רגע לפני שצוללים לעולם המרתק (כן, כן, מרתק!) של עמלות פירעון מוקדם למשכנתא.
בואו נדבר רגע על הלב.
על הבית.
על ההחלטה הזו שרובנו לוקחים פעם, אולי פעמיים, בחיים.
לרכוש נכס.
זה צעד ענק.
מרגש.
ולעיתים, גם קצת מלחיץ.
כי פתאום נכנסים לתמונה מושגים שלא הכרנו.
ריביות.
מדדים.
מסלולים.
וגם… עמלות.
האמת?
לא כיף לדבר על עמלות.
במיוחד לא על עמלה שמקבלים כשרוצים להיפטר מהחוב.
קצת אירוני, לא?
לשלם כדי להחזיר כסף מוקדם?
כן, זה אמיתי.
וזה נקרא "עמלת פירעון מוקדם".
אבל אל דאגה.
אנחנו כאן כדי לעשות לכם סדר.
להסביר בדיוק.
למה זה קורה.
איך זה מחושב.
מתי אפשר להימנע מזה.
וכל מה שרציתם לדעת (ואולי פחדתם לשאול) על הנושא הזה.
אחרי שתקראו את המאמר הזה, העולם של עמלות הפירעון המוקדם יהיה שקוף בשבילכם.
לא מפחיד.
לא מסתורי.
רק עובדות.
והבנה.
שווה להמשיך לקרוא, נכון?
בואו נתחיל.
היכרות ראשונה: מה זה בעצם העונש הזה?
אז מהי עמלת פירעון מוקדם?
במילים פשוטות: זהו סכום שהבנק רשאי לגבות מכם אם תחליטו לסגור את המשכנתא (או חלק ממנה) לפני המועד המקורי שנקבע בחוזה.
זה יכול לקרות אם מכרתם את הנכס.
אם קיבלתם ירושה ורוצים לסגור את החוב.
או אם אתם מעוניינים למחזר את המשכנתא ולקחת אחת חדשה בתנאים טובים יותר.
הבנק, מה לעשות, הוא לא מוסד פילנתרופי.
הוא עסק.
והעסק שלו הוא להלוות לכם כסף, ולקבל עליו ריבית לאורך שנים.
כשלוקחים משכנתא, הבנק מתבסס על תזרים הריבית שהוא אמור לקבל מכם למשך כל חיי ההלוואה.
כשאתם מחזירים את הכסף מוקדם, הבנק "מפסיד" את זרם ההכנסות העתידי מריבית על החלק שפרעתם.
עמלת הפירעון המוקדם נועדה, בחלקה הגדול, לפצות את הבנק על ההפסד הפוטנציאלי הזה.
ככה הוא רואה את זה, בכל אופן.
זו הסיבה הבסיסית לקיומה.
אבל יש לה גם היבטים נוספים ודרכים חישוב קצת יותר מורכבות מ"סתם" פיצוי.
ובדיוק בשביל זה אנחנו פה.
הנוסחה המסתורית: איך מחשבים את עמלת הפיצוי?
החלק הארי והמסובך ביותר בעמלת הפירעון המוקדם הוא מה שנקרא "עמלת היוון" או "עמלת פיצוי".
זו העמלה שמחושבת בהתאם להפרש הריביות בשוק בין יום לקיחת המשכנתא ליום הפירעון המוקדם.
נשמע מסובך?
זה קצת.
אבל אפשר להבין את ההיגיון מאחוריו.
רגע, רגע… מה ההיגיון פה?
תחשבו על זה ככה: הבנק הלווה לכם כסף בריבית מסוימת (נקרא לה "הריבית המקורית").
הריבית הזו נקבעה לפי התנאים שהיו בשוק באותו יום שבו לקחתם את המשכנתא.
אם הריביות בשוק <מטפסות> מאז שלקחתם את המשכנתא, אז אתם בעצם משלמים לבנק ריבית שהיא <נמוכה> יותר מהריבית הנוכחית בשוק.
במקרה כזה, הבנק <לא> מפסיד כסף אם תפרעו מוקדם.
