מה זה בדיוק מס רכישה לדירה ראשונה? מהו שיעור המס בגין רכישת דירת מגורים ראשונה, שנייה או שלישית? כיצד מחשבים מס רכישה כאשר רוכשים זכות במקרקעין? האם יש הקלות או פטור בתשלום מס רכישה עבור דירת מגורים יחידה וראשונה? איך ומתי משלמים את המס?
בתהליך רכישת דירת מגורים ראשונה יש לגייס הון עצמי בהתאם למגבלות בנק ישראל, כלומר לפחות 25%, ובמציאות הכלכלית המאתגרת של היום ולאור מחירי הדירות הגבוהים, רוב הישראלים זקוקים למשכנתא מהבנק. בתהליך זה הלווים מגלים כי מעבר לעמלת פתיחת תיק משכנתא ותשלומים נלווים כמו הערכת שמאי, אגרות, ביטוח משכנתא וכדומה, עליהם לשלם גם מס רכישה דירה ראשונה. נכון, המס אינו חל על כולם והוא נקבע לפי טבלת מדרגות המס ובהתאם לשווי הנכס, אך לא פעם המס מגיע בהפתעה לרוכשים שלא נערכו נכון כלכלית והם עשויים להיקלע לבעיה ולקשיים לשלם את המס במועד.
מה זה מס רכישה לדירה ראשונה?
באופן כללי, מס רכישה משולם כאשר רוכשים זכויות במקרקעין, למשל בעת רכישת דירה. את המס משלמים בעת קניית הנכס ולא כאשר מוכרים את הדירה ברווח, כי במקרה זה מדובר במס שבח, כלומר מס רכישה דירה ראשונה המוטל על רווח ההון בגין השבח שבוצע על הדירה. בשלב רכישת הדירה אין רווח אלא השקעה בלבד, לכן זהו מס ייעודי הנבדל ממיסים אחרים אותם מטילים רק על הרווח.
מס רכישה נקבע בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. המס מוטל עבור רכישת נדל"ן כמו דירת מגורים, בית פרטי, מגרשים בייעודים שונים ומבנים בייעודים שונים. המס מוטל על הקונה, לפי שיעור קבוע משווי הנכס, ובמקרה של דירת מגורים יש שיעורים מדורגים של תשלום המס. שיעור המס משתנה מדי שנה בחודש ינואר, בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן, כאשר המס תלוי באופן ישיר בסוג הנכס ובגובה העסקה.
ההחלטה לחייב במס רכישה את רוכשי הזכויות במקרקעין נקבעה עקב אילוצי תקציב ואחת מהמטרות של המס המדורג היא להשפיע על שוק הנדל"ן למגורים ולנסות להשפיע על מחירי הדירות ולצנן את הפעילות של המשקיעים. המס לא זהה לכל רוכשי הדירות, מאחר שלורכשי דירת מגורים יחידה יש פטור מתשלום המס עד תקרה מסוימת, בעוד משקיעים חייבים לשלם מס רכישה בשיעור גבוה יותר.
מהן תקנות מס רכישה לדירה יחידה?
מס רכישה חל מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. המס חל עבור רכישת זכות במקרקעין, החוק מגדיר דירת מגורים כדירה המשמשת או מיועדת לשמש למגורים, כולל דירה הנקנית מקבלן שמתחייב לסיים את בנייתה. במדריך זה אנו עוסקים במס רכישה לדירה ראשונה, כלומר דירת מגורים יחידה הנרכשת על ידי אדם כלשהו, גם אם יש בבעלותו דירה נוספת שחלק הבעלות שלו לא עולה על 33% או שהוא מחזיק בדירה נוספת שהוא קיבל בירושה כל עוד חלקו בדירה לא עולה על 50%, או שהדירה הנוספת שבבעלותו מושכרת בשכירות מוגנת לפני ינואר 1997. בנוסף, אם יש לרוכש דירה בבעלותו והוא מתחייב למכור את הנכס תוך 18 חודשים, רואים בו כבעל דירת מגורים יחידה.
ב-16 בינואר 2023 עודכן גובה מדרגות מס הרכישה בהתאם לשיעור העלייה במדד ולפי הקבוע בסעיף 9(ב) לחוק מיסוי מקרקעין. מדרגות מס הרכישה עבור רכישת דירת מגורים יחידה החל מיום 16.01.20 ועד 15.01.24 הן:
| שווי דירת מגורים יחידה | שיעור מס רכישה |
|---|---|
| עד 1,919,155 ש"ח | אין תשלום מס |
| על חלק השווי מ-1,919,155 ₪ עד 2,276,360 ש"ח | 3.5% |
| על חלק השווי מ-2,276,360 ₪ עד 5,872,725 ש"ח | 5% |
| על חלק השווי מ-5,872,725 ₪ עד 19,575,755 | 8% |
| על חלק השווי מ-19,5756,755 ₪ ואילך | 10% |
בהזדמנות זו אנו מציגים את מדרגות המס החלות על דירה שנייה (בתוקף מיום 16.01.23 ועד 15.01.24):
- על חלק השווי שעד 5,872,725 ₪ חל מס רכישה בשיעור של 8%.
