הון עצמי למשכנתא

מה זה בדיוק הון עצמי למשכנתא? כמה הון עצמי צריך כדי לקבל אישור מהבנק למשכנתא? איך ניתן לגייס הון עצמי למשכנתא? הכנו עבורכם מדריך בנושא הון עצמי למשכנתא.
משכנתא היא ההלוואה הגדולה והמשמעותית ביותר בקרב זוגות ומשפחות בישראל, ההלוואה מיועדת בעיקר לרכישת דירה אך אפשר לקחת משכנתא גם לצרכים אחרים כמו השקעה בנדל"ן מניב, שיפוץ הבית וכדומה. מאחר ורוב הישראלים אינם מסוגלים לרכוש דירה ללא משכנתא, עליהם לפנות לבנקים השונים כדי להשוות תנאים וריביות ולהחליט ממי לקחת את ההלוואה.
אחד מהתנאים שהבנקים מציבים בפני לווים הזקוקים למשכנתא כדי לרכוש דירה הוא הון עצמי בשיעור של לפחות 25% למי שרוכש דירה ראשונה ואין לו דירה בבעלותו. משפרי דיור צריכים להביא מהבית הון עצמי בשיעור של 30% מערך הדירה, ומשקיעים צריכים לגייס לפחות 50% הון עצמי. הבנקים מחליטים האם לאשר ללווה את המשכנתא על בסיס ההון העצמי של הלווה, ויש שיקולים נוספים לאישור או לדחיית הבקשה להלוואה, לדוגמה יכולת ההחזר של הלווה.
כדאי לדעת כי ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך זקוקים לסכום משכנתא נמוך יותר, ובנוסף ניתן לשפר תנאים ולקבל ריביות נמוכות ואטרקטיביות יותר. לכן, יש להון העצמי חשיבות רבה ללוקחי המשכנתאות.

מה זה הון עצמי למשכנתא

הון עצמי למשכנתא הוא סכום הכסף שאדם מביא מביתו, ממקורות שונים, על מנת לקבל אישור עקרוני למשכנתא מהבנק. בנק ישראל קבע מדרגות מסוימות של הון עצמי, וככל שההון העצמי גדול יותר, כך הלווה נחשב בעיני הבנקים למשכנתאות כפחות מסוכן, לכן הם יציעו לו ריביות אטרקטיביות יותר.
למעשה, ככל שההון העצמי גדול יותר, כך ניתן לקבל יותר משכנתא וגם זוכים לריביות נוחות ומשתלמות יותר במסלולי המשכנתא השונים. יש דרכים שונות לגיוס ההון העצמי למשכנתא, לדוגמה חסכונות שהצטברו בבנקים, סיוע מההורים וממשפחה, הלוואה על חשבון כספי הפנסיה או קרן השתלמות, הלוואות מבנקים, מחברות כרטיס האשראי או מחברות אחרות למימון חוץ בנקאי, החזרים ממס הכנסה, ואם יש ללווה נכס בבעלותו הוא יכול לקחת הלוואה כנגד שיעבוד הנכס הקיים.

השפעת ההון העצמי למשכנתא על גובה הריבית

כאמור, בנק ישראל קבע מספר מדרגות לחישוב רמת הסיכון של המשכנתא עבור הבנקים למשכנתאות. הכלל המנחה הוא שככל שההון העצמי גבוה יותר, כך ההלוואה פחות מסוכנת לבנק, לכן הבנק יכול להציע ריביות אטרקטיביות יותר לווה.

המדרגות שבנק ישראל החליט עליהן:

  • הון עצמי בשיעור של 55% ומעלה מערך הנכס שמעוניינים לקנות – ריביות נמוכות ואטרקטיביות ללווה.
  • הון עצמי בשיעור של לפחות 40% מערך הדירה – רמת סיכון בינונית, לכן גם הריביות שהלווה יקבל במסלולים השונים הן ברמה בינונית.
  • הון עצמי בשיעור של 25% מערך הדירה – רמת סיכון גבוהה, לכן הריביות הצפויות הן גבוהות יותר.
למידע נוסף על על ריביות היכנסו לעמוד ריביות משכנתא

גיוס הון עצמי למשכנתא

מומלץ לנסות לגייס כמה שיותר הון עצמי כדי לשפר תנאים ולקבל ריביות אטרקטיביות יותר מהבנקים משכנתאות. כדי לגייס הון עצמי חשוב לבדוק אילו חסכונות יש בחשבונות הבנק, האם יש כסף נזיל ב"כספת" או בחשבון העו"ש, וניתן לגייס הון עצמי באמצעות הלוואות מחברים ומשפחה, כדאי לנסות לקבל סיוע מההורים, אפילו כהלוואה בתנאים נוחים, ויש אפשרות לקחת הלוואות דרך חברות כרטיסי האשראי או מבנקים שונים.

