מחזור משכנתא: הסודות הקטנים שיחסכו לכם הרבה כאבי ראש (ואולי גם קצת כסף!)
רגע לפני שאתם צוללים לעולם המרתק, המבלבל, ולעיתים גם קצת מפחיד של מחזור משכנתא – בואו נשים את הדברים על השולחן. הרי כולנו רוצים להרגיש שאנחנו עושים את הבחירה הנכונה, נכון? בטח כשמדובר באחת ההחלטות הפיננסיות הכי משמעותיות בחיים. אז תחשבו על המאמר הזה כמו על מפת דרכים אישית. כזו שתעזור לכם לא רק להבין את הנוף, אלא גם לנווט בו בביטחון. נגלה יחד לא רק את "מה" ו"למה", אלא גם את "איך" – ובסגנון קצת אחר. בלי ז'רגון יבש, עם קצת ציניות קלה, והבטחה אחת: בסוף הקריאה, אתם תרגישו מוכנים הרבה יותר ממה שדמיינתם. מוכנים לצאת לדרך?
למה בכלל לחשוב על מחזור? האם המשכנתא הישנה שלכם באמת "יושבת לכם בכיס"?
בואו נודה באמת: רובנו לוקחים משכנתא פעם אחת, נושמים לרווחה, ואז משתדלים לשכוח ממנה. היא שם, משלמים כל חודש, והחיים ממשיכים. אבל האם היא עדיין משרתת אתכם נאמנה? או שהיא הפכה למעין "דוד זקן" שגר אצלכם בבית, ולא תמיד אתם מרוצים מהסידור? מחזור משכנתא הוא לא רק למשוגעים לדבר, אלא הזדמנות אמיתית להתאים את החליפה הפיננסית שלכם למידות המשתנות של החיים. כן, החיים שלנו דינמיים, גם הכלכלה, וגם הצרכים שלכם. אז למה שהמשכנתא שלכם תישאר תקועה אי שם ב-2015?
1. כשהריביות משחקות לטובתנו: קסם הריבית בשוק
תארו לעצמכם שפתאום, פתאום ממש, המוצר שקניתם פעם במחיר מסוים, נמכר עכשיו בחצי מחיר. מה תעשו? בדיוק. עכשיו, תחשבו על ריבית המשכנתא. לפעמים השוק משתנה, הריביות יורדות, והמשכנתא שלכם, זו שלקחתם לפני כמה שנים, פשוט יקרה יותר ממה שהיא צריכה להיות. זה קצת כמו להמשיך לשלם על מנוי לכושר שאתם לא מגיעים אליו, כשפתאום נפתחה חבילת ספורט אונליין זולה ונוחה יותר. האם אתם באמת רוצים להישאר עם ה"מנוי הישן"?
-
טיפ קטן: שווה לעקוב אחרי הריביות הכלליות בשוק. לא צריך להיות גאון פיננסי, מספיק מבט חטוף מדי פעם בכותרות הכלכליות.
2. החיים קורים: שינויים אישיים שדורשים חשיבה מחודשת
חתונתם? נולד לכם ילד (מזל טוב!)? הילדים בגרו ועזבו את הקן? קיבלתם קידום מטורף (כל הכבוד!)? או אולי דווקא ההוצאות גדלו פתאום? כל שינוי בחיים, קטן כגדול, משפיע על היכולת הפיננסית שלכם. המשכנתא שלכם היא כלי, לא קנס. היא צריכה לשרת אתכם, לא להכתיב לכם את החיים. אם היכולת שלכם להחזיר השתנתה – לטובה או לרעה – זה הזמן לבדוק אם המשכנתא שלכם עדיין יושבת עליכם בול, או שהיא פשוט לוחצת מדי באזור המותניים.
-
דוגמה יומיומית: אם אתם מתכננים טיול גדול או שיפוץ, ואתם רוצים להגדיל קצת את תזרים המזומנים החודשי שלכם, מחזור הוא דרך לשחק עם ההחזרים.
"מחזור משכנתא? זה רק לבנקאים!" – 3 מיתוסים שחייבים לנפץ עכשיו
יש משהו במילה "משכנתא" שמיד גורם לנו להרגיש קטנים וחסרי אונים מול המערכת. "רק מומחים מבינים את זה," אנחנו חושבים. "זה בטח מסובך מדי," "זה רק יעלה לי כסף." אז בואו נעצור רגע. קחו נשימה עמוקה. מחזור משכנתא הוא לא מדע טילים, והוא בהחלט לא שמור רק לאנשי הפיננסים המכובדים. האמת היא, שעם קצת ידע וליווי נכון, גם אתם יכולים ליהנות מהיתרונות. הנה שלושה מיתוסים נפוצים שאנחנו הולכים לנפץ כמו בועות סבון:
1. "זה בטח מסובך כמו לבנות חללית!"
