משכנתא לדירה שנייה

ישראלים רבים מעוניינים לרכוש דירה שנייה לצורך השקעה וכמקור הכנסה נוסף. מאחר וכיום הריבית נמוכה וכמעט אפסית, אפשרויות ההשקעה מעוטות, אין טעם לחסוך כסף פנוי בתכנית חיסכון לטווח הארוך וגם הבורסה תנודתית ועלולה לסכן את הכסף. לכן, אין זה פלא כי בעלי דירות מעוניינים להשקיע בדירה נוספת, וכדי לבצע זאת עליהם לקחת משכנתא לדירה שנייה.
יש שתי אפשרויות עיקריות לקבל משכנתא לדירה נוספת, האפשרות הראשונה היא לקחת משכנתא על הדירה הקיימת שנמצאת בבעלותכם, והאפשרות השנייה היא לקחת משכנתא לרכישת הדירה השנייה תוך התחייבות למכירת הדירה הקיימת, ובמקרה זה תוכלו לקבל משכנתא בשיעור של עד 70% כמו משפרי דיור. בכתבה זו אנחנו נתייחס למקרה הראשון, כלומר אתם מעוניינים למשכן את הדירה הנוכחית שלכם כדי לקבל משכנתא לרכישת דירה נוספת לצורכי השקעה.

אפשרויות מימון לרכישת הדירה השנייה

כדי לרכוש דירה שנייה לצרכי השקעה עליכם להיערך נכון מבחינת מימון. אם יש לכם מספיק כסף בצד תוכלו לרכוש את הדירה השנייה מהכסף הנזיל, ללא צורך במשכנתא מהבנק. ברוב המקרים אתם נאלצים לקחת משכנתא לדירה שנייה, את ההלוואה אפשר לקבל מבנקים למשכנתאות ומחברות ביטוח המציעות משכנתא.
יש אפשרות לקבל מימון לרכישת הדירה השנייה גם מחברות למימון חוץ בנקאי, בדרך כלל בתמורה למשכון שני הנכסים, אך הבנקים מציעים תנאים טובים בהרבה, ולרוב אף אדם לא לוקח סיכונים מיותרים ומתחייב להלוואה חוץ בנקאית גדולה כדי לרכוש דירה נוספת.
למעשה, יש שתי אפשרויות לקבלת המימון הנדרש לרכישת דירה שנייה:

  • משכון הנכס הקיים בתמורה למשכנתא המיועדת לרכישת דירה שנייה. על פי מגבלות בנק ישראל הבנקים רשאים להציע לכם משכנתא בגובה של עד 50% משווי הנכס, לאחר הערכת שמאי.
  • משכון שני הנכסים כדי לקבל 100% מימון לצורך רכישת הדירה השנייה.

מגבלות בנק ישראל הנוגעות למשקיעים

בנק ישראל החליט בסוף שנת 2012 לצנן את שוק המשכנתאות ולהוציא את המשקיעים מהתחום כדי להילחם בעליית המחירים בשוק הנדל"ן המקומי. בנק ישראל הודיע כי הבנקים למשכנתאות יעניקו עד 50% מימון למשקיעים המעוניינים לרכוש דירה שנייה. הלווה חייב למשכן את הדירה שלו כדי לקבל את המשכנתא לרכישת הדירה השנייה, ואת יתרת הסכום עליו להביא מהבית או לגייס בדרכים אחרות, למשל מימון חוץ בנקאי, משכון הנכס של ההורים, הלוואות וכו'.
כדי להבין את הנושא אנו מציגים בפניכם דוגמה מוחשית. נניח ומר ישראלי מחזיק בדירה בשווי של 2 מיליון ₪ וברצונו לרכוש דירה שנייה כנדל"ן מניב. במקרה זה, הבנק ישלח שמאי מטעמו כדי לבחון את שווי הנכס ומר ישראלי יוכל לקבל עד 50% מימון, כלומר עד 1 מיליון ₪. אם מר ישראלי עדיין משלם משכנתא על הדירה בה הוא גר כיום, הוא עדיין יכול לקבל משכנתא לרכישת דירה שנייה, אך במקרה זה הוא יקבל משכנתא קטנה יותר בהתאם לאחוזי המימון הקיימים על הדירה הנוכחית. לכן, אם הדירה של מר ישראלי שווה 2 מיליון ₪ ויש לו משכנתא קיימת בשיעור 30% – הבנק יאשר לו משכנתא לדירה שנייה בשיעור של עד 400,000 ₪, כלומר 20% להשלמת המימון שיכול להגיע עד 50% בהתאם למגבלות בנק ישראל.

מס רכישה על רכישת דירה שנייה

מדרגות מס הרכישה מתעדכנות אחת לשנה, בהתאם לשיעור עליית המדד וכפי שנקבע בסעיף 9(ג2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.
על פי הוראות סעיף 9(ג1ה) לחוק, אדם הרוכש דירת מגורים שנייה, החל מתאריך 16 בינואר 2020 ועד 31 בדצמבר 2020 יחויב במס רכישה לפי המדרגות הבאות:

  • 8% מס רכישה על חלק השווי של עד 5,340,425 ₪.
  • 10% מס רכישה על חלק השווי מעל 5,340,425.

