את תשלומי ההחזר עד קבלת המפתח והחל ברגע זה משלמים את ההחזרים החודשיים של המשכנתא לאחר שאין יותר תשלומי שכירות.

לקיחת משכנתא גרייס מהבנק מתאימה בעיקר למצבים וללווים הבאים:

• זוגות צעירים הנמצאים בשלב בניית הקריירה.
• אקדמאים שסיימו ללמוד ורק החלו לעבוד לכן הם מתקשים לעמוד בתשלומי ההחזר החודשיים בתחילת דרכם המקצועית.
• לווים הרוכשים דירה שממתינים לקבלת סכום כסף משמעותי בעתיד הקרוב.
• משקיעי נדל"ן המעוניינים להקטין את תשלומי ההחזר כדי למקסם את התשואה על השקעתם, כל עוד הם מתכננים להשביח את הנכס או למכור אותו בעתיד.
• משפרי דיור הרוכשים דירה חדשה וממתינים לתמורה בגין מכירת הדירה הנוכחית.
• משקיעים המתכננים לשעבד נכס על מנת להשקיע ברכישת נכס נוסף, יש להתייחס למגבלות החדשות בנושא זה.
• אנשי עסקים המתכננים לרכוש נכס מסחרי או תעשייתי מסוים לצורכי העסק ולהשקעה.
• לקוחות המשלמים תשלומי שכר דירה וצריכים במקביל לשלם גם את תשלומי המשכנתא.

למידע נוסף ולבדיקת כדאיות לקיחת משכנתא גרייס – צרו קשר עוד היום עם המומחים של פריים משכנתאות!

מיזם מחיר למשתכן – משכנתא גרייס

שוק הנדל"ן למגורים השתנה כתוצאה מתוכנית מחיר למשתכן, וכיום לא מעט מהזוגות הצעירים והיחידים העומדים בתנאי הזכאות משתתפים בהגרלות משרד הבינוי והשיכון, והם רוכשים דירות חדשות על הנייר בהנחה משתלמת ובתנאים מועדפים.

הזוכים בהגרלות מחיר למשתכן לרוב אינם יכולים לעמוד בנטל ההחזרים החודשיים במקביל להוצאות השוטפות הכוללות לרוב גם שכירות חודשית. לכן, הם יכולים לשקול לקחת משכנתא גרייס לתקופה של שנתיים, במסלול מלא או חלקי, וכך הם עומדים בדמי השכירות עד קבלת המפתח ורק אז מתחילים לשלם את המשכנתא.

חשוב לציין כי מי שמשלם מראש לקבלן ומתחייב להלוואת משכנתא גרייס זוכה לפטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה. כלומר, ניתן לחסוך הרבה מאוד כסף בגלל הפטור מההצמדה למדד תשומות הבנייה, וחשוב לזכור זאת.

משכנתא גרייס לזוכי מחיר למשתכן יכולה להיות פתרון נפלא המאפשר לזוגות צעירים ולזוכים אחרים בהגרלות לרכוש דירת מגורים חדשה במחיר אטרקטיבי, בדרך כלל דירה על הנייר, לנצל את הפטור מהצמדה למדד, ולדחות את תשלומי המשכנתא או לשלם רק את הריבית עד קבלת המפתח.

האם הגרייס מייקר את המשכנתא?

בהחלט כן. בתקופת הגרייס דוחים את מלוא תשלומי ההחזר או שמשלמים רק את הריביות, והתשלומים שלא בוצעו נדחים לתקופה מאוחרת. למעשה, הבנק פורס את התשלומים שנדחו לתקופה של אחרי הגרייס, כלומר לאורך תקופת ההחזרים החודשיים. לכן, בתקופת הגרייס נהנים מתשלום חלקי ונמוך או מפטור מלא מתשלומי ההחזר, אך התשלומים שלא בוצעו נפרסים לאורך התקופה שנשארה למשכנתא, על כן תשלומי ההחזר החודשיים יהיו גבוהים יותר.

ראוי לציין כי הגופים הפיננסיים שמעניקים הלוואת משכנתא גרייס מאשרים תקופת גרייס לכמה חודשים עד מספר שנים, בהתאם לנסיבות הבקשה למסלול זה ולמצבו הפיננסי ויכולת ההחזר של הלווה. דחיית או הקפאת תשלומי ההחזר מייקרת את המשכנתא לכן חשוב להתייעץ עם יועצים מנוסים ויש להתייחס גם לעמלות ולקנסות נוספים העשויים לחול על הלווה. לפני שלוקחים משכנתא גרייס חייבים להבין ולחשב את ההשלכות של ההלוואה, לבדוק מהם תנאי ההלוואה ויש להיערך פיננסית נכון לקראת תום תקופת הגרייס ותחילת תשלומי ההחזר.

