תנאים לקבלת משכנתא

החלום הישראלי הוא בית פרטי עם חצר או דירת מגורים בבניין עם לובי מטופח ומעלית. כדי להגשים את החלום המשותף לרוב הישראלים יש לגייס הון עצמי גבוה, אך לרוב הישראלים אין את כל ההון הנדרש לקניית הדירה. כדי להצליח בעסקה ועל מנת לרכוש דירת מגורים ראשונה יש לגייס לפחות 25% הון עצמי, בהתאם למגבלות עליהן החליט בנק ישראל, ואת יתר הסכום הנדרש לרכישת הדירה ניתן לגייס באמצעות נטילת משכנתא מהבנק.

משכנתא היא הלוואה לטווח הארוך, עד לתקופה של 30 שנים, ומטרת ההלוואה היא בדרך כלל רכישת דירת מגורים או קניית נכס מקרקעין אחר כגון: מגרש לבנייה עצמית של בית מגורים, חנות, משרד, נכס מסחרי או תעשייתי מסוג אחר ועוד. אגב, הבנקים מציעים משכנתאות למגוון מטרות, למשל משכנתא לכל מטרה, משכנתא לשיפוץ הבית או הדירה, משכנתא לבניית בית פרטי.

כדי לקבל אישור למשכנתא מהבנק יש לעמוד בתנאים שנקבעו לקבלת ההלוואה, בין אם לוקחים הלוואות זכאות ובין אם לוקחים משכנתא מהבנק. ראוי לציין כי לכל בנק ולכל גוף פיננסי אחר שמציע משכנתאות יש קריטריונים שונים לצורך אישור ההלוואה. הקריטריונים של הבנקים נועדו לבחון את כושר ההחזר של הלווים, לבדוק את טיב הנכס המיועד לשעבוד, לבחון את טיב הערבים להלוואה ולרוב יש קריטריונים נוספים בהתאם לשיקולים של הבנק.
חשוב לזכור כי תנאים לקבלת משכנתא נקבעים לא רק על ידי הבנקים המסחריים אלא גם על ידי בנק ישראל. בנוסף, כיום יש אפשרות לקחת משכנתא חוץ בנקאית, לכן במקרה זה הקריטריונים נקבעים על ידי חברת המימון החוץ בנקאי.

מה הבנק בודק כדי לעמוד בתנאים לקבלת משכנתא?

הבנק דורש מכל הלווים המעוניינים לקחת ממנו משכנתא לעמוד בקריטריונים שהוא קבע. הקריטריונים של הבנק עוסקים בכמה מישורים – כושר ויכולת ההחזר של הלווים, טיב הנכס, טיב הערבים והביטחונות למשכנתא.

באופן כללי, התנאים העיקריים לקבלת משכנתא מהבנק הם:

• עמידה במבחן הגיל, ההכנסה והתעסוקה. הבנק מבצע בדיקות שונות כדי להעריך את יכולת ההחזר של הלווים ולהבטיח כי הלווים יפרעו את המשכנתא בזמן וללא עיכובים ובעיות.
• אפשרות לשעבד את הנכס לטובת הבנק.
• סכום המשכנתא לא עולה על שיעור מסוים משווי הנכס, כך לדוגמה רוכשי דירה ראשונה יכולים לקבל משכנתא עד לשיעור של 75% מערך הנכס, משפרי דיור יכולים לקבת הלוואה עד לשיעור של 70% מערך הנכס ומשקיעים
• יקבלו את ההלוואה בשיעור של עד 50% מערך הנכס.
• אם הבנק דורש ערבים כדי לתת משכנתא הוא בודק את הטיב שלהם לפי קריטריונים שונים ובהתאם לסכום המשכנתא, ביטחונות של הלווים ועוד. לא תמיד הבנק דורש ערבים כדי לאשר משכנתא.
• נתוני אשראי תקינים, לדוגמה בשנתיים האחרונות לא היו ללווים שיקים חוזרים או קשיים בהחזר הלוואות אחרות.

