דמיינו רגע את התמונה הבאה: אתם עומדים מול הבית שלכם. הבית שבניתם במו ידיכם, שבו גידלתם משפחה, צברתם זיכרונות. הוא לא רק קירות ותקרה, הוא מבצר. הוא העוגן הפיננסי הגדול ביותר שלכם, כנראה. ועכשיו, דמיינו שאתם יכולים לפתוח את הברז הזה. להפוך את הנכס הזה, שבדרך כלל משחרר את הערך שלו רק במכירה, למקור הכנסה חודשי. בלי למכור. בלי לעזוב. בלי לשלם החזרים חודשיים לבנק. נשמע כמו קסם? כמו חלום רחוק מדי? ובכן, זה לא. זה נקרא משכנתא הפוכה. וכמו כל קסם פיננסי אמיתי, גם כאן יש נוסחה. יש חישוב. יש דרך לפענח בדיוק כמה כסף יכול לצאת מהקירות שלכם, היישר לחשבון הבנק. ובלי הקדמות מיותרות, בואו נצלול פנימה. נבין איך המנגנון המופלא הזה עובד. נפרק את כל הגורמים המשפיעים על גובה הקצבה החודשית. ואולי, רק אולי, תצאו מכאן עם הרבה יותר שקט נפשי.
הפנסיה שלכם כבר בבית? איך לפענח את גובה הקצבה ממשכנתא הפוכה – אחת ולתמיד!
אז מהי בעצם משכנתא הפוכה, לפני שנתחיל לחשב? תשכחו מכל מה שידעתם על משכנתאות רגילות. אלו לא הלוואות שאתם מחזירים לבנק מדי חודש. ממש לא. כאן, הכיוון הפוך. אתם מקבלים כסף מהבנק, או יותר נכון, מחברות מימון מיוחדות, ובתמורה, הבית שלכם משמש כבטוחה. זהו פתרון פיננסי שמיועד בעיקר לבני 60 פלוס. כאלה שיש להם בית שבבעלותם המלאה, או כמעט מלאה, ורוצים לשפר את איכות חייהם. להגדיל את ההכנסה הפנויה. לנסוע לחו"ל. לעזור לילדים. לשפץ את הבית. או סתם, לנשום לרווחה בידיעה שיש גיבוי כספי. הקסם פה הוא שאתם ממשיכים לגור בבית, ואין לכם שום התחייבות להחזרים חודשיים. הקרן והריבית נצברות ומשולמות רק בסוף התקופה – למשל, במכירת הנכס, או כשעוברים לעולם שכולו טוב. אבל איך מחליטים כמה כסף אתם מקבלים?
שבעת המפתחות הסודיים לקביעת גובה הקצבה: מה באמת משפיע?
כשמדובר במשכנתא הפוכה, אין כפתור "שלם לי עכשיו". גובה הקצבה שתוכלו לקבל מושפע ממגוון רחב של פרמטרים. כל אחד מהם הוא חלק מפאזל גדול. ואם אתם רוצים להבין באמת, צריך להכיר את כולם. בואו נצלול למפתחות המרכזיים.
מפתח מספר 1: גיל הלווים – הזמן הוא כסף, תרתי משמע!
זה אולי נשמע קצת ציני, אבל זה אחד הגורמים המשמעותיים ביותר. ככל שגילכם מבוגר יותר, כך הסכום שתקבלו יהיה גבוה יותר. למה? כי הבנק, או הגוף המממן, מעריך שלקשישים יש תוחלת חיים קצרה יותר. המשמעות היא שהריבית תצטבר על ההלוואה למשך תקופה קצרה יותר. פשוט מאוד, סיכון נמוך יותר עבורם. אז אם אתם בני 60, תקבלו סכום מסוים. אם אתם בני 80, הסכום יעלה משמעותית. שימו לב: אם מדובר בבני זוג, גיל הצעיר מבין השניים הוא הקובע.
מפתח מספר 2: שווי הנכס – כמה שווה הכתר על ראשכם?
כמובן, ככל שהנכס שווה יותר, כך תוכלו לקבל הלוואה גדולה יותר. אבל לא מדובר רק בהערכה שלכם. שמאי מקרקעין מקצועי הוא שיקבע את שווי השוק האמיתי של הנכס. הוא יבדוק פרמטרים כמו מיקום, גודל, מצב פיזי, תשתיות, נגישות, ותוכניות פיתוח עתידיות באזור. שווי הנכס הוא הבסיס לכל החישובים הבאים. זהו ה"עוגן" הפיננסי שלכם.
מפתח מספר 3: שיעור המימון – האחוזים הקובעים את גורלכם!