עדיף להימנע מהלוואה מבנקים ומחברות למימון חוץ בנקאי משתי סיבות עיקריות:

  • הבנק עשוי לגלות שהלווה גייס את ההון העצמי באמצעות הלוואות, לכן הבנק יחשוש לכספו והוא עלול לדחות את הבקשה לקחת משכנתא.
  • החזר הלוואות במקביל לתשלום החזר המשכנתא מגדיל את סך ההתחייבויות של הלווה והוא נמצא בסיכון רב וחשוף לקשיים בהחזרי המשכנתא וההלוואות.

איך מגייסים הון עצמי למשכנתא?

בדרך להגשמת החלום ולרכישת דירת מגורים ראשונה, יש לגייס את ההון העצמי הנדרש על פי המגבלות שהוחלטו על ידי בנק ישראל, כלומר לפחות 25% משווי הדירה. ההון העצמי משמש לצורך תשלום לקבלן אם רוכשים ממנו דירה חדשה או לבעלי הנכס בשוק החופשי, ולאחר התשלום מההון העצמי הבנק משלים את העסקה ומעביר את המשכנתא ישירות לקבלן או לבעל הנכס.

עד לאחרונה, היה אפשר להשתתף בהגרלות של מחיר למשתכן וליהנות מהטבות רבות, מעבר למחיר המשתלם של הדירה החדשה, כמו הון עצמי נמוך. כיום, הלווים שרוכשים דירת מגורים ראשונה חייבים להוכיח בבנק לפחות 25% הון עצמי, זהו מכשול העומד בדרכם של זוגות צעירים רבים מאחר ולרוב הם בתחילת הקריירה שלהם ואין להם עדיין חסכונות גדולים בצד.

בעזרת יועצי משכנתא מנוסים תוכלו לגייס את ההון העצמי בשיעור של לפחות 25% משווי הדירה בדרכים הבאות:

  • סיוע מהמשפחה – ניתן לפנות למשפחה הקרובה ולבקש מהם הלוואה או סיוע ללא תמורה, ההורים ישמחו לעזור לזוג הצעיר, אך אם אין להורים כסף נזיל הם יכולים לקחת הלוואה לטובת הזוג או למשכן את הדירה שלהם בתמורה להלוואה נוחה בתנאים אטרקטיביים.
  • הלוואה על חשבון כספי פנסיה – רבים לא יודעים אבל ניתן לגייס הון עצמי באמצעות הלוואות על חשבון כספי הפנסיה. עם זאת, חשוב לזכור כי לזוגות הצעירים אין עדיין הרבה כסף נזיל בקרן ההשתלמות, בקרן פנסיה או בקופת גמל. עם זאת, מומלץ לבדוק כמה כסף ניתן לקבל כהלוואה על חשבון כספי הפנסיה ולנצל את ההלוואה הנוחה.
  • הלוואת בלון על חשבון תוכנית חיסכון בבנק – זוגות צעירים המחזיקים תוכניות חיסכון לטווח הארוך בבנקים יכולים לשבור את התוכנית ולנצל את הכסף כדי לגייס הון עצמי למשכנתא, אך עדיף לקחת הלוואת בלון ולא לשבור את תוכנית החיסכון ולהוציא את הכסף לפני הזמן. פתרון זה מתאים לזוגות צעירים בעלי תוכניות חיסכון העתידות להשתחרר בזמן הקרוב.
  • הלוואה חוץ בנקאית – פתרון נוח לגיוס ההון העצמי, יש להתייחס לסיכונים מאחר ובמקביל להחזר הלוואה יש לעמוד גם בתשלומי ההחזר של המשכנתא.

כמה אחוז הון עצמי צריך למשכנתא

ההוראות העדכניות של בנק ישראל בנושא אחוז ההון העצמי הנדרש קבלת משכנתא הן:

  • זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה שאין להם דירה בבעלותם – הון עצמי בגובה 25% מערך הדירה שרוצים לקנות.
  • משפרי דיור המתכננים למכור את הנכס הקיים ולרכוש דירה חדשה – 30% הון עצמי.
  • משקיעים בעלי דירה המעוניינים לרכוש דירת מגורים להשקעה – 50% הון עצמי.

חישוב סכום המשכנתא לפי ההון העצמי

באמצעות מחשבון משכנתא קל לחשב את סכום ההלוואה הנדרש לפי ההון העצמי שיש ללווה. מומלץ לפנות לחברת ייעוץ משכנתאות כדי לחשב נכון את ההון העצמי הנדרש ללווה ועל מנת לבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית ולשפר תנאים וריביות.

שחר כרמון מנכ"ל פריים משכנתאות

שחר כרמון מנכ"ל פריים משכנתאות

מייסד ומנכ"ל פריים משנת 2006. מחלוצי ענף ייעוץ המשכנתאות בישראל.
נראה לנו שהשתכנעתם

קראנו, הבנו, רוצים להתחיל בתהליך
לחצו על המוצר הרצוי

מאמרים נוספים
בניית תמהיל ההלוואה היא משימה מורכבת וקשה אשר תקבע מה תהיה עלותה העתידית של המשכנתא ומה יהיו ההחזרים החודשיים העתידיים. הבנקים למשכנתאות מציעים מספר רב של מסלולים בעלי מאפיינים שונים וקשים להשוואה.
התקשרו עכשיו