משכנתא היא הלוואה לתקופה ארוכה ומטרתה לאפשר לנו לרכוש דירת מגורים, אך יש משכנתאות נוספות המיועדות למשקיעים, לשיפוצים נרחבים בנכס או כהלוואה לכל מטרה. אנחנו בחברת פריים – ניהול משכנתאות ופיננסים מסייעים לכם לקחת משכנתא בהתאמה אישית מלאה שעונה בדיוק לצרכים הייחודיים שלכם, וכמובן ליכולת ההחזר. יש מגוון סוגים של משכנתאות ומדריך זה עושה סדר בנושא.
סוגי משכנתא לבחירתכם
כאשר לוקחים משכנתא לרכישת דירת מגורים או להשקעה בנכס מניב יש לבנות תמהיל הלוואה הכולל כמה מסלולים. בעזרת יועצי המשכנתא המנוסים של פריים בונים תמהיל משכנתא מותאם אישית, וניתן לבחור מתוך מגוון סוגי משכנתא (מסלולים) כגון:
משכנתא בריבית קבועה (שקלית) – המסלול מתאים למי שמחפש יציבות ופחות סיכונים, מסלול זה מאפשר לכם לדעת מראש מה גובה ההחזר החודשי לכל אורך חיי ההלוואה. ההחזר החודשי קבוע ואינו משתנה מאחר והוא לא מושפע משינויים במדד המחירים לצרכן או הצמדה אחרת.
משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד – מסלול זה נחשב לאחד הפופולריים בין מסלולי המשכנתא הקיימים. המסלול מאפשר לכם ליהנות מירידת עתידית בשיעור הריבית. ניתן לבחור מסלול צמוד למדד עם ריבית המשתנה אחת לשנה, שנתיים, שלוש שנים, חמש שנים או עשר שנים. היתרון במסלול זה הוא האפשרות לפרוע את המסלול בנקודת היציאה ללא קנסות גבוהים וללא עמלת היוון יקרה.
משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד – במסלול זה הריבית קבועה לאורך חיי ההלוואה, לכן ההחזר החודשי ידוע מראש, למרות שצפויים שינויים בהחזר עקב ההצמדה למדד. המסלול מתאים ללווים שאינם רוצים לקחת סיכונים מיותרים שמעוניינים לדעת ראש מה ההחזר החודשי לאורך כל תקופת המשכנתא, אך כאמור יש שינויים בגלל ההצמדה למדד.
משכנתא בריבית משתנה לא צמודה למדד – המסלול מאפשר לכם ליהנות מירידה עתידית בשיעור הריבית. ניתן לבחור מסלול לא צמוד למדד עם ריבית המשתנה אחת לחמש שנים או עשר שנים. היתרון במסלול זה הוא האפשרות לפרוע את המסלול בנקודת היציאה ללא קנסות גבוהים וללא עמלת היוון יקרה וכך שבכל תקופה שבה אחת בוחרים (5 או 10 שנים)-הריבית מתנהגת כריבית קבועה שקלית שאינה צמודה לדבר ואינה מושפעת מאף שינוי. בתחנות היציאה-ישנו שינוי כאמור בהתאם לריבית שתהיה נהוגה באותה הנקודה.
משכנתא בריבית פריים – הכוכב של המשכנתאות בשנים האחרונות. המסלול אינו צמוד למדד המחירים לצרכן והריבית נמוכה, לכן זהו מסלול משכנתא פופולרי המתאים מאוד לסביבה של ריבית נמוכה. יחד עם זאת, הריבית עשויה להשתנות ולהתייקר, לכן יש סיכון שחשוב להתייחס אליו בהתאם. היתרון של מסלול משכנתא בריבית פריים הוא הגמישות והאפשרות לפרוע אותו בכל עת, ללא עמלות פירעון יקרות.
משכנתא בריבית משתנה צמודה לדולר או ליורו – מסלול זה דומה למשכנתא בריבית משתנה צמודה למדד, למעט ההצמדה לשער המשתנה של מטבע חוץ, בדרך כלל דולר או יורו. לרוב מחשבים את ההפרשים פעמיים בשנה.
משכנתא גישור – הלוואה לטווח קצר המתאימה לאנשים המתכננים לרכוש דירה חדשה אך הם טרם מכרו את הדירה הישנה, המסלול מיועד למשפרי דיור. הבנקים מציעים משכנתא גישור לתקופה מוגבלת, בדרך כלל עד 24 חודשים, ולרוב משלמים רק את הריבית בכל חודש ובסוף התקופה פורעים את הקרן.
משכנתא לזכאים – לפני שלוקחים משכנתא מבנק זה או אחר כדאי לבדוק זכאות במשרד השיכון מאחר וניתן לקחת משכנתא נוחה ומשתלמת. המדינה מציעה סיוע נדיב לזכאים באמצעות משכנתא בתנאים מועדפים, ויש להוציא תעודת זכאות כל עוד עומדים בקריטריונים שנקבעו.
כדאי לדעת כי יש סוגים נוספים של משכנתא, לדוגמה משכנתא לכל מטרה, משכנתא משולבת, משכנתא הפוכה ועוד.
