אתם עומדים בפני צומת דרכים מרגש.
בית חדש!
ריח של צבע טרי, חלומות על מרפסת שטופת שמש, והתרגשות שעושה פרפרים בבטן.
אבל רגע, איפשהו בין בחירת הריצוף למיקום הספה, מסתתרת לה שאלה קטנה, מורכבת, ואחת כזו שיכולה להשפיע לכם על הכיס בעשרות אלפי שקלים.
והיא לא קשורה לצבע של הסלון.
השאלה היא: מה עושים עם הלוואת המשכנתא הקיימת?
לגרור אותה כמו ילד עייף אחרי יום ארוך בגן, או לפתוח דף חדש לגמרי, משכנתא חדשה, שתתאים בדיוק לחיים החדשים שלכם?
זו לא סתם שאלה.
זו החלטה אסטרטגית.
כזו שיכולה לחסוך לכם לא מעט כאב ראש, זמן, וכסף.
הרבה כסף.
המאמר הזה נוצר בדיוק בשבילכם.
הוא הולך לפרק את הדילמה המורכבת הזו לחלקיקים מובנים.
בלי ז'רגון בנקאי מייגע.
עם קצת הומור, הרבה ידע, ובעיקר – כלים שיעזרו לכם לקבל את ההחלטה הכי נכונה עבורכם.
הכינו קפה.
המסע מתחיל עכשיו.
לגרור או לחדש? הסודות שהבנק לא רוצה שתדעו על המשכנתא הבאה שלכם
מעבר דירה, כמה שזה מרגש, הוא גם שינוי לוגיסטי ופיננסי מורכב.
בתוך כל הבלאגן של אריזות, הובלות ופתיחת קרטונים, עולה לה אחת השאלות המרכזיות, והיא קשורה ישירות לכיס שלכם.
האם להמשיך עם המשכנתא הנוכחית – "לגרור" אותה אל הבית החדש – או שאולי זו ההזדמנות המושלמת לפתוח דף חדש, ולקחת משכנתא טרייה ונוצצת?
אל תדאגו.
אנחנו כאן כדי לשפוך אור על כל הפינות האפלות.
האופציה הראשונה: לגרור את המשכנתא הקיימת – מה זה אומר בכלל?
גרירת משכנתא, במילים פשוטות, היא האפשרות "להעביר" את היתרה הבלתי מסולקת של המשכנתא שלכם מהנכס הנמכר לנכס הנרכש.
נשמע פשוט, נכון?
כמעט.
זהו תהליך שבו אתם ממשיכים לשלם את אותה הלוואה, עם אותם תנאים (ריבית, תקופה, מסלולים) על הנכס החדש.
למה שמישהו ירצה לעשות את זה?
טוב, יש כמה סיבות טובות.
-
שמירה על תנאים אטרקטיביים: אם לקחתם את המשכנתא שלכם בתקופה שבה הריביות היו נמוכות במיוחד, גרירה מאפשרת לכם לשמר את הריביות ה"ישנות" והטובות האלה.
במילים אחרות, אם השוק עלה מאז, אתם שומרים על מחירי ה"פעם". -
פחות בירוקרטיה וכאב ראש: כשאתם גוררים משכנתא, אתם למעשה ממשיכים את החוזה הקיים.
זה אומר לרוב פחות מסמכים, פחות חתימות ופחות בדיקות מחודשות בהשוואה ללקיחת משכנתא חדשה לגמרי.
כי מי לא אוהב פחות טפסים? -
חיסכון בעלויות פתיחת תיק: לקיחת משכנתא חדשה כרוכה בעמלות פתיחת תיק, עמלות שמאות (לנכס החדש), ולעיתים גם עמלות נוספות.
בגרירה, חלק ניכר מהעלויות האלה נחסך.
זה יכול להצטבר לסכומים לא מבוטלים.
אבל רגע, לפני שאתם רצים לבנק עם חיוך רחב, יש גם כמה "אבל".
לא כל משכנתא ניתנת לגרירה, והבנק יצטרך לאשר את התהליך.
