משכנתא לעסק: האם אפשר לשחק את המשחק מחדש ולנצח בגדול?
אם הגעתם עד כאן, כנראה שכבר יש לכם נכס מסחרי.
אולי זו חנות שהרמתם במו ידיכם, משרד שהפך לבית השני, או אפילו מחסן ענק שצובר סחורה ואבק באותה מידה.
ואם יש לכם נכס כזה, כנראה שיש עליו גם משכנתא.
המשכנתא הזו, שפעם אולי נראתה כמו חבל הצלה הכרחי, עלולה היום להרגיש כמו עוגן כבד שמעכב את הספינה.
אבל מה אם הייתי אומר לכם שהעוגן הזה לא חייב להישאר שם לנצח?
ושאתם יכולים, ואפילו צריכים, לבחון מחדש את כללי המשחק?
מחזור משכנתא על נכס מסחרי זה לא סתם עוד מונח בנקאי יבש.
זהו כלי אסטרטגי עוצמתי.
הוא יכול לשנות את כל התמונה הפיננסית של העסק שלכם.
הוא יכול לשחרר לכם המון אוויר לנשימה.
ואפילו לאפשר לכם לצמוח לכיוונים חדשים שלא חשבתם עליהם.
בואו נצלול פנימה.
בלי מילים מסובכות מדי.
רק את האמת.
והמון ידע שיעזור לכם לראות את האור בקצה מסלול המשכנתא.
אז למה בכלל להתעסק עם מחזור משכנתא עסקית? מה כבר יכול לקרות?
שאלה מעולה.
התשובה פשוטה: הרבה דברים טובים יכולים לקרות.
הרבה דברים שיכולים לשפר משמעותית את החיים הפיננסיים של העסק שלכם.
בואו נחשוב לרגע על המשכנתא הנוכחית שלכם.
מתי לקחתם אותה?
לפני שנה? חמש שנים? עשר?
האם תנאי השוק היו אז כמו היום?
האם המצב הפיננסי של העסק שלכם היה כמו היום?
כנראה שלא.
השוק דינמי.
הריביות עולות, יורדות, עושות סיבובים באוויר.
הבנקים משנים מדיניות.
ועוד יותר חשוב – העסק שלכם גדל.
הוא התפתח.
הביצועים שלו השתפרו (או השתנו).
כל אלה הופכים את המשכנתא הנוכחית שלכם, גם אם היא הייתה מצוינת בזמן לקיחתה, לפחות רלוונטית ואולי אפילו פחות אופטימלית היום.
וכאן נכנס לתמונה הקסם של המחזור.
3 סיבות עיקריות שיגרמו לכם לרצות לבחון מחזור משכנתא מחר בבוקר (ואולי גם לעשות משהו בנידון)?
-
1. הריביות והתנאים השתנו (לטובה!)
זה אולי הדבר הראשון שחושבים עליו.
אם לקחתם את המשכנתא בתקופה שבה הריביות היו גבוהות, ויש לכם היום הזדמנות לקבל ריבית נמוכה יותר – זו סיבה מספיק טובה.
הפרש קטן באחוז הריבית יכול לתרגם לחיסכון
פוטנציאלי משמעותי על פני חיי המשכנתא.וכשאנחנו מדברים על משכנתאות עסקיות, לרוב מדובר בסכומים גדולים, אז כל שינוי קטן מקבל משמעות דרמטית.
אבל זה לא רק ריבית.
אולי אפשר לשנות את הרכב המסלולים?
אולי אפשר לשפר את תנאי הפירעון המוקדם?
השוק התקדם.
אפשרויות חדשות קיימות.
וכדאי לכם להיות הראשונים לדעת עליהן.
-
2. המצב הפיננסי של העסק השתפר (מזל טוב! עכשיו תמנפו את זה)
עסק שצומח, שמראה רווחיות יציבה, שיש לו תזרים מזומנים חזק – נתפס אחרת על ידי הבנקים.
הוא לקוח אטרקטיבי יותר.
וכשהבנק רואה לקוח אטרקטיבי, הוא מוכן להתגמש יותר.
אם בזמן לקיחת המשכנתא העסק היה צעיר, או פחות מבוסס, סביר להניח שהתנאים שקיבלתם שיקפו את הסיכון שהבנק ראה אז.
היום, כשהעסק חזק יותר, מבוסס יותר, עם היסטוריה פיננסית מרשימה – אתם נמצאים בעמדת מיקוח אחרת לחלוטין.
אתם יכולים לדרוש תנאים טובים יותר.
וסיכוי טוב שתקבלו אותם.
