כדי לרכוש את דירת החלומות עלינו לפנות לאחד מהבנקים כדי לקחת משכנתא. תהליך לקיחת משכנתא מהבנק הוא תהליך ביורוקרטי ממושך ומתיש, וישנם מקרים שבהם ארגנו את כל המסמכים הדרושים, עשינו בדיקות מעמיקות וכבר תכננו אילו מסלולים להוסיף לתמהיל ההלוואה, אך הבנק לפתע מודיע לנו כי הוא מסרב לאשר לנו משכנתא לרכישת דירת מגורים, ואין לנו אפשרות לערער על החלטתו. במקרה זה יש באפשרותנו לקחת משכנתא למסורבים, לכן אין צורך להתייאש על החלום לרכוש דירת מגורים.
חשוב לציין כי הבנקים המסחריים בישראל מניבים רווחים עצומים ממתן משכנתאות ללקוחות השונים, זהו מוצר הדגל של הבנקים בגלל הסיכון הנמוך עקב שעבוד הדירה לטובת מתן המשכנתא. למרות שהבנקים מעוניינים לתת משכנתא לכל דורש, לא פעם הבנק מסרב לאשר עבורנו משכנתא לרכישת הדירה, ובשנים האחרונות יש יותר מסורבי משכנתא מהבנקים, לכן חשוב להבין כי אין צורך להרים ידיים, להתייאש ולוותר על החלום לרכישת דירה.
אם קיבלתם סירוב למשכנתא מבנק אחד או יותר – אנחנו מזמינים אתכם ליצור איתנו קשר באמצעות הטלפון, המייל או האתר. לאחר בדיקה מעמיקה נוכל לסייע גם לכם להגשים את החלום ולקחת משכנתא נוחה ובהתאמה אישית מלאה. צוות היועצים של פריים משכנתאות מתמחה בהתאמת משכנתא למסורבים, נשמח ללוות אתכם יד ביד עד לקיחת ההלוואה המתאימה ביותר עבורכם. במדריך זה נציג בפניכם את הסיבות המרכזיות לקבלת סירוב למשכנתא מהבנקים ונמליץ על פתרונות יצירתיים שיסייעו לכם לקבל את ההלוואה – למידע נוסף צרו איתנו קשר עוד היום!
פתרונות חלופיים המומלצים למסורבי משכנתא מהבנק
צוות המומחים של פריים משכנתאות מכיר את כל הפתרונות האפשריים ללקיחת משכנתא למסורבי הבנקים. במציאות הכלכלית של היום יש לא מעט ישראלים שמקבלים סירוב מהבנק לבקשתם לקחת משכנתא, ולנו יש פתרונות חלופיים למסורבים, למשל:
הלוואות גישור, פתרונות מימון בשוק האשראי החוץ בנקאי, משכנתא חוץ בנקאית, הלוואה חברתית ועוד.
בתוך כך, יש גם פתרונות יצירתיים למסורבי המשכנתא מהבנקים כמו שיפור דרוג האשראי, איחוד הלוואות וכו', ואנחנו נשמח להתאים עבורכם את הפתרון הנכון ואופטימלי למצבכם הפיננסי וליכולת ההחזר שלכם.
איך להשיג הלוואות או משכנתא למסורבים עם הריביות הכי זולות?
מסורבי משכנתא מהבנקים עוברים חוויה לא נעימה בגלל הסירוב של הבנק להעניק להם הלוואה ארוכת טווח לרכישת דירת מגורים, אך מעבר לסירוב שלהם לאשר משכנתא המסורבים מתמודדים עם הצעות להלוואות חוץ בנקאיות בריביות גבוהות.
לכן, כאשר מחפשים משכנתא למסורבים חשוב לבדוק היטב מהן הריביות שניתן להשיג, והמטרה היא לבחור בפתרון מימון עם הריביות הנמוכות ביותר. כדי לרכוש את דירת החלומות צריך לגייס סכום כספי גבוה מאוד, לפרוס את התשלומים על פני תקופה ארוכה, להקטין סיכונים ולקבל החלטה פיננסית שקולה, חכמה ואחראית. לכן, אין לוותר על יועצי המשכנתא שלנו ורק כל תוכלו לקבל משכנתא או הלוואה שתאפשר לכם להגשים חלום ולרכוש את הדירה המתאימה לכם.
למה הבנקים מסרבים לאשר לנו בקשה למשכנתא?
כאמור, כדי לרכוש דירת מגורים או דירה להשקעה, עלינו לקבל אישור עקרוני מהבנק. ראוי לציין כי הבנקים המסחריים בישראל מעוניינים להגדיל את היקף המשכנתאות שהם מעניקים ללווים, אך הם נתונים לפיקוח של בנק ישראל, ובנוסף הם בוחנים לעומק כל בקשה לקבלת אישור עקרוני למשכנתא כדי למזער סיכונים לכספם.