לאחר בדיקת הלווים הכוללת מבחן הכנסה ובדיקות נוספות – הבנק יחליט האם לאשר את הבקשה למשכנתא או לא. כדאי לדעת כי הבנק לא חייב לתת משכנתא לכל אדם, ובנוסף אין חוק שמחייב את הבנקים לנמק מדוע הם החליטו לסרב לבקשה לקבל משכנתא. אם הבנק סירב לתת לכם משכנתא אינכם צריכים להרים ידיים ולוותר על החלום לרכישת דירת מגורים, יש אפשרויות נוספות לקבל הלוואה לרכישת דירה, למשל משכנתא חוץ בנקאית, ובעזרת היועצים המנוסים של פריים משכנתאות ניתן להפעיל לחץ על הבנק כדי לאשר את ההלוואה.

הון עצמי מינימלי לרכישת דירת מגורים

בנק ישראל מעוניין לצנן את שוק המשכנתאות ולהשפיע על ענף הדיור. בבנק ישראל לא רוצים להגיע למשבר כלכלי חסר תקדים כפי שהיה בארצות הברית, לכן הבנק קובע קריטריונים שונים כדי לצמצם את היקפי האשראי למשקי הבית ועל מנת לשמור על יציבות הבנקים בארץ. אחד הקריטריונים שבנק ישראל הגדיר וקבע הוא אחוז המימון המינימלי שהלווים צריכים להביא מביתם.

בבנק ישראל קבעו 3 מדרגות להון עצמי הנדרש לרכישת הנכס:

• רוכשי דירה ראשונה – הון עצמי בשיעור של לפחות 25% מערך הדירה.
• משפרי דיור – הון עצמי בשיעור של לפחות 30% מערך הנכס.
• משקיעים – הון עצמי בשיעור של 50% ומעלה מערך הנכס.

במציאות של היום, ועל רקע יוקר המחיה וההוצאות השוטפות שרק הולכות וגדלות עם הזמן, רבים מתקשים לגייס גם את ההון העצמי המהווה תנאי מרכזי לקבלת אישור למשכנתא. אם אתם מתקשים לגייס את ההון העצמי הדרוש מומלץ לפנות ליועצים המנוסים של פריים משכנתאות כדי לבחון חלופות לגיוס ההון העצמי, לדוגמה סיוע מההורים, הלוואה כנגד שעבוד הדירה של ההורים, הלוואה על חשבון קרן השתלמות וכיוצא בזה. לקריאת מאמר מקיף בנושא הון עצמי למשכנתא לחצו על הלינק

בדיקת יכולת החזר משכנתא – תנאי מרכזי לקבלת ההלוואה

רוב המשכנתא של הבנקים מוענקות לזוגות צעירים, עם או ללא ילדים. זוג צעיר נמצא בתחילת דרכו לכן היכולת הפיננסית של בני הזוג נמוכה יחסית, אך היא צפויה להשתפר בהמשך הדרך. הבנקים המסחריים אינם מעוניינים לקחת סיכונים מיותרים לכספם, לכן הם מבצעים בדיקות מקיפות ויסודיות כדי לבחון את כושר ההחזר של כל לווה המבקש משכנתא.

הבנקים למשכנתאות דורשים מהלווים להציג בפניהם מסמכים המעידים על מצבם הפיננסי כמו תלושי שכר אחרונים, הכנסות מנכסים נוספים ועוד. בנוסף על זאת, הבנקים חייבים להישמע לכללים שנקבעו על ידי בנק ישראל בתחום המשכנתאות, ואחד הכללים הוא להימנע ממתן משכנתא אם ההחזר החודשי גבוה מ-35% מההכנסות הפנויות של הלווים.

לכן, אם אתם זוג צעיר בעלי הכנסה חודשית משותפת בסכום של 15,000 ₪ וההוצאות החודשיות שלכם הן מעל 12,000 ₪ – הבנק לא ימהר לאשר לכם משכנתא עם תשלומי החזר חודשיים בגובה של 5,000 ₪.
היועצים שלנו בפריים משכנתאות מייעצים לכל הלווים לבדוק מראש מהו ההחזר החודשי שהם מסוגלים לעמוד בו, ורק לאחר מכן להגיש בקשה לקבלת אישור עקרוני למשכנתא. את הבדיקה לחישוב כושר ההחזר החודשי כדאי לבצע בעזרת יועץ משכנתאות מנוסה אך אפשר גם לבד אם יש לכם ידע בתחום הפיננסי.

