משכנתא לשיפוצים – תקציר מנהלים
- ריביות ותנאים: משתלמת יותר מהלוואה צרכנית רגילה ומאפשרת פריסה ארוכה של עד 30 שנה.
- גובה המימון: בדרך כלל מוגבל לעד 50% משווי הנכס (בשקלול משכנתא קיימת אם ישנה).
- דרישות חובה: מחייבת בדיקת שמאי מקרקעין, ולרוב גם הצגת הצעת מחיר או כתב כמויות מקבלן שיפוצים.
- תהליך העבודה: מומלץ לבצע סקר שוק, להשוות מסלולים, ולשקול מחזור משכנתא קיימת כדי לשפר תנאים כוללים.
משכנתא לשיפוצים היא הלוואה לדיור הניתנת כנגד שעבוד נכס קיים, ומטרתה העיקרית היא מימון עבודות שיפוץ, הרחבה או השבחה של הבית. בניגוד להלוואות צרכניות קצרות מועד, פתרון זה מאפשר גיוס סכומי כסף גבוהים בתנאי ריבית אטרקטיביים ובפריסה ארוכה, מה שמקטין משמעותית את ההחזר החודשי. במאמר זה נסקור את כל מה שאתם חייבים לדעת לפני היציאה לדרך: מהם התנאים לקבלת משכנתא לשיפוץ, מהו הסכום המקסימלי שניתן לאשר, אילו מסמכים תצטרכו להכין מראש, וכיצד תוכלו לחסוך עשרות אלפי שקלים באמצעות בניית תמהיל נכון וליווי מקצועי.
מתכננים לשפץ בקרוב את הבית או הדירה? שיפוץ הבית כרוך בעלויות רבות ועשוי להגיע לעשרות ואפילו למאות אלפי שקלים. כמובן, שאם יש בידכם כסף פנוי ונזיל תוכלו לממן בקלות את עלויות השיפוצים בנכס, אך אם אין לכם את כל הסכום עליכם להחליט כיצד לממן את העבודות ויש לכם שני פתרונות עיקריים – הלוואה לכל מטרה מהבנק שלכם, מבנקים אחרים או מחברות המימון החוץ בנקאי, או משכנתא לשיפוצים.
משכנתא למימון השיפוצים היא הלוואה מהבנק בתנאים יחסית נוחים ומועדפים. אמנם זו הלוואה מעט יקרה יותר בהשוואה לתנאים המוצעים ללוקחי המשכנתא (לרכישת דירה ראשונה), אך היא עדיפה בהרבה על הלוואה רגילה. היתרון המרכזי של משכנתא לשיפוץ הבית הוא הריבית הזולה בהשוואה לריביות המקובלות בהלוואות הרגילות, ובנוסף ניתן לקחת את המשכנתא לתקופה ארוכה וליהנות מהחזרים חודשיים נמוכים בהתאמה ליכולת ההחזר שלכם. החיסרון העיקרי של מסלול זה הוא הביורוקרטיה המתישה והמרגיזה של הבנקים, והתהליך עד קבלת הכסף ממושך ומורכב יותר ויכול לקחת כשבועיים עד חודש, לפעמים יותר. כחלק מהתהליך תידרשו לא פעם להציג "כתב כמויות" מפורט או הצעת מחיר מקבלן שיפוצים רשום כדי להוכיח לבנק שמטרת הכסף היא אכן השבחת הנכס.
תנאים לקבלת משכנתא לטובת שיפוץ
תנאי המשכנתא לטובת שיפוצים משתנים בין הבנקים השונים, לכן חשוב לערוך סקר שוק מקיף, לקבל הצעות מכל הבנקים, להשוות את ההצעות ולהתמקח על ריביות ותנאים. באופן כללי תנאי המשכנתא לשיפוץ הם עד 50% מימון מערכות של הנכס אותו משעבדים, כלומר הבית או הדירה שבבעלותכם, פריסת תשלומים לתקופת החזר של 30-4 שנים, שעבוד הנכס כערבון לטובת הבנק, נכס במצב תקין לאחר הערכת שווי על ידי שמאי מוסמך. אם אתם מבצעים תוספות בנייה, הבנק יבקש לראות גם היתרי בנייה בתוקף. יש מגוון מסלולים בריבית קבועה או משתנה, והריביות בהלוואה זו גבוהות יותר בהשוואה לריבית שניתן לקבל במשכנתא רגילה, אך הריביות עדיין אטרקטיביות ונמוכות מתנאי ההלוואה לכל מטרה.
מה הסכום המקסימלי למשכנתא המיועדת לשיפוצים?
הבנקים למשכנתאות מציעים משכנתא לשיפוץ בגובה של עד 50% משווי הנכס בשוק החופשי. שווי הדירה או הבית הפרטי שלכם נקבע על ידי שמאי, ואחר התנאים לקבלת המימון הוא זימון שמאי מקצועי להערכת שווי. אם יש משכנתא קיימת על הנכס התנאים משתנים ואחוזי המימון שניתן לקבל לרוב יהיו נמוכים יותר לעומת אחוז המימון כאשר אין משכנתא על הנכס. לדוגמה: אם הנכס שלכם שווה 2 מיליון שקלים ויש לכם כבר משכנתא קיימת של 600 אלף שקלים, מגבלת ה-50% מאפשרת לכם סך הכל התחייבות של מיליון שקלים, כך שתוכלו לקבל תוספת של עד 400 אלף שקלים לטובת השיפוץ.
