כל מה שצריך לדעת על מדד תשומות הבניה

איך מדד תשומות הבנייה ממשיך להפתיע – ומה אתם יכולים לעשות בנוגע לזה?

למה כולם מדברים עליו, אבל אף אחד לא באמת מבין אותו?

אם אתם מתכננים לקנות דירה מקבלן או כבר חתמתם על חוזה, כנראה ששמעתם את הביטוי "מדד תשומות הבנייה" – אותו מדד מסתורי שמצליח להפתיע רוכשים פעם אחר פעם. זה מדד שבא משום מקום, עולה, לפעמים יורד (אבל בעיקר עולה), ומשאיר רוכשי דירות בתחושה של "רגע, למה אני משלם יותר ממה שסיכמנו?!"

במאמר הזה נסביר למה בכלל צריך את המדד הזה, איך הוא משפיע על המשכנתא שלכם ולמה ככל שתתעכבו עם תשלום לקבלן, כך הסכום הסופי שתשלמו כנראה יגדל. אה, ולא נשכח גם כמה טיפים לחיסכון.

נו באמת, מה זה המדד הזה ולמה הוא מפרגן רק לקבלנים?

נתחיל מהשאלה הבסיסית – מה זה בכלל מדד תשומות הבנייה?
מדד זה משקף את השינויים בעלויות חומרי הבנייה, העבודה והציוד שמשמשים לבניית דירות. בקיצור, אם מחירי הברזל, הבטון, האינסטלציה והפועלים עולים – המדד מזנק. אם מחירי הבנייה יורדים – המדד יורד (לפחות בתיאוריה).

איך זה משפיע על רוכשי הדירות?

לצערנו, מדד תשומות הבנייה לא רואה בעיניים. רוב מי שקונה דירה מקבלן לא משלם את מלוא הסכום מראש, אלא בשלבים – שליש עכשיו, שליש כשהבניין גמור, ועוד קצת כשמקבלים מפתח. הבעיה? כל סכום שטרם שולם צמוד למדד, כלומר על כל עיכוב בתשלום – המחיר מתעדכן מחדש בהתאם לעליית המדד.

דוגמה מציאותית:

• קניתם דירה ב-1.5 מיליון ש"ח.
• התחייבתם לשלם אותה בשלבים.
• מדד תשומות הבנייה עלה ב-3% בשנה.
• כעבור שנתיים, מצטברים לכם עוד עשרות אלפי שקלים כתוספת למחיר.

עד כאן, הסיפור די מוכר. אבל כאן נכנס לתמונה התיקון לחוק המכר, שבא לשים גבול להפתעות.

מה השתנה אחרי התיקון לחוק המכר?

בעבר, בהסכמי מכר קבלן, כל התמורה עבור הדירה (מחיר הקרקע + עלות הבנייה + רווח יזמי) הוצמדה למדד תשומות הבנייה.
זה אולי היה הוגן לגבי עלויות הבנייה, אבל בפועל גם רכיב הקרקע הוצמד למדד, למרות שאין קשר בינו לבין התייקרות חומרי הבנייה.

אז מה החוק החדש אומר?

1. 20% ממחיר הדירה לא יוצמדו למדד כלל.
2. עד מחצית בלבד מכל תשלום נוסף תוכל להיות צמודה למדד.
3. לא ניתן להצמיד את מחיר הדירה למדד לאחר תאריך המסירה, אלא אם הרוכש שילם באיחור או שהחוזה סוכל בנסיבות חריגות.

בשורה התחתונה – הרגולציה צמצמה משמעותית את היקף ההתייקרויות, אבל המדד עדיין כאן, ועדיין דורש תשומת לב.

איך אפשר למזער את ההשפעה של המדד?

שלמו כמה שיותר מראש – אם יש לכם אפשרות כלכלית, כדאי להעביר תשלומים גדולים יותר מוקדם ככל האפשר. כך תוכלו למזער את ההשפעה של המדד על הסכום הסופי שתשלמו.

בקשו הצעה עם "תנאי תשלום מגוונים" – בפרויקטים מסוימים ניתן לנהל משא ומתן עם הקבלן ולהשיג תנאים עם פחות הצמדה למדד.

סגרו הלוואת גישור – אם המשכנתא תגיע רק בעוד שנה, ייתכן שכדאי לקחת הלוואת גישור כדי לשלם מראש ולחסוך התייקרויות.

שאלות נפוצות – ותשובות שאולי יפתיעו אתכם

1. האם המדד יכול גם לרדת?
תיאורטית כן, אבל בפועל הוא כמעט תמיד במגמת עלייה. עם התייקרות מחירי חומרי הבנייה בשנים האחרונות, המגמה הזו רק התחזקה.

2. אפשר לדרוש חוזה בלי הצמדה למדד?
רוב הקבלנים יעדיפו לשמור על עצמם מתנודות המחירים. עם זאת, אפשר לנסות להתמקח ולבקש תנאים גמישים יותר.

3. כמה באמת הצמדה כזו מייקרת לי את הדירה?
אם הדירה שווה 2 מיליון ש"ח והמדד עולה ב-3% לשנה – שנתיים של בנייה עשויות להוסיף כ-60,000 ש"ח למחיר הסופי.

4. האם כדאי לקחת משכנתא מוקדם יותר כדי לשלם לקבלן במהירות?
תלוי. לפעמים ריבית המשכנתא נמוכה יותר מהעלייה הצפויה במדד, ולכן שווה לכסות את החוב כמה שיותר מהר.

המסקנה? שימו עין על המספרים!

מדד תשומות הבנייה הוא עדיין אחד הגורמים המרכזיים שמייקרים לנו את הדירות, למרות שהחוק החדש קצת צמצם את השפעתו. לכן, כדאי להכיר אותו, להבין איך הוא עובד ולתכנן את התשלומים שלכם בחוכמה.

לפני שאתם סוגרים עסקה, בדקו את ההשלכות לטווח הארוך, כי דבר אחד בטוח – אם יש משהו שהמדד הזה לא יודע לעשות, זה לתת הנחות.