עמלת פירעון מוקדם

עמלת פירעון מוקדם (באנגלית: Prepayment Penalty), המכונה בפי רבים גם בשם קנס משכנתא או קנס פירעון מוקדם, חלה על הלווה כאשר הוא מבקש לפרוע את המשכנתא באופן מלא או חלקי, ולשלם בתשלום אחד את יתרת חובו. הבנקים וגופים פיננסיים נוספים הפועלים בשוק המשכנתאות מאפשרים ללווים לפרוע את המשכנתא טרם זמנה, יחד עם זאת הבנקים לא יכולים להפסיד כסף בגלל מהלך זה, לכן הם קובעים מראש, בחוזה ההלוואה, מה תהיה עמלת הפירעון המוקדם אם הלווה משלם את יתרת חובו בבת אחת.

עמלת הפירעון נועדה לפצות את הבנק, או הגוף הפיננסי המלווה, על נזק שנגרם לו בגין הפסד הריבית שאמורה להיות מגולמת בתשלומי ההחזר העתידיים. חשוב לזכור כי הבנק מחשב את הרווח הצפוי לו מהמשכנתא במעמד החתימה על חוזה ההלוואה, ובהסתמך על תשלומי הריבית העתידיים. לכן עמלות הפירעון המוקדם נועדו לפצות את הבנק ולמנוע ממנו להפסיד.

יש לציין כי בנק ישראל הסדיר את נושא עמלות פירעון המוקדם וקבע כי הבנקים יכולים לגבות 5 עמלות שונות, והוראות הבנק מפרטות את סוג, סכום ואופן החישוב של העמלות הייעודיות. כמו כן, הוראות בנק ישראל מפרטות את הדרכים להפחית או להימנע מתשלום מיותר של חלק מעמלות הפירעון. לכן, כאשר בונים תמהיל משכנתא מותאם אישית, בעזרת היועצים המנוסים של פריים משכנתאות ופיננסים, היועצים מתייחסים בין היתר גם לעמלת הפירעון המחושבת לכל מסלול הלוואה בתמהיל המשכנתא, ולא רק לריביות ולהצמדה.

מהי עמלת פירעון מוקדם?

סעיף 13 לפקודת הבנקאות קובע כי לווה שקיבל מתאגיד בנקאי הלוואה לצורך רכישת דירה רשאי לפרוע את המשכנתא לפני המועד שנקבע בחוזה, תוך תשלום שהנגיד קובע בצו. כדי לאפשר לבנקים להימנע מהפסד בהחזרי משכנתא (או הלוואות אחרות) לפני מועד פירעונן כפי שהוסכם בין הבנק לבין הלווים, בנק ישראל מאפשר לבנקים לגבות עמלות פירעון שונות, בהתאם למסלולי המשכנתא השונים.

בפקודת הבנקאות נקבע כי בנקים לא יסרבו לבקשת הלווה לפרוע חלק או את מלוא ההלוואה לפני מועד פירעונה, אך כדי שהבנק לא יפסיד כסף הוחלט לאפשר לו לקבוע עמלת פירעון מסוימת, בהתאם למסלולי המשכנתא השונים.
כאשר לווים מעוניינים לבצע את אחת מהפעולות הבאות, הבנק רשאי לגבות מהלווים עמלות פירעון מוקדם.

הפעולות בגינן הבנקים רשאים לדרוש מהלווים עמלות פירעון הן:

• מיחזור משכנתא – כלומר פירעון המשכנתא הקיימת והחלפתה בהלוואה חדשה.
• פירעון מוקדם מלא – החזר מלא בתשלום אחד של יתרת המשכנתא, לפני המועד שנקבע לסיום ההלוואה.
• פירעון מוקדם חלקי – החזר חלקי של הסכום שנותר לפירעון של המשכנתא, לפני מועד הסיום שנקבע ובתשלום אחד.

אגב, כדאי לדעת כי לווים בעלי תעודת זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון אשר מקבלים סיוע במשכנתא זכאים לפטור מתשלום עמלות הפירעון המוקדם. עמלות הפירעון יכולות להגיע לסכום גבוה ומשמעותי מאוד, על כן חשוב להתייעץ עם יועצי המשכנתא המנוסים של פריים משכנתאות ופיננסיים לפני שמחליטים לבצע פעולה מסוימת המחייבת תשלום עמלות פירעון מוקדם כמו מיחזור הלוואה, פירעון חלקי או פירעון מלא של המשכנתא.

סוגי עמלות פירעון מוקדם

על פי הוראות בנק ישראל התאגיד הבנקאי רשאי לגבות עמלות פירעון מוקדם שונות. ההוראות מפרטות את סוגי העמלות, דרך חישובן וסכומן:

עמלה תפעולית – עמלה חד פעמית הנגבית עבור חישוב פירעון המשכנתא, כלומר חישוב סכום ההחזר והעלויות התפעוליות הכרוכות בביצוע הפעולה. הבנק רשאי לגבות עמלה חד פעמית עד לסכום של 60 ₪, נכון להיום.

