האם המשפחה התרחבה ואתם מתכננים לרכוש דירה גדולה ומרווחת יותר? האם ההכנסה של משק הבית השתפרה ואתם מעוניינים לעבור לדירה גדולה ומשודרגת? חושבים על מעבר לדירה חדשה וגדולה יותר כדי לשפר את איכות החיים? אם כן, בקרוב גם אתם מצטרפים לעשרות אלפי הישראלים שנקראים משפרי דיור.
כדי לעבור לדירה חדשה ונוחה יותר, רוב האנשים חייבים לקחת משכנתא למשפרי דיור. זו משכנתא שחייבים לתכנן היטב מאחר שיש למכור את הדירה הנוכחית במקביל, ולרוב יש עדיין תשלומי משכנתא על הדירה הקיימת, לכן חייבים לבצע תכנון פיננסי מעמיק ולהיערך נכון לקראת העסקה החדשה שצפויה להגדיל את ההוצאה החודשית על החזרי הלוואת המשכנתא. איך להיערך וכיצד לתכנן משכנתא שכזו? המומחים של פריים משכנתאות הכינו עבורכם מדריך למשפרי דיור.
מי אילו משפרי דיור?
משפרי דיור הם אותם עשרות אלפי ישראלים המשדרגים לדירה חדשה, גדולה ומשופרת. כאשר הדירה הקיימת קטנה וכבר אי אפשר לגור בה עולה הרצון למעבר לדירה משופרת, וכך למעשה הופכים למשפרי דיור ומתחילים לאתר דירה חדשה שמתאימה לצרכים, לאורח החיים ולחלומות של המשפחה, וכדי לעבור לדירה החדשה לרוב יש לקחת משכנתא גדולה.
במילים אחרות, אם יש דירה בבעלותכם ואתם רוכשים דירה חדשה במקומה או שאתם מתחייבים כלפי הבנק למכור את הדירה הקיימת בתוך 18 חודשים – אתם נקראים משפרי דיור.
סיבות לשיפור דיור
- רצון וצורך לגור בדירה גדולה יותר, בדרך כלל בגלל הרחבת המשפחה כאשר לבני הזוג יש מספר ילדים גדולים יחסית, לכן הצרכים שלהם שונים מזוג צעיר עם תינוק.
- רצון לשפר את איכות החיים ולעבור לדירה חדשה מקבלן.
- מעבר לדירת גן, פנטהאוז, דירת גג, בית פרטי וכד'.
- תכנון לעבור ליישוב או לאזור מגורים טוב יותר מבחינת איכות חיים, סביבה, חינוך ועוד.
- מריבות בלתי פוסקות של ילדים החולקים חדר במשותף.
- שיפור בהכנסות משק הבית.
מהי משכנתא למשפרי דיור?
מדובר על הלוואת משכנתא שלוקחים מהבנק או מגוף פיננסי אחר כדי לממן את המעבר לדירה חדשה ומשודרגת, על מנת לשפר את איכות החיים. לאחר איתור הנכס שמתאים למשפרי הדיור עליהם לקחת משכנתא למימון הדירה החדשה, ובמקביל מעמידים למכירה את הדירה שבה גרים, ואת המשכנתא לוקחים כנגד הדירה החדשה.
כדי להבין איך זה עובד, אנחנו מציגים בפניכם דוגמה:
נניח ואתם גרים כיום בכפר סבא בדירה בת 3 חדרים והילדים כבר גדולים והנכס צפוף ואתם מעוניינים לעבור לדירה חדשה. נניח כי מחיר הדירה בכפר סבא עומד על 1,500,000 ₪, ויש לכם עדיין תשלומי משכנתא בסך 800,000 ₪, ומצאתם דירה חדשה שעלותה 2,500,000 ₪ והצלחתם לגייס הון עצמי בסך 600,000 ש"ח. במקרה זה עדיין לא מכרתם את הדירה שבה אתם גרים, אך כדי שלא לפספס את ההזדמנות לדירת החלומות שמצאתם יש באפשרותכם לקחת משכנתא למשפרי דיור.
למעשה, מצב זה מורכב מאוד מאחר שיש לכם עדיין משכנתא על הדירה הקיימת, לכן עליכם להחליט האם לקחת משכנתא נוספת ובמקביל לזו הקיימת, כל עוד אתם מסוגלים לעמוד בתשלומי החזר של שתי המשכנתאות, ויש גם אפשרות לבקש דחייה של תשלומי החזר המשכנתא החדשה (גרייס), לקחת הלוואת גישור, או לבצע גרירת משכנתא כדי לשמור על תנאי ההלוואה שקיבלתם, ובהתאם לצורך לקחת משכנתא נוספת בתנאי השוק כדי לממן את העסקה.