הטיפ של היועצים המנוסים הוא לעולם לא להתחייב לתשלומי החזר גבוהים מ-35% מההכנסה הפנויה. חשוב זכור כי משכנתא לוקחים לשנים רבות, עד 30 שנים, ובתקופת ההלוואה הרבה דברים יכולים להשתנות בחיי הלווים, בכלכלה, בקריירה ועוד.

ניהול חשבון בנק תקין – קריטריון חשוב בדרך לקבלת המשכנתא

קריטריון נוסף שכל הבנקים בודקים לפני מתן אישור עקרוני למשכנתא הוא ניהול חשבון עובר ושב תקין. הבנקים מקבלים גישה חופשית למאגר נתוני האשראי, הם דורשים מהלווים להביא תדפיס של שלושה חודשים אחרונים. באמצעות המאגר ותדפיס עו"ש הבנקים יכולים לבדוק האם הלווים מנהלים חשבון בנק תקין. אם הבנק יגלה בבדיקותיו היסטוריית אשראי בעייתית של הלווים הוא יבחר האם לסרב לבקשה לתת משכנתא או שהוא יקשיח עמדות ויציע משכנתא יקרה יותר.

הטיפ של היועצים שלנו הוא להקפיד על חשבון בנק תקין, ללא שיקים חוזרים ובלי לאחר בהחזרי הלוואות אחרות. חשוב להקפיד על חשבון בנק תקין לפחות שנה או חצי שנה לפני שמתכננים לקחת את ההלוואה.

עד איזה גיל ניתן לקחת משכנתא?

כפי שציינו בתחילת המדריך, אחד הקריטריונים לקבלת משכנתא הוא גיל הלווים. מאחר וזו הלוואה ארוכת טווח, לפעמים עד 30 שנים, הבנק לא ימהר לאשר את המשכנתא לאדם מבוגר, נניח בגיל 60. הסיבה היא שעד סיום תקופת ההלוואה הלווה יגיע לגיל 90.
רוב הבנקים למשכנתאות בישראל לא מציינים מגבלת גיל, אך בפועל הם מאשרים משכנתאות ללווים עד גיל 70, כל עוד ההחזר החודשי לא גבוה משליש מההכנסה הפנויה ותקופת הפירעון היא קצרה יחסית. כך לדוגמה, גם אדם מבוגר שגילו 75 יוכל לקבל משכנתא אם הוא לוקח סכום נמוך יחסית ולתקופה קצרה, לדוגמה הלוואה בסך 500,000 ₪ לתקופה של 5 שנים. במקרה זה הלווה צריך לעמוד בתשלומי החזר גבוהים, מעל 8,500 שח בחודש, ורבים מבני הגיל השלישי אינם מסוגלים לעמוד בהחזר זה.

מצב בריאותי המאפשר רכישת ביטוח משכנתא

כל הלווים המעוניינים לקחת משכנתא מהבנק נדרשים לרכוש טרם קבלת הכסף ביטוח משכנתא. למעשה ביטוח משכנתא מורכב משני ביטוחים שונים – ביטוח מבנה וביטוח חיים. אדם שמסורב לביטוח חיים למשכנתא יתקשה מאוד לקבל הלוואה לרכישת דירה.
חשוב לציין כי למרות אישור הצעת התיקון לחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, חברות הביטוח לא ממהרות לספק ביטוח חיים למשכנתא לנכים, לחולי לב, לחולים ולמחלימים מסרטן ולאוכלוסיות נוספות. ליועצים של פריים משכנתאות יש פתרונות יעילים לתופעה המוכרת שבה אין ללווים או לאחד מהלווים מצב בריאותי המאפשר לו לרכוש ביטוח חיים למשכנתא.

