הון עצמי למשכנתא

משכנתא היא הלוואה לטווח הארוך המאפשרת לנו לרכוש דירת מגורים או נכס להשקעה. כדי לקבל אישור למשכנתא מהבנק עלינו להציג הון עצמי בהתאם למגבלות של בנק ישראל. ההון העצמי למשכנתא הוא סכום כסף שאנחנו מגייסים מהבית, לדוגמה זוגות צעירים המעוניינים לרכוש דירת מגורים ראשונה חייבים להביא לפחות 25% משווי הדירה, כלומר הון עצמי בשיעור של 25%, ואת היתרה (75%) הם מממנים באמצעות המשכנתא.

חשוב לדעת כי ההון העצמי מעיד על היכולת הכלכלית שלנו לעמוד בתשלומי החזר המשכנתא. יחד עם זאת, להון העצמי יש השפעה כבירה על תנאי המשכנתא, בעיקר בחירת המסלולים בתמהיל ההלוואה וגובה הריבית שהבנק יציע לנו. כמה הון עצמי עלינו לגייס כדי לקבל אישור עקרוני למשכנתא? כיצד ההון העצמי משפיע על תנאי המשכנתא? איך לגייס הון עצמי למשכנתא בלי לקחת סיכונים מיותרים? המומחים של פריים משכנתאות ופיננסים הכינו מדריך בנושא.

מה זה הון עצמי?

רגע לפני שאנחנו ממהרים לבנק כדי לחתום על הלוואת משכנתא ולרכוש את דירת החלומות, עלינו להבין מהי הלוואת משכנתא ומדוע אנחנו נדרשים לגייס הון עצמי. באופן כללי, בנק ישראל מגביל את הבנקים למשכנתאות ודורש מהם לאשר בקשות למשכנתא רק אם יש לנו הון עצמי מינימלי, כאשר ההון העצמי נגזר כאחוז מסוים משווי הדירה, בהתאם לחלוקה הבאה:

• הון עצמי לרכישת דירת מגורים ראשונה ויחידה – לפחות 25% משווי הדירה (לפי הנמוך בין מחיר הדירה לבין הערכת השמאי).
• הון עצמי למשפרי דיור (החלפת דירה) – לפחות 30% משווי הדירה.
• הון עצמי לרכישת דירה להשקעה – לפחות 50% הון עצמי.

לדוגמה: נניח ואנחנו מעוניינים לרכוש דירת מגורים ראשונה ויחידה בשווי של 2,000,000 ש"ח. כדי לקבל אישור למשכנתא עלינו לגייס הון עצמי בגובה 25% לפחות, כלומר לפחות 500,000 ₪. המומחים ממליצים לגייס הון עצמי גדול יותר מאחר שככל שההון העצמי שלנו גבוה כף נוכל להשיג תנאים משופרים וריבית נמוכה יותר, ואנחנו נרחיב על כך בהמשך.

השפעת גובה ההון העצמי באישור ותנאי המשכנתא

כאשר אנחנו פונים לאחד מהבנקים למשכנתאות כדי לקחת הלוואה לדיור עלינו לעמוד בתנאים מינימליים ובמספר מגבלות שקבע בנק ישראל. המפקח על הבנקים קבע את המגבלות הבאות שחלות על הבנקים ועל מבקשי המשכנתא:

• שיעור מימון מקסימלי, לדוגמה עד 75% משכנתא ברכישת דירה ראשונה ויחידה.
• תקופת המשכנתא המקסימלית, בכל אחד מהמסלולים, היא עד 30 שנים.
• גובה ההחזר החודשי הוא עד 50% מההכנסה החודשית הפנויה שלנו.
• תמהיל המשכנתא כולל לפחות 1/3 מסכום ההלוואה במסלול בריבית קבועה.
• התמהיל כולל עד 66% מסכום המשכנתא במסלולי הריבית המשתנה, ובהם מסלול פריים הנחשב לפופולרי מאוד.

לאחר שהבנו מהן המגבלות החלות עלינו מטעם בנק ישראל, בואו נבין כיצד גובה ההון העצמי משפיע על אישור ותנאי המשכנתא. גובה ההון העצמי הוא אחד מהפרמטרים החשובים והמרכזיים בתהליך קבלת אישור עקרוני למשכנתא. הבנק למשכנתאות דורש הוכחות ואסמכתאות לקיומו של ההון העצמי אצלנו, ובאפשרותנו להוכיח את ההון המינימלי הנדרש לקבלת המשכנתא באמצעות הצגת ההון הקיים בחשבון העובר ושב, בחסכונות ובפיקדונות הבנקאיים, בקרנות שונות כמו קרן השתלמות נזילה, הון שגייסנו מההורים וכו'.