-
3. צריך לשחרר כסף (עבור השקעה, צמיחה, או סתם אוויר לנשימה)
אולי המטרה שלכם במחזור היא לאו דווקא להקטין את ההחזר החודשי.
אולי המטרה היא להגדיל את המשכנתא.
נשמע מוזר? בכלל לא.
אם ערך הנכס שלכם עלה, או אם היכולת הפיננסית של העסק השתפרה, ייתכן שתוכלו למחזר את המשכנתא הקיימת ולקחת סכום נוסף מעבר ליתרה לסילוק.
הסכום הנוסף הזה יכול לשמש למגוון מטרות קריטיות לעסק:
- הרחבת העסק הקיים
- רכישת ציוד חדש
- גיוס עובדים נוספים
- רכישת נכס נוסף
- סגירת חובות יקרים יותר (כמו אשראי בנקאי בריבית גבוהה יותר)
- הזרמת הון חוזר לעסק
במילים אחרות, מחזור משכנתא יכול להיות כלי לגיוס הון בעלות נמוכה יחסית, מגובה בנכס שיש לכם ממילא.
זה כמו להפוך את הנכס ה"רדום" שלכם למנוע צמיחה פעיל.
רגע, זה נשמע מסובך. מה התהליך ואיך בדיוק זה עובד?
טוב, זה לא קסם.
זה תהליך בנקאי.
ולתהליכים בנקאיים יש לפעמים נטייה להיות… ובכן… בנקאיים.
בירוקרטיה, ניירת, אישורים.
אבל האמת היא שהתהליך עצמו די ברור, אם יודעים מה לעשות.
בגדול, כשאתם ממחזרים משכנתא, אתם בעצם לוקחים משכנתא חדשה.
המשכנתא החדשה הזו משמשת כדי לסלק את המשכנתא הישנה.
כל יתרת הכסף (אם לקחתם סכום גדול יותר מהיתרה לסילוק) עוברת אליכם.
שלבים בתהליך מחזור משכנתא עסקית (קחו אוויר, זה לא נורא כמו שזה נשמע):
בלי להיכנס לדקויות טכניות מדי, הנה השלבים המרכזיים:
-
1. בדיקת כדאיות ואסטרטגיה:
השלב הכי חשוב.
לפני שרצים לבנק, בודקים: האם זה בכלל כדאי? מה המטרה של המחזור? מה מצב השוק? מה מצב העסק? איזו משכנתא חדשה הכי מתאימה לצרכים הנוכחיים? (ארוכה יותר? קצרה יותר? עם מסלולים אחרים?).
זה שלב שדורש ניתוח פיננסי מעמיק ולא "על הדרך".
-
2. איסוף מסמכים:
החלק הפחות סקסי.
הבנק ירצה לראות הכל.
דוחות כספיים של העסק, דוחות רווח והפסד, מאזנים, דוחות שנתיים, דו"חות מע"מ, אישורי הכנסה (גם אישיים), נסח טאבו של הנכס, דו"ח יתרות לסילוק המשכנתא הקיימת, ולפעמים גם דברים נוספים בהתאם לדרישות הספציפיות.
הכנה מראש של התיק חוסכת המון זמן ועצבים.
-
3. הגשת בקשה ומשא ומתן:
מגישים בקשה מסודרת לבנקים (רצוי לכמה בנקים במקביל).
זה הזמן להציג את העסק באור הטוב ביותר שלו.
ואז מתחיל המשא ומתן.
על הריביות, על העמלות, על התנאים הנלווים.
זה לא הזמן להתבייש.
הבנקים רוצים אתכם כלקוחות, בטח כשהעסק שלכם בריא.
תזכרו את זה.
-
4. שמאות ובדיקות נכס:
כמו במשכנתא הראשונה, הבנק ירצה להעריך את שווי הנכס שלכם.
שמאי מטעם הבנק יעשה את העבודה.
גם בדיקות נוספות כמו בדיקה משפטית של הנכס ושל הזכויות בטאבו הן חלק מהתהליך.
-
5. קבלת אישור, חתימה וביצוע:
אחרי שהבנק אישר את המשכנתא החדשה, מקבלים את המסמכים לחתימה.
חותמים.
ואז הבנק החדש מעביר את הכסף לבנק הישן לסילוק המשכנתא הקודמת, ואת יתרת הכסף (אם יש) לחשבון שלכם.
רשמית – עברתם למשכנתא חדשה.
נשמע כמו מסע? אולי קצת.
אבל כל מסע מתחיל בצעד אחד.
והתוצאה הסופית יכולה להיות שווה את זה בגדול.
כמה זמן לוקח כל העניין? והאם זה עולה כסף? (שאלות מיליון הדולר)
הזמן והכסף – תמיד בלב העניינים.
