אז אתם עומדים שם, מול המראה, אולי אחרי עוד יום עבודה שגרתי, אבל בראש רצות לכם מחשבות לא שגרתיות בכלל. חלום הבית מתחיל לקרום עור וגידים, ובמרכז הבמה – השאלה הגדולה: איך מממנים את כל הסיפור הזה? במיוחד כשאתם מביאים הביתה הכנסה מכובדת של 25,000 ש"ח. רגע לפני שאתם צוללים לתוך ים האינטרנט ומקבלים סחרחורת ממושגים כמו "ריבית פריים", "עוגן מק"מ" ו"יחס החזר", עצרו רגע. אנחנו כאן כדי לעשות לכם סדר, להגיש לכם את כל מה שצריך לדעת, בלי בולשיט ובלי להתנצל. תתכוננו, כי המסע אל הבית שלכם הולך להיות הרבה יותר ברור, מצחיק ובעיקר – חכם, ממה שדמיינתם.
ה-25,000 ש"ח המסתוריים: מה הם אומרים לבנקאים (ולכם)?
בואו נדבר תכלס. 25,000 ש"ח הכנסה חודשית זה יפה. זה מכובד. זה בהחלט מניח לכם יסודות איתנים להתחיל לדבר על משכנתא. אבל בואו לא נשכח – העולם לא נגמר (ולא מתחיל) במספר אחד. הבנק לא רואה רק את הסכום הזה. הוא רואה את כל התמונה. אתם, עם ההכנסה הזו, נמצאים בפוזיציה מצוינת. אתם לא מתחילים מאפס, אבל גם לא מיליונרים שמכופפים את חוקי הבנק. אתם בדיוק איפה שהתכנון הופך לאמנות, וההחלטות שלכם שוות הרבה מאוד כסף – פשוטו כמשמעו.
הכנסה ברוטו מול הכנסה נטו: המלכודת המתוקה והמציאות הקרה
רגע לפני שאתם מפליגים בחלומות על פנטהאוז עם נוף לים, בואו נדבר על המציאות. 25,000 ש"ח ברוטו זה לא מה שאתם רואים בחשבון הבנק בסוף החודש. המדינה, ובצדק, רוצה את חלקה. ביטוח לאומי, מס בריאות, מס הכנסה… כל אלה גונסים נתח נכבד. נניח שאתם מרוויחים 25,000 ש"ח ברוטו, סביר להניח ש"הביתה" מגיעים סביב ה-17,000-18,000 ש"ח נטו, אולי קצת יותר, אולי קצת פחות, תלוי בעוד מיליון ואחד משתנים (האם אתם עצמאיים? שכירים? יש לכם הטבות?).
ולמה זה כל כך חשוב? כי הבנק, כשהוא מחשב את יכולת ההחזר שלכם, מסתכל בעיקר על הנטו. לרוב, הבנקים יאפשרו לכם להחזיר משכנתא שההחזר החודשי שלה לא עולה על 30%-40% מההכנסה הנטו שלכם. בואו נהיה אופטימיים ונלך על 40% (כי אנחנו חולמים בגדול, וכי אתם נשמעים אחראיים). זה אומר שאם ההכנסה הנטו שלכם היא 18,000 ש"ח, אתם מדברים על החזר חודשי של עד כ-7,200 ש"ח. זכרו את המספר הזה. הוא קריטי.
3 גורמים שבנקים בוחנים לפני שהם זורקים עליכם כסף (או לא)
אז ההכנסה שלכם יפה, אבל הבנקים הם כמו בני 16 בדייט ראשון – הם בודקים המון דברים לפני שהם מתחייבים. הנה שלושה גורמים מרכזיים שחשוב שתכירו:
- יציבות תעסוקתית: אתם יכולים להרוויח 25 אלף ש"ח חודש אחד, אבל אם אתם מחליפים עבודות כמו גרביים, או נמצאים במקום עבודה חדש לגמרי, הבנק ירים גבה. הוא רוצה לראות יציבות. ותק. עדיף שנתיים באותו מקום עבודה לפחות.