על פי כללי הרגולציה של בנק ישראל הנוגעים לשוק המשכנתאות, הבנק חייב לבדוק שיש לנו מספיק הון עצמי, על פי הגדרתו בסעיף 1. הבנק למשכנתאות חייב לוודא קיומו של ההון עצמי שלנו כדי להיות משוכנע שאנחנו יכולים לממן את העסקה. יש מקרים שבהם אנחנו משלמים הון עצמי חלקי במעמד החתימה על הסכם המכר ורק אז לוקחים משכנתא מהבנק ומשלימים את יתרת ההון העצמי במועד קבלת המפתח, לכן במקרה זה הבנק חייב לבדוק האם יש לנו את יתרת ההון העצמי להשלמת עסקת המקרקעין.

אחד מהסודות השמורים בשוק המשכנתאות הוא השפעת ההון העצמי על רמת הריבית שנוכל להשיג מהבנק למשכנתאות. בנק ישראל הנחה את הבנקים למשכנתאות לקבוע את רמת הריבית לפי רמת הסיכון של הלוואת המשכנתא, לכן ככל שאנחנו מגייסים הון עצמי גבוה יותר, כל נוכל לשפר את תנאי המשכנתא שנקבל מהבנק. אם אנחנו מצליחים לגייס הון עצמי נמוך ומינימלי, לא נוכל להשיג משכנתא בתנאים מועדפים ובריביות אטרקטיביות מאחר שרמת הסיכון גדולה יותר.

לכן, הבנקים קובעים את הריביות במסלולי המשכנתא השונים, בהתאם לגובה ההון העצמי שלנו, בדרך הבאה:

כלומר, ככל שאנחנו מביאים הון עצמי גבוה יותר כך נוכל לקחת משכנתא באחוזי מימון נמוכים יותר, ובעקבות זאת הבנק יציע לנו משכנתא עם ריבית נמוכה ואטרקטיבית יותר. בתוך כך, חשוב לזכור כי ישנם פרמטרים נוספים המשפיעים על גובה הריביות במשכנתא, כגון: רמת ההכנסה שלנו, יכולת ההחזר, מצב משפטי של הנכס ועוד.

כמה הון עצמי צריך למשכנתא?

כאשר אנחנו מעוניינים לחשב כמה הון עצמי עלינו לגייס מהבית כדי לקבל אישור לבקשה לקחת משכנתא לרכישת דירה, אנחנו חייבים להתייחס לסוג הדירה ולמאפייני העסקה, מאחר שבנק ישראל מגביל את הבנקים משכנתאות ואלו חייבים להתאים את הלוואה ואחוזי המימון לפי סוג העסקה, בדרך הבאה:

• רוכשי דירה ראשונה (ויחידה), כולל זכאי משרד הבינוי והשיכון, יכולים לקבל עד 75% מימון משווי הדירה. כלומר, עליהם לגייס לפחות 25% משווי הדירה כהון עצמי. זכאי תוכנית דירה בהנחה (כולל מחיר למשתכן) נדרשים לגייס הון עצמי של 100,000 ₪ בלבד, בכפוף לתנאים.
• משפרי דיור (מי שמוכר דירה קיימת וקונה דירה חדשה במקומה) יכולים לקבל עד 70% מימון, כלומר עליהם לגייס הון עצמי בשיעור של לפחות 30% משווי הדירה החדשה.
• משקיעים הרוכשים דירה נוספת יכולים לקבל עד 50% מימון, כלומר עליהם לגייס הון עצמי בשיעור של לפחות 50% משווי הדירה המיועדת להשקעה.

הטבלה הבאה מציגה את גובה ההון העצמי שעלינו לגייס בהתאם לסוג המשכנתא שאנחנו מתכננים לקחת מהבנק:

חישוב הון עצמי למשכנתא

לרובנו אין סכומי כסף גדולים ונזילים בחשבון הבנק, לכן כאשר אנחנו מתכננים להגשים חלום ולרכוש דירה חדשה או יד 2, עלינו להיערך נכון מבחינה כלכלית כדי לגייס ולהשיג את ההון העצמי הדרוש להשלמת העסקה.