הוא יכול לקחת את הכסף שהחזרתם ולהלוות אותו ללקוח אחר בריבית <גבוהה> יותר.
במצב כזה, בדרך כלל, לא תשלמו עמלת פיצוי משמעותית (או בכלל לא, תלוי בחישוב המדויק).
אבל… אם הריביות בשוק <ירדו> מאז שלקחתם את המשכנתא, אז אתם בעצם משלמים לבנק ריבית שהיא <גבוהה> יותר מהריבית הנוכחית בשוק.
אתם נהנים מריבית "יקרה" יחסית לבנק.
אם תפרעו את ההלוואה עכשיו, הבנק ייאלץ להלוות את הכסף הזה הלאה בריבית <נמוכה> יותר מהריבית שהוא קיבל מכם.
ההפרש הזה, בין הריבית המקורית שלכם לריבית הנמוכה יותר בשוק כיום, הוא הפסד פוטנציאלי לבנק.
עמלת הפיצוי באה לפצות אותו על ההפסד הזה.
השחקנים הראשיים בחישוב עמלת הפיצוי:
אז החישוב לוקח בחשבון כמה פרמטרים מרכזיים. זה לא רק הבדל הריבית.
- יתרת קרן המשכנתא (הסאלדו): כמה כסף נשאר לכם לשלם בפועל. ככל שהיתרה גדולה יותר, פוטנציאל ה"הפסד" (מנקודת מבט הבנק) על הריבית גדול יותר, והעמלה עשויה להיות גבוהה יותר.
- תקופת ההלוואה שנותרה: כמה שנים נותרו לכם לשלם את המשכנתא על פי החוזה המקורי. ככל שהתקופה ארוכה יותר, כך הפסד הריבית הפוטנציאלי של הבנק גדול יותר, והעמלה עשויה להיות גבוהה יותר. הרי ההפסד נפרס על פני שנים רבות יותר.
- שיעור הריבית המקורי של ההלוואה הנפרעת: הריבית שנקבעה לכם כשלקחתם את המסלול הספציפי הזה.
- שיעור הריבית התחליפית ("ריבית הפיצוי"): זהו שיעור הריבית שהבנק יכול להשיג היום על הלוואה דומה באותה תקופה שנותרה לכם. זה בדרך כלל מתבסס על הריבית הממוצעת שפורסמה על ידי בנק ישראל להלוואות דומות. זה הפרמטר המרכזי שמשקף את השינוי בתנאי השוק מאז שלקחתם את ההלוואה.
- הפרשי הצמדה (אם רלוונטי): אם המשכנתא צמודה למדד (כמו רוב המשכנתאות בישראל), החישוב לוקח בחשבון גם את השינוי במדד המחירים לצרכן מאז שהכסף ניתן. זה כדי שהחישוב יהיה מבוסס על ערך כסף ריאלי.
החישוב בפועל – בלי להיכנס לפרטי הנוסחה המדויקת (זה התפקיד של המומחים!), ההיגיון הוא כזה:
מחשבים כמה כסף הבנק היה אמור לקבל מכם (קרן + ריבית) לאורך כל התקופה שנותרה, לפי הריבית המקורית שלכם.
מחשבים כמה כסף הבנק יכול לקבל אם ילווה את יתרת הקרן שפרעתם למישהו אחר היום, לאורך אותה תקופה שנותרה, אבל לפי הריבית התחליפית (הנמוכה יותר).
ההפרש בין שני הסכומים המהוונים לערך היום הוא בעצם עמלת הפיצוי.
אם הריבית התחליפית (היום) גבוהה יותר מהריבית המקורית שלכם (אז), אזי ההפרש יהיה שלילי, והעמלה תהיה נמוכה או אפס.
זה המצב שתקוו למצוא את עצמכם בו!
אבל אם הריבית התחליפית נמוכה משמעותית מהריבית המקורית שלכם, אז תתכוננו לעמלת פיצוי שעשויה להיות משמעותית.
כמה משמעותית?
זה יכול לנוע מאפס ועד… סכומים שיגרמו לכם קצת לגרד בראש ולחשוב אם זה בכלל משתלם.
