הקסם הפיננסי: איך נכס קיים יכול לפתוח לכם את הדלת למשכנתא שחשבתם שרק חלמתם עליה?
מתי בפעם האחרונה חלמתם בגדול?
לא סתם חלום, אלא חלום עם מספרים, ריחות של דירה חדשה ונוף פתוח?
רגע לפני שאתם ממהרים להגיד שהחלום יקר מדי, בואו נדבר על משהו שאולי לא חשבתם עליו.
משהו שיכול לשנות את כללי המשחק לחלוטין.
כמה פעמים שמעתם ש"כסף עושה כסף"?
זו לא רק קלישאה של דוד שמנסה למכור לכם מניות בהנפקה מפוקפקת.
זו אסטרטגיה כלכלית חכמה במיוחד.
היום אנחנו נצלול לעומק אחת האסטרטגיות הכי מעניינות בעולם המשכנתאות.
כזו שתעזור לכם להבין איך נכס קיים – זה שמניב לכם הכנסה חודשית יציבה – יכול להפוך למנוף עוצמתי.
מנוף שיזניק אתכם בדרך למשכנתא גדולה יותר.
או לפחות כזו שתתאים הרבה יותר לצרכים הייחודיים ולחלומות הפיננסיים שלכם.
קחו נשימה עמוקה, כי אתם עומדים לגלות סודות שרוב האנשים פשוט לא מכירים.
סודות שיחסכו לכם זמן, כסף, והרבה כאב ראש מיותר.
מוכנים לפרק את הבנק? יאללה, מתחילים!
הבנק מסתכל עליך… אבל איך הוא רואה את השוכר שלך? 3 נקודות קריטיות!
בואו נדבר רגע על הבנקים.
הם, כידוע, יצורים מאוד מחושבים.
הם אוהבים מספרים, יציבות, ואפס הפתעות.
כשאתם מגיעים לבנק בבקשה למשכנתא, הם בודקים את כל מה שאפשר.
הם בוחנים את תלושי השכר שלכם, את העובר ושב, את ההתחייבויות הקיימות.
בקיצור, הם מנסים להבין כמה אתם "שווים" בעיניהם, וכמה סיכון אתם מהווים.
אבל מה קורה כשיש לכם נכס נוסף?
נכס שמכניס לכם כסף בכל חודש?
האם השוכר הנחמד שלכם הופך פתאום ל"שותף" שלכם בבנק?
התשובה היא – בהחלט כן!
אבל כמו בכל דבר שקשור לכסף ובנקים, יש פה כמה ניואנסים חשובים.
הבנקים לא סתם "זורקים" את השכירות לסך ההכנסות שלכם.
הם בודקים אותה בעין בוחנת, עם כללים ברורים.
הנה שלוש נקודות קריטיות שהבנק בוחן לגבי הכנסות משכירות:
- יציבות ואמינות: האם ההכנסה קבועה? האם יש לכם חוזה שכירות מסודר? כמה זמן השוכר נמצא בנכס? בנק לא יתייחס ברצינות לשוכר "חאפר" או למישהו שגר אצלכם בחינם "עד שימצא משהו". הוא רוצה לראות חוזה, העברות בנקאיות והיסטוריה מוכחת.
- פוטנציאל המשכנתא: הבנק לא יתייחס לכל סכום השכירות כהכנסה נטו. למה? כי הם מבינים שיש הוצאות על הנכס (ארנונה, ועד בית, תיקונים קטנים).בדרך כלל, הם יקחו בין 50% ל-70% מהכנסת השכירות שלכם בחשבון.לפעמים גם 80% אם מדובר בנכס מיוחד או באזור מבוקש במיוחד.
המספר הספציפי יכול להשתנות מבנק לבנק, ומלקוח ללקוח.
זו בדיוק הסיבה שאתם צריכים גורם מקצועי שיודע את הניואנסים האלה.
- השווי של הנכס המניב: נשמע מוזר, נכון? אבל הבנק יבחן גם את הנכס עצמו.האם הוא ממוקם טוב? האם קל למצוא בו שוכרים? האם שווי השוק שלו יציב?נכס שמניב שכירות גבוהה אבל נמצא באזור עם ביקוש נמוך או בעייתי, עלול להתקבל בזהירות רבה יותר.