זמן:
התהליך יכול לקחת בין כמה שבועות לחודשיים-שלושה.
זה תלוי בהמון גורמים:
- כמה מהר אתם מספקים את המסמכים
- כמה עמוסים הבנקים
- כמה מהר השמאי מגיע ומגיש את הדו"ח
- כמה סיבוכים בלתי צפויים צצים בדרך (תמיד יש סיכוי קטן, חייבים להודות)
היערכות מוקדמת וליווי מקצועי יכולים לקצר את הזמנים משמעותית.
כסף:
כן, יש עלויות הכרוכות במחזור משכנתא.
זה לא בחינם.
אבל חשוב להסתכל על זה כעל השקעה.
העלויות העיקריות כוללות:
-
עמלת פירעון מוקדם: יכולה להיות משמעותית, תלוי במסלולים שלכם ובשינויים בריבית בשוק מאז שלקחתם את המשכנתא הראשונה. לפעמים אין עמלה בכלל, לפעמים היא גבוהה. חייבים לבדוק את זה
לפני שמתחילים את התהליך ברצינות. - עמלות לבנק החדש: עמלת פתיחת תיק, עמלות שונות על הפעולה.
- שמאי: עלות השמאות.
- רישום בטאבו: עמלה על רישום השעבוד החדש ומחיקת הישן.
- עלויות ליווי מקצועי (יועץ משכנתאות): לא חובה, אבל מאוד מומלץ, ויכול לחסוך לכם בסוף הרבה יותר כסף וזמן ממה שעלה השירות. תחשבו על זה כעל טייס שמנווט לכם דרך שדה מוקשים בנקאי.
השורה התחתונה: חייבים לחשב את סך כל העלויות הצפויות ולהשוות אותן ל
רק ככה יודעים אם המחזור באמת כדאי.
5 דברים שאסור לשכוח כשחושבים על מחזור משכנתא עסקית (טיפים פנימיים)?
אוקיי, עכשיו קצת מהניסיון, מה שנקרא.
דברים שאולי לא מופיעים בברושורים המבריקים של הבנקים.
אבל הם קריטיים להצלחה.
-
אל תתמקדו רק בריבית: ברור שריבית נמוכה זה כיף. אבל זה רק חלק מהסיפור. תסתכלו על
כל התמונה: אורך חיי המשכנתא, הרכב המסלולים (פריים? קבועה? משתנה?), גמישות בפירעון מוקדם, האם יש קנסות יציאה? אלה דברים שיכולים להיות שווים לא פחות מנקודה או שתיים בריבית. - תכינו את התיק הפיננסי של העסק מראש: אל תחכו שהבנק יבקש מסמכים. תארגנו הכל מראש – דוחות, מאזנים, הכל. כשהתיק מסודר ומלא, זה משדר רצינות ומקצועיות, ויכול לזרז תהליכים. וגם יועץ המשכנתאות שלכם (אם יש כזה) יעבוד הרבה יותר מהר ויעיל.
- אל תפחדו להתמקח: הבנקים הם גופים עסקיים. הם רוצים לעשות עסקים. הם יודעים שיש תחרות. אל תקבלו את ההצעה הראשונה כסלע איתן. תבקשו הצעה מכמה בנקים, תשוו אותן, ותחזרו לבנק המועדף עליכם לנסות לשפר את התנאים. זה לגיטימי לחלוטין, ואפילו מצופה מכם.
-
הבינו את העלויות הנלוות
בדיוק : עמלת פירעון מוקדם יכולה להיות הפתעת ענק ולא נעימה. ודאו שאתם מבינים בדיוק כמה היא צפויה להיות (אם בכלל) לפני שאתם מתקדמים. גם את יתר העלויות חשוב לכמת במדויק כדי שהחישוב הכלכלי יהיה נכון. -
זכרו שהנכס הוא רק חלק מהמשוואה: במשכנתא עסקית, הבנק מסתכל לא רק על הנכס, אלא בעיקר על ה
עסק עצמו. על היכולת שלו לייצר הכנסות ולהחזיר את החוב. דוחות כספיים חזקים, תזרים מזומנים יציב, ומודל עסקי ברור הם קריטיים לאישור המשכנתא ולקבלת תנאים טובים. שפרו את ה"בריאות" הפיננסית של העסק שלכם ככל הניתן לפני שאתם ניגשים לבנק.
שאלות נפוצות על מחזור משכנתא עסקית (עכשיו הזמן לקבל תשובות סופיות לכל מה שריצד לכם בראש)?