הכל תלוי בגובה המשכנתא הנותרת, התקופה שנותרה, וההפרש בריביות.
לא רק פיצוי: אילו עמלות נוספות יכולות להפתיע אתכם?
חשבתם שזה רק עמלת פיצוי?
חשבו שוב!
לצערנו, הבנקים לא מסתפקים לרוב רק בפיצוי על הריבית האבודה.
יש עוד כמה עמלות קטנות יותר שיכולות להופיע בחשבון.
- עמלה תפעולית: זוהי עמלה קבועה, די סמלית, שהבנק גובה על "הטיפול" בפירעון המוקדם. סכום קטן יחסית, לא זה שישבור את הקופה.
- עמלת הודעה מראש: אם לא הודעתם לבנק מראש (בדרך כלל 10 ימים עסקים לפני) על הכוונה לבצע פירעון מוקדם של סכום משמעותי (מעל סכום מסוים שמתעדכן), הבנק רשאי לגבות עמלה זו. גם זו עמלה סמלית יחסית. שווה לבדוק מה הסכום המחייב הודעה מראש כדי להימנע ממנה.
- עמלת אי הודעה מראש (לסכומים קטנים): כן, קראתם נכון. יש עמלה על אי הודעה מראש לסכומים גדולים, ויש גם עמלה לסכומים "קטנים" יחסית (שוב, מעל סף מסוים). ההיגיון? הבנק רוצה לדעת מה קורה עם הכסף שלו. זה אולי נשמע קצת כמו טרטור, אבל זו הדרישה. בדקו מה הסכום הרלוונטי כיום.
העמלות התפעוליות וההודעה מראש הן בדרך כלל עניין של מאות בודדות של שקלים בסך הכל.
העמלה המשמעותית באמת, זו שיכולה להגיע לסכומים גדולים (אפילו עשרות אלפים במקרים קיצוניים בהפרשי ריביות משמעותיים ויתרת חוב גדולה), היא עמלת הפיצוי/היוון.
לכן, ההתמקדות שלנו היא בעיקר עליה.
יש תקווה! מתי אפשר לחמוק מהעמלה (או לפחות להקטין אותה משמעותית)?
אחרי כל הדיבורים על עמלות ופיצויים, הגיע הזמן לחדשות הטובות!
ישנם מצבים, המוגדרים בחוק ובהוראות בנק ישראל, בהם אתם פטורים לחלוטין מתשלום עמלת הפירעון המוקדם (או לפחות מעמלת הפיצוי).
זה חשוב מאוד לדעת!
הנה המצבים שבהם עמלת הפיצוי בדרך כלל מתאפסת או נמוכה משמעותית:
* שינוי בריבית: כפי שהזכרנו קודם, אם הריבית הממוצעת על משכנתאות דומות בשוק (ריבית הפיצוי)
* פירעון מסלול צמוד מדד בריבית משתנה בתחנת שינוי הריבית: אם יש לכם מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודת מדד (כמו פריים מינוס או מסלולים אחרים שמשתנים כל תקופה קבועה, למשל כל 5 שנים), בתאריך המדויק שבו הריבית שלכם אמורה להתעדכן מחדש, אתם פטורים מעמלת הפיצוי. זו "תחנת יציאה" ללא קנס. שימו לב לתאריכים האלה!
* פירעון מסלול צמוד מדד בריבית קבועה או משתנה שאינה בתחנת שינוי ריבית: גם במסלולים אלו, אם הריבית בשוק (ריבית הפיצוי) על משכנתא לתקופה דומה
* פירעון מסלול פריים: מסלול הפריים הוא מסלול דינמי שהריבית בו משתנה בהתאם לריבית בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע (בדרך כלל 1.5%). עמלת פירעון מוקדם כמעט ולא קיימת במסלול הפריים. הסיבה היא שהריבית כאן כבר צמודה לתנאי השוק המשתנים, והבנק לא מפסיד ריבית עתידית קבועה.