אחרי שהשמאי קבע את שווי הנכס, הגוף המממן יקבע באיזה אחוז משווי הנכס הוא מוכן לממן. זהו שיעור המימון. והנה שוב נכנס לתמונה גיל הלווים. לבני 60, שיעור המימון יכול לנוע, לדוגמה, סביב 15%-20% משווי הנכס. לבני 80 פלוס, הוא יכול לטפס אפילו ל-45%-50% ויותר. הנתונים האלו משתנים בין המוסדות הפיננסיים ובהתאם למדיניותם העדכנית. אין פה הבטחות, רק טווחים כלליים שמשתנים תדיר. ככל ששיעור המימון גבוה יותר, כך הסכום שתקבלו יהיה גדול יותר. פשוט, לא?
מפתח מספר 4: מסלול הקצבה – כל אחד והסטייל שלו!
הכסף שאתם מקבלים ממשכנתא הפוכה יכול להגיע אליכם בכמה דרכים:
- קצבה חודשית קבועה: הסכום הגדול ביותר שאתם מחפשים. כאן תקבלו סכום זהה לחשבונכם מדי חודש, למשך תקופה מוגדרת או לכל החיים (במקרים מסוימים).
- סכום חד פעמי (פאמפ): אם אתם זקוקים לכסף גדול כאן ועכשיו – לסגור חוב, לעזור לילדים ברכישת דירה, לממן טיפול רפואי יקר.
- מסגרת אשראי: קצת כמו כרטיס אשראי או אוברדרפט, רק עם בטוחה. אתם מושכים כסף רק כשאתם צריכים, ומשלמים ריבית רק על מה שמשכתם.
- שילובים: למשל, חלק סכום חד פעמי וחלק קצבה חודשית.
הבחירה במסלול משפיעה כמובן על גובה הקצבה החודשית. אם תבחרו בסכום חד פעמי גדול, הקצבה החודשית תהיה נמוכה יותר, או שלא תהיה כלל.
מפתח מספר 5: הריבית – האותיות הקטנות שהופכות להיות גדולות!
גם על משכנתא הפוכה משלמים ריבית. היא לרוב אינה משולמת חודשית, אלא מצטברת על החוב ומשולמת בסוף התקופה. אבל היא חלק מהחישוב. הריבית יכולה להיות קבועה או משתנה, והיא מושפעת, בדומה למשכנתאות רגילות, מריבית הפריים, ריבית בנק ישראל וגורמי שוק נוספים. ככל שהריבית נמוכה יותר, כך הכסף "נאכל" פחות מהר, והסכום הפנוי שלכם נשמר. חשוב לבדוק את שיעורי הריבית המוצעים על ידי הגופים השונים.
מפתח מספר 6: עלויות נלוות – מי אמר שלוקחים כסף בלי לשלם?
כל הלוואה, ובטח כזו, כרוכה בעלויות. אלו כוללות:
- שכר טרחת שמאי: על הערכת שווי הנכס.
- שכר טרחת עורך דין: על ליווי העסקה והרישום.
- עמלת פתיחת תיק: לגוף המממן.
- דמי טיפול: לעיתים קיימים גם דמי טיפול חודשיים או שנתיים.
- ביטוח: ביטוח מבנה חובה.
כל העלויות הללו מנוכות מסכום ההלוואה הכולל. הן מקטינות את הסכום הנקי שיישאר לכם לחלוקה כקצבה חודשית. אין ארוחות חינם, אפילו כשהכסף מגיע מהבית שלכם.
מפתח מספר 7: מצב הבית (וקצת על הבנקים) – האם הבית "חופשי" באמת?
לפני שתוכלו לקבל משכנתא הפוכה, הנכס שלכם צריך להיות "נקי" משעבודים קודמים. אם יש עליו משכנתא קיימת, הלוואה אחרת, או כל שעבוד, הם יסולקו מתוך סכום ההלוואה שתקבלו. למשל, אם הבית שווה מיליון ש"ח, ואתם זכאים ל-300 אלף ש"ח, אבל יש לכם עדיין משכנתא של 100 אלף ש"ח, ה-100 אלף ישמשו לסילוק המשכנתא הקיימת, ורק 200 אלף ש"ח יישארו לכם לחלוקה. חשוב לזכור זאת. זה לא אומר שאתם לא יכולים לקחת משכנתא הפוכה עם שעבוד קיים, זה פשוט אומר שחלק מהכסף יילך לסילוקו.
תכל'ס, איך מחשבים? 3 צעדים שכל אחד יכול להבין (כמעט!)
אחרי שהבנו את כל הגורמים, הגיע הזמן לחבר את הנקודות. החישוב עצמו אינו מורכב מדי, אבל הוא דורש דיוק ונתונים עדכניים. ובגלל זה, אגב, כדאי תמיד להתייעץ עם גורם מקצועי ואובייקטיבי.
