מכתב כוונות

בכל עסקת נדל"ן מעורבים סכומי כסף משמעותיים וגדולים, לכן יש להקפיד על כללים שונים כדי להגן על הכסף, ואחד הכללים הוא קבלת מכתב כוונות מהבנק. כדאי לדעת כי מסמך כוונות הוא מסמך בעל תוקף משפטי בו הבנק מאשר כי לאחר שישולם לו הסכום הנקוב במסמך הוא יסיר את השעבוד על הנכס שפרטיו מופיעים במכתב הכוונות. המסמך שמופק על ידי הבנק כולל את הסכום הנדרש לתשלום כדי לפרוע את ההלוואה במלואה.

המסמך מציג את יתרת הסכום שעדיין לא סולקה, כלומר יתרת סכומי ההלוואות בגינן שועבד הנכס לטובת הבנק. הלווים מקבלים את המסמך ויכולים לבדוק מה הסכום המדויק של יתרת התשלום לבנק לטובתו הנכס משועבד. בנוסף על זאת, המסמך מציג את הסכום שנותר לסילוק ההלוואה או לצורך גרירה שלה לבטוחה חלופית, כל עוד הבנק אישר זאת, וכך הלווים יכולים להימנע מתשלום ביתר או בחוסר. כמו כן, מכתב הכוונות כולל אישור של הבנק כי הוא יסיר את השעבוד המוטל על הנכס לאחר סילוק או גרירת יתרת ההלוואות על פי הסכום הנקוב במסמך, בתשלום אחד עד המועד שנקבע במסמך.

מתי נדרש מכתב כוונות?

מכתב כוונות נדרש בדרך כלל בתהליך פירעון מוקדם או סילוק מוקדם של ההלוואה כנגד שעבוד נכס מקרקעין, חשוב לדרוש את המסמך מהבנק גם בתהליכי מכירת וקניית הנכס ובתהליכי פרי פסו (דרגה שווה). לפעמים, יש להוציא את המסמך בעקבות מכירת נכס מקרקעין עליו רשום שעבוד לטובת הבנק.

בדרך כלל מבקשים מהבנק להמציא את מכתב הכוונות במקרים הבאים:

• מכירת הנכס המשועבד לטובת הבנק.
• מיחזור ההלוואה הקיימת ולקיחת משכנתא מבנק אחר.
• סיום התוקף של מכתב הכוונות הקודם שהונפק על ידי הבנק.
• פיקדון גרירה.

אם מתכננים לקחת משכנתא חדשה מבנק אחר, חשוב לדרוש מהבנק מכתב נוסף הנקרא "הסכמה לדרגה שנייה". את המסמך ניתן לקבל מהבנק ממנו נלקחה המשכנתא הנוכחית, המסמך מתעד את הסכמת הבנק כי במקרה של חוסר יכולת לפרוע את ההלוואה ולאחר מכירת הנכס לצורך כיסוי הסכום, הבנק החדש יקבל את הסכום המגיע לו מהיתרה.

כדי להבין את חשיבות המסמך לפניכם דוגמה אמיתית הממחישה את הנושא ובעיקר את החשיבות של מסמך מכתב הכוונות: זוג פנסיונרים רכש דירת מגורים בעיר חריש בסכום של 1.5 מיליון ₪. הנכס נמכר על ידי זוג שנטל משכנתא מאחד הבנקים המסחריים, והקונים ידעו שיש עדיין משכנתא בסך 200 אלף ₪, לפי לוח הסילוקין שהמוכרים הציגו בפני הקונים. יתרת המשכנתא של המוכרים הייתה 200 אלף ₪, והקונים שילמו ישירות למוכרים סכום של 1.3 מיליון ₪ ו-200 אלף לבנק כדי לסגור את יתרת ההלוואה על הנכס.

