איך קונים דירה ללא הון עצמי?

מחירי הנדל"ן בישראל ממשיכים לעלות, לכן צעירים ומשפרי דיור הבינו כי אין טעם לשבת על הגדר ולהמתין לירידת מחירים. בעבר הלא רחוק היו אפשרויות שונות לרכישת דירת מגורים גם ללא הון עצמי, אך בשיעורי מימון גבוהים.
במציאות של היום, רוב הישראלים המתכננים לרכוש דירה או לבנות בית פרטי חייבים לקחת משכנתא בסכומים גבוהים, לכן עליהם לגייס מהבית הון עצמי בסכום משמעותי, לפחות 25% משווי הנכס. חשוב לציין כי בנק ישראל החליט כי הבנקים למשכנתאות רשאים להעניק לרוכשי דירה ראשונה הלוואה לרכישת דירה עד לסכום של כ-75% מימון, כלומר הלווים צריכים לגייס לפחות 25% משווי הנכס כדי לקבל אישור עקרוני למשכנתא, בעוד משפרי דיור יכולים לקבל משכנתא עד לסכום של 70% משווי הדירה ומשקיעים יכולים לקבל משכנתא עד 50% מערך הדירה.
לכן, כיום האפשרות לקנות דירה באמצעות משכנתא ללא הון עצמי נחשבת למשימה מאתגרת ומורכבת, הן בגלל מגבלות בנק ישראל בתחום המשכנתאות והן בגלל עליית מחירי הנדל"ן והמציאות הכלכלית הלא יציבה, במיוחד בתקופת הקורונה.

מהם אחוזי המימון המאושרים על ידי הבנקים למשכנתאות?

בנק ישראל החליט בשנת 2013 להפחית משמעותית את הריבית במשק, זו כמובן הייתה בשורה מצוינת עבור לקוחי המשכנתאות, אך במקביל להפחתת הריבית הבנק הודיע על מגבלה חדשה על אחוזי המימון ללווים המעוניינים לרכוש דירת מגורים או לבנות בית. נכון לשנת 2021, הריבית במשק נמוכה וכמעט אפסית, לכן רבים מעוניינים לנצל את הריבית הנמוכה כדי לרכוש דירה למגורים או להשקעה.
סביבת הריבית הנמוכה מאפיינת כיום את רוב מדינות המערב, לרבות מדינות שונות באירופה ובארצות הברית. בנק ישראל שומר על ריבית נמוכה בגלל ההאטה הכלכלית וכדי לשמור על יציבות המשק. על פי החלטת בנק ישראל משנת 2013 אחוזי המימון לסוגים השונים של משכנתאות, נכון לשנת 2021, הינם:

• חסרי דיור ורוכשי דירה ראשונה – זוגות צעירים, רווקים, רווקות וכל מי שרוכש דירה ראשונה למגורים יכול לקבל משכנתא עד 75% משווי הדירה. כלומר, רוכשי דירת מגורים ראשונה נדרשים להביא מהבית הון עצמי בשיעור של לפחות 25%, ולפני שנת 2013 הם היו צריכים לגייס לפחות 30%, לכן זו הטבה לחסרי הדיור. אם רוכשים דירה ראשונה בשווי של 1.2 מילון ₪ יש לגייס הון עצמי למשכנתא בגובה של 300,000 ₪.
• משפרי דיור – משפרי דיור מחזיקים בדירה קיימת והם מעוניינים לעבור לדירה גדולה ומרווחת יותר. כדי לרכוש דירה גדולה יותר עליהם למכור את הדירה הקיימת, והבנקים למשכנתאות יכולים לתת למשפרי הדיור משכנתא עד לסכום של 70% משווי הנכס, לכן הם חייבים לגייס הון עצמי בשיעור 30% לפחות.
• משקיעים – בנק ישראל קבע כי משקיעים יוכלו לקבל מהבנקים המסחריים ומגופים אחרים המעניקים משכנאות, הלוואה עד לסכום של 50% משווי הדירה, כלומר עליהם לגייס הון עצמי בגובה של לפחות 50% מערך הנכס. כדאי לדעת כי בנק ישראל מנסה להוציא את המשקיעים מהענף במטרה לצנן את שוק הנדל"ן וליצור מלאי דירות שיעמדו לרכישה עבור זוגות צעירים, חסרי דיור ומשפרי דיור.

אופציות לרכישת דירה ללא הון עצמי

יש אופציות שונות המאפשרות לרכוש דירת מגורים גם ללא הון עצמי. בכתבה זו נציג בפניכם 4 דרכים יעילות שיאפשרו לכם להגשים חלום ולרכוש דירה ללא הון עצמי:

רכישת דירה בעזרת הלוואות ממספר בנקים

רבים מהישראלים, ובמיוחד זוגות צעירים וחסרי דיור, מתקשים לגייס הון עצמי למשכנתא, גם אם הם מנסים לחסוך כסף בצד במשך שנים רבות. לכן, כדאי לדעת כי יש אפשרות לקחת משכנתא מאחד הבנקים המסחריים, בשיעור של עד 75% משווי הדירה שרוצים לקנות, ואת יתרת הכסף, כלומר את ההון העצמי, אפשר לגייס באמצעות הלוואות מבנקים נוספים.
זו אפשרות המחייבת תכנון פיננסי מדויק מאחר ויש סיכונים רבים עבור הלווים. זוגות צעירים ללא הון עצמי יכולים לקחת הלוואות לכל מטרה ממספר בנקים מסחריים, או מבנק אחד, ואם ההכנסה שלהם סבירה, הם לא יתקשו לקחת הלוואות כדי לגייס את ההון העצמי הנדרש. לאחר גיוס ההון העצמי הזוג הצעיר יכול להוכיח לבנק כי יש לו לפחות 25% הון עצמי ולקבל אישור למשכנתא.
חשוב לציין כי אפשרות זו קיימת אך היא דורשת זהירות ותכנון פיננסי מאחר וקשה לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתא במקביל להחזר ההלוואות לגיוס ההון העצמי.

גיוס הון עצמי באמצעות הלוואה כנגד שעבוד דירת ההורים

אפשרות נוספת לגיוס הון עצמי למשכנתא היא באמצעות לקיחת הלוואה בתמורה לשעבוד הדירה של ההורים. רוב ההורים שמחים לעזור לילדים שלהם, לכן הם מוכנים לקחת הלוואה על חשבון הנכס שלהם, הם יכולים לקבל עד 50% משווי הנכס וכך הילדים יכולים לקחת משכנתא קטנה יותר ולשפר תנאים.

רכישת דירה זולה ללא צורך בהון עצמי

יש הבוחרים באפשרות זו מאחר והיא מקטינה סיכונים אך פתרון זה דורש סבלנות מאחר ורוכשים דירה זולה, בדרך כלל בפריפריה ובמקביל שוכרים דירה במקום בו רוצים לגור. את הדירה קונים ללא הון עצמי מאחר ומחירה זול, ולאחר הרכישה משכירים את הנכס וממתינים לעליית הערך של הנכס כדי למכור אותו בהמשך ולרכוש את דירת החלומות.

השקעה בקרקע חקלאית

אפשר לרכוש קרקע חקלאית במחיר נוח וללא הון עצמי, ליהנות מתשואה טובה, וכאשר הקרקע מופשרת לבנייה אפשר לבנות בית פרטי או למכור את הקרקע ולקנות דירה.