והנה טבלה שאולי תעשה לכם קצת סדר
| שם המסלול | במה תלויה הריבית/הקרן? | רמת יציבות ההחזר | גמישות בפירעון מוקדם | למי זה מתאים? |
| ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) | לא תלויה בדבר. ידועה מראש. | גבוהה ביותר. אין שינויים כלל. | נמוכה. יש סיכון לקנס (עמלת היוון). | מחפשי שקט נפשי מוחלט החוששים מהפתעות. |
| ריבית פריים (P) | תלויה בריבית בנק ישראל. | נמוכה. ההחזר משתנה בכל פעם שבנק ישראל משנה ריבית. | גבוהה ביותר. לרוב אין קנסות יציאה. | למי שרוצה גמישות ומאמין שהריבית במשק לא תזנק קיצונית. |
| משתנה צמודה למדד | הריבית משתנה בתחנות (כל 5 שנים למשל) + הקרן צמודה למדד. | בינונית-נמוכה. תלויה גם באינפלציה וגם בעוגן הריבית. | טובה בנקודות היציאה. ביניהן ייתכן קנס. | למי שרוצה ריבית התחלתית נמוכה ומתכנן לפרוע בנקודת היציאה. |
| קבועה צמודה למדד (ק"צ) | הריבית קבועה, אך הקרן צמודה למדד המחירים. | בינונית. הריבית לא משתנה, אך ההחזר עולה עם המדד. | נמוכה. יש סיכון לקנס יציאה. | למי שרוצה לקבע ריבית אך מוכן לספוג עליות מדד מתונות. |
| צמודה למט"ח (דולר/אירו) | תלויה בשער החליפין וריבית ה-LIBOR/SOFR. | תנודתית מאוד. תלויה בשער המטבע. | גבוהה. לרוב אין קנסות. | בעיקר למי שמקבל משכורת במט"ח או תושבי חוץ. |
שאלות ותשובות נפוצות (FAQ)
הנה תשובות לשאלות ששואלים אותנו לעיתים קרובות לגבי בחירת מסלולי המשכנתא:
1. האם כדאי לבחור רק מסלול אחד למשכנתא? ברוב המוחלט של המקרים – לא. ההמלצה היא לבנות "תמהיל משכנתא" המשלב מספר מסלולים (למשל: שליש פריים, שליש קל"צ ושליש משתנה). המטרה היא לפזר סיכונים: אם המדד עולה, הפריים לא נפגע; ואם הריבית עולה, הקל"צ נשאר יציב. שילוב נכון מאזן בין יציבות לחיסכון.
2. מה ההבדל בין "הצמדה למדד" לבין "ריבית משתנה"? אלו שני גורמי סיכון שונים. "הצמדה למדד" מגדילה את סכום החוב (הקרן) בכל פעם שמדד המחירים לצרכן עולה (אינפלציה). "ריבית משתנה" אומרת שאחוז הריבית שאתם משלמים יכול להשתנות במועדים ידועים מראש (למשל כל 5 שנים או כל חודש בפריים). מסלול יכול להיות גם משתנה וגם צמוד, רק אחד מהם, או אף אחד מהם.
3. מי זכאי למשכנתת זכאות של משרד השיכון? הזכאות נקבעת לפי שיטת "ניקוד" של משרד הבינוי והשיכון, הלוקחת בחשבון קריטריונים כמו: מספר שנות נישואין, מספר ילדים, מספר אחים ואחיות של בני הזוג ושירות צבאי/לאומי. ככל שיש יותר נקודות, כך סכום הזכאות והתנאים משתפרים. יועץ משכנתאות יכול לבדוק עבורכם את הניקוד המדויק.
4. מה זה "עמלת פירעון מוקדם" ומתי משלמים אותה? זוהי עמלה (קנס) שהבנק גובה אם אתם מחזירים הלוואה לפני הזמן, והריבית במשק באותו רגע נמוכה יותר מהריבית שנקבעה לכם בהלוואה. העמלה נפוצה בעיקר במסלולי "ריבית קבועה" או "משתנה" (בין תחנות היציאה). במסלולי הפריים, לרוב אין עמלת פירעון מוקדם.
5. האם מסלול מט"ח מתאים לכל אחד? לא. מסלול צמוד דולר או אירו נחשב לתנודתי מאוד ומסוכן למי שהכנסתו בשקלים, שכן שינוי חד בשער הדולר יכול להקפיץ את החוב ואת ההחזר החודשי. מסלול זה מומלץ בדרך כלל רק למי שמרוויח משכורת במטבע חוץ (למשל עובדי הייטק המקבלים שכר דולרי או תושבי חוץ), כך שיש להם "הגנה טבעית" משינויי שער.
רגע לפני שבוחרים משכנתא
יש מגוון סוגי משכנתא לכן בחירת המסלולים עשויה להיות מבלבלת ומורכבת. לכל מסלול משכנתא יש יתרונות וחסרונות, ולא כל מסלול מתאים ומשתלם עבורכם. מומלץ לפנות לייעוץ משכנתאות מחברה מובילה כמו פריים משכנתאות לבדיקת זכאות למשכנתא, מאחר ויועצי המשכנתא המנוסים מכירים את כל המסלולים הקיימים והם מסייעים לכם לבחור משכנתא בהתאמה אישית, לאחר תכנון פיננסי, בדיקת יכולת החזר ומכרז בין הבנקים לצורך שיפור תנאים.
נשמח לסייע גם לכם להתאים את מסלול המשכנתא המתאים ביותר עבורכם – למידע נוסף ולייעוץ מקצועי, צרו איתנו קשר עוד היום!
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