לבנקים יש מגוון סיבות מדוע הם מסרבים להעניק משכנתא לאדם מסוים, ושיקולי הבנקים לסירוב להעניק משכנתא יכולים לנבוע מגורמים כלכליים כמו דירוג אשראי נמוך של הלווה, יכולת החזר נמוכה, בעיות משפטיות או מבניות בנכס, גיל מבוגר, בקשה למימון גבוה שאינה תואמת את הרגולציה הנקבעת על ידי בנק ישראל ועוד.
במקרים מסוימים ניתן לפתור את הסיבות בגינן הבנקים סירבו לבקשה שלנו לקחת משכנתא מהם, לכן בעזרת היועצים המנוסים שלנו ניתן לנצח את הסיבות לסירוב הבקשה, ולאחר פתרון הבעיה אפשר להגיש בקשה מתוקנת לבנק ו/או לשפר את דירוג האשראי כדי להשיג את האישור המיוחל מהבנק.
סיבות מרכזיות לסירוב הבקשה למשכנתא מהבנק
כאמור, יש סיבות שונות מדוע הבנקים מסרבים לבקשה שלנו לקבל משכנתא. הסיבות המרכזיות לסירוב הבקשה הן:
דירוג/חיווי אשראי (BDI)
חוק נתוני אשראי נכנס לתוקף בשנת 2016, והחל באפריל 2019 החלה לפעול מערכת נתוני אשראי המנוהלת על ידי בנק ישראל. כאשר הבנק מקבל בקשה להעניק משכנתא הוא בודק את דירוג האשראי של הלווה במערכת נתוני אשראי. הבנק מקבל דוח BDI מפורט ובהתאם לממצאים בדוח הוא עשוי לתייג את הלווה כמסורב משכנתא, והבנק יסרב לאשר את הבקשה להלוואה לרכישת דירה.
דירוג אשראי גבוה יאפשר ללווים לקבל משכנתא בתנאים מועדפים ובריבית אטרקטיבית יותר. דירוג האשראי נקבע על סמך פרמטרים רבים ומשוקלל על פי רכיבים כגון:
- מוסר תשלומים, כולל צ'קים חוזרים, פיגור בתשלומי הלוואות, עיקולים, חובות וכו'.
- ניצול קבוע של מסגרת האשראי מוריד את ציון הדירוג.
- גובה השכר החודשי (או הכנסות ממשלח יד/עסק), ותק במקום העבודה, מקצוע/עיסוק וכו'.
בהקשר של דירוג האשראי, חשוב לזכור כי לפי חוק נתוני אשראי, הבנק חייב לקבל את הסכמת הצרכן על מנת להפיק דוח דירוג אשראי. יחד עם זאת, הבנק יכול לקבל מלשכת האשראי חיווי אשראי על הצרכן המעוניין לקחת משכנתא, ללא צורך בהסכמה מראש, ולמעשה זו המלצה בינארית של 0 או 1, כלומר המלצה חיובית או שלילית.
הבנקים מתייחסים לחיווי האשראי כהמלצה בלבד, ובמערכת השיקולים הכלכליים שלהם בבואם לבחון האם לאשר משכנתא או לא, הבנקים מתייחסים לגורמים נוספים כגון: גובה השכר החודשי, ותק בעבודה, מקצוע ותחום עיסוק, חריגות ממסגרות האשראי, פיגור בהחזר הלוואות, הליכי הוצל"פ ופשיטת רגל ועוד. לכן, גם אם חיווי האשראי חיובי, הבנק יכול לסרב להעניק משכנתא, אך בעזרת יועצים מנוסים ניתן לפתור את הבעיה.
במקרים של דירוג אשראי נמוך או חיווי אשראי שלילי, היועצים של פריים משכנתאות יכולים להמליץ על התאמות ושיפור דירוג האשראי, ובנוסף הם ימליצו ללווה לסגל התנהלות פיננסית נכונה ותקינה כדי לשפר את הדירוג ועל מנת להשיג חיווי אשראי חיובי. פתרון נוסף לבעיה זו מבוסס על הוספת ערב להלוואה, בניית תמהיל משכנתא שהבנק יהיה מוכן לאשר, לעיתים תוך הפעלת קשרים וכוח פיננסי של חברת הייעוץ על הבנק, וכמובן שתמיד ניתן לשקול משכנתא חוץ בנקאית בעזרת ליווי מלא של היועצים המנוסים.
מימון גבוה
חסרי דיור וזוגות צעירים יכולים לקבל משכנתא במימון עד 75%, בעוד משפרי דיור זכאים למימון עד 70% ומשקיעים עד 50%. הבנקים מחשבים את ההכנסה הפנויה, הם רשאים לאשר משכנתא כל עוד ההחזר החודשי הוא עד 50% מההכנסה הפנוי, אך בפועל מקובל לאשר רק עד 40%.