3.1. הערכת שווי הנכס: לא מה שחשבתם ששווה.
הצעד הראשון והקריטי ביותר. הזמינו שמאי מקרקעין מוסמך שיעריך את שווי הנכס באופן מקצועי. אל תתבססו על "שמעתי ששכן מכר במיליון וחצי". הערכה מדויקת תשפיע באופן ישיר על הסכום הסופי.
3.2. קביעת שיעור המימון: איפה אתם עומדים במדרגות הגיל?
ברגע שיש לכם את שווי הנכס המדויק, הגוף המממן יקבע את שיעור המימון שאליו אתם זכאים, בהתאם לגילכם ולמדיניותו. לדוגמה, אם הנכס שווה 2,000,000 ש"ח, ואתם בני 75, ושיעור המימון המקובל עבור גילכם הוא 30%, אזי הסכום הבסיסי הפוטנציאלי עומד על 600,000 ש"ח.
3.3. פיזור הכסף: הכל בידכם (כמעט).
מהסכום הפוטנציאלי הזה (לדוגמה, 600,000 ש"ח בדוגמה שלנו), ינוכו קודם כל כל העלויות הנלוות: שכר טרחת שמאי, עורך דין, דמי פתיחת תיק ועוד. נניח שעלויות אלו מסתכמות ב-30,000 ש"ח. כעת נותרו לכם 570,000 ש"ח נקיים.
בשלב הזה, אם יש לכם שעבודים קיימים על הנכס, הם יסולקו מהסכום הזה. נניח שיש משכנתא קיימת של 70,000 ש"ח. נותרו לכם 500,000 ש"ח.
את הסכום שנותר, לדוגמה 500,000 ש"ח, אתם יכולים לקבל כקצבה חודשית.
לדוגמה, אם תבחרו לפרוס את 500,000 השקלים הללו כקצבה חודשית למשך 15 שנים, אזי החישוב יהיה פשוט: 500,000 ש"ח חלקי (15 שנים כפול 12 חודשים) = 500,000 חלקי 180 חודשים. כלומר, קצבה חודשית של כ-2,777 ש"ח. זהו חישוב פשטני מאוד, שכן הוא אינו כולל את צבירת הריבית על היתרה הבלתי משוכת. בפועל, הגופים המממנים מציעים טבלאות מוגדרות לקצבאות בהתאם לגיל, סכום, וריבית. תמיד מומלץ לוודא שההצעה הסופית תואמת את הצרכים שלכם, והכי חשוב – להתייעץ עם גורם מומחה שיפרט לכם את ההשלכות המלאות של כל מסלול.
שאלות שפשוט חייבים לשאול (ולקבל תשובה!) – והתשובות מחכות לכם כאן.
הבנו את העיקר, אבל בטח נותרו לכם עוד כמה שאלות ש"מגרדות" לכם בראש. בואו נתמודד איתן.
שאלה 1: האם אני יכול לבחור את סכום הקצבה החודשית?
תשובה: באופן עקרוני כן, אבל יש גבולות. אתם יכולים לבחור בין סכום חד פעמי, קצבה חודשית, או שילוב שלהם. גובה הקצבה החודשית יושפע מהסכום הכולל שתאשרו לקחת כהלוואה ומהתקופה שבה תרצו לקבל את הקצבה. אם תרצו קצבה חודשית גבוהה במיוחד, הדבר יקצר את תקופת קבלת הקצבה, או יפחית את יתרת הכסף הפנוי שיוותר.
שאלה 2: מה קורה אם אורך החיים שלי עולה על הצפוי? האם הקצבה נפסקת?
תשובה: זה תלוי במסלול שבחרתם. אם בחרתם במסלול של קצבה חודשית לכל החיים (מסלול פחות נפוץ כיום, אך קיים), אז לא. הקצבה תמשיך עד יומכם האחרון. אם בחרתם בקצבה למשך תקופה מוגדרת (למשל, 15 שנים), אז כן, בתום התקופה המוגדרת, קבלת הקצבה נפסקת. יחד עם זאת, ניתן יהיה לבחון אפשרות לקבלת סכומים נוספים, במידה ונותרה יתרת ערך חיובית בנכס.
שאלה 3: האם הריבית קבועה או משתנה במשכנתא הפוכה?
תשובה: לרוב הריבית היא משתנה, בדרך כלל צמודה לפריים. ישנם מקרים בהם מוצעות גם ריביות קבועות, אך אלו נדירות יותר ופחות משתלמות בדרך כלל. חשוב להבין את מנגנון הריבית היטב.
שאלה 4: האם ניתן לפרוע את ההלוואה מוקדם יותר?