הוא יבחן את הנכס החדש, את יכולת ההחזר שלכם (שוב), וכן, גם את כדאיות העסקה עבורו.
האופציה השנייה: משכנתא חדשה – להתחלה חדשה באמת?
האופציה השנייה היא להתחיל מהתחלה.
למכור את הבית הישן, לסלק את המשכנתא הקיימת, ולקחת משכנתא חדשה לגמרי עבור הנכס החדש.
למה שמישהו יבחר בדרך הזו, אם גרירה נשמעת כל כך נוחה?
כי לפעמים, הנוחות היא אויבת הטוב.
-
התאמה לתנאי שוק עכשוויים: אם לקחתם את המשכנתא הישנה שלכם בתקופה שבה הריביות היו גבוהות, או שחל שינוי משמעותי בשוק, משכנתא חדשה מאפשרת לכם ליהנות מהתנאים העדכניים והטובים ביותר.
לפעמים, זה פשוט זול יותר. -
בניית תמהיל חדש וגמיש: הצרכים הפיננסיים שלכם משתנים עם השנים.
מה שהתאים לכם לפני 5 או 10 שנים, אולי כבר לא רלוונטי היום.
משכנתא חדשה מאפשרת לכם לבנות תמהיל מסלולים ותקופות שמתאימים באופן מושלם למצבכם הכלכלי הנוכחי ולתחזית העתידית שלכם.
בלי פשרות. -
אפשרות לבחור בנק אחר: כשאתם לוקחים משכנתא חדשה, אתם חופשיים לבחור כל בנק שתרצו.
זה נותן לכם כוח מיקוח אדיר ומאפשר לכם "לשחק" עם הבנקים השונים כדי לקבל את ההצעה הטובה ביותר.
לא תמיד הבנק הנוכחי שלכם הוא המשתלם ביותר. -
התאמה לשווי הנכס החדש: אם הנכס החדש יקר יותר (או זול יותר) מהקודם, משכנתא חדשה מאפשרת התאמה מדויקת של סכום ההלוואה וההחזרים.
בגרירה, לפעמים צריך להוסיף "הלוואה משלימה" בתנאים פחות טובים.
החיסרון העיקרי?
העלויות והבירוקרטיה.
עמלות פתיחת תיק, שמאות, רישום ועוד.
אבל אם החיסכון בריביות על פמהלך חיי המשכנתא עולה על העלויות החד פעמיות הללו, זה יכול להיות מהלך חכם במיוחד.
3 שיקולים קריטיים לפני שאתם זורקים מטבע!
אז איך מחליטים?
גרירה או משכנתא חדשה?
זו שאלה של עיתוי, נתונים אישיים, והבנה מעמיקה של השוק.
הנה שלושה שיקולים שיעזרו לכם לפלס את הדרך.
שיקול מספר 1: תנאי השוק – האם הריבית רוקדת לצלילים שלכם?
זהו אולי השיקול החשוב ביותר.
אם לקחתם משכנתא כשהריבית הייתה נמוכה באופן היסטורי, והיום היא גבוהה משמעותית – גרירה יכולה להיות מתנה משמיים.
אתם שומרים על תנאים שפשוט אי אפשר לקבל היום.
מצד שני, אם הריבית ירדה באופן דרמטי מאז שלקחתם את המשכנתא, משכנתא חדשה תאפשר לכם ליהנות מריביות נמוכות יותר.
ההבדל, לאורך שנים, יכול להסתכם בעשרות אלפי שקלים ואף יותר מכך.
הבנת מגמות השוק היא קריטית.
שיקול מספר 2: עלויות נלוות – מי משלם על החתונה הזו?
כל תהליך פיננסי כרוך בעלויות.
כשמדובר במשכנתא, העלויות יכולות להיות משמעותיות.
-
גרירה: לרוב תהיה כרוכה בעמלות נמוכות יותר.
בעיקר אגרת רישום, ולעיתים עמלת טיפול קטנה.
אין עמלת פתיחת תיק משכנתא חדשה, ואין צורך בשמאות מחודשת (אלא אם הבנק מתעקש). -
משכנתא חדשה: כאן אנחנו מדברים על מגוון רחב יותר של עלויות:
- עמלת פתיחת תיק: הבנק גובה עמלה על פתיחת הלוואה חדשה.