אם הבנק משוכנע כי מדובר במשכנתא ממונפת, לרוב הוא יסרב לאשר את ההלוואה בגלל הסיכון המוגבר לכספו. היועצים של פריים משכנתאות פותרים את הבעיה בדרכים שונות, למשל גיוס הון עצמי גבוה יותר כדי להקטין את שיעור המימון במשכנתא, לדוגמה בעזרת הלוואה על חשבון נכס בבעלות ההורים, הוספת ערבים למשכנתא, הלוואה חוץ בנקאית לגיוס הון עצמי או ניהול מו"מ עם הבנק כדי לשכנע אותו לאשר את המשכנתא, בדרך כלל באמצעות בניית תמהיל העומד בקריטריונים של הבנק.
גיל מבוגר
משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך, עד 30 שנים. גיל מבוגר עלול לגרום לבנק לסרב לתת משכנתא. רוב הבנקים מאשרים בקשות למשכנתא ללווים שגילם לא עולה על 80 שנים (במקרים מסוים גיל 90-85), תוך התייחסות לאורך חיי ההלוואה.
הפתרון לבעיה זו הוא ניהול מו"מ עם הבנק על מנת להגמיש את הקריטריונים שלו הנוגעים לגיל הלווה, ובמקרים מסוימים היועצים של פריים ימליצו על הוספת ערב צעיר להלוואה או העמדת ביטחונות מספקים לבנק כדי להשיג אישור למשכנתא גם אם גיל הלווה מבוגר. בהתאם למקרה, ניתן לשקול פתרונות כמו משכנתא הפוכה המיועדת למבוגרים מעל גיל 60.
בעיות בנכס
הבנק דורש הערכת שמאי כחלק בלתי נפרד מבדיקותיו לפני אישור ההלוואה. אם מגלים בעיות משפטיות או מבנית בדירה, הבנק עשוי לסרב לבקשה לתת משכנתא. בעיות מבניות בנכס כמו חלוקת הנכס לכמה דירות, אי התאמה לתוכנית ולרישום הנכס, ליקויי בנייה חמורים וכד', כל אלו ועוד משפיעים על החלטת הבנק. גם בעיות משפטיות עם הנכס יקטינו את הסיכוי לקבל משכנתא מהבנקים, למשל בעיות בהעברת הבעלות או ברישום הנכס בטאבו או בגוף אחר, שעבודים, עיקולים ועוד.
במקרה זה, היועצים של פריים משכנתאות מאתרים את הסיבה בגללה הבנק סירב לתת משכנתא וניתן לפתור בעיות רישום משפטיות בדרכים שונות, ולהזמין הערכת שמאי באופן פרטי ולהסדיר בעיות מבניות שהתגלו כדי לקבל אישור להלוואה.
דרכי התמודדות עם סירוב משכנתא
אם קיבלנו סירוב למשכנתא מהבנק מומלץ לנקוט בצעדים הבאים:
- להימנע מהגשת בקשה לקבל אישור עקרוני למשכנתא מבנקים אחרים.
- לנתח את הסיבות בגינן הבנק סירב לבקשה שלנו לקחת ממנו משכנתא, עדיף בעזרת יועצים מנוסים.
- נקיטת פעולות לשיפור דירוג האשראי.
- שיפור ההכנסה של משק הבית.
- חיפוש נכס זול יותר.
- ייעוץ פיננסי לאיתור ולבחירת פתרונות מימון אחרים, עדיף על ידי יועצי משכנתא מומחים.
מתי כדאי להתחיל תהליך משכנתא למסורבים?
אנחנו ממליצים למסורבי המשכנתא שלא לפנות מיד לבנקים אחרים, מאחר שהבנקים מסתמכים על אותם הנתונים בבואם לאשר או לסרב בקשה למשכנתא. היועצים המנוסים ממליצים שלא לוותר או להתייאש על החלום לרכוש דירה, ויש פתרונות אפשריים לכל מקרה.
בעזרת יועצי משכנתאות מנתחים את הסיבות לסירוב הבקשה למשכנתא מהבנק, ובהתאם למקרה אפשר להגיש בקשה חוזרת עם דרישה לסכום נמוך יותר, להקטין את אחוזי המימון, לגייס הון עצמי גבוה יותר, לשפר את הביטחונות או להוסיף ערבים למשכנתא ועוד.
כמו כן, אנחנו ממליצים לבחון פתרונות בשוק האשראי החוץ בנקאי, וכיום ניתן להשיג הלוואות וגם משכנתאות מחברות הביטוח, הלוואות גדולות בתנאים יחסית נוחים מחברות המימון החוץ בנקאי וכדאי לבדוק את התנאים של הלוואות חברתיות. אחד מהיתרונות להשגת מימון בשוק האשראי החוץ בנקאי הוא האפשרות לקבל מימון בשיעור גבוה יותר מאחר שהמגבלות של בנק ישראל אינן חלות על חברות המימון החוץ בנקאי, ויש פתרונות יצירתיים נוספים.
