משכנתא חוץ בנקאית

משכנתא מאפשרת לנו להגשים חלום ולרכוש דירת מגורים או דירה להשקעה. רוב הישראלים זקוקים למשכנתא כדי לרכוש דירת מגורים, אך הבנקים לא חייבים לאשר את ההלוואה, לכן כדאי לדעת כי יש אפשרות לקחת משכנתא חוץ בנקאית.

אם הבנק החליט שלא לאשר לכם את הבקשה למשכנתא או שהוא מציע לכם מימון חלקי והלוואה בריביות גבוהות מאוד, כדאי לפנות לחברות המתמחות במימון חוץ בנקאי, אך יש לוודא כי חברת המימון מפוקחת ופועלת באישור משרד האוצר למתן הלוואות משכנתאות.

מהי משכנתא חוץ בנקאית?

בשנת 1989 המדינה החליטה לבצע רפורמה מקיפה בשוק ההון בישראל, כאשר אחת המטרות הייתה לפתוח את שוק המשכנתאות לתחרות כדי להוזיל את ההלוואות הניתנות לציבור רוכשי הדירות ולהפחית את הריכוזיות של המערכת הבנקאית. עד יישום הרפורמה הבנקים שלטו בשוק המשכנתאות ללא עוררין, וגם היום רוב הלווים לוקחים מהבנקים משכנתא לרכישת דירה או משכנתא אחרת, למשל משכנתא לכל מטרה, לשיפוצים וכו'.

חברות המימון החוץ בנקאי, ובהן חברות הביטוח המשווקות משכנתאות, בוחנות את נתוני האשראי של הלווה ואת יכולת ההחזר שלו, ומאחר שחברות המימון לא כפופות לרגולציה המכבידה המוטלת על הבנקים, הן יכולות להציע הלוואות גמישות יותר מבחינת מתן אשראי. בתוך כך, הריבית במשכנתא חוץ בנקאית צפויה להיות מעט יקרה יותר בהשוואה לריביות הממוצעות שהבנקים מציעים, בעיקר בגלל הגב הפיננסי האיתן של הבנקים.

ברוב המקרים, רוכשי הדירות לוקחים משכנתא מהבנק, ואם הבנק מסרב לבקשת ההלוואה (מסיבות כמו חשבון מוגבל, פשיטת רגל, כינוס נכסים וכו') הם פונים לחברות המימון החוץ בנקאי.

מי מספק משכנתא חוץ בנקאית?

הגופים הפיננסיים שמספקים משכנתא חוץ בנקאית כוללים בין היתר:

• חברות ביטוח.
• בתי השקעות.
• חברות מימון בשוק האשראי החוץ בנקאי.
• פלטפורמות של הלוואות חברתיות.
• קרנות מימון ייעודיות.

הגופים הפיננסים המובילים שמציעים משכנתא חוץ בנקאית כוללים בין היתר את הגופים הבאים:

• הראל ביטוח ופיננסים.
• כלל משכנתאות.
• מימון ישיר.
• טריא.
• בלנדר.
• מנורה.
• קרדיטו.

כמו כן, יש חברות מימון בשוק האשראי החוץ בנקאי שמציעות הלוואות גישור ללוקחי משכנתא, למשל קוואליטי מבית IBI, אובליגו פיננסים, קרגו פיננסים ועוד.

תהליך פיקוח על משכנתא חוץ בנקאית

חשוב לדעת כי החברות החוץ בנקאיות הפועלות בהיתר של משרד האוצר נמצאות תחת פיקוח של הרשות לניירות ערך ורשות שוק ההון. רשות שוק ההון מונתה כגוף האחראי על פיקוח של גופים פיננסים חוץ בנקאיים, בהתאם לקבוע בחוק החדש יחסית לפיקוח על שירותים פיננסים.

עם זאת, ידוע כי הפיקוח על הגופים הפיננסיים החוץ בנקאיים נמוך בהשוואה לפיקוח שחל כל המערכת הבנקאית, מאחר שבראש המערכת הבנקאית נמצאים המפקח על הבנקים, נגיד בנק ישראל, שר האוצר והמפקח הממונה מטעם רשות שוק ההון. לכן רבים מהישראלים מעדיפים לקחת משכנתא מהבנק, בין אם הם זקוקים להלוואת משכנתא לרכישת דירה חדשה מקבלן או לרכישת דירה יד 2 בשוק החופשי, ובין אם המעוניינים לקחת את המשכנתא לכל מטרה אחרת, לרבות משכנתא הפוכה, לכל מטרה ולשיפוצים.

איזה סוג משכנתא ניתן לקבל?

בשוק המשכנתאות בישראל יש שחקנים רבים ומגוונים כמו הבנקים המסחריים, חברות הביטוח, בתי השקעות, חברות וקרנות מימון וחברות המפעילות פלטפורמות להלוואות חברתיות.