כי בסופו של דבר, הבנק רוצה לדעת שגם אם השוכר שלכם יחליט לנסוע להודו, עדיין תוכלו למצוא שוכר חלופי בקלות יחסית.
כמה באמת שווה השוכר שלכם? הכללים שהבנקים לא יספרו לכם עד שתשאלו!
אז הבנו שהכנסה משכירות היא בהחלט גורם משפיע.
אבל איך זה מתורגם בפועל?
הבנק, בבואו לבחון את הכנסותיכם, מחפש את התמונה המלאה.
הוא לא רואה רק את תלוש השכר שלכם כ"הכנסה עיקרית".
הוא מוסיף לרשימה הזו גם הכנסות נוספות.
וכן, הכנסה משכירות היא אחת מהן.
זה אומר שסכום המשכנתא הפוטנציאלי שלכם, שנקבע לפי היחס בין ההכנסות להוצאות שלכם (יחס ההחזר), יכול להשתנות משמעותית.
לדוגמה: אם ההכנסה הפנויה שלכם עלתה ב-2,000 ש"ח בזכות שכירות, יכול להיות שזה יאפשר לכם לקחת משכנתא גדולה יותר.
במקרים מסוימים, ייתכן שתראו גידול פוטנציאלי באלפי או עשרות אלפי שקלים בסכום המשכנתא הניתן.
אך חשוב לזכור:
זו אינה הבטחה לסכום מדויק או לחיסכון של עשרות אלפי שקלים.
השינויים בפועל יכולים להיות קטנים יותר, או גדולים יותר, ותלויים בהמון פרמטרים.
הכל תלוי במדיניות הבנק הספציפי, ביחס ההחזר הכולל שלכם, בהיסטוריה הפיננסית האישית שלכם, ובעוד גורמים משתנים.
אבל העיקרון ברור: כסף שמתקבל משכירות נחשב לגיטימי.
ככל שתציגו את ההכנסה הזו בצורה מסודרת ומאומתת יותר, כך יגדל הסיכוי שהבנק יתייחס אליה במלוא הרצינות.
אל תשכחו שהבנק מסתכל גם על הוצאות.
אם יש לכם משכנתא קיימת על הנכס המניב, התשלום החודשי שלה יקוזז מההכנסה משכירות, או יילקח בחשבון כהוצאה כוללת.
לכן, ה"נטו" האמיתי הוא זה שמעניין את הבנק.
האם השכירות באמת משנה את כללי המשחק? 7 שאלות ותשובות שישנו לכם את הפרספקטיבה!
בטח יש לכם מלא שאלות עכשיו.
בואו נצלול פנימה עם כמה מהשאלות הנפוצות ביותר.
ונתחיל להפריך כמה מיתוסים.
שאלות ותשובות על הכנסת שכירות ומשכנתאות:
ש: כמה אחוזים מהכנסת השכירות שלי הבנק מחשיב?
ת: לרוב, הבנקים מתייחסים לבין 50% ל-70% מסכום השכירות החודשי כהכנסה "נקייה". יש בנקים שיכולים להגיע גם ל-80% במקרים מסוימים, אבל זה פחות נפוץ ודורש בחינה מעמיקה.
ש: האם חייבים חוזה שכירות רשמי?
ת: חד משמעית כן! הבנק רוצה לראות חוזה חתום, ברור ומפורט. חוזה ורבלי או "לחיצת יד" לא יעמדו במבחן הבנקאי. כדאי שהחוזה יהיה לתקופה ארוכה יחסית, לפחות שנה, כדי להראות יציבות.
ש: מה אם רק התחלתי להשכיר את הנכס?
ת: רוב הבנקים יעדיפו לראות היסטוריה של קבלת שכירות, לפחות של מספר חודשים (לרוב 3-6 חודשים) עם העברות בנקאיות מסודרות. אם זו הכנסה חדשה, ייתכן שתתבקשו להמתין מעט, או שהבנק יתייחס אליה בחשדנות מועטה יותר. עקביות היא שם המשחק.
ש: האם יש הבדל בין הכנסה משכירות דירה למגורים לבין שכירות מנכס מסחרי?
