שטר משכנתא

בתהליך לקיחת המשכנתא הבנק דורש מכם לשעבד את דירת המגורים (או מגרש לבניית דירת מגורים) לטובתו, והבנק מבצע בדיקות כדי לוודא שהדירה אינה משועבדת לגורם אחר והיא נקייה מעיקולים, חובות וכדומה. כמו כן, בתהליך הבדיקה שהבנק מבצע הוא בודק האם ניתן להסיר שעבודים, עיקולים וחובות אם יש כאלה על הדירה.

בשלב זה לבטח נתקלתם במושג חדש הנקרא שטר משכנתא, זהו מסמך אותו מכין הבנק לצורך רישום המשכנתא, כאשר השטר מהווה מסמך משפטי לביצוע שעבוד על הנכס לטובת הבנק בהתאם להסכם ההלוואה, ואת שטר המשכנתא מפיקים לצורך רישום המשכנתא על הדירה בטאבו. חשוב להדגיש כי כל אדם שלוקח הלוואה לרכישת דירת מגורים או לבנייה עצמית חייב לחתום בנוכחות עורך דין על טופס שטר משכנתא, וללא חתימה על הטופס הבנק אינו מאשר את המשכנתא.

מה זה שטר משכנתא?

כאמור, שטר משכנתא הוא טופס ייעודי אותו מפיק הבנק והלווה חייב לחתום עליו על מנת לשעבד את הדירה לטובת הבנק. השטר מפרט את פרטי דירת המגורים אותה ממשכנים לטובת הבנק כנגד הלוואת המשכנתא, והטופס כולל את פרטי הלווים, פרטי הבנק שלטובתו רושמים את המשכנתא ותנאיה המיוחדים.

השטר כולל התחייבות שלכם בפני הבנק על תשלום המשכנתא חודש בחודשו, וכי אם לא תצליחו לעמוד בתשלומי ההחזר החודשיים של ההלוואה אז הבנק רשאי למכור את הדירה המשועבדת לטובתו, וזאת ללא אישור שלכם, וכך הבנק יכול לקבל את כספו בחזרה, כאשר פעולה זו מאושרת על ידי בית המשפט.

יש לחתום על שטר משכנתא בפני עורך דין. במהלך החתימה תפקידו של עורך הדין להסביר לכם מה משמעות המסמך וכי אם לא תעמדו בתשלומי ההחזר החודשיים הבנק ייקח לכם את הנכס והוא רשאי למכור אותו.

איך נראה שטר משכנתא?

כדאי לדעת כי לכל בנק יש שטר משכנתא שנראה מעט אחרת, אך מבנה הטופס יחסית זהה בין הבנקים למשכנתאות. הבנק מפיק את השטר הייעודי ומוסיף את חתימתו לפני שליחתו אליכם. באופן כללי, המבנה של שטר משכנתא מורכב מארבעה חלקים:

חלק ראשון: בחלקו העליון של השטר יש למלא את פרטי הלווים, כלומר הפרטים שלכם. יש למלא את פרטי בעלי המשכנתא לכן אם אתם רוכשים את הדירה אך בפועל ההורים שלכם חתומים על הלוואת המשכנתא, יש למלא את פרטי ההורים.

חלק שני: בחלק השני של השטר יש לסמן את המסמכים שאתם מצרפים לבקשה להנפקת שטר המשכנתא עבורכם, למשל העתק נסח רישום מקרקעין (נסח טאבו) מעודכן, העתק של שטר המכר, העתק שטר שכירות והעתק לדרישה לרישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין.

חלק שלישי: בחלק זה עליכם לציין כתובת לשליחת השטר בדואר, להוסיף את סניף הבנק ולרשום את מספר הטלפון לצורך קבלת SMS לאישור קבלתה הבקשה. כמו כן, יש לחתום על המסמך בפני עורך דין.

חלק רביעי: חלק זה מהווה אימות חתימה על שטר המשכנתא בפני עורך דין או רשם. החלק הרביעי מהווה אימות חתימות על השטר לפי הוראות תקנה 14(ב)/16(א) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל-1969.

שטר משכנתא לדוגמא:

חשוב לזכור כי לכל בנק יש שטר משכנתא שונה, וכמו כן ניתן להוריד את השטר הסטנדרטי באתר של משרד המשפטים בקישור הבא:

https://www.gov.il/he/service/mortgage_registration

מהי העלות של שטר משכנתא?

הבנק אחראי על הנפקת שטר משכנתא, זהו טופס המודפס על נייר רגיל, ולאחר חתימה של הבנק מקבלים את הטופס ועליכם לחתום עליו בפני עורך דין שלכם. הבנקים גובים אגרה להנפקת השטר והתשלום הוא בטווח שבין 120 ₪ עד 160 ₪, בהתאם לבנק.

סוגי שטרי משכנתא

חשוב לציין כי יש מספר סוגים של שטרי משכנתא:

שטר לרישום דירה: לאחר קבלת אישור עקרוני למשכנתא ובסיום השלב הביורוקרטי הראשון, הבנק ישלח אליכם לחתימה את שטר המשכנתא. יש להדפיס את המסמך אם הוא מתקבל במייל או בפקס, אפשר להוריד את הטופס מאתר הבנק, ויש לחתום עליו בפני עורך דין. לאחר קבלת אישור מרשם המקרקעין הבנק יבצע העברה בנקאית של הכסף או שהוא יכין לכם צ'ק לקניית הנכס.

תיקון רישום: אם אתם מתכננים לעבור דירה עליכם להפיק שטר משכנתא חדש כדי לעדכן את השטר הקיים ולהעביר משכון לדירה החדשה, כולל פירוט על הנכס וסכום המשכנתא שאתם לוקחים מהבנק.

ביטול רישום/פדיון משכנתא: בסיום החזרי המשכנתא, בין אם שילמתם את מלוא ההלוואה ובין אם קניתם דירה אחרת ללא לקיחת משכנתא חדשה, וכן במקרים שדבר מה השתבש בעסקה לקניית הדירה לכן אינכם צריכים לקחת את המשכנתא – יש להוציא שטר ביטול רישום משכנתא.

מסמכים שיש לצרף לשטר משכנתא

הבנקים דורשים מסמכים שונים שיש לצרף לשטר המשכנתא. המסכים שעליכם לצרף לשטר הם:

• העתק מעודכן של נסח טאבו.
• העתק שטר מכר.
• העתק שטר שכירות.
• העתק דרישה לרישום זכויות בלשכת רישום מקרקעין.

לסיכום, שטר משכנתא הוא שלה הכרחי בתהליך לקיחת ההלוואה לרכישת דירת מגורים, לאחר חתימה על השטר הבנק נשחרר את הכסף וניתן להשלים את קניית הנכס.