חשוב לציין כי על פי החלטת בנק ישראל, משפרי דיור יכולים לקבל משכנתא עד לגובה של 70% משווי הדירה החדשה, לעומת 75% למי שלוקח משכנתא לרכישת דירה ראשונה ויחידה. כמו כן, כדי להימנע מתשלום מס רכישה יש להתחייב למכור את הנכס הקיים בתוך 18 חודשים, בהתאם לדיני המס בישראל.
אתגרים שעומדים כאשר לוקחים משכנתא למשפרי דיור
- לקיחת משכנתא חדשה ונוספת במקביל למשכנתא הקיימת, כלומר עליכם להתמודד עם תשלומי החזר של שתי משכנתאות פעילות במקביל.
- יש לגייס הון עצמי כדי לקבל אישור למשכנתא החדשה וכדי להניע את עסקת הרכישה. אם אין לכם את ההון העצמי הדרוש עליכם לבקש מהבנק אישור מיוחד למינוף הנכס הקיים במטרה לגייס את הסכום הדרוש, ולרוב לוקחים הלוואת גישור בתנאי גרייס ומשלמים ריבית בלבד עד מכירה הדירה הקיימת.
- אם קיימת משכנתא בתנאים נוחים כדאי לשקול גרירת משכנתא כדי לשמור על הריבית הנמוכה ותנאי ההחזר, ובהתאם לצורך אפשר להוסיף משכנתא נוספת.
- בנק ישראל מגביל את הבנקים וניתן לקבל משכנתא של עד 70% משווי הדירה. אם מוכרים את הנכס ורק אז לוקחים משכנתא ניתן לקבל עד 75% מימון, בדיוק כמו במשכנתא לרכישת דירה ראשונה ויחידה.
- ברוב המקרים יש לקחת משכנתא גדולה יותר מהקודמת, בגלל עלות הדירה החדשה והמשופרת, ויש להתייחס להוצאות נלוות לעסקה כמו מס רכישה אם קיים, שמאות, תיווך, עו"ד, ייעוץ משכנתאות, שיפוצים ועוד. לכן, חשוב לבצע תכנון פיננסי מותאם אישית לפני רכישת הדירה ולקיחת משכנתא למשפרי דיור.
אחוז המימון למשכנתא למשפרי דיור
כדאי לדעת כי לפני מספר שנים החליט הרגולטור שמפקח על הבנקים להגביל את המינוף ואחוזי המימון ללוקחי המשכנתא בדרך הבאה:
- רוכשי דירה ראשונה, שאין בבעלותם דירה, יכולים לקבל משכנתא עד 75% משווי הדירה. זכאי הגרלות דירה בהנחה יכולים במקרים מסוימים לקבל משכנתא בשיעור מימון גבוה יותר.
- משפרי דיור, כלומר רוכשי דירה חלופית, חייבים למכור את הדירה הנוכחית בתוך 18 חודשים ויכולים לקבל משכנתא עד 70% משווי הדירה החדשה.
- משקיעים המעוניינים לרכוש דירה להשקעה יכולים לקבל משכנתא עד 50% משווי הדירה החדשה.
- לוקחי משכנתא לכל מטרה שיש בבעלותם נכס ומעוניינים לקחת הלוואה כנגד שעבוד הדירה שברשותם, יכולים לקבל משכנתא עד 50% משווי הדירה שנמצאת בבעלותם.
בתוך כך, חשוב לזכור כי לרוב משפרי הדיור יש משכנתא קיימת על הדירה הנוכחית, לכן הבנק מחשב את אחוזי המימון בהתאם.
במקרים מסוימים כדאי לשקול משכנתא חוץ בנקאית כיוון שרק כך ניתן לקבל הלוואה עם אחוזי מימון גבוהים יותר ממה שהבנקים יכולים להעניק למשפרי הדיור, בדרך כלל עד 85% מימון. יחד עם זאת, תנאי המשכנתא החוץ בנקאית פחות טובים בהשוואה לתנאי המשכנתא מהבנק, ולרוב הריביות יהיו גבוהות יותר מהריבית המקובלת בבנקים.
מהו מס רכישה למשפרי דיור?
מס רכישה מוטל על מי שרוכש זכות במקרקעין, לפי מדרגות המתעדכנות אחת לשנה. לרוכשי דירה שיש בבעלותם דירה אחת מחשבים את מס הרכישה בהתאם למדרגות המס שנקבעו עבור דירה יחידה, כל עוד הם מתחייבים למכור את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים מיום רכישה הדירה החלופית, אם העסקה בוצעה בין 1/6/2023 ל-31/5/25. אם משפרי הדיור רוכשים דירה חדשה מקבלן עליהם למכור את הדירה הקודמת בתוך 12 חודשים מיום קבלת טופס 4 לדירה החדשה.