* פירעון עד סכום מסוים מדי שנה: קיימת פטור חלקי מעמלת פירעון מוקדם (בעיקר מעמלת היוון) עבור סכומים קטנים יחסית שמפרעים במהלך שנה קלנדרית. הסכום הפטור מתעדכן מעת לעת. מטרת הפטור היא לאפשר ללקוחות להקטין מעט את יתרת החוב שלהם לאורך זמן, ללא קנס משמעותי. שווה לבדוק מה הסכום הרלוונטי כיום.
* פירעון סכום שהתקבל ככספי ביטוח או ירושה (בתנאים מסוימים): במקרים מסוימים בהם הפירעון מבוצע מכספי ביטוח שנועדו לכיסוי החוב (למשל, ביטוח חיים שכיסה את יתרת המשכנתא במקרה פטירה) או מכספי ירושה, ייתכנו הקלות או פטורים מעמלות מסוימות.
חשוב לזכור שהפטורים הללו נוגעים בעיקר לעמלת הפיצוי/היוון, שהיא העמלה המשמעותית.
העמלות התפעוליות הקטנות עשויות עדיין לחול גם במצבים אלו.
אבל היי, חיסכון בעמלת הפיצוי זה כבר סיפור אחר לגמרי!
הקשר למציאות: מתי כל זה רלוונטי לכם?
אוקיי, אז עברנו על התיאוריה.
על הנוסחאות (בערך).
על העמלות.
ועל הפטורים.
עכשיו השאלה הגדולה היא: מתי כל הידע הזה בעצם פוגש את החיים שלכם?
תרחיש 1: מחזור משכנתא
זה אולי התרחיש השכיח ביותר.
ריביות השוק ירדו מאז שלקחתם את המשכנתא.
או שפשוט עברו כמה שנים והתנאים שלכם כבר לא אטרקטיביים כמו שהיו.
אתם שומעים על חברים שקיבלו ריביות נמוכות יותר.
מכירים חברה שיכולה לעזור לכם לשפר תנאים (רמז, רמז…).
אתם רוצים לבחון מחזור.
זה בדיוק הרגע שבו עמלת הפירעון המוקדם נכנסת לתמונה במלוא הדרה.
כדי למחזר, אתם בעצם סוגרים את המשכנתא הנוכחית שלכם ופותחים אחת חדשה (או באותו בנק, או בבנק אחר).
הסגירה הזו נחשבת פירעון מוקדם.
במקרה כזה, חישוב עמלת הפירעון המוקדם הוא שלב קריטי בתהליך קבלת ההחלטות.
עמלה גבוהה עשויה לייקר משמעותית את תהליך המחזור.
אפילו לגרום לו להיות לא משתלם.
מצד שני, אם העמלה נמוכה (או אפס), זה הופך את המחזור לאטרקטיבי הרבה יותר.
לכן, לפני שאתם רצים למחזר, קודם כל בודקים מה גובה עמלת הפירעון המוקדם הצפויה לכם.
זה הנתון הראשון שצריך לקבל מהבנק.
תרחיש 2: מכירת נכס
אתם מוכרים את הדירה הנוכחית שלכם.
קניתם דירה חדשה (עם משכנתא חדשה, אולי גדולה יותר).
או שאולי עוברים לגור בשכירות מכל סיבה שהיא.
כשמוכרים נכס שיש עליו משכנתא, יש לסגור את יתרת החוב מול הבנק.
גם הפעולה הזו היא פירעון מוקדם.
הכסף שאתם מקבלים מהקונים מועבר, בדרך כלל, ישירות לבנק לכיסוי המשכנתא.
אם יש יתרת חוב גבוהה, ייתכן שחלק מהתשלום הראשון (או אפילו כולו) ילך לבנק.
ושוב, עמלת הפירעון המוקדם נכנסת לתמונה.
היא תקוזז מסכום הכסף שתקבלו בפועל מהקונים או מהיתרה שתישאר לכם.
במצב כזה, חישוב העמלה פחות קריטי לצורך ההחלטה (כי המכירה בדרך כלל הכרחית מסיבות אחרות), אבל הוא קריטי לתכנון הפיננסי שלכם.