- התנהלות פיננסית: ההכנסה הגבוהה לא שווה כלום אם החשבון שלכם תמיד במינוס עמוק, אתם משלמים המון ריביות על הלוואות קיימות, או שיש לכם היסטוריה של צ'קים חוזרים. הבנק בודק את ההתנהלות שלכם בשלוש השנים האחרונות (לפחות!) ורוצה לראות אחריות, סדר וניהול נכון של הכסף.
- הון עצמי: אלוהים נמצא בפרטים הקטנים, וההון העצמי הוא ה"אלוהים" של עסקת המשכנתא. ככל שיש לכם יותר הון עצמי, כך תצטרכו פחות כסף מהבנק, מה שמעלה את הסיכויים שלכם לקבל את המשכנתא בתנאים טובים יותר. בנק ישראל קבע כללים ברורים: לדירה ראשונה עד 75% מימון, לדירה שנייה עד 70%, ולדירה להשקעה עד 50%. זה אומר שאם אתם קונים דירה ב-2 מיליון ש"ח, תצטרכו לפחות חצי מיליון ש"ח הון עצמי (לדירה ראשונה).
שאלות ותשובות מהירות: נשבר לכם הראש? בואו נבהיר!
ש: האם אפשר לקבל משכנתא בלי הון עצמי בכלל?
ת: באופן כללי, התשובה היא לא. בנק ישראל מחייב אחוז מסוים של הון עצמי מתוך עסקת הרכישה. ישנם מקרים חריגים מאוד כמו משכנתא במימון מלא כנגד נכס קיים אחר שאינו משועבד, או עבור זכאים מסוימים מאוד, אבל אלו חריגים שאינם הנורמה. תמיד כדאי לבוא עם הון עצמי.
ש: כמה זמן לוקח לאשר משכנתא?
ת: התהליך יכול לנוע בין שבועיים לחודשיים, ואפילו יותר. זה תלוי המון בכם (מהירות אספקת מסמכים), בבנק, ובמורכבות העסקה. תכננו מראש ואל תחכו לדקה ה-90.
איזו משכנתא אפשר לקבל? הנה המספרים (בערך!)
אחרי שדיברנו על ההכנסה והגורמים השונים, בואו נחזור לשאלה המרכזית. אם אתם יכולים להחזיר כ-7,200 ש"ח בחודש, כמה זה באמת אומר בכסף של בנקים? הנה נקודת פתיחה מאוד כללית, שאפשר לשחק איתה (הרבה!).
בהנחה שריבית ממוצעת על המשכנתא שלכם תהיה סביב ה-4% (זה משתנה כל הזמן!), ותקופה של 25-30 שנה (כי מי לא רוצה קצת שקט נפשי לאורך זמן?), אתם יכולים לדבר על משכנתא בסכום שנע בין 1.2 מיליון ש"ח ל-1.5 מיליון ש"ח, ואולי אף יותר במקרים מסוימים ובתנאים מעולים. המספרים הללו הם לגמרי הערכה גסה. הם תלויים בריביות המדויקות, במסלולים שתבחרו, ובשינויי שוק. אבל הם נותנים לכם כיוון טוב.
עם הכנסה של 25,000 ש"ח ברוטו והון עצמי סביר, אתם בהחלט בטווח של דירות רבות בישראל, אם כי לא כולן. שכונות יוקרה במרכז תל אביב אולי יחכו לכם כשיום אחד תהיו זוכים בלוטו, אבל דירות יפות בפריפריה, בערים מתפתחות, ואפילו באזורים מסוימים במרכז, הן בהחלט בטווח ההשגה שלכם.
5 טעויות נפוצות שמרוקנות את הכיס (ואיך לא ליפול בהן)
תשמעו, אנחנו מבינים את ההתלהבות. בית חדש זה כמו צעצוע חדש, רק הרבה יותר יקר. אבל דווקא בגלל שזה עניין כל כך מהותי, אסור לכם להתפתות לטעויות קלאסיות. הנה כמה כאלה:
- להסתכל רק על ההחזר החודשי: "רק 5,000 ש"ח בחודש! קלי קלות!". נשמע מפתה, נכון? אבל מה לגבי הריבית הכוללת שתשלמו לאורך כל חיי המשכנתא? משכנתא זולה חודשית יכולה להיות יקרה מאוד בסך הכל אם היא נפרסת על 30 שנה עם ריבית גבוהה.