- על חלק השווי העולה על 5,872,725 ₪ חל מס רכישה בשיעור של 10%.
מוזמנים לקרוא מאמר על משכנתא לדירה שנייה
דוגמה לחישוב מס רכישה על דירה יחידה:
נניח ואנחנו רוכשים דירת מגורים יחידה, בהתאם להגדרתה בחוק, בשווי של 2,200,000 ₪. עבור חלק השווי שעד 1,919,155 ₪ אין תשלום מס, ועבור חלק השווי מעל 1,919,155 ₪ ועד 2,200,000 ₪ עלינו לשלם מס בשיעור 3.5%, כלומר 9,830 ₪.
הדרך הנכונה והיעילה ביותר לחישוב מס רכישה היא באמצעות המחשבון של רשות המיסים. לחצו על הקישור כדי לעבור לסימולטור של רשות המיסים. המחשבון מסייע לכם לחשב את גובה מס הרכישה בקניית דירת מגורים יחידה או נוספת, בהתאם לסוג החישוב הנכון (רגיל, עולה, נכה וכו'), ובהתאם לשווי הדירה. אם אתם מתקשים לחשב את מס הרכישה בעזרת המחשבון של רשות המיסים הנכם מוזמנים לפנות אלינו ונשמח לסייע לכם.
פטורים והקלות בתשלום מס רכישה
החוק קובע הנחות ופטורים בתשלום מס רכישה עבור אוכלוסיות שונות. ההקלות שנקבעו בתשלום מס רכישה הן:
הקלות במס רכישה לנכים ולעיוורים – נכים עשויים להיות זכאים להנחה בתשלום מס רכישה בעת רכישת דירת מגורים. הזכאות מיועדת לנכים כפי הגדרתם בחוק הביטוח הלאומי, כל עוד נקבעה לנכה נכות רפואית לצמיתות בשיעור של 100% או נכות של 90% עקב צבירת נכויות באיברים שונים, וכל עוד נקבעה לנכה דרגה של אובדן כושר עבודה בשיעור של 75% לפחות. ההנחה שנקבעה בסעיף 11 לתקנות מס רכישה היא הקלה במס בעת רכישת דירה יחידה למגורים. ההנחה היא בעת רכישת נכס עד לשווי של 2.5 מיליון ₪, וניתן פטור ממס רכישה עד למדרגת התשלום הראשונה, ועבור החלק שנותר יש לשלם מס רכישה בשיעור 0.5% בלבד.
הקלות במס רכישה עבור משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה – משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה עשויים להיות זכאים להנחה בתשלום מס רכישה, ובהתאם לזכאות שלהם הם יכולים ליהנות מפטור מלא מהמס עד סכום המדרגה הראשונה, ועל החלק שנותר עד לסכום הדירה בשווי של עד 2.5 מיליון ₪ הם זכאים לשיעור מס מופחת בגובה 0.5% בלבד.
הקלות במס רכישה עבור עולים חדשים ותושבים חוזרים – עולים ותושבים חוזרים עשויים להיות זכאים להנחה בתשלום מס רכישה אם הם רכשו נכס בישראל בתקופה שבין שנה ל-7 שנים אחרי עלייתם או חזרתם לישראל. שיעור מס הרכישה החל על עולים חדשים החל מ-16.01.23 ועד 15.01.24 הוא 0.5% על חלק השווי של דירת מגורים יחידה בשווי עד 1,928,220 ₪, ועל חלק השווי של הדירה מעל 1,928,220 ₪ עליהם לשלם מס בגובה 5%.
הקלות במס רכישה להורים לילדים עם נכות בשיעור 100% – הורים לילדים המקבלים גמלת ילד נכה מביטוח לאומי עשויים להיות זכאים לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% בלבד, בעת קניית דירת מגורים למגורי הילד.
תהליך הדיווח על מס רכישה למיסוי מקרקעין
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי כל אדם המוכר או רוכש זכות במקרקעין חייב להצהיר ולדווח על העסקה. החוק קובע כי יש למסור את ההצהרות בתוך 30 ימים ממועד ביצוע עסקת המקרקעין, ואם מאחרים בהגשת ההצהרה בגין מכירת זכות במקרקעין עלולים לקבל קנס. תקנות מיסוי מקרקעין קובעות כי יש להגיש את ההצהרות באופן מקוון בלבד, למעט מקרים מסוימים שבהם המנהל המוסמך אישר להגיש הצהרה לא מקוונת.
את ההצהרה מגישים באמצעות מילוי והגשת טופס 7002 (הצהרה על מכירת ורכישת זכות במקרקעין). יש להגיש את ההצהרה בזמן ואחרי קליטת הטופס מקבלים שומת מס רכישה אותה נדרשים לשלם בתוך 14 ימים מיום קבלת השומה.
במקביל למילוי טופס 7002 ותשלום מס הרכישה ייתכן ותידרשו למלא טפסים נוספים כגון:
- טופס 7000 – הצהרה על מכירת ורכישת דירת מגורים מזכה ללא זכויות בנייה קיימות או צפויות בגינה מבקשים פטור מתשלום מס רכישה.