עקרונית, קל לחשב כמה הון עצמי עלינו לגייס מהבית כדי לקבל משכנתא שתאפשר לנו להשלים את העסקה ולרכוש את דירת החלומות. לדוגמה, נניח ואנחנו מעוניינים לרכוש דירה בשווי 2 מיליון ₪, וזו תהיה הדירה הראשונה והיחידה שלנו. במקרה זה, הרף המינימלי לקבלת המשכנתא עומד על 25% הון עצמי, כלומר עלינו להביא מהבית לפחות 500,000 ₪ כדי לעמוד במגבלה שחלה על הבנקים למשכנתאות.

יחד עם זאת, יש הוצאות נלוות נוספות שעלינו לקחת בחשבון, מעבר למחיר הדירה שנקבע הסכם המכר. בתהליך לקיחת המשכנתא עלינו לשלם מיסים כמו מס רכישה החל על הקונה, שכר טרחה לעורך דין, תשלום להערכת שמאי, עמלת פתיחת תיק משכנתא, אגרות להוצאת מסמכים רלוונטיים, מדד תשומות הבנייה אם אנחנו רוכשים דירה חדשה על הנייר מקבלן, ייעוץ משכנתאות ועוד.

בעזרת יועצי משכנתא מנוסים ניתן לחשב מראש את ההוצאות הנלוות וכך נוכל להימנע מהפתעות לא נעימות באמצע עסקת רכישת הדירה. לכן, עלינו לחשב את ההוצאות הנלוות לתהליך לקיחת המשכנתא מהבנק, בדגש על ההוצאות הבאות:

מיסים – בכל עסקת מקרקעין חלים מיסים שונים על פי חוק מיסוי מקרקעין. בעזרת עו"ד מנוסה ניתן לחשב מראש את מס הרכישה שחל על הקונה, מס שבח שחל על המוכר, היטלי השבחה ומיסים נוספים, ככל שישנם.

עו"ד – עלינו לשלם שכר טרחה לעורך דין מקרקעין המעניק לנו ליווי וייעוץ משפטי בתהליך רכישת המקרקעין. שכר הטרחה המקובל הוא כ-0.5% מגובה העסקה.

שמאי – תשלום עבור הערכת שמאי מטעם הבנק או הערכה של שמאי פרטי. התשלום לפי מחירון הבנק, אך כדאי לבצע הערכת שמאי מקדימה באופן פרטי.

יועץ משכנתאות – מומלץ לפנות לחברה מובילה לייעוץ משכנתאות כמו פריים משכנתאות ופיננסים. בעזרת יועץ משכנתאות מנוסה ניתן לבנות תמהיל מותאם אישית לאחר תכנון פיננסי, לנהל מו"מ יעיל מול הבנקים, להשיג משכנתא בתנאים טובים יותר, להפחית סיכונים ולחסוך הרבה מאוד כסף.

עלויות נוספות – בעת רכישת דירה חדשה מקבלן יש להוסיף למחיר הדירה את הפרשי מדד תשומות הבנייה, ויש לחשב הוצאות נוספות כמו ביטוח משכנתא, הובלה, שיפוצים, אגרות (נוסח טאבו, אגרות בנק, ייפוי כוח נוטריוני, רשם המשכונות), בדק בית וכו'.

איך לגייס הון עצמי למשכנתא?

בעזרת יועצי משכנתא מנוסים אנחנו יכולים לגייס את ההון העצמי הדרוש לקבלת המשכנתא ולרכישת הדירה, וניתן לגייס את ההון העצמי בדרכים הבאות:

• סיוע מהמשפחה – ניתן לפנות למשפחה הקרובה ולבקש מהם הלוואה או סיוע ללא תמורה, ההורים ישמחו לעזור לזוג הצעיר, אך אם אין להורים כסף נזיל הם יכולים לקחת הלוואה לטובת הזוג או למשכן את הדירה שלהם בתמורה להלוואה נוחה בתנאים אטרקטיביים. משכון דירת ההורים יכול לסייע לזוגות הצעירים וניתן לקבל עד 50% הלוואה כנגד משכון הנכס.
• הלוואה על חשבון כספי פנסיה – רבים לא יודעים אבל ניתן לגייס הון עצמי באמצעות הלוואות על חשבון כספי הפנסיה. עם זאת, חשוב לזכור כי לזוגות הצעירים אין עדיין הרבה כסף נזיל בקרן ההשתלמות, בקרן פנסיה או בקופת גמל. עם זאת, מומלץ לבדוק כמה כסף ניתן לקבל כהלוואה על חשבון כספי הפנסיה ולנצל את ההלוואה הנוחה. ראוי לציין כי קרנות הפנסיה החלו להקשיח את התנאים לקבלת הלוואה על חשבון כספי הפנסיה.
• הלוואת בלון על חשבון תוכנית חיסכון בבנק – זוגות צעירים המחזיקים תוכניות חיסכון לטווח הארוך בבנקים יכולים לשבור את התוכנית ולנצל את הכסף כדי לגייס הון עצמי למשכנתא, אך עדיף לקחת הלוואת בלון ולא לשבור את תוכנית החיסכון ולהוציא את הכסף לפני הזמן. פתרון זה מתאים לזוגות צעירים בעלי תוכניות חיסכון העתידות להשתחרר בזמן הקרוב.
• הלוואה חוץ בנקאית (הלוואה משלימה למשכנתא) – פתרון נוח לגיוס ההון העצמי, יש להתייחס לסיכונים מאחר שבמקביל להחזר הלוואה יש לעמוד גם בתשלומי ההחזר של המשכנתא.
• הלוואה או פירעון קרן השתלמות – מומלץ לבדוק אפשרות לקחת הלוואה על חשבון קרן השתלמות, זו הלוואה בריבית אטרקטיבית שאינה משפיעה על האובליגו בבנק. יש הבדל משמעותי אם הכסף נזיל או לא, ולרוב מדובר בהלוואה לטווח קצר של 5-3 שנים, בריבית אטרקטיבית. בעת בדיקת אופציה זו יש לבדוק האם הכסף נזיל אחרת יש לחשב האם כדאי לפרוע את הקרן או לקחת הלוואה כנגד קרן ההשתלמות.
• הלוואה לכל מטרה מהבנק – כדי לגייס מספיק הון עצמי ועל מנת לקבל אישור למשכנתא ניתן לקחת הלוואות משלימות למשכנתא דרך הבנקים השונים. הבנקים מציעים הלוואות לכל מטרה ללקוחות כל הבנקים, חשוב לבדוק ולהשוות את התנאים, ויש לחשב היטב את ההחזרים החודשיים כדי לעמוד בהם.
• הלוואות מחברות כרטיסי האשראי – דרך נוספת לגיוס ההון העצמי מבוסס על הלוואות משלימות למשכנתא דרך חברות כרטיסי האשראי. אפשר לקחת הלוואה דיגיטלית לכל מטרה דרך חברת כרטיסי האשראי, אך חשוב שלא לאבד שליטה על ההוצאות וכל הלוואה חייבים להחזיר בזמן. בדרך כלל אפשר לקבל הלוואה לכל מטרה עד 100,000 ₪ לתקופה של 72 חודשים.
• הלוואה כנגד נכס קיים – בעלי נכסים יכולים לגייס הון עצמי באמצעות שעבוד נכס קיים כנגד ההלוואה. עם זאת, חשוב לזכור כי בבנק ישראל מנסים לצנן את שוק הדיור ולהוציא ממנו את המשקיעים, לכן קשה יותר לקבל הלוואה כנגד נכס לצורך גיוס הכסף לרכישת דירה להשקעה. כדי לגייס הון עצמי ניתן לקחת הלוואה כנגד נכס של ההורים, זו הלוואה בתנאים נוחים.
• הלוואה חברתית – ניתן לגייס הלוואה בריבית אטרקטיבית יחסית באמצעות פורטלים שונים להלוואות חברתיות (הלוואות בין עמיתים), אך יש להיערך נכון לקראת החזר ההלוואה במקביל להחזרי המשכנתא.
• משכנתא הפוכה – ההורים (מעל גיל 55) יכולים לסייע לנו באמצעות לקיחת משכנתא הפוכה כנגד הנכס שלהם. זו אופציה נוספת להשלמת ההון העצמי מאחר שההורים יכולים לסייע לנו עם סכום גבוה והם אינם צריכים להתמודד עם תשלומי החזר חודשיים ותהליך חיתום הכולל בדיקת הכנסה.

איך המומחים של פריים משכנתאות יכולים לעזור?

המומחים של פריים משכנתאות בונים תמהיל משכנתא המותאם למצב הפיננסי, מחיר הדירה, ההון העצמי ויכולת ההחזר שלנו. המומחים המנוסים מכירים את כל מסלולי המשכנתא הקיימים ויש להם פתרונות יצירתיים לגיוס הון עצמי. לאחר בדיקת וחישוב ההון העצמי שיש לנו המומחים של פריים משכנתאות בונים תמהיל מותאם אישית, ואחת לתקופה הם מבצעים בדיקה מעמיקה כדי לבחון האם כדאי למחזר את המשכנתא כדי להתאים אותה לתנאי השוק המשתנים וליכולת ההחזר העדכנית שלנו.