כן, המספרים יכולים להיראות מאיימים. הריביות, המסלולים, העמלות – זה כמו לדבר בשפה זרה. אבל תחשבו על זה ככה: אתם לא צריכים להיות אדריכלים כדי לגור בבית יפה, נכון? אתם פשוט צריכים מישהו שמבין עניין ויידע לתרגם לכם את כל המונחים. התהליך עצמו מורכב מצעדים די ברורים, וכשמלווה אתכם גורם מקצועי ואובייקטיבי, פתאום הכל נראה פשוט יותר.
2. "זה רק יגרום לי לשלם יותר עמלות ודמי פתיחת תיק!"
אה, עמלות. המילה שגורמת לכולנו לצמרמורת. נכון, יש עמלות. יש דמי פתיחת תיק. יש שמאות. אבל האם זה אומר שזה לא משתלם? ממש לא. תחשבו על מחזור משכנתא כעל השקעה. אתם משקיעים סכום מסוים עכשיו (העמלות), בתקווה לחסוך סכום גדול יותר בעתיד (ההחזרים המופחתים). במקרים רבים, הפער לטובתכם יכול להיות משמעותי, ולכן שווה לבדוק את הכדאיות. ההבדל בין "אולי" ל"בטוח" הוא עבודת חישוב יסודית.
3. "אני חייב להישאר באותו בנק, אחרת זה כאב ראש אדיר!"
זהו מיתוס חביב במיוחד על הבנקים. האמת היא שאתם יכולים למחזר משכנתא גם באותו בנק, וגם לעבור לבנק אחר לגמרי. למעשה, מעבר בנק יכול לפעמים להיות הדרך הטובה ביותר לקבל תנאים אטרקטיביים יותר. הרי בסופו של דבר, בנקים הם גופים תחרותיים, וכל אחד מהם רוצה אתכם כלקוחות. אז אל תרגישו כבולים. אתם אלה שמחזיקים בקלפים, ומומלץ לדעת איך לשחק איתם.
"איך בוחרים מסלול? אני לא מומחה לחיזוי עתידות!" – 5 שאלות שיעזרו לכם להחליט
אוקיי, אז הבנו שמחזור זה רעיון טוב. אבל איך לעזאזל בוחרים את המסלול הנכון? הרי יש אינסוף אפשרויות: קבועה לא צמודה, פריים, משתנה, צמודה למדד, שילובים… זה יכול לגרום לסחרחורת קלה. החדשות הטובות הן שאתם לא צריכים להיות מגלי עתידות או לקרוא מחשבות של נגידי בנקים. אתם צריכים להבין את הצרכים וההעדפות שלכם, ובעיקר, לשאול את השאלות הנכונות. הנה 5 שאלות שיכוונו אתכם:
1. "כמה 'לחץ' אני יכול לקבל בהחזר החודשי?" (פרופיל הסיכון שלכם)
האם אתם שונאי סיכון מושבעים, שמחפשים יציבות מעל הכל? או שאתם מוכנים לקחת קצת סיכון בתמורה לאפשרות לחסוך יותר? יש מסלולים עם החזר קבוע ויציב (כמו קבועה לא צמודה), שנותנים שקט נפשי אבל אולי בריבית קצת גבוהה יותר. ויש מסלולים עם החזר משתנה (כמו פריים), שיכולים להיות זולים יותר אבל גם להעלות את ההחזר כשריבית הפריים עולה. תהיו כנים עם עצמכם – כמה אתם מסוגלים להתמודד עם הפתעות בהחזר החודשי? זו נקודת ההתחלה.
2. "לכמה זמן אני מתכנן שהמשכנתא הזו תלווה אותי?" (טווח זמן)
אם אתם יודעים שתמכרו את הנכס בעוד כמה שנים, או שתקבלו ירושה שתאפשר לכם לסגור את המשכנתא, יש מסלולים שמתאימים יותר לטווח הקצר. אם זו המשכנתא שתלווה אתכם עד הפנסיה (או קרוב לכך), תצטרכו לחשוב ארוך טווח. ככל שהטווח ארוך יותר, כך היציבות חשובה יותר, והיכולת שלכם להתמודד עם תנודות בריבית פוחתת. במילים אחרות, תכננו את המשכנתא כאילו היא חלק בלתי נפרד מתוכניות החיים שלכם.