כאמור, ממליצים להימנע מפנייה לבנקים אחרים לאחר קבלת סירוב למשכנתא מבנק אחד. לפני הגשת בקשה מחודשת לבנק חשוב לבצע את הפעולות הבאות:
- איסוף והכנת המסמכים הנדרשים להגשת הבקשה.
- הצגת הבקשה המחודשת על ידי יועצי משכנתא מנוסים.
- ניהול מו"מ יעיל ואפקטיבי מול הבנקים וחברות המימון החוץ בנקאי.
פתרונות לקבלת אישור למשכנתא לאחר סירוב מהבנק
- בהתאם לסיבת הסירוב ניתן לנסח מחדש את הבקשה לקבל אישור עקרוני למשכנתא מהבנק.
- הוספת ערבים או ביטחונות, בהתאם למדיניות הבנק.
- גיוס משכנתא מדרגה שנייה או הלוואה כנגד שעבוד נכס מקרות נדל"ן ייעודיות.
- הערכת שמאי מחודשת.
- הפעלת קשרים בעזרת יועצי משכנתאות מנוסים שיכולים להשפיע על החלטת הבנק.
- גיוס הלוואות בשוק האשראי החוץ בנקאי, לרבות משכנתא חוץ בנקאית.
ראוי לציין כי משכנתא חוץ בנקאית יקרה יותר, לכן זהו מוצר פיננסי ברמת סיכון גבוהה עבורנו, ואם אין מנוס וזהו הפתרון היחידי להגשמת החלום ולרכישת דירת מגורים – חייבים לבצע את התהליך בעזרת יועצי משכנתא מנוסים, וחשוב לזכור כי עלות השירות של יועץ משכנתאות פרטי זניחה בהשוואה לסכומי ההלוואה והסיכונים הקיימים.
התהליך בפריים משכנתאות עבור מסורבי משכנתא
- ניתוח סיבת הסירוב – בשלב הראשון היועצים אוספים מידע ומנתחים מה הסיבה שגרמה לבנק לסרב להעניק משכנתא. כפי שציינו יש מגוון סיבות וגורמים המשפיעים על החלטת הבנקים, כאשר יודעים מה הסיבה ניתן למצוא פתרון לבעיה.
- טיפול בסיבת הסירוב – בהתאם לסיבת הסירוב מתאימים פתרונות לבעיה, למשל שיפור דירוג אשראי, בניית תמהיל שהבנק מוכן לאשר, הוספת ערבים, הגדלת הון עצמי וכו'.
- בניית תמהיל משכנתא מותאם אישית – היועצים מכינים תמהיל הלוואה הכולל מספר מסלולי משכנתא לאחר תכנון פיננסי המותאם למצבו של הלווה. התמהיל מותאם ליכולת ההחזר, כולל התייחסות לעתיד והיועצים מתייחסים לשינויים בריבית ובמדד המחירים לצרכן כדי לפזר סיכונים.
- הלוואה חוץ בנקאית כפתרון למסורבי משכנתא מהבנקים – אין אפשרות להכריח את הבנק לתת משכנתא, אם הבנקים מסרבים לאשר את הבקשה ניתן לקחת הלוואה חוץ בנקאית למסורבים, אך חשוב לזכור כי תנאי ההלוואה יהיו פחות טובים מהתנאים המקובלים במשכנתאות דרך הבנקים.
רבים חוששים ממשכנתא חוץ בנקאית, למרות שזהו פתרון יעיל למסורבי המשכנתא מהבנקים. לאחר הרפורמה בשוק ההלוואות נכנסו שחקנים חדשים לשוק המשכנתאות, וכיום קל יחסית לקחת הלוואה חוץ בנקאית לרכישת דירת מגורים. את המשכנתא החוץ בנקאית יש לקחת רק בעזרת יועצים המתמחים בכך. למידע נוסף בנושא משכנתא חוץ בנקאית ולקבל הצעה משתלמת לחצו על הקישור.
בשורה התחתונה, חברת פריים משכנתאות ופיננסים מתמחה בניהול משכנתאות ומציעה פתרונות מתקדמים ומותאמים אישית לכל הלווים, כולל מסורבי משכנתא מהבנקים. ייעוץ וליווי מקצועי יכולים לסייע ללווים לקבל אישור למשכנתא מהבנקים או מחברות האשראי החוץ בנקאי, לאחר בניית תמהיל הלוואה מותאם אישית וניהול מכרז בין הגופים השונים עד השגת המשכנתא הטובה ביותר ללקוח.