- לא להבין את המסלולים: פריים, קבועה לא צמודה, משתנה כל 5 שנים, צמודה למדד. זה נשמע כמו קוד סודי מהעולם הבנקאי, וזה קצת נכון. אבל אם אתם לא מבינים מה כל מסלול עושה לכסף שלכם, אתם יכולים למצוא את עצמכם משלמים הרבה יותר ממה שצריך. לכל מסלול יתרונות וחסרונות, וצריך להתאים אותם לצרכים שלכם.
- ללכת לבנק "שלכם": לרובנו יש בנק "קבוע". "הבנק של אבא, הבנק שאני רגיל אליו". אבל כשמדובר במשכנתא, הנאמנות הזו יכולה לעלות לכם המון. בנקים שונים מציעים תנאים שונים, והשוואת הצעות היא אל"ף בי"ת של חסכון משמעותי.
- לא לתכנן הוצאות נלוות: המשכנתא היא אולי ההוצאה הגדולה ביותר, אבל היא לא היחידה. שכר טרחת עורך דין (כ-0.5%-1.5% משווי הדירה), שמאי, דמי פתיחת תיק בבנק, מס רכישה (שעשוי להגיע לאחוזים משמעותיים!), וגם – עלויות מעבר, שיפוץ קל… כל אלה מצטברים לסכומים גבוהים, ולפעמים מפתיעים.
- להסתמך על מידע שולי או "חבר של חבר": האינטרנט מלא במידע, טוב ופחות טוב. חברים ומשפחה תמיד רוצים לעזור. אבל משכנתא היא עניין אישי, מורכב, ומשתנה כל הזמן. מה שהיה נכון לחבר שלכם לפני שנה, או לבן דוד שלכם בדירה אחרת, פשוט לא רלוונטי עבורכם.
שאלות ותשובות מהירות: קחו אוויר, אנחנו ממשיכים!
ש: האם כדאי לקחת את המשכנתא לתקופה ארוכה ככל האפשר?
ת: לא בהכרח. תקופה ארוכה מורידה את ההחזר החודשי, וזה נשמע מפתה. אבל היא גם מגדילה משמעותית את הריבית הכוללת שתשלמו לאורך חיי ההלוואה. צריך למצוא את האיזון הנכון בין יכולת ההחזר החודשית לבין עלות הריבית הכוללת, וזה מאוד אישי.
ש: מהו מדד מחירי הדיור ואיך הוא משפיע?
ת: אין דבר כזה "מדד מחירי הדיור" במשכנתאות ישירות. יש את "מדד המחירים לצרכן". חלק ממסלולי המשכנתא צמודים למדד הזה. כשמדד המחירים לצרכן עולה, גם יתרת הקרן של המשכנתא הצמודה עולה, וכך גם ההחזר החודשי. זו הסיבה שרבים מעדיפים מסלולים לא צמודים למדד או כאלה שמוגבלים בהצמדה.
"תחזירו את המפתחות, אתם לא לבד": כוחו של ליווי מקצועי
בואו נהיה כנים. רובכם לא עורכי דין, לא רואי חשבון, ובטח שלא בנקאים. למה שתצפו מעצמכם להבין את כל הניואנסים הקטנים של עולם המשכנתאות? הרי מדובר באחת העסקאות הפיננסיות הגדולות והמשמעותיות ביותר שתעשו בחייכם. כל טעות קטנה, כל החלטה פחות טובה, עלולה לעלות לכם עשרות, ואפילו מאות אלפי שקלים (בחישוב לטווח הארוך). נשמע דרמטי? כי זה דרמטי.