עמלת אי הודעה מוקדמת – עמלה בגובה עד 0.1% מהסכום שהלווה פורע, כלומר מהסכום אותו מעוניינים להחזיר לבנק לפני מועד הפירעון שנקבע בחוזה המשכנתא. הבנקים אינם רשאים לגבות עמלת אי הודעה מוקדמת במקרים הבאים:

• הלווה לקח הלוואה חדשה מהבנק כדי להחזיר את המשכנתא הקיימת.
• הלווה נפטר בטרם עת.
• הלווה מסר לבנק הודעה בכתב על רצונו לפרוע טרם הזמן את המשכנתא, בין אם הוא מעוניין לפרוע חלק מההלוואה ובין אם הוא מעוניין לפרוע את כולה. כדי להימנע מתשלום העמלה הלווה נדרש להגיש הודעה בכתב לפחות 10 ימים לפני מועד פירעון ההלוואה ולא יותר מ-45 ימים לפני מועד זה.

עמלת מדד ממוצע – הבנקים רשאים לגבות עמלה זו כתנאי לפירעון מוקדם של המשכנתא רק במסלולים הצמודים למדד המחירים לצרכן, וכל עוד הפירעון יבוצע בין ה-1 לבין ה-15 בכל חודש. עמלה זו נועדה לפצות את הבנק עבור התקופה שבה ההלוואה התקיימה עדיין אך הסכום לא הוצמד למדד. אם פורעים את המשכנתא בין ה-16 בחודש ועד סוף החודש – הבנק לא רשאי לגבות עמלת מדד ממוצע.

עמלת הפרשי שער – על פי הוראות בנק ישראל הבנקים רשאים לגבות עמלה הפרשי שער רק במסלולים הצמודים למטבע חוץ ובהלוואות המתנהלות במטבע חוץ. סכום עמלת הפרשי שער מחושב בהתאם לגובה ההפרש בין שער המטבע ביום הפירעון המוקדם לבין שער המטבע העתידי שיהיה יומיים לאחר פירעון מוקדם של המסלול. יש אפשרות להימנע מעמלת הפרשי שער אם נותנים הודעה לבנק לפני ביצוע הפירעון המוקדם, יש להודיע לבנק לפחות שני ימי עסקים לפני ביצוע הפעולה.

עמלת הפרשי ריבית (עמלת היוון) – זו העמלה המשמעותית ביותר עבור הלווים, עמלה זו נגבית מהם כדי לפצות את ההפסד הצפוי לבנק המלווה. חשוב לזכור כי הבנק צפוי להפסיד אם פורעים את המשכנתא לפני מועד סיומה מאחר והבנק היה יכול להרוויח ריבית אם הלווה היה משלם את תשלומי ההחזר של המשכנתא עד תום התקופה. חישוב עמלת היוון מבוסס על גובה ההפרש בין ריבית המשכנתא אותה מעוניינים לפרוע במלואה או בחלקה, לבין ריבית המשכנתא הממוצעת אותה מפרסם בנק ישראל במועד ביצוע הפירעון המוקדם.

עמלת היוון מוקדם עשויה להיות משמעותית מאוד עבור הלווה, יש לחשב אותה מראש כדי לבדוק כדאיות מיחזור של המשכנתא או כדאיות פירעון מלא או חלקי של ההלוואה. על פי צו הבנקאות, הבנק שנתן משכנתא חייב להעניק הנחה בעמלת הפרשי ריבית בשיעור של 40%-10%, בהתאם למסלולי ההלוואה והזמן שחלף ממועד לקיחת המשכנתא ועד יום הפירעון המוקדם.

עמלת היוון היא העמלה היקרה והמשמעותית ביותר, החישוב שלה יחסית מורכב והיא למעשה מהווה קנס משכנתא. לכן, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי ומנוסה כדי לבדוק את כדאיות פירעון המשכנתא.

למה צריך לשלם עמלת היוון?

במהלך חיי המשכנתא דברים רבים יכולים להשתנות בחיי הלווים, לדוגמה קבלת סכום כסף גבוה כמו תוכנית חיסכון שהשתחררה, קרן השתלמות, ירושה, פרס כספי ועוד. קבלת סכום כסף מאפשרת ללווים להשתמש בכספים האלו לצורך פירעון חלקי או מלא של יתרת תשלומי המשכנתא, לפני מועד הסיום המקורי של ההלוואה. הבנק מאשר ללווה משכנתא בתנאים מסוימים, והריבית נקבעת בהתאם לריביות שהבנק בעצמו משלם למקורות כספיים אחרים. לכן, אם לווה מחליט לפרוע את המשכנתא לפני מועד הפירעון שנקבע בחוזה, הבנק עשוי להפסיד כסף וכדי לפצות אותו הוחלט בבנק ישראל להסדיר את הנושא באמצעות 5 עמלות פירעון שונות.