לדוגמה, נניח ומר ישראלי לקח משכנתא ל-20 שנים בסכום של מיליון ₪, במסלול ריבית קבועה לא צמודה ובריבית של 5%. ללא גרייס, מר ישראלי ישלם לבנק החזר חודשי של כ-6,660 ₪, אם הוא בחר גרייס מלא לתקופה של שנה הוא לא ישלם דבר בתקופה זו, וב-19 השנים שנותרו למשכנתא ההחזר החודשי יגיע לכ-7,220 ₪, כלומר 600 ₪ יותר. אם מר ישראלי בוחר גרייס חלקי לשנה, בשנה הראשונה הוא ישלם החזר חודשי של כ-4,260 ₪, וביתרת התקופה (19 שנים) עליו לעמוד בהחזר חודשי של 6,870 ₪, כ-200 ש"ח יותר בהשוואה להחזר ללא גרייס.

אז מתי כדאי לקחת משכנתא גרייס?

רבים מהצעירים שמתכננים לרכוש דירת מגורים רוצים לקחת משכנתא גרייס כדי להקל על עצמם ולעמוד בנטל ההחזרים החודשיים בתקופה הראשונית של המשכנתא, במיוחד אם הם משלמים שכירות במקביל לתשלומי החזר המשכנתא או מתכננים להרחיב את המשפחה. לכן, חשוב לזכור כי משכנתא גרייס אינה מתאימה לכל אחד ובמצבים הבאים כדאי לשקול חלופות להלוואה זו:

• איתנות כלכלית – לבעלי יכולת החזר טובה כדאי לקחת משכנתא רגילה ולשלם את ההחזרים החודשיים ללא תקופת גרייס.
• פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה – ישנם קבלנים המציעים לרוכשי הדירות פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, וכך למעשה אחד מהיתרונות של משכנתא גרייס אינו מתקיים, ובמצבים מסוימים עדיף לקחת משכנתא רגילה.

איך משכנתא גרייס יכולה לעזור לעסקים?

משכנתא גרייס יכולה להתאים גם לעסקים הזקוקים להלוואה גדולה לתקופה ממושכת. האופציה מתאימה לעסקים רק במקרים מסוימים, לכן חשוב לקבל ייעוץ מקצועי כדי לקבל החלטה נכונה ושקולה. בדרך כלל לוקחים הלוואות לעסקים מהבנק או מחברות למימון חוץ בנקאי, ומשכנתא גרייס מהווה אפשרות נוחה ומשתלמת לרכישת מבנה מסחרי לצרכי העסק או לצורך השקעה בנדל"ן.

באמצעות מסלול ייעודי זה העסק יכול לקבל סכום גבוה למימון העסקה, לפרוס את תשלומי ההחזר בהתאם ליכולת ההחזר העדכנית, להשקיע בנכס ולהשביח אותו ועוד. דחיית תשלומי ההחזר מאפשרת לעסק לשפר את תזרים המזומנים עד התקופה שבה עליו לעמוד בהחזרים החודשיים, לדחות תשלומים עד השלמת העסקה ועוד.

שאלות ותשובות בנושא הלוואות גרייס משכנתא

מהי תקופת החסד למשכנתא גרייס?

ברוב המקרים ניתן לקבל משכנתא גרייס לתקופה הנעה בין מספר חודשים ועד מספר שנים, לרוב עד 3 שנים. במקרים מסוימים ניתן לקבל אישור למשכנתא גרייס לתקופה ארוכה, גם מעל חמש שנים.

מה ההבדל בין גרייס להלוואת בלון?

הלוואות בלון היא סוג של הלוואת גישור לרוכשי דירות המוענקת לתקופה של שנה עד שלוש שנים. את הלוואת הבלון יש לפרוע בסוף התקופה, במסגרת המשכנתא, בתשלום אחד. במשכנתא גרייס פורסים את התשלומים שנדחו או הוקפאו ופורסים אותם על פני תקופת ההחזרים שנותרה לפירעון המשכנתא, כלומר ההחזר הינו הדרגתי ולאורך שנים רבות, לפי תנאי המשכנתא.

האם ניתן להאריך את תקופת הגרייס לפי הצורך?

בהתאם לצורך הלווה יכול לנהל מו"מ עם הבנק על מנת להאריך את תקופת הגרייס בהתאם לצרכיו וליכולת ההחזר שלו. בדרך כלל הבנקים מפגינים גמישות בנושא זה וכל מקרה נבדק לגופו.

מה ההבדל בין הלוואת גישור לבין גרייס משכנתא?

הלוואת גישור חייבים לפרוע בתשלום אחד בסוף התקופה, וההלוואה מוגבלת לתקופה מוגדרת מראש. משכנתא גרייס פורעים באמצעות תשלומי ההחזר החודשיים לאורך תקופת ההלוואה, ולמעשה לא משלמים החזרים חודשיים מלאים בתקופה הנקבעת מראש, כלומר בתקופת הגרייס, וההחזרים מבוססים על תנאי המשכנתא שנלקחה.