3. "האם אני רוצה 'שקט נפשי' או 'פוטנציאל לחיסכון'?" (הגנה מול סיכון)
מסלולים כמו קבועה לא צמודה הם כמו חומת מגן – אתם יודעים בדיוק כמה תשלמו, וזה נותן המון שקט. אבל אולי אתם מפסידים את הירידות בריבית. מסלולי פריים או משתנה צמודה הם כמו שער פתוח – אתם יכולים ליהנות מירידות בריבית, אבל גם להיחשף לעליות. השאלה היא מה עדיף לכם: לדעת בדיוק איפה אתם עומדים, או להיות גמישים יותר עם פוטנציאל לחיסכון (או הפסד)? זו לא שאלה של נכון או לא נכון, אלא של העדפה אישית ותחושת ביטחון.
4. "האם אני מאמין למדד המחירים לצרכן?" (צמוד או לא צמוד?)
מסלולים צמודי מדד עלולים להישמע כמו קללה, ובשנים מסוימות הם באמת היו כאב ראש לא קטן. אבל חשוב לזכור שהם גם נושאים ריבית נמוכה יותר בדרך כלל. מסלולים לא צמודים למדד מציעים הגנה מהאינפלציה, אבל בריבית יקרה יותר. מה עדיף? זו תלוי בתחזיות שלכם למדד (שוב, לא צריך להיות נביא) ובמידת הסלידה שלכם מאי-ודאות. מומלץ כמובן לשלב בין מסלולים, כדי לפזר סיכונים ולא לשים את כל הביצים בסל אחד.
5. "מה היעד העיקרי שלי למחזור?" (קיצור תקופה? הורדת החזר? שניהם?)
לפני שמתחילים לבחון מסלולים, חייבים להגדיר את המטרה. האם אתם רוצים להוריד את ההחזר החודשי כדי לנשום לרווחה? או דווקא לקצר את תקופת המשכנתא ולשלם פחות ריביות בסך הכל? אולי בכלל לשלב בין השניים? היעד שלכם יכתיב את סוג המסלולים שתבחרו. אם אתם רוצים לקצר, תצטרכו כנראה להגדיל את ההחזר החודשי. אם אתם רוצים להוריד את ההחזר, תצטרכו כנראה להאריך את התקופה. כל מסלול בא עם מחיר, וכשאתם יודעים מה אתם רוצים להשיג, קל יותר למצוא את הדרך לשם.
7 שאלות בוערות על מחזור משכנתא – ותשובות שיאירו לכם את הדרך!
1. האם בכלל כדאי למחזר משכנתא כשהריביות גבוהות?
תשובה: זו שאלה מצוינת, ולא תמיד התשובה היא "לא". לפעמים, גם בריביות גבוהות, יש הגיון במחזור. למשל, אם אתם רוצים לשנות את מבנה ההחזרים שלכם, להאריך את התקופה כדי להוריד את ההחזר החודשי, או להצמיד את המשכנתא למסלול שמתאים יותר לפרופיל הסיכון שלכם. גם בתקופות של ריבית גבוהה, ייתכן שיש לכם מסלולים "יקרים" במיוחד שאפשר לשפר. בקיצור, זה תמיד שווה בדיקה.
2. כמה זמן לוקח תהליך של מחזור משכנתא?
תשובה: תלוי, כמובן, אבל בדרך כלל התהליך יכול לארוך בין מספר שבועות לחודשיים-שלושה. זה כולל איסוף מסמכים, פגישות עם בנקים, שמאות (אם צריך), ובירוקרטיה כזו או אחרת. עם ליווי מקצועי, אפשר לייעל ולזרז את התהליך באופן משמעותי.
3. האם אני יכול למחזר רק חלק מהמשכנתא?
תשובה: בהחלט! אתם לא חייבים למחזר את כל המשכנתא. אפשר למחזר רק חלק מסוים ממנה, למשל, מסלול ספציפי שנראה לכם יקר מדי או לא מתאים. זו גמישות חשובה שמאפשרת לכם לשפר נקודתית בלי לגעת בכל המבנה.
4. מה ההבדל בין מחזור פנימי למחזור חיצוני?
תשובה: מחזור פנימי הוא כשהבנק שבו נמצאת המשכנתא שלכם מאפשר לכם לשנות את תנאיה (למשל, לשנות מסלולים או תקופות). מחזור חיצוני הוא כשא אתם לוקחים משכנתא חדשה מבנק אחר כדי לסלק את המשכנתא הקיימת שלכם. לרוב, מחזור חיצוני יאפשר לכם להשיג תנאים טובים יותר כי אתם הופכים ללקוחות חדשים ובנקים מתחרים על העסק שלכם.
5. האם חייבים לערב יועץ משכנתאות חיצוני?
