תכנון משכנתא – איך להפיק את המיטב

נטילת משכנתא מהבנק היא צעד כלכלי חשוב ובעל משמעות כבירה על חיי הלווים. משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח לצורך רכישת דירה או לבניית בית פרטי, למרות שיש משכנתאות מסוגים נוספים, ומאחר ולוקחים הלוואה גבוהה לתקופה ממושכת, עד 30 שנים, חשוב לבצע תכנון פיננסי מדויק ומותאם אישית ויש לערוך מכרז בין הבנקים השונים כדי לשפר תנאים, להוזיל ריביות ולפזר סיכונים.
תכנון משכנתא הוא צעד חשוב להכרחי עבור כל הלווים, כולל משפרי דיור ומשקיעים. לכן, כדאי לתכנן את המשכנתא בעזרת המומחים של חברה מומלצת ואמינה לייעוץ משכנתאות. אמנם, ניתן לקבל ייעוץ ללא כל עלות על ידי היועצים בבנקים, אך עליכם לזכור כי יועץ משכנתא של הבנק מייצג את האינטרסים של המעסיק שלו לכן אין לוותר על ייעוץ אובייקטיבי וחיצוני.

מה כולל תהליך תכנון משכנתא?

הדרך למשכנתא מתחילה בתכנון נכון ומוקפד. כדאי ללמוד מושגים מרכזיים בתחום המשכנתאות כדי להבין את הסברי היועצים, לקרוא מידע באינטרנט והתייחס נכון לדברי יועצי המשכנתא בבנק ובחברת הייעוץ. בדרך לנטילת המשכנתא יש לבחור נכס מתאים ללווים, לכן כדאי לבדוק מחירי דירות ובתים באזור בו רוצים לגור ולהתייחס ליכולת הכספית שלכם כדי לקבל החלטה שקולה האם אתם יכולים להרשות לעצמכם נכס נדל"ן באזור מבוקש ויוקרתי או שעליכם לחפש נכס באזור אחר.

כמו כן, חשוב לבדוק כמה הון עצמי אתם יכולים לגייס, אילו אפשרויות יש לכם להגדיל את ההון העצמי וכדאי לבדוק פתרונות כמו משכון דירת ההורים, לקיחת הלוואות על חשבון כספי הפנסיה, שבירת תוכנית חיסכון או קרן השתלמות ועוד. כעת, עליכם לבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית לאחר תכנון פיננסי מקיף ומעמיק. יש לבדוק מהן הריביות בכל מסלולי המשכנתא, להשוות הצעות מכמה בנקים, לבדוק איך בעזרת הגדלת ההון העצמי תוכלו לקבל ריביות אטרקטיביות יותר ועוד.

הרוב מתייחסים רק לריביות המשכנתא אך יש גורמים נוספים שחשוב להתייחס אליהם בעת תכנון משכנתא, לדוגמה מדד המחירים לצרכן, לוח סילוקין, תקופת ההלוואה, מגבלות בנק ישראל על הלווים, יכולת החזר, עלות פתיחת תיק משכנתא, שיעור עמלת פירעון מוקדם, עלויות נלוות ללקיחת המשכנתא מהבנק כמו שכר טרחה לעורך דין, שמאי, ביטוח משכנתא וכו'. כדאי להתמקד לרגע בנושא עמלת הפירעון המוקדם, יש מגוון עמלות והיקרה שבהן היא עמלת ההיוון, ומאחר ורבים ממחזרים או פרועים את ההלוואה לפני הזמן יש לתת את הדעת על נושא עמלות הפירעון העשויות להיות משמעותיות אם מחליטים על מיחזור המשכנתא או פירעון מסלול מסוים.

בעת תכנון משכנתא רבים שוכחים את ההוצאות הנלוות והם מופתעים מסכומי הכסף שעליהם לשלם לעורך דין, לשמאי, לחברת הביטוח ולבנק. בנוסף, יש להתייחס למס שבח, מס רכישה ומסים נוספים החלים בעסקאות נדל"ן שונות.
התכנון הפיננסי מאפשר ללווים לבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית, בהתאמה מדויקת ליכולת ההחזר של הלווים. כלל הברזל שצריך להנחות את הלווים הוא החזר חודשי עד לגובה של 30% מההכנסה הפנויה, למרות שבנק ישראל מאפשר לבנקים לאשר הלוואות גם במצבים שבהם ההחזר החודשי מגיע ל-50% מההכנסה הפנויה.

חשיבות מומחה בתהליך תכנון משכנתא

לרוב הישראלים אין ידע פיננסי המאפשר להם לבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית, ומאחר ומשכנתא היא ברוב המקרים ההלוואה הגדולה ביותר בחיי הלווים, אין לקבל החלטות חשובות וקריטיות ללא ייעוץ מקצועי. בעזרת חברת ייעוץ משכנתאות מבצעים תכנון פיננסי, בונים תמהיל הלוואה המותאם ליכולת ההחזר, להכנסה הפנויה של הלווים, לשיעור הריביות והמדד ולגורמים נוספים. היועצים מבצעים מכרז בין הבנקים כדי לשפר תנאים ולהפחית ריביות משכנתא במסלולים השונים, ולאחר המכרז הם מנהלים מו"מ עם הבנקים במטרה לייצג את הלווים ולשפר ריביות.

סרטון הסבר על תכנון משכנתא – פינת הייעוץ בתוכנית "הביתה" ערוץ 12 קשת

שחר כרמון מנכ"ל פריים משכנתאות

שחר כרמון מנכ"ל פריים משכנתאות

מייסד ומנכ"ל פריים משנת 2006. מחלוצי ענף ייעוץ המשכנתאות בישראל.
נראה לנו שהשתכנעתם

קראנו, הבנו, רוצים להתחיל בתהליך
לחצו על המוצר הרצוי

מאמרים נוספים
בודק...