לאחר התשלום לבנק הקונים גילו כי המוכרים לקחו הלוואות נוספות מהבנק כנגד שעבוד הנכס בסכום של כ-800 אלף ₪. המוכרים השתמשו בכסף שהתקבל ממכירת הנכס כדי לפרוע חובות לנושים, ובפועל בני הזוג שקנו את הדירה נותרו עם 800 אלף ₪ חוב שעליהם לסלק.
אם הקונים היו דורשים מהבנק של המוכרים מכתב כוונות עדכני ומפורט, הם היו יכולים להבחין בהלוואות שנלקחו כנגד שעבוד הנכס, ובנוסף המכתב היה מציג בפניהם מידע על הסכום שתמורתו הבנק יסלק את רישום השעבוד על הדירה.

זהו מקרה אמיתי המוכיח את חשיבות המסמך בתהליך קניית נכס שיש עליו משכנתא, כמו גם בתהליך מיחזור משכנתא וגרירת משכנתא.

מכתב הצהרת כוונות מול הבנקים

כדאי לדעת כי קל יחסית להשיג את מכתב הצהרת הכוונות מהבנק, וכיום הבנקים מציעים שירות דיגיטלי נוח וזמין כדי להפיק את המכתב. למעשה, זהו תהליך ביורוקרטי מהיר ופשוט יחסית, אך חשוב לזכור כי הבנקים מתמחים בייעוץ ומתן משכנתאות והלוואות, ויש להם יתרון משמעותי על פני הלווים. לרוב הלווים אין ידע פיננסי והכרות עם התהליך המורכב הדרוש ללקיחת משכנתא ושעבוד נכס בתמורה לקבלת ההלוואה.

יועצי המשכנתא של הבנקים מייצגים את האינטרסים של המעסיק שלהם, לכן הייעוץ שלהם אינו אובייקטיבי לחלוטין. יועץ משכנתא פרטי ומנוסה הוא נטול אינטרסים ואין לו קשר לבנק זה או אחר, הוא מחויב רק כלפי לקוחותיו. לכן, בתהליך רכישת נכס כמו גם בתהליך קניית דירה ובקשת מכתב כוונות מהבנק, היועץ בודק את המכתב שהבנק מפיק כדי לוודא שמכתב הכוונות תקין, כולל את כל המידע הנדרש ללווים וכי המכתב רשמי ויש לו תוקף משפטיי מחייב.

יועץ משכנתאות פרטי מחברת פריים משכנתאות שומר על האינטרסים שלכם, הוא משקף עבורכם את הנקודות החשובות בתהליך לקיחת ההלוואה ורכישת הנכס, ובנוסף הוא מעניק הסברים מפורטים בגובה העיניים כדי להבין את התהליך ולהימנע מעלויות מיותרות ומסיכונים כאלו ואחרים.

ראוי לציין כי מכתב כוונות משכנתא הוא מסמך משפטי המונפק על ידי הבנק הממשכן, המסמך מיועד לבעל הנכס וכולל פירוט של התנאים הכספיים בעבורם הבנק יסיר את השעבוד מרישום המקרקעין של הנכס. בתהליך קניית הנכס, המוכר מציג את המסמך לקונה, וכל הקונה יכול לכלכל את צעדיו ולפעול נכון כדי לרכוש את הנכס.

אף בנק למשכנתאות לא מעביר כסף למוכר כל עוד מופיעה הערת אזהרה לטובת הבנק המשעבד, כלומר הבנק שנתן את המשכנתא למוכר. הבנק שלכם לא מוכן להיות דרגה שנייה בהלוואה, לכן כל עוד המוכר לא פרע את המשכנתא שלו לא תוכלו לקבל משכנתא והכסף יועבר רק לאחר סילוק ההלוואה הקיימת.

ממה מורכב מכתב הצהרת כוונות לסילוק משכנתא?