בשוק האשראי החוץ בנקאי יש שתי קבוצות עיקריות של גופים פיננסיים המציעים משכנתאות והלוואות חוץ בנקאיות, כאשר קבוצה אחת מציעה משכנתא לרכישת דירה חדשה או יד 2 בתנאים דומים יחסית לתנאי הבנקים, למעט גובה הריבית, והקבוצה השנייה בשוק זה מציעה בעיקר הלוואות לטווח קצר עד בינוני להשלמת הרכישה, בדרך כלל כנגד שעבוד נכס. אלו הלוואות בלון כנגד נכס קיים לכן יש להחזיר את ההלוואה בתשלום אחד בסיום התקופה, וניתן לבחור באפשרות של החזר חודשי רק של הריבית ופירעון הקרן בתשלום אחד בסוף תקופת ההלוואה.

באופן כללי, הגופים הפיננסים החוץ בנקאיים מציעים את הסוגים הבאים של הלוואת משכנתא:

• משכנתא עד 30 שנים לרכישת דירה חדשה או יד 2.
• משכנתא (הלוואת) בלון חוץ בנקאית לתקופה קצרה יחסית, בדרך כלל עד 3 שנים.
• משכנתא הפוכה (בעיקר חברות ביטוח).
• משכנתא לכיסוי חובות ולאיחוד הלוואות.
• משכנתא למוגבלים ולמסורבי הבנקים (בין היתר בגלל דירוג אשראי נמוך או שלילי).
• משכנתא לפושטי רגל.
• משכנתא לשיפוצים בבית או בדירה.

למי מתאים משכנתא חוץ בנקאית?

חשוב להדגיש כי משכנתא חוץ בנקאית יקרה יותר לכן כביכול אין הגיון כלכלי להתחייב להלוואה זו. יחד עם זאת, ישנם מצבים בחיים שבהם אין פתרון אחר אלא לקחת משכנתא בשוק האשראי החוץ בנקאי, בדרך כלל כאשר הבנקים מסרבים לאשר את הבקשה שלנו לקבלת משכנתא לרכישת דירה או לכל מטרה אחרת.

לכן, המשכנתא החוץ בנקאית מתאימה למסורבי משכנתא בבנקים, וכל אדם שמתקשה לקבל מימון מהבנק בתנאים נוחים לצורך רכישת דירה. במילים אחרות, המימון החוץ בנקאי למי שמעוניין לקחת משכנתא מתאים לבעלי היסטורית אשראי בעייתי, בעלי דירוג אשראי שלילי, פושטי רגל, אנשים שנמצאים בהליך כינוס נכסים ועוד.

כמו כן, במקרים מסוימים משכנתא חוץ בנקאית היא הפתרון האפשרי היחידי לרכוש דירה או לקבל הלוואה גדולה בתנאי משכנתא למי שאינו מצליח לגייס את ההון העצמי הנדרש לקבל ההלוואה מהבנק (לפחות 25% הון עצמי לרוכשי דירה ראשונה, בהתאם למגבלות עליהן החליט בנק ישראל), וללווים עם יכולת החזר נמוכה שהבנקים סירבו לאשר להם את בקשת המשכנתא.

אגב, משכנתא חוץ בנקאית יכולה בתנאים מסוימים להתאים גם למשקיעים ולמי שמעוניין לרכוש דירה נוספת להשקעה, מאחר שלא תמיד כדאי לקחת את המשכנתא מהבנק בגלל ההשלכות שלה על האובליגו. כמו כן, בעלי יכולת החזר גבוהה יכולים לבחור במשכנתא חוץ בנקאית, בדרך כלל כאשר יש להם הון עצמי גבוה, מאחר שהם יכולים להשיג ריבית נמוכה ותנאים משתלמים כמו של הבנקים ולעיתים תנאים טובים יותר מאלו של הבנק.

מתי נצטרך לקחת משכנתא חוץ בנקאית?

ישנם מצבים בחיים שבהם כדאי לנו לקחת משכנתא חוץ בנקאית, לדוגמה:

הון עצמי נמוך – הבנקים חייבים להישמע להוראות בנק ישראל, לכן רוכשי דירה ראשונה עם הון עצמי נמוך מתחת ל-25% לא יוכלו לקבל אישור למשכנתא מהבנק, ומשפרי דיור חייבים להציג לפחות 30% הון עצמי ומשקיעים נדרשים ל-50% הון עצמי. אם ההון העצמי נמוך כדאי לשקול משכנתא מגופים פיננסיים חוץ בנקאיים.

משכנתא כנגד נכס קיים – בעלי נכסים יכולים להשיג תנאי מימון נוחים ומשכנתא בריבית יחסית דומה לריבית הממוצעת שהבנקים מציעים. כמו כן, חשוב לזכור כי משקיעים נדרשים להון עצמי בשיעור 50% לפחות כדי לקבל אישור עקרוני למשכנתא מהבנק, אך בשוק האשראי החוץ בנקאי הם יכולים להשיג מימון בשיעור גבוה יותר, עד כ-80% משווי הנכס המשועבד.