רישום תקין של הנכס

קריטריון מרכזי נוסף שמסייע לבנקים להחליט האם לאשר משכנתא או לא הוא רישום תקין של הנכס והיעדר בעיות משפטיות על הדירה. כדי לבדוק את מצבו המשפטי של הנכס הבנק דורש מהלווים להביא נסח טאבו עדכני ומלא או להציג אישור זכויות עדכני, בהתאם למצב רישום הזכויות בנכס אותו הלווים מעוניינים לרכוש. כמו כן, יש לצרף לבקשה חוזה רכישה של הדירה אותה רוצים לקנות.

במקרים רבים הבנק דורש הערכת שמאי על הנכס, ולכל בנק יש רשימה של שמאים העובדים איתו.

תנאים ללקיחת משכנתא לעצמאים

ידוע שהבנקים למשכנתאות בישראל אוהבים יציבות, לכן כאשר עצמאי מבקש מהם אישור למשכנתא הבנקים לרוב יערימו עליו לא מעט קשיים. כדי לקבל אישור למשכנתא הבנקים דורשים מהעצמאים להביא מאזן ודוחות כספיים של בית העסק. הטיפ של היועצים של פריים משכנתאות הוא להיערך נכון בעסק מבחינת הוצאות ורכישות, ומאחר והבנק מסתכל בעיקר בשורת הרווח, כדאי לדחות הוצאות גדולות בעסק עד לאחר קבלת המשכנתא.

תנאים ללקיחת משכנתא ליחידים (רווקים ורווקות)

הבנקים חוששים להעניק משכנתא ליחידים מאחר ומדובר בלווה יחיד ולא בבני זוג, ובדרך כלל כושר ההחזר של יחיד נמוך בהשוואה ליכולת ההחזר של בני זוג הלוקחים הלוואה. התנאים למשכנתא ליחיד דומים לתנאי ההלוואה לבני זוג, והבנק יבצע יותר בדיקות לניתוח כושר ההחזר של היחיד. המומחים של פריים ממליצים ליחידים להוציא תעודת זכאות ממשרד הבינוי השיכון כדי להוסיף לתמהיל המשכנתא את המסלול האטרקטיבי המיועד לאוכלוסיות השונות העומדות בתנאי הזכאות שנקבעו, למשל יחידים ויחידות מעל גיל 30, לרבות עולים חדשים יחידים. אגב, יחיד מעל גיל 21 יכול לקבל הלוואת זכאות אם הוא רוכש דירה או נכס אחר ביישוב הנמצא באזור עדיפות לאומית.

אם הבנק מקשיח עמדות ודורש ריביות יקרות מהממוצע בגלל שהלווה הוא יחיד, כדאי לשקול הוספת ערב למשכנתא וכך הבנק מוכן להתפשר בדרישותיו והוא יפגין יותר גמישות בתנאי המשכנתא.

איך היועצים של פריים משכנתאות יכולים לעזור לכם לעמוד בתנאים לקבל המשכנתא?

יועצי המשכנתא של פריים משכנתאות מכירים היטב את הקריטריונים והתנאים שנקבעו על ידי בנק ישראל והבנקים המסחריים. היועצים המנוסים בודקים ומנתחים את המצב הפיננסי של הלווים כדי להעריך את כושר ההחזר, ובהתאם לכך הם בונים תמהיל משכנתא מותאם אישית ללווים. התמהיל כולל מספר מסלולי משכנתא לתקופות שונות, כיום מקובל לשלב בין מסלולים בריבית משתנה למסלולים בריבית קבועה.
ליועצים המנוסים של פריים משכנתאות יש הכרות מעמיקה עם הבנקים, לכן יש להם טיפים חשובים שיכולים לסייע ללווים לעמוד בתנאי המשכנתא שנקבעו על ידי הבנקים השונים. היועצים עורכים מכרז בין הבנקים כדי להשוות תנאים ועל מנת להשיג ללקוח את המשכנתא האופטימלית בהתאם לכושר ההחזר של הלווה, ובנוסף הם מתמחים בלקיחת משכנתא חוץ בנקאית למסורבי הבנקים.