ת: בהחלט. נכס מסחרי נחשב לרוב כמסוכן יותר מבחינת יציבות הכנסה. הוא חשוף יותר לתנודות בשוק, לעסקים שנסגרים, ולתקופות חוסר פעילות ארוכות יותר. הבנקים יתייחסו אליו לרוב באחוז הכרה נמוך יותר, ולעיתים גם ידרוש בטחונות נוספים או בדיקות מקיפות יותר.
ש: ומה לגבי תקופות ללא שוכר ("וואקום")?
ת: וואקום הוא תמיד חשש לבנק. אם יש היסטוריה של תקופות ארוכות ללא שוכר, או נכס שנמצא כרגע ריק, הבנק עלול להתעלם לחלוטין מהכנסה עתידית משכירות או להפחית את אחוזי ההכרה באופן משמעותי. הם רוצים לראות הכנסה מתמשכת ויציבה.
ש: האם אני יכול להשתמש בהכנסת שכירות מנכס שאני עומד לקנות?
ת: ברוב המקרים, לא. הבנק מתייחס להכנסות קיימות ומוכחות. אם אתם רוכשים נכס להשקעה ומתכננים להשכירו מיד, ייתכן שתוכלו להציג הערכת שווי שכירות עתידית, אך היא לא תמיד תיתפס כ"הכנסה ודאית" לצורך חישוב המשכנתא הראשוני. זה יכול להשתנות בין בנקים.
ש: האם זה שונה עבור קונים בפעם הראשונה לעומת משקיעים?
ת: כן. קונים בפעם הראשונה שאין להם היסטוריה של הכנסות משכירות, ייתקלו באתגר גדול יותר. משקיעים מנוסים עם פורטפוליו של נכסים מניבים, עשויים לזכות ליחס שונה, שכן הם הוכיחו יכולת ניהול והשכרה לאורך זמן. הניסיון וההיסטוריה משחקים תפקיד.
האם כל שקל משכירות שווה? המציאות של נכסים מניבים ובנקים!
כמו שכבר הבנתם, לא כל הכנסה משכירות נולדה שווה בעיני הבנק.
הבנקאי הממוצע רואה נכס מניב כפוטנציאל מצוין.
אבל הוא גם רואה בו מקור לסיכון.
למשל, שכירות מדירה בפריפריה הרחוקה, עם שוכר "בלי חוזה כתוב כי הוא חבר של המשפחה", תטופל אחרת לגמרי משכירות מדירה מושכרת בתל אביב, עם חוזה חתום על ידי עורך דין ושוכר מסודר.
הבנקים מעדיפים יציבות, סדר ופוטנציאל מימוש קל במקרה הצורך.
הם בודקים את גיל הנכס, מצבו הפיזי, תנאי השכירות (טווח ארוך מול קצר), ואפילו את רמת הסיכון של השוכר עצמו (עד כמה שזה אפשרי לבנק).
אם לדוגמה, אתם משכירים נכס מגורים שקיבלתם בירושה, והוא רשום על שמכם כבר שנים, עם שוכר יציב שמשלם בזמן כבר חמש שנים – סביר להניח שהכנסה זו תילקח בחשבון באחוזים גבוהים יותר.
לעומת זאת, אם אתם קונים עכשיו דירת השקעה ומתכננים להשכיר אותה לסטודנטים, זה יכול להתפרש כהכנסה פוטנציאלית אך פחות יציבה, במיוחד בשנה הראשונה.
גם נכסים מסחריים, למרות הפוטנציאל שלהם, נתפסים לעיתים כמסוכנים יותר.
למה? כי שוק הנדל"ן המסחרי יכול להיות תנודתי יותר.
עסקים נסגרים, חוזים מתקצרים, והבנק יודע את זה.
לכן, אל תתפלאו אם אחוז ההכרה של שכירות מנכס מסחרי יהיה נמוך מזה של נכס מגורים.
בקיצור, הבנק רואה את השכירות שלכם לא רק כהכנסה, אלא כחלק מ"פורטפוליו הסיכון" הכולל שלכם.