- טופס 7000 א' – הצהרה של רוכש הזכות במקרקעין לצורך השלמת פרטים בטופס ההצהרה הראשית.
- טופס 7000 ב' – הצהרה של מכירת ורכישת זכות במקרקעין כאשר הרווח ניתן לשומת מס הכנסה ומבקשים פטור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין.
טופס 7002 להצהרת המוכר על מכירת זכות במקרקעין (או הצהרת הרוכש זכות במקרקעין) כולל פרטים על הנכס עצמו, פרטים אישיים של הצדדים לעסקה (פרטי הרוכש ופרטי הקונה), פרטים על ההצהרה לרבות בקשה לפטור מלא או חלקי בתשלום מס רכישה, פרטים על הזכות הנמכרת, פרטי העסקה, הצהרת המוכר, הצהרת הרוכש, פרטי אמצעי התשלום ואימות חתימות על ידי עורך דין או פקיד משרד רישוי מקרקעין.
יש לצרף לטופס מסמכים נלווים כגון: חוזה מכר, חוזה רכישה, נסח טאבו, טפסים נלווים אחרים. בהתאם להוראות סעיף 73(א) וסעיף 73(ג) לחוק מיסוי מקרקעין, על המוכר ועל הקונה להגיש את ההצהרות בתוך 30 ימים מיום המכירה. את ההצהרה מגישים בדרך כלל בעזרת עורך דין מייצג, אך אפשר להגיש את ההצהרה באופן אישי בעמדת המחשב הנמצאת באחד ממשרדי מיסוי מקרקעין האזוריים.
בנוסף לזאת, הרוכש זכות במקרקעין חייב לצרף הצהרה נוספת בהתאם לחוק לצמצום השימוש במזומן, ויש לציין את אמצעי התשלום או לסמן אפשרות להשלמת פרטי אמצעי התשלום תוך 6 חודשים מיום קבלת החזקה בנכס.
המומחים של פריים משכנתאות ופיננסים ישמחו לייעץ ולסייע לכם במילוי והגשת הטפסים וההצהרות שיש להגיש ובנוסף ניתן לקבל סיוע בחישוב מס הרכישה.
קליטת וקבלת אישור שומת מס רכישה
כדי לקבוע את השומה, כלומר חישוב שווי הזכות שנרכשה, יש מספר דרכים לחישוב תשלום מס רכישה. המוכר והרוכש נדרשים להגיש הצהרה, ולאחר הגשת ההצהרה על ידי מוכר הזכות במקרקעין המנהל בודק את השומה העצמית והוא רשאי לקבל או לחלוק עליה. המנהל שולח הודעה בדבר סכום מס הרכישה שחייבים בו בתוך 20 ימים ממועד קליטת הגשת ההצהרה.
לאחר קליטת הדיווח במערכת המחשוב של רשות המיסים, הרוכש מקבל הודעה על קליטת הצהרתו עם שובר לתשלום מס הרכישה לפי השומה שהוגשה. אם המנהל סבור כי השומה צריכה להיות בסכום אחר הוא ינפיק שומת מס רכישה הכוללת שובר לתשלום מותנה (אם קיים חיוב).
תשלום מס רכישה
יש שתי דרכים לתשלום מס רכישה:
- תשלום השובר (שומת מס רכישה) בבנק.
- תשלום מס רכישה באתר התשלומים הממשלתי באמצעות העברה בנקאית או בכרטיס אשראי. התשלום באשראי מוגבל עד לסכום של 25,000 ש"ח.
לאחר ביצוע התשלום באתר הרשות מקבלים אישור בדואר אלקטרוני ובדואר רגיל.
החוק קובע כי יש לשלם שומת מס רכישה בתוך 60 ימים מיום העסקה, כלומר מיום החתימה על הסכם המכירה או מיום החתימה על זיכרון דברים. אם מגישים שומה עצמית הרוכש נדרש לשלם את המס לפי הדיווח שהוגש על ידו, ואם המנהל מחשב שומה גבוהה יותר הרוכש חייב לשלם את ההפרש בתוך 30 ימים מיום קבלת ההודעה מהמנהל.
ניתן להגיש השגה על השומה בתוך 30 ימים, באמצעות מילוי טופס 7013. כמו כן, ניתן לתקן שומה תוך 4 שנים מיום עשייתה, אם התגלו עובדות חדשות או התגלו טעויות בחישוב השומה.
סיכום
לסיכום, כדי לחשב את מס הרכישה לדירה ראשונה יש לקבוע את שווי הזכות במקרקעין, וניתן להגיש שומה עצמית או שומה בדרך של שפיטה. זהו נושא מורכב מבחינת מיסוי לכן כדאי להיוועץ עם היועצים המנוסים של פריים משכנתאות ופיננסים. מעבר לסיוע בחישוב מס רכישה היועצים של פריים משכנתאות ישמחו לענות על שאלות נוספות בנושא לקיחת משכנתא לרכישת דירה ראשונה או להשקעה, והם ילוו אתכם לכל אורך תהליך לקיחת ההלוואה לרכישת דירת מגורים או נכס אחר.