תשובה: לא "חייבים" מבחינה חוקית, אבל זה כמעט תמיד מומלץ בחום. למה? כי יועץ אובייקטיבי מייצג את האינטרסים שלכם, לא של הבנק. הוא יודע איך לדבר עם הבנקים, להשוות הצעות, לזהות פגמים נסתרים ולדאוג שתקבלו את התנאים הטובים ביותר. בנוסף, הוא חוסך לכם המון זמן וכאבי ראש.
6. מה לגבי עמלת פירעון מוקדם? האם היא תמיד קיימת?
תשובה: עמלת פירעון מוקדם היא לא תמיד קיימת, והיא גם לא תמיד גבוהה. היא רלוונטית בעיקר למסלולים בריבית קבועה או משתנה לתקופות ארוכות. לפעמים היא אפסית, ולפעמים היא יכולה להיות משמעותית. חשוב לבדוק את זה היטב לפני כל צעד. יועץ מקצועי יוכל לבדוק לכם את עמלת הפירעון המוקדם ולשלב אותה בחישוב הכדאיות הכללי.
7. האם ניתן למחזר משכנתא גם אם אין לי דירוג אשראי מושלם?
תשובה: דירוג אשראי הוא בהחלט פקטור, אבל הוא לא בהכרח סוף העולם. בנקים בוחנים מכלול של נתונים, כולל יציבות תעסוקתית, הכנסות, התנהלות פיננסית לאורך זמן ועוד. גם אם דירוג האשראי שלכם לא מושלם, ייתכן עדיין שתוכלו למצוא בנק שיאשר לכם מחזור, אולי בתנאים שונים. שוב, כאן תפקידו של יועץ משכנתאות הוא קריטי, כיוון שהוא יכול לפנות למספר בנקים ולמצוא את הפתרון המתאים ביותר עבורכם.
"האם אני יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים?" – בלי הבטחות, אבל עם הרבה פוטנציאל!
בואו נדבר רגע על הפיל שבחדר. כולם רוצים לחסוך. ובצדק! האם מחזור משכנתא יכול לחסוך לכם כסף? בהחלט כן. האם הוא יכול לחסוך "עשרות אלפי שקלים"? ובכן, תלוי. תלוי בהמון גורמים: בגובה המשכנתא, בתקופה שנותרה, בריביות שלקחתם, בריביות בשוק היום, ובתנאים שתצליחו להשיג. אין כאן הבטחות קסם, וכל מי שמבטיח לכם סכומים מדויקים – כדאי שתרימו גבה. אבל מה שבטוח זה שקיימת אפשרות משמעותית לחיסכון, בין אם בהפחתת הריביות הכוללות, בקיצור תקופת ההחזר, או בהפחתת ההחזר החודשי. לפעמים מדובר בשיפור של כמה מאות שקלים בחודש, שמתחבר לסכומים נאים לאורך שנים. לפעמים מדובר בסכומים משמעותיים יותר. אבל העיקר הוא הפוטנציאל לשיפור, והיכולת שלכם לקחת שליטה על הנכס הפיננסי הגדול ביותר שלכם.
המשכנתא שלכם: לא רק מספרים, אלא "בית" של שקט נפשי
זוכרים את "פריים משכנתאות"? מאז 2006, כשאנחנו בונים "בית" ללקוחות שלנו (כן, כן, משחק מילים, אנחנו יודעים), אנחנו מאמינים שהמשכנתא שלכם היא הרבה יותר מסתם עסקה פיננסית. היא הבסיס לביטחון הכלכלי שלכם, והיא צריכה להתאים לחיים שאתם רוצים לחיות. לכן, כשאתם שוקלים מחזור משכנתא, אתם לא רק מחשבים ריביות. אתם בעצם בוחנים איך לייצר לעצמכם יותר שקט נפשי, יותר חופש תנועה, ואולי גם יותר כסף פנוי לדברים שבאמת חשובים לכם. זה הזמן לקחת את המושכות לידיים, ולזכור שעם הייעוץ הנכון, המסע הזה יכול להיות הרבה יותר פשוט, יעיל, ואפילו מהנה.
המידע באתר זה נועד לצרכים כלליים ואינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מכל סוג שהוא. הנתונים, הדוגמאות, ההמלצות והחישובים מבוססים על מידע כללי בלבד ועלולים להשתנות מעת לעת.
לפני קבלת החלטה פיננסית או התחייבות למשכנתא, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך או בעל מקצוע מתאים בהתאם לצרכים והנתונים האישיים שלך. החברה אינה אחראית לשום נזק או הפסד שעלול להיגרם כתוצאה מהסתמכות על מידע שמופיע באתר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