את המס מחשבים ביום רכישת הדירה, לכן רוכשים המצהירים כי בכוונתם למכור את הדירה הקודמת בתוף התקופה שנקבעה, ישלמו מס רכישה לפי דירה יחידה. אם הם לא מכרו את הדירה הקודמת הם יחויבו לשלם מס רכישה לפי דירה נוספת, כמו משקיעים, והם ייאלצו לשלם את ההפרש בתוספת ריבית והצמדה.
איזה תמהיל מומלץ עבור משכנתא למשפרים?
בניית תמהיל משכנתא למשפרי דיור נחשבת למלאכה מורכבת ומאתגרת יותר, כיוון שיש להתייחס לגורמים כמו האם הדירה הקודמת נמכרה, קיומה של משכנתא על הדירה הקיימת, יכולת לגייס הון עצמי הדרוש להתנעת העסקה, בדיקת תנאי המשכנתא הנוכחית כדי לבחון אפשרות לגרירת המשכנתא, ניתוח יכולת ההחזר ועוד.
לכן, חשוב לפנות לייעוץ משכנתאות כדי לבנות תמהיל אופטימלי ומותאם אישית למשפרי דיור. אין תמהיל אחד שמתאים לכל משפרי הדיור וכל מקרה לגופו, ויש להתייחס לגורמים רבים כדי לבנות את התמהיל הנכון ביותר ללקוח, לכן אין לוותר על תכנון פיננסי מקדים על מנת לקבל החלטות שקולות ונכונות.
ראוי לציין כי בפני משפרי דיור ניצבות מספר אפשרויות:
- גרירת משכנתא קיימת ושעבוד הדירה החדשה כנגד ההלוואה, ללא שינוי בתנאי המימון. בהתאם לצורך לוקחים משכנתא נוספת.
- סילוק המשכנתא הנוכחית ולקיחת משכנתא חדשה, כנגד הדירה החדשה. יש להתייחס לעמלת הפירעון המוקדם.
- במקרה שקניתם דירה חדשה וטרם מכרתם את הדירה הקודמת אפשר לבקש מהבנק דחיית תשלומי משכנתא (גרייס).
- הלוואת גישור או משכנתא בלון לתקופה קצרה לצורך מימון ביניים עד מכירת הדירה הקודמת.
לבניית תמהיל מותאם אישית וללקיחת משכנתא לשיפור דיור בתנאים מועדפים – אנא צרו קשר עם המומחים של פריים משכנתאות!
האם הבנקים עשויים לסרב למבקשי משכנתא למשפרי דיור?
בהחלט כן. הבנקים מבצעים בדיקות מעמיקות לפני אישור משכנתא למשפרי דיור, והם כפופים לרגולציה. לכן, יש מצבים שבהם הבנקים יסרבו לבקשה, בדרך כלל כאשר למשפרי הדיור יש דירוג אשראי נמוך, הכנסה פנויה שאינה עומדת במגבלות הרגולציה (החזר חודשי עד 40% מההכנסה הפנויה), מגבלות הון עצמי ועוד.
הסיבות המרכזיות לסירוב מתן משכנתא למשפרים:
דירוג אשראי – כאשר דירוג האשראי נמוך ובעייתי, הבנק לא ייקח סיכונים והוא יסרב לאשר את הבקשה למשכנתא. יש להימנע מפגיעה בדירוג האשראי בגלל אי כיבוד צ'קים, אי עמידה בהחזרי הלוואות או משכנתא וכו'.
הון עצמי – הבנקים נתונים לרגולציה ועליהם לבדוק כמה הון עצמי יש למשפרי הדיור. באופן כללי, משפרי דיור נדרשים ל-30% הון עצמי לפחות, אך יש פתרונות גם למצב שבו ההון העצמי נמוך, למשל הלוואת גישור כנגד הנכס.
רגולציה – הבנק מבצע בדיקת יכולת החזר של משפרי הדיור, אם ההחזר החודשי גבוה מ*40% מההכנסה הפנויה, הבנק יסרב לאשר את המשכנתא בכפוף לכללי הרגולציה בענף.
קשיים במכירת הדירה הקודמת – כאשר הבנק מאשר את המשכנתא הזו, הוא מסתמך על מכירת הדירה הקודמת, אך אם יש קושי למכור את הנכס הבנק עלול להיקלע לקשיים בדיוק כמוכם, לכן הבנק יאשר את מתן המשכנתא אם הוא משוכנע כי תוכלו למכור את הדירה הקודמת בזמן ובסכום שנקבתם.
הבנקים אינם מוכנים לסכן את כספם, לכן הם בודקים האם יש הון עצמי דרוש, ובנוסף הם מנתחים את יכולת ההחזר ובודקים האם הדירה נמכרה. אם הדירה טרם נמכרה יש סיכון גבוה יותר לבנק לכן הבנק ישקול האם לאשר את הבקשה למשכנתא לשיפור דיור.