ככל שהסיכון נמוך יותר, כך האמון גובר, וכך גם פוטנציאל המשכנתא שלכם.
איך להפוך את הכנסת השכירות שלכם ל"מלכת הכיתה" בעיני הבנק? 5 טיפים מנצחים!
אז איך גורמים לבנק להתאהב בהכנסת השכירות שלכם?
הכנה מוקדמת היא שם המשחק.
הנה כמה טיפים פרקטיים שיעשו לכם סדר, ויעזרו לכם להציג את הנכס המניב שלכם בצורה הטובה ביותר:
- סדר, סדר, סדר: תאספו את כל המסמכים הרלוונטיים. חוזה שכירות חתום ובתוקף, נסח טאבו או אישור זכויות על הנכס, דפי בנק המעידים על קבלת תשלומי שכירות באופן רציף (לפחות ל-12 החודשים האחרונים). ככל שהמידע יהיה מאורגן ומסודר יותר, כך תהליך הבדיקה יהיה מהיר ויעיל יותר.
- הצגה גרפית (לא חובה, אבל עוזר): אם יש לכם מספר נכסים, שקלו להכין טבלה פשוטה שמסכמת את כלל הנכסים המניבים.תכלול: כתובת הנכס, סכום השכירות, תאריך תחילת וסיום החוזה, וסטטוס תשלום נוכחי.הבנקאים אוהבים שמקלים עליהם את העבודה. זה משדר רצינות ומקצועיות.
- הדגשת יציבות: אם השוכר שלכם גר בדירה כבר שנים, הדגישו זאת.אם החוזה מתחדש באופן אוטומטי, ציינו זאת.כל פרט המעיד על יציבות ואריכות ימים של ההכנסה – יתקבל בברכה.
- להיות ריאליים: אל תנסו "לנפח" את סכום השכירות או להציג נתונים לא מדויקים.הבנקים יודעים לבדוק את המחירים המקובלים באזור.חוסר אמינות יפגע בסיכויים שלכם. תמיד עדיף להציג את האמת, גם אם היא פחות "זוהרת".
- התייעצו עם מומחים: ולסיום, הטיפ החשוב ביותר.התהליך מורכב, והבנקים שונים זה מזה.מומחה למשכנתאות מבין את הניואנסים הקטנים.
הוא יודע איזה בנק רגיש יותר להכנסות משכירות, איזה בנק מכיר באחוזים גבוהים יותר, ואיזה בנק יאפשר גמישות בתנאים.
הוא יכול לעזור לכם להציג את הנתונים בצורה האופטימלית.
ולחסוך לכם זמן יקר, טעויות ופוטנציאל כספי לא ממומש.
אז, מתי בפעם האחרונה חשבתם על הנכס המניב שלכם כאל מפתח סודי לעולם המשכנתאות?
היום, קל יותר מתמיד להבין שכסף שעובד בשבילכם יכול לפתוח לכם דלתות.
דלתות לבית חדש, להשקעה נוספת, או פשוט לשקט נפשי.
הכנסה משכירות היא לא רק "תוספת נחמדה" בחשבון הבנק.
היא כלי פיננסי עוצמתי.
כלי שיכול להגדיל באופן משמעותי את כושר ההחזר שלכם.
ובעקבות זאת, גם את סכום המשכנתא שתוכלו לקבל.
או לפחות, את התנאים שלה.
השוק משתנה כל הזמן, והבנקים גם כן.
אבל עם הידע הנכון, והליווי המתאים, אתם יכולים להיות צעד אחד לפני כולם.
למצות את הפוטנציאל הפיננסי שלכם עד תום.
ולגרום לכסף לעבוד בשבילכם, ולא להיפך.
המידע באתר זה נועד לצרכים כלליים ואינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מכל סוג שהוא. הנתונים, הדוגמאות, ההמלצות והחישובים מבוססים על מידע כללי בלבד ועלולים להשתנות מעת לעת.
לפני קבלת החלטה פיננסית או התחייבות למשכנתא, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך או בעל מקצוע מתאים בהתאם לצרכים והנתונים האישיים שלך. החברה אינה אחראית לשום נזק או הפסד שעלול להיגרם כתוצאה מהסתמכות על מידע שמופיע באתר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