הליווי המקצועי, זה שמתחיל עוד לפני שבכלל חתמתם על חוזה רכישה, הוא הדבר הכי חכם שאתם יכולים לעשות. יועץ משכנתאות מומחה הוא לא סתם עוד גורם בדרך, הוא השותף האובייקטיבי שלכם. הוא מכיר את כל המסלולים, את כל ה"טריקים" של הבנקים, ויודע איך לבנות עבורכם תמהיל משכנתא שמשרת את האינטרסים שלכם, לא של הבנק. הוא יודע לשחק עם הריביות, לנהל משא ומתן קשוח (ולפעמים מעייף) מול הבנקים, ולהשיג עבורכם את התנאים הטובים ביותר האפשריים. כן, זה עולה כסף, אבל זה כסף שחוסך לכם פי כמה וכמה.
האם יש משכנתא "מושלמת"? (ספוילר: לא.)
משכנתא מושלמת לא קיימת, בדיוק כמו שאין בן אדם מושלם (אל תגלו את זה לבני הזוג שלכם). מה שכן קיים, זו משכנתא מותאמת אישית בצורה אופטימלית לצרכים שלכם. משכנתא שלוקחת בחשבון את ההכנסות הנוכחיות שלכם, את התחזית לעתיד (האם אתם מצפים לקידום? להרחבת משפחה?), את ההוצאות, את הרצונות שלכם מבחינת סיכון (האם אתם מוכנים לקחת סיכון שההחזר יעלה? או שאתם מעדיפים יציבות בכל מחיר?).
בניית תמהיל המשכנתא היא כמו בניית קוקטייל משובח. צריך לדעת איזה מרכיב לשים, באיזו כמות, ומתי. יועץ משכנתאות טוב ידע לבנות לכם את הקוקטייל שישבור לכם את התיאבון (לריביות גבוהות), וישאיר לכם טעם מתוק בפה.
שאלות ותשובות מהירות: עוד כמה פרטים לפני הסיום
ש: מתי כדאי לפנות ליועץ משכנתאות?
ת: לפני שאתם חותמים על חוזה רכישה! ברצינות. קודם כל צריך להבין מה אתם יכולים לקבל, כמה תוכלו להחזיר, ורק אז להתחייב על מחיר דירה. פנייה מוקדמת תחסוך לכם המון כאבי ראש ועוגמת נפש.
ש: האם ריבית המשכנתא תמיד נמוכה יותר מריבית של הלוואה רגילה?
ת: בדרך כלל כן. משכנתא היא הלוואה כנגד נכס משועבד, מה שמקטין את הסיכון עבור הבנק, ולכן הוא יכול להציע ריביות נמוכות יותר מאשר בהלוואות רגילות לכל מטרה.
הבית שלכם מחכה – וזה בהישג יד
אז אם הגעתם עד לכאן, אתם כבר מבינים שהכנסה של 25,000 ש"ח היא נקודת פתיחה מצוינת למסע המשכנתא. היא פותחת דלתות רבות, אבל היא גם דורשת מכם להיות שחקנים חכמים, מתוחכמים ומודעים. אל תתנו למספרים הגדולים לבלבל אתכם, ואל תתנו למסלולים המורכבים להוציא אתכם משיווי משקל. עכשיו כשאתם מצוידים בידע בסיסי ובהבנה עמוקה יותר, אתם יכולים לגשת לתהליך בראש שקט, בחיוך קל, ובעיקר – בביטחון. הבית שתמיד חלמתם עליו? הוא בהחלט ממתין לכם, ובזכות הגישה הנכונה והליווי המתאים, הוא יהיה שלכם מוקדם יותר ממה שחשבתם. קדימה, לכו ותגשימו חלומות!
המידע באתר זה נועד לצרכים כלליים ואינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מכל סוג שהוא. הנתונים, הדוגמאות, ההמלצות והחישובים מבוססים על מידע כללי בלבד ועלולים להשתנות מעת לעת.
לפני קבלת החלטה פיננסית או התחייבות למשכנתא, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך או בעל מקצוע מתאים בהתאם לצרכים והנתונים האישיים שלך. החברה אינה אחראית לשום נזק או הפסד שעלול להיגרם כתוצאה מהסתמכות על מידע שמופיע באתר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