שאלות ותשובות למשפרי דיור
מה ההבדל בין משכנתא למשפרי דיור לבין משכנתא לדירה להשקעה?
ההבדל המהותי בין שני המסלולים נגזר מהוראות בנק ישראל ומשפיע ישירות על גובה ההון העצמי הנדרש מכם ועל היבטי המיסוי:
-
אחוזי המימון (LTV): זהו הפער המשמעותי ביותר.
-
משפרי דיור: נחשבים ללווים הרוכשים נכס חלופי לנכס הקיים (מתחייבים למכור את הדירה הישנה תוך 18 חודשים). במקרה זה, הבנק רשאי להעניק מימון של עד 70% משווי הנכס החדש.
-
משקיעים: מי שרוכש דירה נוספת מבלי למכור את הקיימת, מוגדר כמשקיע. במקרה זה, בנק ישראל מגביל את המימון לעד 50% בלבד משווי הנכס, מה שמחייב הון עצמי גבוה משמעותית.
-
-
היבטי מיסוי (מס רכישה): משפרי דיור נהנים ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה (כל עוד ימכרו את דירתם הישנה בזמן), הכוללות פטור ממס עד תקרה מסוימת. לעומת זאת, בדירה להשקעה, תשלום מס הרכישה מתחיל מהשקל הראשון (בשיעור של 8% נכון להיום), מה שמייקר את העסקה הכוללת.
אם לא מכרתי עדיין את הדירה הישנה, האם אוכל לקחת משכנתא לדירה החדשה?
בהחלט כן. המערכת הבנקאית ערוכה למצבי ביניים אלו ("GAP"), בהם תזרים המזומנים ממכירת הדירה הישנה טרם התקבל, אך יש צורך לשלם על הדירה החדשה. קיימים מספר פתרונות מימוניים:
-
הלוואת גישור (בלון): זהו הפתרון הנפוץ ביותר. הבנק מעמיד הלוואה לתקופה קצרה (לרוב עד שנתיים), כנגד שיעבוד הדירה הקיימת (עד 50% משוויה) או הדירה החדשה. בהלוואה זו, לרוב משלמים מדי חודש רק את הריבית (או לא משלמים כלל – "בלון מלא"), ואת הקרן פורעים בבת-אחת עם קבלת הכספים ממכירת הדירה הישנה.
-
גרירת משכנתא: אם תנאי המשכנתא הנוכחית שלכם מצוינים, ניתן "לגרור" אותה לנכס החדש, ולבצע השלמה של הסכום החסר באמצעות הלוואה נוספת או הלוואת גישור.
-
חשיבות הייעוץ: מאחר שמדובר במינוף כפול (החזקת שני נכסים ושתי הלוואות במקביל לתקופה מסוימת), חיוני לבנות תמהיל שימנע "חנק תזרימי" עד למכירת הנכס הישן.
האם יש הבדל בחישוב הריבית במשכנתא רגילה בהשוואה למשכנתא למשפרי דיור?
באופן עקרוני, נוסחאות חישוב הריבית (מרווחים, עוגנים, הצמדה למדד) זהות, אך גובה הריבית הסופי שיוצע ללקוח עשוי להשתנות בשל הערכת הסיכון של הבנק:
-
פרופיל הלקוח וטיב העסקה: הריבית נקבעת בעיקר לפי טיב הלקוח (דירוג אשראי), אחוז המימון המבוקש ויחס ההחזר (גובה ההחזר החודשי ביחס להכנסה הפנויה).
-
השפעת הלוואת הגישור: כאשר משפרי דיור לוקחים הלוואת גישור בנוסף למשכנתא הרגילה, הריביות על הגישור נוטות להיות מעט גבוהות יותר מאשר במסלולי משכנתא ארוכי טווח, בשל אופי ההלוואה קצרת המועד.
-
כוח מיקוח: למשפרי דיור יש לעיתים יתרון במומ על הריביות, כיוון שלרוב הם מגיעים עם היסטוריית תשלומים מוכחת והון עצמי שנצבר (האקוויטי מהדירה הישנה), מה שהופך אותם ללווים בטוחים יותר בעיני הבנק לעומת רוכשי דירה ראשונה.
איך פריים משכנתאות יכולים לסייע למשפרי דיור?
המומחים של פריים משכנתאות מתמחים בין היתר בגיוס משכנתא למשפרי דיור, כולל משפרי דיור שקיבלו סירוב מהבנקים. המומחים שלנו מבצעים תכנון פיננסי ובוחנים את דרכי הפעולה האפשריות על מנת לבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית, והם מנהלים מעין מכרז בין הבנקים כדי להשיג את התנאים הטובים והנוחים ביותר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