- שמאות: הנכס החדש צריך לעבור שמאות, וזו עלות שיכולה להגיע לכמה אלפי שקלים.
- עורכי דין: לרוב תצטרכו עורך דין לטיפול ברישומים.
- דמי טיפול ובירוקרטיה: יש עלויות נלוות נוספות שיכולות להצטבר.
חשוב לחשב את כל העלויות האלה ולשקול אותן אל מול החיסכון הפוטנציאלי בריביות.
לפעמים, מה שנראה יקר בהתחלה, משתלם יותר בסוף.
שיקול מספר 3: גמישות והתאמה אישית – חליפה תפורה או מידה אחידה?
האם אתם רוצים "להיכנס" לתוך חליפה קיימת, או לתפור אחת חדשה בדיוק למידותיכם?
משכנתא חדשה מציעה גמישות מירבית.
אתם יכולים לבחור את תמהיל המסלולים (קבועה צמודה, פריים, משתנה וכו'), את תקופת ההחזר, ואת גובה ההחזר החודשי שמתאים לכם עכשיו.
אולי ההכנסות שלכם השתנו?
אולי המשפחה גדלה?
אולי יש לכם תוכניות עתידיות שדורשות שינוי בהחזר החודשי?
גרירה, לעומת זאת, כובלת אתכם לתנאים הישנים.
לפעמים אפשר לבצע שינויים קטנים, אבל לרוב מדובר בהמשך של הקיים.
שווה לחשוב על זה.
מתי גרירה היא הפתרון החכם? ומתי כדאי להתחדש?
בואו נסכם את זה בקצרה, ממש כמו רשימת קניות, רק למבוגרים.
מתי כדאי לשקול גרירת משכנתא:
-
ריביות נמוכות במיוחד: אם הריביות שלכם כיום נמוכות משמעותית מריביות השוק הנוכחיות.
זו הסיבה מספר אחת לגרירה. - חסכון בעלויות חד פעמיות: אם אתם מעדיפים להימנע מעמלות פתיחת תיק, שמאות וכו', ומוכנים לוותר על גמישות מסוימת.
- תהליך פשוט ומהיר יותר: כשאתם רוצים לסיים את עניין המשכנתא במהירות האפשרית, עם מינימום בירוקרטיה.
- הבית החדש דומה בערכו: אם אין צורך בהשלמת סכום משמעותי, מה שהיה מצריך לקיחת הלוואה נוספת בתנאים שונים.
מתי כדאי לשקול משכנתא חדשה:
-
ריביות גבוהות במיוחד: אם הריביות שלכם כיום גבוהות מריביות השוק הנוכחיות.
זו הזדמנות ליהנות מתנאים משופרים. - צורך בגמישות ובתמהיל חדש: אם הצרכים הפיננסיים שלכם השתנו באופן מהותי ואתם זקוקים לתמהיל מסלולים ותקופות שונה לחלוטין.
- מעוניינים לבחון מספר בנקים: אם אתם רוצים לנצל את כוח המיקוח ולגרום לבנקים להתחרות עליכם.
- הבית החדש שונה מהותית בערכו: אם אתם עוברים לבית יקר יותר באופן משמעותי, משכנתא חדשה תאפשר לכם לאגד את כל הסכום בהלוואה אחת עם תנאים אחידים.
"אבל מה אם…?" – 5 שאלות בוערות ותשובות שיאירו לכם את הדרך.
בטוח שאלות רבות רצות לכם בראש.
זה טבעי!
הנה כמה מהן, עם תשובות שיעשו לכם סדר.
-
ש: מה קורה אם הדירה החדשה יקרה יותר מהקודמת? האם עדיין אפשר לגרור?