כמה כסף יישאר לכם אחרי סגירת המשכנתא והעמלות?
האם זה מספיק לקנות את הדירה הבאה (אם רלוונטי)?
חשוב לדעת את הסכום הזה מראש.
תרחיש 3: תשלום נוסף על חשבון המשכנתא
קיבלתם בונוס בעבודה?
מתנה מההורים?
רוצים פשוט להקטין את יתרת החוב ולהפחית את התשלום החודשי או לקצר את תקופת ההלוואה?
כל תשלום נוסף שאתם מבצעים מעבר לתשלום החודשי הרגיל נחשב פירעון מוקדם חלקי.
כאן יש לזכור את הפטור היחסי על סכומים קטנים מדי שנה.
אם הסכום שאתם מפרעים נמוך מסכום הפטור השנתי (שמתעדכן כאמור), בדרך כלל לא תשלמו עמלת פיצוי.
גם אם תשלמו מעל הסכום הזה, העמלה תחושב רק על החלק שמעל הפטור.
בכל מקרה, לפני שאתם מבצעים תשלום נוסף משמעותי, כדאי לוודא מה גובה עמלת הפירעון המוקדם הצפויה.
במיוחד אם מדובר במסלולים שנלקחו בריבית גבוהה יחסית למצב השוק היום.
זה יכול להשפיע על ההחלטה אם להשתמש בכסף הזה לפירעון המשכנתא או אולי למטרה אחרת.
7 שאלות בוערות על עמלת פירעון מוקדם (ותשובות שיאירו לכם את היום)
1. האם אפשר לדעת את גובה העמלה בלי ללכת לבנק?
הבנקים מחויבים לתת לכם דו"ח יתרות לסילוק המשכנתא. הדו"ח הזה כולל פירוט מדויק של יתרת הקרן הנותרת בכל מסלול, ותחשיב של עמלת הפירעון המוקדם לכל מסלול בנפרד. חשוב לבקש את הדו"ח הזה לפני כל פעולה משמעותית! לפעמים אפשר להפיק אותו גם דרך אתר האינטרנט או האפליקציה של הבנק. שווה לבדוק.
2. האם עמלת הפירעון המוקדם היא אחידה בכל הבנקים?
הרגולציה (הוראות בנק ישראל) קובעת את עקרונות החישוב ואת הפטורים. כך שהנוסחה הבסיסית דומה. עם זאת, יש ניואנסים באופן חישוב הריבית התחליפית והצמדות שיכולים ליצור הבדלים קטנים בין בנקים שונים. העמלות התפעוליות הקטנות גם יכולות להשתנות. אבל ההבדלים המשמעותיים בגובה העמלה יגיעו בדרך כלל מהפרמטרים של המשכנתא שלכם והשינויים בשוק, לא מהבנק עצמו.
3. האם אפשר לנהל משא ומתן על גובה העמלה?
בדרך כלל, לא. עמלת הפיצוי מחושבת לפי נוסחה רגולטורית מחייבת, והבנק לא יכול לשנות אותה סתם כך. זה לא כמו להתמקח בשוק על מחיר עגבניות. אולם, במקרים חריגים, אולי במצבים מאוד ספציפיים (למשל, אם אתם ממחזרים בתוך אותו בנק ולקוח סופר-אטרקטיבי), ייתכנו גמישות קטנה בעמלות התפעוליות. אבל אל תבנו על זה. ההתמקדות צריכה להיות בהבנת החישוב ובחינת אפשרויות לפטורים.
4. מה ההבדל בין עמלת היוון לעמלת פירעון מוקדם?
עמלת פירעון מוקדם הוא השם הכולל. הוא כולל בתוכו בדרך כלל את עמלת היוון (עמלת הפיצוי על הריבית האבודה) בתוספת העמלות התפעוליות הקטנות יותר (עמלת תפעול, עמלת הודעה מראש וכו'). כשאנשים מדברים על עמלת פירעון מוקדם גבוהה, הם כמעט תמיד מתכוונים לעמלת ההיוון.
5. האם כדאי לפרוע חלק קטן מהמשכנתא בכל שנה כדי לנצל את הפטור על סכומים קטנים?
