רוב הישראלים שרוכשים מקרקעין, למשל קניית דירת מגורים או דירה להשקעה, חייבים לקחת משכנתא מאחד הבנקים. הבנק למשכנתאות יעביר למוכרים את כספי ההלוואה רק לאחר שהם חותמים על כתב התחייבות לרישום המשכנתא בלשכת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), כל עוד הנכס מנוהל על ידי רמ"י ולא על ידי חברה משכנת או חברה קבלנית או שהנכס רשום בלשכת רישום מקרקעין (טאבו).
למעשה, כתב ההתחייבות נועד להבטיח רישום הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק שמלווה את הכסף לרכישת הנכס. חשוב לזכור כי בשלב זה של רכישת המקרקעין, הנכס עדיין אינו רשום על שם הקונה אלא רק על שם המוכר, לכן הבנק מתנה את העברת כספי המשכנתא עד שהמוכרים חותמים על מסמך כתב ההתחייבות לרישום הלוואת המשכנתא וסילוקה, וברגע שבו נרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק, הטאבו אינו מאפשר לרשום בעתיד את הזכויות של הקונה על שמו אלא רק לאחר רישום הערת האזהרה לטובת הבנק בטאבו, וכך הבנקים למשכנתאות יכולים להגן על עצמם ובעיקר על כספם.
מהי התחייבות לרישום משכנתא?
החל מחודש דצמבר 2023 הבנקים וחברות הביטוח שמציעים משכנתאות לרוכשי הדירות מפיקים בקשה לקבלת התחייבות לרישום משכנתא בנוסח חדש, בהתאם לנוהל העדכני מס' 90.02B. כתב ההתחייבות נועד להגן על הבנק או חברת הביטוח, כלומר על הגוף הפיננסי שמלווה את העסקה ומציע משכנתא לרוכשי המקרקעין.
כאשר נכס המקרקעין מנוהל על ידי רמ"י ולא על ידי חברת משכנת/קבלנית או רשום בלשכת רישום מקרקעין, רמ"י מנפיקה מסמך בשם כתב התחייבות לרישום משכנתא, והמסמך המחייב אינו מאפשר לקונה לרשום זכויות על שמו בנכס אלא רק לאחר הסדרת רישום הערת אזהרה לטובת הבנק והתחייבות של הקונה שלא לאשר העברת זכויות בנכס ללא אישור והסכמה מצד הבנק (או חברת הביטוח).
ההתחייבות היא מצד המוכרים, כלומר בעלי הזכויות בנכס, והמוכרים יכולים למנות עורך דין מטעמם לטפל בנושא, אך עליהם להכין ולחתום על מסמך ייפוי כוח למייצג.
מתי מבצעים התחייבות לרישום משכנתא?
מטבע הדברים, אפשר לרשום את המשכנתא לטובת הבנק המלווה בטאבו רק לאחר הסדרת הזכויות בנכס על שם הקונה. עם זאת, ניתן בפועל לרשום את זכויות הקונה בנכס, למשל דירת מגורים, רק לאחר שהוא משלם למוכר את מלוא התמורה עבור הנכס, ולרוב לוקחים משכנתא כדי לממן את העסקה ולשלם עבור הנכס.
מאחר שהבנקים למשכנתאות חייבים להגן על עצמם הם דורשים מהמוכרים, כלומר מבעלי הזכויות במקרקעין, לחתום על שני מסמכים חשובים: כתב התחייבות לרישום המשכנתא ובקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק בטאבו.
לכן, יש להגיש לבנק את הטופס החתום מיד לאחר הנפקתו על ידי רשות מקרקעי ישראל על מנת שלא לעכב את תשלום התמורה למוכרים וכדי לאפשר לבנק להעביר את כספי המשכנתא למוכרים ללא עיכובים מיותרים.
מדוע צריך לערוך כתב התחייבות?
כאמור, כתב ההתחייבות לרישום משכנתא מהווה בטוחה לטובת הבנק המלווה, כלומר לגוף הפיננסי שמעניק את המשכנתא ללווים. הבנק לא מוכן להעביר את כספי המשכנתא למוכרים כל עוד לא נרשמה לטובתו הערת אזהרה, והנוהל לרישום המשכנתא וסילוקה מחייב את המוכרים שעדיין מחזיקים בזכויות בנכס על שמם לא לבצע עסקה סותרת והמוכרים מתחייבים שלא לשעבד את המקרקעין עד סיום הליך עסקת המכר ורישום הזכויות על שם הקונים, לרבות רישום הערת האזהרה על שעבוד הנכס לטובת הבנק שמספק את המשכנתא.
אגב, אם עסקת המכר התבטלה מסיבה כלשהי, המוכרים חייבים להחזיר את כספי המשכנתא לבנק עם הפרשי הצמדה וריבית, וניתן להתמקח על סכום ההצמדה והריבית. רק לאחר השבת הכסף לבנק, הבנק יסכים לבטל את כתב ההתחייבות והערת האזהרה שנרשמה לטובתו.
מי מטפל בהתחייבות רישום משכנתא?
הטיפול בכתב התחייבות לרישום משכנתא נעשה על ידי עורך דין מקרקעין המתמחה בעסקאות נדל"ן כמו קנייה ורכישת דירה. חשוב לבחור עו"ד נדל"ן מנוסה ואמין שמכיר היטב את התהליך ומעודכן בנוהל ובחוקים העדכניים ביותר.
למידע נוסף ולייעוץ מקצועי בנושאים כמו כתב התחייבות לרישום משכנתא וכל נושא רלוונטי אחר בעולם המשכנתאות והפיננסים – אנא צרו קשר עוד היום עם היועצים המנוסים של פריים משכנתאות.
