מה זה בדיוק ריבית עוגן? איך זה קשור למשכנתאות? אילו סוגי עוגנים קיימים? מה חשוב לבדוק כאשר בוחרים מסלול עוגן משכנתאות? המומחים של פריים משכנתאות ופיננסים הכינו עבורנו מדריך בנושא ריבית עוגן בהקשר למשכנתאות.
ובכן, אם אתם נמצאים בתהליך של לקיחת משכנתא מבנק זה או אחר, או אם אתם מתכננים לקחת הלוואה מהבנק לצורך רכישת דירת מגורים או דירה להשקעה, לבטח שמעתם את המונח עוגן, או שיועץ המשכנתא השתמש בביטוי דומה כמו ריבית עוגן בנק ישראל. לכן, עליכם להבין כי ריבית עוגן קיימת במסלולי המשכנתא בריבית משתנה, כאשר העוגן הוא ריבית קבועה לתקופת זמן מוגדרת וקצובה מראש, בהתאם לחוזה ההלוואה.
מה זה ריבית עוגן, והקשר למשכנתא?
כפי שציינו בהקדמה, בבואנו לקחת משכנתא מהבנק כדי לרכוש דירה למגורים או להשקעה עלינו לבנות תמהיל משכנתא הכולל כמה מסלולים. בכל מסלולי המשכנתא, ולמעשה בכל סוגי ההלוואות, למעט במקרה של הלוואת זכאות, הריבית מורכבת מבסיס הקובע את שיעור הריבית האובייקטיבית והחיצונית (כלומר עוגן) וממרווח המוגדר בחוזה המשכנתא. כאשר בבנק מציגים בפניכם ריבית משכנתא, בפועל מדברים אתכם על ריבית עוגן + מרווח מסוים. לכן, הריבית שבפועל תשלמו היא העוגן בתוספת של מרווח המוגדר באחוזים מסוימים, והמרווח מוגדר בחוזה ההלוואה.
ראוי לציין כי ריבית העוגן קיימת במסלולי המשכנתא בריבית משתנה. הריבית קבועה לכל אורך תקופת ההלוואה והיא יכולה להשתנות רק בתחנת היציאה מהמסלול, כאשר טווחי הזמן הנהוגים לתחנות היציאה במסלול הריבית המשתנה הם חודש, רבעון, 6 חודשים, שנה, שנתיים, 3, שנים, 5 שנים וכן הלאה. כאשר מגיעים לתחנת היציאה, הבנק למשכנתאות משנה את הריבית ומתאים אותה לתנאי השוק החדשים. לאחר השינוי בתחנת היציאה, וכל עוד אינכם פורעים את ההלוואה, הריבית החדשה שנקבעה אינה משתנה עד שתגיעו לתחנת היציאה הבאה, וכך זה ממשיך לכל אורך תקופת המשכנתא.
יש לציין כי סוג העוגן ו-% המרווח נקבעים במהלך המשא ומתן עם יועצי המשכנתא בבנק, ובשלב זה היועצים המנוסים שלנו יכולים לסייע לכם לשפר תנאים, למזער סיכונים, לקבל החלטות פיננסיות שקולות ונכונות יותר ולחסוך הרבה מאוד כסף.
חשוב לדעת כי החוק בישראל מחייב את הבנקים להסתמך רק על עוגנים אובייקטיביים וחיצוניים, לכן הבנק אינו רשאי להשתמש בעוגן הנקבע על ידו והלכה למעשה העוגנים המרכזיים בהם הבנקים משתמשים מבוססים על נתוני בנק ישראל.
כדי להבין ריבית עוגן משכנתאות לפניכם דוגמה: נניח ובחרתם מסלול משכנתא עם עוגן פריים (P), והפריים עומד על 1.75, והמרווח שהבנק קבע מראש עומד על 1%. במקרה זה, ריבית המשכנתא שתשלמו תהיה 2.75%. אם ריבית הפריים תעלה, נניח ל-2.25, ריבית המשכנתא תהיה 3.25%.
סוגי ריביות עוגן
יש סוגים שונים של ריבית עוגן, ועוגני הריבית הנפוצים ביותר הינם:
עוגן פריים – הריבית יכולה להשתנות מידי חודש בהתאם לשינויים שחלו בריבית הפריים.
עוגן לייבור – הריבית משתנה לפי השינויים בחלו בשער המטבע, בדרך כלל דולר או אירו.
עוגן מק"מ – הריבית משתנה בהתאם לשינויים בתשואת המק"מ (מלווה קצר מועד), כלומר בתשואה של אג"ח ממשלתי לתקופה קצרה.
עוגן אג"ח – העוגן מבוסס על תשואות אג"ח לתקופה של חמש שנים, מתאים למסלול בריבית משתנה אחת לחמש שנים, לא צמודה למדד.
עוגן גיוסים – העוגן מבוסס על עלות גיוסי האשראי הבנקאיים, על פי ממוצע הריביות שהבנק צריך לשלם כדי לגייס כספים ועל פיקדונות וחסכונות של הלקוחות.
עוגן ריבית משכנתאות ממוצעת – העוגן משתנה על בסיס הריבית הממוצעת למשכנתא, על פי נתוני בנק ישראל.
משמעויות והשפעות של עוגן למשכנתא
העוגן הוא הבסיס לפיו נקבעת הריבית של המשכנתא שברצונכם לקחת מהבנק, במסלול הריבית המשתנה, וזאת במועדים המוגדרים מראש. הריבית תשתנה בהתאם לעוגן שנקבע בחוזה המשכנתא לאותו המסלול, כמובן בתוספת של המרווח שנקבע מראש.
בכל מסלול משכנתא בריבית משתנה יש עוגן שונה, וכל עוגן מושפע מגורמים אחרים ומתנהג באופן שונה. כך לדוגמה, עוגן הפריים משתנה על פי החלטת בנק ישראל לעומת עוגנים אחרים המושפעים משינויים בשוק ובכלכלה הישראלית והגלובלית. לכן, העוגנים משפיעים באופן משמעותי על ההחזרים החודשיים שלכם ועליכם לעקוב אחר השינויים בעוגנים כדי לקבל החלטה חכמה ונכונה בתחנת היציאה כאשר הריבית צפויה להשתנות.
מה חשוב לבדוק כאשר לוקחים מסלולי משכנתא המושפעים מעוגן הריבית?
עליכם לבדוק על מה נשען העוגן, מהו עוגן המשכנתא ומה שיעור המרווח, וחשוב לבדוק איפה ניתן למצוא קישור ישיר לעוגן המשכנתא לצורכי מעקב ובקרה. בדיקת העוגן כאשר לוקחים משכנתא היא קריטית עבורכם ועליכם לברר בבנק איזה עוגן יש במסלול, מה שיעור הריבית ומה אחוז המרווח בריבית המשכנתא שהוצעה לכם וחשוב לצפות בנתונים ההיסטוריים של עוגן המשכנתא כדי לקבל החלטות פיננסיות שקולות וטובות יותר.
בשורה התחתונה, נושא העוגן בעולם המשכנתאות הוא עניין מורכב ויש סוגים שונים של עוגנים המותאמים למסלולי המשכנתא השונים. לכן, מומלץ לפנות לפריים ולהיוועץ עם יועץ משכנתאות מנוסה כדי לבנות נכון את תמהיל המשכנתא ולבחור את המסלולים עם עוגן הריבית המשתלם ביותר עבורכם.