זו בהחלט אסטרטגיה שכדאי לבחון! במיוחד אם יש לכם מסלולים עם עמלות פיצוי גבוהות צפויות. פירעון של הסכום הפטור מדי שנה יכול לצמצם לכם את יתרת הקרן, לקצר את תקופת ההלוואה או להקטין את התשלום החודשי, וכל זאת ללא תשלום עמלת פיצוי על הסכום הפטור. לאורך שנים, זה יכול להצטבר לחיסכון נאה.
6. אם מכרתי את הדירה, האם הקונה משלם את עמלת הפירעון המוקדם?
לא. עמלת הפירעון המוקדם חלה עליכם, המוכרים, כיוון שאתם אלו שמבצעים את הפירעון המוקדם של המשכנתא שלכם. התשלום שהקונה מעביר לבנק לצורך סילוק המשכנתא שלכם מגיע מכיסו (או מהמשכנתא שלו), אבל העמלה מחושבת ומקוזזת מיתרת החוב שלכם. בפועל, היא מופחתת מהכסף שתקבלו מהקונה.
7. האם עמלת פירעון מוקדם חלה גם על הלוואות בנקאיות רגילות?
לא תמיד. עמלת הפירעון המוקדם במתכונתה המורכבת (עם עמלת היוון) ייחודית בעיקר למשכנתאות, בשל אופיין ארוך הטווח והסכומים הגדולים. בהלוואות צרכניות רגילות, תנאי הפירעון המוקדם נקבעים בחוזה ההלוואה הספציפי, ולעיתים קרובות אין עמלה כזו כלל, או שהיא עמלה קבועה וסמלית. תמיד יש לבדוק את תנאי ההלוואה הספציפית.
אז מה עושים עם כל המידע הזה?
עכשיו כשאתם מבינים איך עמלת הפירעון המוקדם עובדת.
ממה היא מורכבת.
מתי היא משולמת.
והכי חשוב – מתי יש סיכוי לא לשלם אותה בכלל!
אתם כבר צעד אחד לפני רבים אחרים.
הידע הזה הוא כוח.
הוא מאפשר לכם לבוא מוכנים לשיחה עם הבנק.
להבין את הדו"ח יתרות לסילוק שקיבלתם.
לזהות הזדמנויות למחזור משכנתא בתנאים טובים.
או פשוט לדעת בדיוק מה ההשלכות הפיננסיות של מכירת הנכס או תשלום נוסף.
במיוחד בעולם המשכנתאות המשתנה, עם ריביות שיכולות לעלות ולרדת, הבנה של הנושא הזה היא קריטית לתכנון פיננסי נכון.
זה יכול להיות ההבדל בין מחזור משתלם לבין הישארות עם משכנתא יקרה.
לסיכום?
אל תפחדו מהמספרים.
אל תתעלמו מהעמלות.
הבינו אותן.
שאלו שאלות.
ודרשו שקיפות.
והכי חשוב, שקלו לקבל ליווי מקצועי.
יועץ משכנתאות מומחה שמכיר את הרגולציה, את הבנקים, ואת הניואנסים הקטנים, יכול לעזור לכם לחשב את העמלה במדויק, לזהות הזדמנויות לחסוך או להימנע ממנה, ולבנות עבורכם אסטרטגיית משכנתא שתתאים לצרכים שלכם ותחסוך לכם כסף בטווח הארוך.
כי בסוף, מדובר בבית שלכם.
ובשקט הנפשי שלכם.
ושניהם שווים השקעה.
המידע באתר זה נועד לצרכים כלליים ואינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מכל סוג שהוא. הנתונים, הדוגמאות, ההמלצות והחישובים מבוססים על מידע כללי בלבד ועלולים להשתנות מעת לעת.
לפני קבלת החלטה פיננסית או התחייבות למשכנתא, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך או בעל מקצוע מתאים בהתאם לצרכים והנתונים האישיים שלך. החברה אינה אחראית לשום נזק או הפסד שעלול להיגרם כתוצאה מהסתמכות על מידע שמופיע באתר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