מכתב כוונות הוא מסמך במבנה אחיד יחסית אצל כל הבנקים למשכנתאות. המסך כולל תאריך עדכני, מספר תיק הלוואה ושם הבנק אליו פונים. בנוסף, מבנה המסמך של מכתב הצהרת כוונות לסילוק משכנתא כולל את הפרטים הבאים:

• פרטי הלווים (או התאגיד) – שם משפחה, שם פרטי ומספר מזהה.
• הצהרה כללית של הבנק כמו תוקף המסמך ל-30 יום, פרטי הנכס המשועבד כפי שמופיעים ברישומי הבנק, לוח זמנים להפקת המסמך (בדרך כלל תוך 3 ימי עסקים ממועד הגשת הבקשה) ועוד.
• סכום נקוב שיש להעביר לבנק כדי לסלק את ההלוואה ולשחרר את הנכס שיעבוד (כלומר יתרת משכנתא ופירוט התחייבויות נוספות אם הלווה נטל הלוואות נוספות כנגד שעבוד הנכס).
• פרטים (כתובת) לשליחת המכתב (דואר של הלווים או סניף בנק).
• טלפון נייד לקבלת מסרון.
• חתימת הלווים.

תהליך בקשת מכתב כוונות

הדרך הפשוטה ביותר להגיש בקשה למכתב כוונות היא באתר של הבנק. הבנקים מציעים טופס בקשה מקוון להפקת מכתב כוונות, לאחר מילוי הטופס ניתן לשלוח אותו למייל של הבנק או באמצעות פקס.

לשמור על ערנות

אין לוותר על מסמך מכתב כוונות בתהליך קניית נכס מקרקעין, וכדי להימנע מתרמיות ומהונאות בשוק הנדל"ן יש לוודא כי סוגרים את החוב הקיים על הנכס אותו רוצים לרכוש. לכן, יש להעביר קודם כל כסף לבנק כדי לפרוע את המשכנתא ו/או הלוואות פתוחות כנגד שעבור הנכס, ולהעביר את היתרה למוכר. כמו כן, חשוב לזכור כי על הנכס עשויים להיות רישומי אזהרה נוספים בגין הלוואות שהמוכר לקח, כלומר מעבר לסילוק המשכנתא הקיימת יש לוודא כי המוכר מסלק הלוואות נוספות שהוא לקח כנגד הנכס.

כיצד המומחים של פריים משכנתאות יכולים לסייע לכם?

מומלץ לקחת משכנתא בעזרת היועצים המנוסים של פריים משכנתאות, היועצים שלנו מכירים את התרחישים והמורכבות של תהליך לקיחת משכנתא בישראל, לרבות חשיבות מכתב הכוונות מהבנק ואישורים נוספים שיש להפיק בזמן בתהליך הקנייה או המכירה של הנכס. תהליך קבלת מכתב הכוונות מהבנק עשוי להימשך ימים ארוכים, לכן תהליך הקנייה מתעכב ולא פעם הרוכשים מגיעים למצב של הפרת חוזה, דבר שהיה נמנע אם היה להם יועץ משכנתאות צמוד.

המומחים של פריים משכנתאות עונים על השאלות הנפוצות שלכם בנושא מכתב כוונות

כמה זמן לוקח להוציא מכתב כוונות?

באופן כללי הבנקים נדרשים לספק את המסמך תוך 3 ימי עסקים. בפועל, הבנקים מערימים לא מעט קשיים בתהליך הפקת מסמך זה, מסיבות שונות. לכן, במקרים רבים התהליך הוא מסורבל ואיטי ועליכם להמתין לא מעט ימים עד קבלת המסמך המבוקש.

איך להוציא מכתב כוונות?

הדרך הנוחה והמהירה ביותר היא באמצעות מילוי טופס מקוון באתר של הבנק. את טופס הבקשה ניתן לשלוח למייל של הבנק המשעבד או באמצעות פקס.

איזה מסמכים יש לצרף לבקשה לקבל מכתב כוונות למשכנתא?

כדי לא להתעכב עם קבלת המסמך החשוב יש לצרף לבקשה לקבלת מכתב כוונות למשכנתא מסמכים כמו: נסח טאבו עדכני ו/או אישור זכויות של הנכס המשועבד, פרטי בעלי המשכנתא (צילום ת"ז) ועוד.