שמאות מוקדמת

בבואנו לקנות דירת מגורים או דירה להשקעה, עלינו לעשות הערכה של שווי הנכס. הערכת שווי הנכס נעשית על ידי שמאים מוסמכים, והערכה כזו נעשית עבור הבנקים במסגרת תהליך נטילת המשכנתא.

כדאי לדעת כי על פי נתוני הבנקים, כ-10% מהבקשות לנטילת משכנתא מהבנק נפסלות על רקע של הערכת השמאי. כאשר אנחנו ניגשים לבנק ומבקשים משכנתא, עלינו להמתין לשלב קבלת האישור העקרוני לפני שאנו חותמים על חוזה מכר מחייב. את השמאות של הדירה שאנו רוצים לקנות מבצעים לאחר קבלת האישור העקרוני מהבנק וחתימה על חוזה הרכישה, אך בבדיקה השמאי עשוי לגלות בעיות עם הנכס או לתת לו שווי נמוך, והבנק מסתמך על חוות הדעת של השמאי.

אם אנחנו רוצים להגדיל ולשפר את הסיכוי לכך שהבנק יאשר לנו משכנתא לרכישת הדירה המתאימה לנו, כדאי לשקול שמאות מוקדמת אותה מבצעים לפני קבלת האישור העקרוני מהבנק וטרם החתימה על חוזה הרכישה מול הקבלן או המוכר הפרטי. בדיקת השמאות המוקדמת מאפשרת לנו לגלות בעיות בנכס שהמוכר לא סיפר לנו עליהן, בעיות הנדסיות וליקויי בנייה, בעיות משפטיות עם הנכס, חריגות בנייה ועוד.

מתי עושים שמאות מוקדמת?

השלב בו נהוג לבצע שמאות מקדימה הוא לפני קבלת האישור העקרוני למשכנתא מהבנק וטרם החתימה על חוזה הרכישה. יש לציין כי שמאות מקדימה נעשית לפני שסוגרים תנאים עם בנק זה או אחר, והבדיקה נעשית עבורנו ומאפשרת לנו לגלות בעיות עם הנכס. חשוב לזכור כי במהלך רכישת הדירה אנו מבקרים בנכס לפחות פעם אחת, מתרשמים ממצב התשתיות והמראה הכללי, אך אין באפשרותנו לאתר ליקויי בנייה או בעיות משפטיות או אחרות עם הנכס. לכן, מומלץ שלא לוותר על שמאות מוקדמת בתהליך קניית הדירה.

אגב, כדאי לבחור לבדיקת השמאות המקדימה שמאי מתוך הרשימה של הבנק, אך אפשר להזמין שמאות מקדימה באופן פרטי. אם ההערכה המקדימה נעשית על ידי שמאי מטעם הבנק, שמאי המקרקעין יבדוק את מצבו ההנדסי והפיזי של הנכס, תקינות הרישום המשפטי של הדירה, שעבודים על הדירה, חריגות בנייה, פיצול נכסים לא תקני והערכת שווי. השמאי ישלח את הדו"ח ישירות לבנק למשכנתאות ממנו ביקשנו את האישור העקרוני למשכנתא, וכך למעשה הבנק מחליט האם לאשר לנו משכנתא ובאיזה תנאים מאחר והערכת השמאי שנשלח מטעמו מהווה בטוחה עבורו.

למה צריך שמאות מקדימה?

שמאות מוקדמת מאפשרת לנו לגלות מה מצבו האמיתי של הנכס שאנו מעוניינים לקנות, וזאת בטרם חתמנו על חוזה רכישה או שהתחייבנו לקחת משכנתא מבנק מסוים. אם נחתום על חוזה רכישה לפני ביצוע שמאות, אנו לוקחים סיכון רב לכך שנקנה נכס בעייתי. רכישת נכס עם בעיות מהווה כאב ראש משמעותי ולא פעם נדרשות שנים רבות כדי להסדיר את הבעיות הקיימות בנכס.

אם נחתום על חוזה הרכישה עלינו לעמוד בהתחייבויות שלנו, כלומר אנו עלולים לעמוד בפני שוקת שבורה מאחר והבנק מסרב לתת משכנתא בגלל מצבו של הנכס, בעוד אנו חייבים לממן את רכישת הדירה, או שהבנק אישר הלוואה במימון נמוך. לכן, השמאות המקדימה מהווה מעין פוליסת ביטוח עבורנו, היא משפרת משמעותית את הסיכוי שלנו לקבל משכנתא ואנו יכולים להפחית סיכונים וכאבי ראש מיותרים.

בנוסף לזאת, השמאות המקדימה מסייעת לנו לבדוק ולהבין האם מחיר הדירה תואם למחירי השוק, זו נקודה חשובה מאוד כאשר עלינו לקחת משכנתא במימון גבוה. אם אנו מעוניינים לקנות דירת מגורים בשווי של מיליון ₪ וההון העצמי שלנו עומד על 25% בלבד, הרי עלינו לבקש מימון גבוה בשיעור של 75%, והערכת השמאי הינה קריטית עבורנו.

מה החשיבות של ייעוץ משכנתאות בשלב השמאות המוקדמת?

חברת ייעוץ משכנתאות מלווה אותנו לכל אורך תהליך לקיחת המשכנתא ויכולה לסייע לנו להבין מה עלינו לעשות בכל שלב ושלב, וכיצד להפחית סיכונים. היועץ המנוסה יעניק לנו הסברים מפורטים על תהליך לקיחת המשכנתא והוא יכול לעזור לנו להזמין בדיקת שמאות מוקדמת כדי להעריך את שווי הנכס ולבדוק האם העסקה כשרה ומשתלמת מכל הבחינות.