תשובה: בהחלט. בכל שלב, אתם או יורשיכם יכולים לפרוע את ההלוואה במלואה. זה יכול לקרות באמצעות מכירת הנכס, או פשוט על ידי החזרת הסכום בתוספת הריבית שנצברה. אין קנסות פירעון מוקדם.
שאלה 5: מה ההבדל העיקרי בין משכנתא הפוכה למשכנתא רגילה?
תשובה: ההבדל הגדול ביותר הוא התשלומים החודשיים. במשכנתא רגילה אתם משלמים מדי חודש. במשכנתא הפוכה, אתם מקבלים כסף מדי חודש, ואין לכם התחייבות להחזרים חודשיים. כמו כן, משכנתא רגילה מיועדת לרכישת נכס, ואילו משכנתא הפוכה מיועדת למימוש הון עצמי מנכס קיים.
שאלה 6: האם הבית נשאר בבעלותי?
תשובה: כן! וזה אחד היתרונות הגדולים. אתם נשארים בעלי הנכס לכל דבר ועניין. אתם יכולים להמשיך לגור בו, להשכיר אותו, או כל דבר אחר. הגוף המממן רושם שעבוד על הנכס לטובתו, בדומה למשכנתא רגילה, אבל הבעלות נשארת אצלכם.
שאלה 7: האם יורשי יכולים לאבד את הבית בגלל משכנתא הפוכה?
תשובה: לא, בשום אופן. בסוף ימי חיי הלווים, יורשיהם מקבלים את האפשרות לפרוע את ההלוואה (הקרן בתוספת הריבית שנצברה). אם הם בוחרים לעשות זאת, הבית נשאר בבעלותם. אם הם אינם מעוניינים או יכולים לפרוע את ההלוואה, הבית יימכר על ידי הגוף המממן, והם יקבלו את ההפרש שבין מחיר המכירה לבין יתרת החוב. הכל תחת פיקוח. הבית תמיד שייך למשפחה.
האם זה מתאים לכם? 5 סימנים שאולי הגיע הזמן לחשוב על זה ברצינות!
משכנתא הפוכה היא לא פתרון קסם לכולם. אבל היא בהחלט פתרון מבריק עבור אחוז גדול מאוכלוסיית גיל הזהב. אז מתי כדאי להתחיל לבדוק את זה ברצינות?
- כשאתם זקוקים להכנסה נוספת: הפנסיה לא מספיקה, ואתם רוצים להגדיל את ההכנסה הפנויה מבלי לצאת לעבוד או למכור את הנכסים.
- כשאתם רוצים להישאר בבית: אין לכם רצון לעזוב את הבית שבו אתם גרים, אבל אתם זקוקים לכסף ש"כלוא" בתוכו.
- כשאתם רוצים לעזור לילדים/נכדים: אם אתם רוצים להעניק עזרה פיננסית למשפחה (לרכישת דירה, לימודים, חתונה) מבלי לפגוע באיכות חייכם.
- כשאתם רוצים לשפץ או לשדרג את הבית: הבית דורש שיפוץ יקר, ואתם רוצים לממן אותו בדרך שתהיה נוחה לכם.
- כשאתם רוצים שקט נפשי: הידיעה שיש לכם גב פיננסי, ושאתם יכולים לממש את ההון שבבית בכל עת, יכולה לספק ביטחון רב.
אז מה למדנו? משכנתא הפוכה היא כלי פיננסי עוצמתי. היא מאפשרת לכם להפוך את הבית שלכם למנוף פיננסי אמיתי. היא מסובכת פחות ממה שנדמה, אבל דורשת הבנה של הגורמים המשפיעים. גיל, שווי הנכס, שיעור המימון, מסלול הקצבה, הריבית והעלויות הנלוות – כולם חלק מהנוסחה. הבנה עמוקה של כל אחד מהמרכיבים האלה תאפשר לכם לקבל החלטה מושכלת. כזו שתעניק לכם שקט נפשי. כזו שתאפשר לכם להמשיך ליהנות מהבית שלכם, וגם מהכסף שהוא יכול לספק. ובשורה התחתונה, ליהנות מהחיים. כי בשביל זה הרי עבדתם כל כך קשה, לא?
המידע באתר זה נועד לצרכים כלליים ואינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מכל סוג שהוא. הנתונים, הדוגמאות, ההמלצות והחישובים מבוססים על מידע כללי בלבד ועלולים להשתנות מעת לעת.
לפני קבלת החלטה פיננסית או התחייבות למשכנתא, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך או בעל מקצוע מתאים בהתאם לצרכים והנתונים האישיים שלך. החברה אינה אחראית לשום נזק או הפסד שעלול להיגרם כתוצאה מהסתמכות על מידע שמופיע באתר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