ת: כן, בדרך כלל אפשר לגרור. במקרה כזה, אתם גוררים את יתרת המשכנתא הקיימת, ואת ההפרש אתם מכסים באמצעות הון עצמי או על ידי לקיחת הלוואת השלמה/משכנתא חדשה חלקית באותו בנק (או בבנק אחר) עבור הסכום הנוסף. חשוב לבדוק את תנאי הלוואת ההשלמה, שכן הם לא תמיד יהיו זהים לתנאים של המשכנתא הגרורה.
-
ש: האם הבנק חייב לאשר גרירה?
ת: לא. הבנק אינו מחויב לאשר את הגרירה. הוא יבצע בדיקה מחודשת של יכולת ההחזר שלכם, יבדוק את הנכס החדש (מיקום, מצב תכנוני, שמאות) ורק אם הוא יעמוד בכל הקריטריונים שלו, הוא יאשר את הגרירה.
-
ש: האם ניתן לשנות את תמהיל המשכנתא הקיימת בגרירה?
ת: לפעמים ניתן לבצע שינויים מסוימים, אך לרוב הגרירה מתייחסת להעברת התנאים הקיימים "כפי שהם". שינוי מהותי בתמהיל ייחשב למעשה כסוג של מיחזור משכנתא, שיכול לדרוש עלויות נוספות ובדיקה מחודשת של הבנק. כדאי להתייעץ לגבי זה.
-
ש: מה ההבדל העיקרי בעלויות בין גרירה למשכנתא חדשה?
ת: ההבדל העיקרי הוא שגרירה חוסכת לרוב את עמלת פתיחת תיק משכנתא ואת עלות השמאות לנכס החדש (למעט מקרים חריגים שהבנק מבקש שמאות מחודשת). בנוסף, יש פחות עלויות בירוקרטיות. עם זאת, אם הריביות בשוק ירדו, משכנתא חדשה יכולה לחסוך לכם יותר כסף לאורך זמן, גם אם העלויות ההתחלתיות גבוהות יותר.
-
ש: האם כדאי לי להתייעץ עם יועץ משכנתאות חיצוני?
ת: בהחלט! זהו אחד הצעדים החכמים ביותר שתוכלו לעשות. יועץ משכנתאות מקצועי ואובייקטיבי יכול לבחון את הנתונים הספציפיים שלכם, את תנאי המשכנתא הקיימת, את תנאי השוק העדכניים, ואת העלויות הנלוות בשתי האפשרויות. הוא יעזור לכם לקבל החלטה מושכלת, לחסוך זמן יקר ופוטנציאלית גם אלפי שקלים רבים לאורך חיי המשכנתא. אל תלכו לבד!
הסוד הקטן של מומחי המשכנתאות: לא תמיד מה שנראה פשוט – באמת כזה.
אז גיליתם שמאחורי המילים "לגרור" ו"לחדש" מסתתר עולם שלם של שיקולים, ניואנסים והזדמנויות.
אין "פתרון קסם" אחד שמתאים לכולם.
הבחירה הנכונה תלויה אך ורק בכם, בנתונים הפיננסיים האישיים שלכם, במצב שוק הריביות, ובתכניות העתידיות שלכם.
מה שבטוח הוא דבר אחד: לא כדאי לקבל את ההחלטה הזו לבד, או על סמך "מה שחברים עשו".
ההשפעה הפיננסית של החלטה שגויה יכולה להיות משמעותית.
ההשפעה של החלטה נכונה יכולה להיות פשוט מדהימה.
זו ההזדמנות שלכם להבטיח שהמעבר לבית החדש יהיה חלק, נעים, ובעיקר – משתלם.
כי מי לא אוהב להתחיל פרק חדש בחיים עם שקט נפשי וכיס מלא יותר?
המידע באתר זה נועד לצרכים כלליים ואינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מכל סוג שהוא. הנתונים, הדוגמאות, ההמלצות והחישובים מבוססים על מידע כללי בלבד ועלולים להשתנות מעת לעת.
לפני קבלת החלטה פיננסית או התחייבות למשכנתא, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך או בעל מקצוע מתאים בהתאם לצרכים והנתונים האישיים שלך. החברה אינה אחראית לשום נזק או הפסד שעלול להיגרם כתוצאה מהסתמכות על מידע שמופיע באתר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