עמלת היוון, שהיא העמלה המשמעותית ביותר עבור הלווים, נועדה לפצות את הבנק בגין ההפסד הצפוי לו על הסכומים והריביות שהוא היה יכול להרוויח אם הלווה היה משלם את המשכנתא עד תום תקופתה, בהתאם לתנאים שנקבעו בחוזה ההלוואה.

כדי להבין את נושא עמלת ההיוון אנו מציגים בפנים דוגמה מספרית: נניח ומר ישראלי לקח מהבנק משכנתא בסכום של מיליון ש"ח, ל-20 שנים, בריבית בגובה 4%. מר ישראל קיבל סכום כסף המאפשר לו לפרוע את המשכנתא לפני מועד סיומה, נניח לאחר חמש שנים, אך במועד זה הריבית פחתה ועומדת על 3%. הבנק מפסיד כסף כיוון שהוא יכול להלוות את הסכום שנפרע ללווה אחר, אך בריבית נמוכה יותר מ-4% שהוא היה אמור לקבל ממר ישראלי, לכן נקבע מנגנון לחישוב ההפסד הצפוי לבנק.

האם בכל מסלולי המשכנתא משלמים עמלת היוון?

במסלולי הריבית המשתנה לתקופה קצרה, כגון: מסלול פריים, מטבע חוץ ומסלול ריבית משתנה כל שנה, אין תשלום של עמלת היוון מאחר והלווה לא מתחייב לבנק לריבית מסוימת לאורך תקופת ההלוואה הארוכה, ובמסלולים אלו הוסכם בין הבנק ללווים כי הריבית תשתנה בהתאם לשינויי הריבית במשק.

לכן, עמלת היוון קיימת בפועל רק במסלולים של ריבית קבועה, כאשר אין זה משנה אם הריבית צמודה וקבועה או שהריבית קבועה ולא צמודה (קל"צ), או שהריבית משתנה אחת לחמש שנים או יותר. במסלולי הריבית הקבועה הלווים מסכמים עם הבנקים על שיעור הריבית אותה הם ישלמו לכל אורך חיי המשכנתא, לכן בהוראות בנק ישראל נקבע מנגנון חישוב לעמלת היוון.

כמה משלמים בגין עמלת היוון בעת פירעון מוקדם של המשכנתא?

החישוב של עמלת היוון מורכב מאוד לכן אין לוותר על ייעוץ מקצועי.

באופן כללי החישוב מבוסס על הפער בין התשלומים המחושבים ע"פ שער הריבית שנקבע בהסכם המשכנתא הנפרעת, לבין התשלומים המחושבים ע"פ הריבית הממוצעת שבוצעו לאחרונה על ידי הבנקים. החישוב נעשה בדרך הבאה: % ההפרש בין הריביות X מספר השנים שנותרו לפירעון המשכנתא X סכום ההחזר.

אם נתייחס לדוגמה שהבאנו קודם, ההפרש בין הריביות הוא 1%, כפול 15 שנים שנותרו למר ישראלי לשלם את המשכנתא, כפול הסכום אותו הוא מחזיר, נניח 500,000 ₪, כלומר סה"כ עמלת ההיוון שהבנק ידרוש ממר ישראלי תהיה 75,000 ₪. עם זאת, יש להפחית את ההנחה שנקבעה בהוראות בנק ישראל, במקרה זה הנחה בשיעור של 20%, לכן עלמת ההיוון החלה על מר ישראלי תהיה 60,000 ₪.

דברים חשובים שכדאי לדעת על עמלת פירעון מוקדם

• זכאי משרד השיכון אינם נדרשים לשלם עמלת היוון, למרות שהמשכנתא שלהם כוללת מסלולים בריבית קבועה.
• ככל שחלף יותר זמן ממועד לקיחת המשכנתא כך זכאים להנחה משמעותית יותר בעמלת ההיוון.
• חשוב לבנות תמהיל משכנתא הכולל מסלולים ללא עמלת פירעון גבוהה.
• מומלץ לבדוק דרכים יעילות לתשלום מינימלי של עמלות פירעון מוקדם.
• אם רוצים לפרוע חלק או את מלוא המשכנתא לפני סיומה – אין לוותר על ייעוץ מקצועי.

למידע נוסף ולייעוץ בנושא עמלות פירעון מוקדם משכנתא – צרו קשר עוד היום עם היועצים המנוסים של פריים משכנתאות ופיננסים.