מהן הגבלות בנק ישראל התקפות על משכנתאות לשיפוץ?
ההגבלות של בנק ישראל על נוטלי המשכנתאות הרגילות תקפות ברובן גם על מי שלוקח משכנתא לשיפוץ הבית שלו. לכן, אם בכוונתכם לקחת משכנתא לטובת שיפוץ הבית או הדירה עליכם לבנות תמהיל הלוואה הכולל בדרך כלל 3 מסלולים שונים, וכאמור יש מגבלת מימון עד 50% משווי הנכס. ההגבלות הנוספות הן הלוואה לתקופה שלא תעלה על 30 שנים, לפחות שליש מסכום המשכנתא יהיה במסלול של ריבית קבועה, עד שני שליש מהסכום במסלולי ריבית משתנה, ובהזדמנות זו חשוב להזכיר כי בנק ישראל ביטל לאחרונה את המגבלה על מסלול הפריים, מה שמאפשר גמישות רבה יותר בהוזלת ההחזרים.
בנוסף, יש לעמוד בהגבלות בנק ישראל הנוגעות ליכולת ההחזר שלכם (יחס החזר), לכן עליכם להוכיח את יכולת ההחזר והבנק צריך להשתכנע שאינכם לוקחים סיכונים רבים מידי, שההחזר החודשי לא עולה על כ-40% מההכנסה הפנויה שלכם, וכי לא תתקשו לעמוד בנטל התשלומים.
ריבית משכנתא לשיפוץ
כאמור, הריביות במסלולים השונים במסגרת משכנתא לשיפוצים הן יקרות יותר בהשוואה לריביות המקובלות במסלולי המשכנתא הרגילה (לרכישה). ראוי לציין כי משכנתא הנלקחת לטובת רכישת דירה או לבניית בית פרטי מוגדרת כמשכנתא למגורים לכן הריביות הן זולות יחסית בהשוואה לריביות היקרות יותר במשכנתא לטובת שיפוץ (המתמחרות סיכון מעט שונה), לכן אין צורך להיבהל מהריביות המוצעות לכם בבנק ואין טעם להשוותן לריבית שאתם משלמים במשכנתא הרגילה. יחד עם זאת, עליכם לנהוג כצרכנים חכמים, לערוך סקר שוק, להשוות הצעות ולהתמקח על הריביות. חשוב לדעת שפיזור סיכונים נכון על פני מספר מסלולים בתמהיל מותאם אישית יסייע בהורדת העלות הכוללת של ההלוואה.
מחזור משכנתא לשיפוץ
ניתן למחזר משכנתא לשיפוץ והתהליך דומה למחזור המשכנתא הרגילה. אם קיבלתם סכום כסף גדול כמו ירושה או זכייה בפרס יקר ערך, ואם שיפרתם את מצבכם הכלכלי ואתם מסוגלים לקצר את תקופת ההלוואה ולעמוד בתשלומי החזר גבוהים יותר – כדאי לשקול את מחזור המשכנתא לשיפוץ. מחזור נכון יכול לחסוך לכם ריביות ולהקטין את ההחזר הכולל לבנק, אך יש לבצע בדיקות מקדימות (כגון בחינת עמלות פירעון מוקדם וקנסות יציאה) כדי לבדוק כדאיות כלכלית לתהליך זה, את הבדיקה מומלץ לבצע על ידי יועצי משכנתא מנוסים, כמובן בחברתנו.
יתרונות משכנתא לשיפוץ
כדי לשפץ את הבית או הדירה יש לכם שתי אפשרויות עיקריות – הלוואה לשיפוץ הנכס או משכנתא לשיפוץ. אם עלות השיפוצים יחסית נמוכה ומגיעה לכמה אלפי או עשרות אלפי שקלים, בדרך כלל עד 50,000 ₪, תוכלו לקחת הלוואה רגילה מהבנקים או מחברות למימון חוץ בנקאי, ללא צורך בשעבוד הנכס וללא החתמת ערבים, כך שתוכלו לחסוך את עלויות השמאי והטאבו. אך כאשר מתכננים שיפוץ מקיף ויקר יותר (לדוגמה: החלפת צנרת קומפלט, שבירת קירות, מטבח וריצוף) כדאי לשקול משכנתא לשיפוץ בגלל הריביות הזולות יותר והאפשרות לפרוס את תשלומי ההחזר לתקופה ארוכה, מה שלא יעיק על התקציב החודשי המשפחתי.