אם מר ישראלי רכש דירה שנייה בסכום של 6 מיליון ₪, מס הרכישה שיוטל עליו הוא 8% על חלק השווי עד 4,340,425 ₪, כלומר סכום של 427,234 ₪, ובנוסף מס בשיעור 10% על חלק השווי מעל הסכום, כלומר 65,958 ₪, וסך הכול הוא ישלם מס רכישה בשיעור של 493,192 ₪.
בחודש יולי 2020 הוחלט על שינוי בשיטת החישוב של מס הרכישה, ועד לתאריך 15 בינואר 2021 שיעורי המס הם:

  • 5% על החלק בשווי של עד 1,292,280 ₪.
  • 6% על החלק של 1,292,280 ועד 3,876,835 ₪.
  • 7% על החלק של 3,876835 ועד 5,338,290 ₪.
  • 8% על החלק בשווי של 5,338,290 ועד 17,794,305 ₪.
  • 10% על החלק בשווי שמעל 17,794,305 ₪.

מגבלות בנק ישראל

כאמור, בנק ישראל החליט לצנן את המשקיעים בשוק הנדל"ן המקומי, לכן שיעור המימון שניתן לקבל במסגרת משכנתא לדירה שנייה הוא עד 50% משווי הנכס, לאחר הערכת שמאי. מעבר למגבלה זו, יש מגבלות נוספות שבנק ישראל הטיל על לוקחי המשכנתאות לדירה ראשונה ושנייה.

משכנתא "רגילה" מהבנק

אפשר לקחת משכנתא "רגילה" מאחד הבנקים כדי לממן את רכישת הדירה השנייה. אם יש לכם כבר משכנתא על הדירה בה אתם גרים, הבנק יקשיח עמדות בגלל הסיכון הגבוה יותר לכספו, אם אין לכם משכנתא על הדירה הנוכחית מצבכם טוב יותר.
משכנתא לדירה שנייה היא בדיוק כמו משכנתא רגילה, יש לבנות תמהיל הכולל כמה מסלולים בהתאם ליכולת ההחזר שלכם, ויש למשכן את הדירה החדשה לטובת הבנק. יש לציין כי עליכם להביא מהבית 50% הון עצמי כדי לרכוש את הדירה השנייה, ויש משקיעים הבוחרים לקחת הלוואות מחברות כרטיסי האשראי ומחברות מימון נוספות כדי לממן את העסקה, אך הסיכון גבוה ויש לשקול היטב את כדאיות הרכישה של הדירה השנייה.
גם אם לקחתם בעבר משכנתא מהבנק אין לוותר על ייעוץ משכנתאות כדי לרכוש את הדירה השנייה באמצעות משכנתא מהבנק. יש מקרים בהם היועץ המנוסה יכול להשיג לכם מימון גבוה מ-50% מהבנק, אך כל מקרה לגופו.

הלוואה על הדירה הקיימת

משכנתא לדירה שנייה לוקחים בדרך כלל מאחד הבנקים למשכנתאות, יחד עם זאת יש אפשרות נוספת וניתן לקבל הלוואה כנגד שעבוד הדירה הקיימת, במסלול חוץ בנקאי. רוב החברות יציעו לכם מימון חוץ בנקאי כנגד שעבוד הנכס הקיים, כל עוד הדירה הקיימת אינה משועבדת לבנק בגלל משכנתא שאתם משלמים.
כדאי לבדוק את עלויות ההלוואה כנגד שעבוד הדירה שנמצאת בבעלותכם המלאה, לעיתים חברות המימון מציעות תנאים נוחים וריביות טובות מאחר וזו הלוואה שלא נחשבת בעיניהם כמסוכנת מדי והנכס מהווה בטוחה.

הלוואות חוץ בנקאיות – האם כדאי?

אם אתם לוקחים משכנתא לדירה שנייה מאחד הבנקים, עדיף לא לקחת סיכונים מיותרים כמו גיוס הון עצמי באמצעות הלוואות חוץ בנקאיות. ניתן לקבל הלוואה חוץ בנקאית לצורך גיוס הון עצמי המאפשר לכם לרכוש את הדירה השנייה, מעבר למשכנתא מהבנק, אך הסיכון גבוה ועליכם לבדוק היטב, עדיף בעזרת יועץ מנוסה, האם תוכלו לעמוד בנטל תשלומי ההחזר של המשכנתא וההלוואות.

האם הריביות על משכנתא לדירה שנייה יקרות יותר?

ברוב המקרים כן, הבנקים מציעים לרוכשי דירה שנייה משכנתא עם ריביות מעט גבוהות יותר בהשוואה לריביות המקובלות למשכנתא לדירה ראשונה. לכן, אין לוותר על ייעוץ משכנתאות וכדאי לשקול היטב את כדאיות העסקה.

יתרונות השירות בפריים משכנתאות

אם אתם מעוניינים לקחת משכנתא לדירה שנייה מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי בפריים ניהול משכנתאות ופיננסים. יועצי המשכנתא של פריים נלחמים למענכם במטרה להשיג עבורכם משכנתא בתנאים הנוחים והמשתלמים ביותר.
יועצי המשכנתא של פריים ילוו אתכם לכל אורך התהליך ויסייעו לכם לקבל החלטות פיננסיות שקולות ואחראיות, בדרך להגשמת החלום ורכישת הדירה השנייה.

שחר כרמון מנכ"ל פריים משכנתאות

שחר כרמון מנכ"ל פריים משכנתאות

מייסד ומנכ"ל פריים משנת 2006. מחלוצי ענף ייעוץ המשכנתאות בישראל.
נראה לנו שהשתכנעתם

קראנו, הבנו, רוצים להתחיל בתהליך
לחצו על המוצר הרצוי

מאמרים נוספים
בניית תמהיל ההלוואה היא משימה מורכבת וקשה אשר תקבע מה תהיה עלותה העתידית של המשכנתא ומה יהיו ההחזרים החודשיים העתידיים. הבנקים למשכנתאות מציעים מספר רב של מסלולים בעלי מאפיינים שונים וקשים להשוואה.
התקשרו עכשיו