משכנתא לכל מטרה עם מימון גבוה – בשנים האחרונות החל ביקוש למשכנתא לכל מטרה, בין היתר לצורך איחוד הלוואות וכיסוי חובות, אך הבנקים המסחריים נתונים למגבלות של בנק ישראל בעוד שהגופים החוץ בנקאיים יכולים להציע משכנתא לכל מטרה במימון גבוה ממה שהבנקים מציעים, ובתנאים טובים יחסית.

משכנתא חוץ בנקאית למוגבלים (כולל פושטי רגל, כינוס נכסים וכו') – המצב הכלכלי המאתגר כיום גרם לרבים מהישראלים לקחת הלוואות רבות, ורבים מהם נקלעו לחשבון בנק מוגבל מסיבות שונות כמו שיקים חוזרים ללא כיסוי. מוגבלים בבנקים מקבלים סירוב באופן גורף לבקשתם לקחת משכנתא מהבנקים והפתרון הזמין עבורם נמצא בשוק האשראי החוץ בנקאי.

יש לציין כי הגופים החוץ בנקאיים מציעים שני סוגים של משכנתא חוץ בנקאית:

• משכנתא לרכישת דירה או למטרה אחרת, לתקופה של עד 30 שנה, כמו משכנתא מהבנק.
• הלוואת בלון להשלמת רכישת הדירה, לתקופה של עד 3 שנים.

תנאים למשכנתא חוץ בנקאית

הגופים החוץ בנקאיים קבועים את תנאי ההחזר של המשכנתא בהתאם למאפייני הלווים, יכולת ההחזר, דירוג אשראי, הון עצמי, ביטחונות ורמת הסיכון. ברוב המקרים הריבית על משכנתא חוץ בנקאית תנוע בטווח שבין 5% – 10%, ותקופת ההלוואה נעה בטווח שבין 3 – 30 שנים, אך לרוב יש להחזיר את המשכנתא החוץ בנקאית בתקופה קצרה יותר מהתקופה שהבנקים מציעים.

הבדל בין בנקים לחברות חוץ בנקאיות

מסלולי משכנתא חוץ בנקאית

הגופים הפיננסיים החוץ בנקאיים מציעים מגוון מסלול משכנתא ובהם:

• מסלול פריים (המסלול העיקרי).
• מסלולים בריבית משתנה צמודה או לא צמודה.
• מסלולים בריבית קבועה, צמודה או לא צמודה.

ברוב המקרים ניתן לקבל משכנתא חוץ בנקאית במסלול פריים בלבד, אך חלק מהחברות מציעות מסלולים נוספים כדי להיות יותר אטרקטיביות ולהקל על הלווים.

יתרונות למשכנתא חוץ בנקאית

גמישות – משכנתא בשוק האשראי החוץ בנקאי מבטיחה גמישות מרבית בהשוואה לבנקים הידועים כגופים קשוחים יותר.

ביורוקרטיה קלה – הבנקים ידועים בביורוקרטיה הארוכה, המתישה והמורכבת שלהם לעומת ההליך הנוח והמהיר יותר לקחת משכנתא מחברת מימון חוץ בנקאית.

מימון גבוה – ניתן לקחת משכנתא חוץ בנקאית במימון גבוה יותר בהשוואה לבנקים, גם למשקיעים.

חסרונות למשכנתא חוץ בנקאית

תקופת המשכנתא – בדרך כלל ניתן לקבל את המשכנתא החוץ בנקאית לתקופה קצרה יחסית, לעומת תקופה של עד 30 שנים דרך הבנקים.

ריבית – הריבית במשכנתא החוץ בנקאית צפויה להיות גבוהה יותר מהריבית הממוצעת בבנקים.

מסלולים – רוב חברות המימון בשוק האשראי החוץ בנקאי מציעות רק מסלול משכנתא בריבית פריים, לעומת מגוון מסלולים אפשריים כאשר לוקחים משכנתא מהבנק.

לקיחת משכנתא חוץ בנקאית בעזרת היועצים של פריים משכנתאות

פריים ניהול משכנתאות ופיננסים מציעה פתרונות מקצועיים ויצירתיים לכל אדם הזקוק למשכנתא, כולל הלוואות בתנאים נוחים למסורבי במשכנתא. צוות המומחים של פריים משיג את התנאים האופטימליים לכל לקוח ובונה תמהיל משכנתא מותאם אישית ללווה.

יועצי המשכנתא של פריים מכירים את כל מסלולי המשכנתא הקיימים, הם מבצעים מכרז בין גופי המימון ומתאימים לכם את ההלוואה הנוחה והטובה ביותר, בהתאמה ליכולת ההחזר ולתכנון פיננסי.

לקיחת משכנתא חוץ בנקאית בעזרת היועצים המנוסים של פריים משכנתאות ופיננסים מבטיחה יתרונות רבים מאחר שניתן לקבל משכנתא בתנאים מועדפים ובהתאמה אישית מלאה, להפחית סיכונים ולקבל החלטות פיננסיות שקולות ואחראיות יותר. כמו כן, הליווי והייעוץ המקצועי יכולים לסייע לנו לקחת משכנתא בהתאם ליכולת ההחזר שלנו ולחסוך הרבה מאוד כסף.