משכנתא לכל מטרה כפתרון למשכנתא למטרת שיפוץ הבית
המומחים ממליצים לקחת משכנתא לכל מטרה בעזרת חברה מקצועית ומובילה לייעוץ משכנתאות ופיננסים. משכנתא לכל מטרה מיועדת ללווים הזקוקים להלוואה מעל 50,000 ₪, זו חלופה משתלמת להלוואה רגילה מהבנק, וניתן לנצל את המשכנתא לטובת שיפוץ מקיף בנכס. אגב, אפשר לבקש סכום גבוה יותר מהבנק ולנצל את המשכנתא לכל מטרה כדי לרכוש גם רהיטים ומוצרי חשמל חדשים ולהלביש את הבית המשופץ – דבר שמשכנתא לדיור נטו בדרך כלל לא מאפשרת לממן בקלות.
אם אתם מתכננים לשפץ את הדירה היכנסו לעמוד משכנתא לכל מטרה באתר שלנו ואנחנו נסייע לכם לקבל את המימון הנדרש לשיפוץ בביתכם.
שאלות ותשובות נפוצות על משכנתא לשיפוצים
- האם כדאי לקחת משכנתא לשיפוצים או הלוואה בנקאית רגילה?
התשובה תלויה בעיקר בסכום הנדרש. אם השיפוץ קטן ועלותו עד 50-70 אלף שקלים, הלוואה צרכנית רגילה תהיה מהירה יותר ותחסוך את עלויות הרישום והשמאי. עבור שיפוץ יסודי בסכומים גבוהים, משכנתא עדיפה בהרבה בזכות הריביות הנמוכות ואפשרות הפריסה לשנים רבות. - האם צריך להזמין שמאי מקרקעין למשכנתא לשיפוצים?
כן בהחלט. הבנק מספק את ההלוואה כנגד הנכס שלכם, ולכן נדרשת שמאות עדכנית שקובעת את שווי הבית לפני השיפוץ כדי לחשב את אחוז המימון, ולעיתים גם התייחסות לשווי העתידי. - איזה מסמכים אני צריך להציג לבנק מעבר לרגילים?
מלבד תלושי שכר, דפי עו"ש ותעודות זהות, במרבית המקרים הבנק ידרוש לראות "כתב כמויות" מפורט או הצעת מחיר מקבלן שיפוצים. במידה והשיפוץ כולל תוספת בנייה או חריגות כלשהן, תידרשו להציג גם היתרי בנייה מלאים וחוקיים. - מה קורה אם כבר יש לי משכנתא פעילה על הנכס?
תוכלו עדיין לקחת משכנתא לשיפוצים, בתנאי שסך כל ההלוואות (המשכנתא הקיימת + המשכנתא החדשה לשיפוץ) לא יעלו יחד על 50% משווי הנכס. לרוב יהיה עליכם לקחת את המשכנתא החדשה באותו הבנק שבו מתנהלת המשכנתא הנוכחית, כדי לא ליצור "שעבוד מדרגה שנייה". - האם אני מקבל את כל הכסף של המשכנתא בפעימה אחת?
זה תלוי בהיקף השיפוץ. במקרים של שיפוצים מקיפים מאוד, הבנק עלול להחליט לשחרר את הכסף בפעימות בהתאם להתקדמות הבנייה בשטח, לאחר המצאת קבלות או דוח מפקח בניה. - האם אפשר להשתמש בכסף של המשכנתא גם לקניית רהיטים?
באופן עקרוני משכנתא לשיפוץ (המוגדרת כהלוואה לדיור) מיועדת לשיפורים המחוברים לנכס פיזית (מטבח, ריצוף, צנרת). עם זאת, ניתן לשלב את הבקשה במסלול של "משכנתא לכל מטרה" שמאפשר מימון גם עבור הריהוט המשלים, מוצרי חשמל וסטיילינג לבית. - האם תהליך לקיחת משכנתא לשיפוץ פוגע בזכאות למשכנתא בעתיד?
לא. המשכנתא לשיפוץ עומדת בפני עצמה. עם זאת, היא משפיעה על "יחס ההחזר" החודשי שלכם, וכל עוד היא פעילה, כל בנק בעתיד יתחשב בהחזר החודשי שלה בעת אישור הלוואות או משכנתאות חדשות. - כמה זמן בממוצע לוקח לאשר ולהעביר את הכסף לחשבון?
כיוון שמדובר בהליך ביורוקרטי הכולל אישור עקרוני, הגשת מסמכים, שמאות, ורישום משכונות, התהליך צפוי לקחת בין שבועיים לחודש ימים במידה והכנתם את כל הניירת כראוי.
למה כדאי לקחת משכנתא לשיפוצים רק בעזרת פריים משכנתאות?
חברת פריים ניהול משכנתאות ופיננסים הוקמה בשנת 2006 במטרה לספק שירות מקצועי ואובייקטיבי לאנשים הזקוקים למשכנתא ולהלוואות, ולהעניק ייעוץ פיננסי ליחידים ולעסקים. משכנתא לשיפוצים כדאי לקחת דרכנו, בגלל הניסיון הרב, הידע העשיר, ההתמחות המקצועית בתחום המשכנתאות והפיננסים, הליווי הצמוד לכל אורך הדרך והחיסכון המשמעותי בתשלומי ההחזר לבנק.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