אספנו כמה מהשאלות שחוזרות על עצמן, כדי לעשות לכם קצת סדר בראש.
שאלה 1: האם כל עסק יכול למחזר משכנתא?
תשובה: ברוב המקרים כן, כל עוד יש לו נכס בבעלותו שעליו רשומה משכנתא, והוא עומד בקריטריונים הבנקאיים מבחינת יכולת החזר ומצב פיננסי. הגודל או סוג העסק פחות קריטיים מהיציבות הפיננסית שלו.
שאלה 2: מה הסיכון במחזור משכנתא עסקית?
תשובה: הסיכון העיקרי הוא שעמלת הפירעון המוקדם או העלויות הנלוות יהיו גבוהות מדי, כך שהמחזור לא ישתלם כלכלית. סיכון נוסף הוא שהתנאים החדשים שתקבלו לא יהיו טובים מספיק. לכן חשוב לבצע בדיקת כדאיות מעמיקה לפני שמתחילים.
שאלה 3: האם ערך הנכס משפיע על אפשרות המחזור?
תשובה: בהחלט. אם ערך הנכס עלה מאז שלקחתם את המשכנתא המקורית, זה יכול לשפר את הסיכויים לקבלת תנאים טובים יותר ואפילו לאפשר לקיחת סכום נוסף מעבר ליתרת החוב. ירידה בערך הנכס עשויה להקשות על התהליך או להגביל את האפשרויות.
שאלה 4: האם כדאי למחזר משכנתא אם נשארה רק יתרה קטנה לתשלום?
תשובה: לא תמיד. ככל שהיתרה נמוכה יותר ותקופת ההחזר קצרה יותר, כך
שאלה 5: האם חייבים לעבור לבנק אחר כדי למחזר?
תשובה: לא חייבים, אבל לרוב זה מומלץ. גם הבנק שלכם ישמח למחזר לכם את המשכנתא, אבל הסיכוי שתקבלו את התנאים הטובים ביותר נמצא בתחרות בין הבנקים. הצעה מבנק אחר נותנת לכם כוח מיקוח משמעותי מול הבנק הנוכחי שלכם.
שאלה 6: מה ההבדל העיקרי בין מחזור משכנתא עסקית למשכנתא פרטית?
תשובה: ההבדל המרכזי הוא שהבנק בוחן את העסק כישות כלכלית בפני עצמה (דוחות כספיים, תזרים, מודל עסקי) בנוסף לבחינת הנכס והבעלים. הקריטריונים נוקשים יותר, הבדיקות מקיפות יותר, והדגש הוא על בריאותו הפיננסית של הגוף הלווה (העסק או החברה), ולא רק על יכולת ההחזר האישית של הבעלים.
לסיכום: מחזור משכנתא עסקית – לא רק אופציה, אלא אסטרטגיה
אם הגעתם עד לכאן, סימן שאתם רציניים.
אתם מבינים שמחזור משכנתא עסקית זה לא רק טכניקה פיננסית.
זה מהלך אסטרטגי.
זה מהלך שיכול להשפיע בצורה דרמטית על היציבות, הצמיחה, ואפילו הרווחיות של העסק שלכם.
בין אם המטרה היא להקטין את ההחזרים החודשיים ולשפר את תזרים המזומנים.
בין אם זה לנצל ירידה בריביות השוק.
או בין אם זה לשחרר הון להשקעות עתידיות.
השוק משתנה כל הזמן.
העסק שלכם משתנה כל הזמן.
אין שום סיבה שהמשכנתא שלכם תישאר "תקועה" בתנאים של פעם.
בחינה תקופתית של כדאיות מחזור היא לא מותרות.
היא חלק הכרחי מניהול פיננסי חכם של עסק.
כן, יש בירוקרטיה.
כן, יש עלויות.
אבל עם הידע הנכון, ההכנה המתאימה, ולפעמים גם הליווי המקצועי הנכון – אפשר לצלוח את התהליך בצורה חלקה ויעילה.
ולהגיע בסוף למקום פיננסי הרבה יותר טוב.
לשחק את משחק המשכנתא מחדש.
ולנצח בו.
המידע באתר זה נועד לצרכים כלליים ואינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מכל סוג שהוא. הנתונים, הדוגמאות, ההמלצות והחישובים מבוססים על מידע כללי בלבד ועלולים להשתנות מעת לעת.
לפני קבלת החלטה פיננסית או התחייבות למשכנתא, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך או בעל מקצוע מתאים בהתאם לצרכים והנתונים האישיים שלך. החברה אינה אחראית לשום נזק או הפסד שעלול להיגרם כתוצאה מהסתמכות על מידע שמופיע באתר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
