משכנתא על מגרש

ישראלים רבים מעוניינים לרכוש מגרש פרטי ולבנות עליו את בית החלומות שלהם. כאשר עומדים בפני בניית בית פרטי על מגרש, סביר להניח שאין לנו ביד את כל הסכום הנדרש לרכישת המגרש ולבניית הבית, ולמעשה בדרך כלל אנחנו יכולים לגייס הון עצמי אותו בכוונתנו להקצות לרכישת המגרש הפרטי ולהתחלת הבנייה, כאשר ההון העצמי שלנו מורכב מחסכונות שצברנו לאורך השנים, מסיוע ומענקים מהמשפחה הקרובה ומסכומי כסף נוספים העומדים לרשותנו.

לכן, עלינו להשלים את הסכום הנדרש והפתרון הנוח והמשתלם ביותר הוא לקחת משכנתא על מגרש לבנייה. בעזרת המשכנתא נוכל לרכוש את המגרש ולבנות עליו בית, לכן חשוב לתכנן נכון את המשכנתא ואין לוותר על ייעוץ מקצועי של מומחים בנושא זה.

מידע כללי על משכנתא למגרש

הבנקים למשכנתאות מאפשרים לנו לקבל משכנתא על מגרש, כלומר הלוואה עבור רכישת מגרש לבנייה עצמית. את ההלוואה ניתן לקבל טרם התחלת הבנייה, היא מיועדת רק לרכישת המגרש לכן אין עדיין צורך להציג בפני הבנק מסמכים כמו תוכניות בנייה, שרטוטים של אדריכל, היתרי בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות המקומי ועוד.

יחד עם זאת, חשוב לדעת כי הבנקים מגבילים את המימון המיועד לרכישת המגרש בנייה עצמית, ובנוסף הם מציבים תנאים שלא קיימים כאשר לוקחים משכנתא לרכישת דירת מגורים חדשה או יד 2.

הבנקים יכולים על פי הנחיות בנק ישראל לאשר משכנתא על מגרש עד למימון בשיעור של 75% משווי המגרש לבנייה עצמית. בפועל, הבנקים נוטים לאשר בקשות למשכנתא למגרש עד למימון בשיעור של 60%, לפעמים גם פחות מזה. כמו כן, הבנק יאשר את ההלוואה רק אם הקרקע מופשרת ומיועדת לבנייה ואנחנו יכולים להציג בפניו אישורי בנייה בתוקף.

האם הבנקים מאפשרים משכנתא על מגרש?

חשוב להדגיש כי הבנקים למשכנתאות אינם מאפשרים לנו לקחת משכנתא עבור קרקע חקלאית או קרקע שאינה מופשרת עדיין לבנייה. כמו כן, עלינו לזכור כי במעמד רכישת המגרש בנייה עצמית עלינו לשלם מס רכישה כבר מהשקל הראשון, ויש עלויות נלוות נוספות שחשוב לשקלל אותן. האפשרות היחידה לרכוש קרקע שאינה מופשרת או קרקע חקלאית היא על ידי הלוואות רגילות מהבנקים המסחריים, אך במקרה זה תנאי ההלוואה שונים לעומת תנאי המשכנתא והריבית הנמוכה והאטרקטיבית, יש הבדלים נוספים גם מבחינת פריסת תשלומי החזר.

בעת רכישת הקרקע לבנייה עלינו לבדוק מהו אופן רישום המגרש, וחשוב לבדוק את המצב התכנוני החל על המגרש שאנו רוצים לקנות. יש להתייחס גם להיקף זכויות הבנייה החלות על המגרש, אפשרות לפיצול הקרקע לכמה יחידות, מגבלות החלות על הבנייה על הקרקע הייעודית וחשוב להתייחס נכון גם למאפיינים פיזיים של המגרש כמו דרכי גישה, מגבלות פיזיות או טופוגרפיות, קיומה של הפקעה על הקרקע ועוד.

אם רוכשים את הקרקע ממנהל מקרקעי ישראל יש להוסיף לעלות הרכישה את עלות הפיתוח הנדרשת. כאשר מתכננים לחלק את המגרש (פרצלציה) או לערוך הסכם שיתוף, ואם הקרקע שייכת לרמ"י (רשות מקרקעי ישראל), יש לשלם סכום משמעותי כדי לבנות יחידה נוספת על המגרש.

ראוי לציין כי הבנקים למשכנתאות רואים ברכישת קרקע ממנהל מקרעי ישראל כסיכון גבוה יותר עבורם לעומת רכישת בית פרטי מקבלן או ממוכר פרטי. הסיבה לכך שאין עדיין אפשרות לרשום הערת אזהרה ושעבוד על המגרש לטובת הבנק, עד לסיום ההליך. לכן, עלינו לחתום על תצהיר בפני עורך דין המחייב אותנו לרשום שעבוד על הקרקע לטובת הבנק ולבצע רישום גם אצל רשם המשכונות.

עלויות נוספות

אם אנחנו רוצים לקחת משכנתא על מגרש עלינו להתייחס לכל העלויות הנלוות, מעבר לעלות רכישת הקרקע והיטל ההשבחה. העלויות משתנות אם רוכשים את הקרקע מרשות המקרקעין או ממוכר פרטי.

העלויות הנלוות המרכזית לרכישת קרקע לבנייה עצמית הן: היטל השבחה, מס רכישה, דמי הסכמה מינהל מקרקעי ישראל (בהתאם למאפייני הבעלות על הקרקע), שכר טרחה לעורך דין, עלות שמאי, דמי תיווך אם קיימים, עלויות פיתוח, עמלות ואגרות, תשלום לאדריכל ולמפקח בנייה, דמי פתיחת תיק משכנתא בבנק, תשלום עבור רישום ביטחונות ועוד. התשלומים הנוספים מעבר לעלות רכישת הקרקע ועלויות הבנייה מצטברים לסכומים גבוהים ומשמעותיים, לכן מומלץ לקבל ייעוץ מקצועי ולהיעזר ביועץ משכנתא פרטי מנוסה.

לתכנן את המשכנתא על הקרקע ולבנייה עצמית

בדרך להגשמת החלום של בית פרטי על מגרש, עם גינה מטופחת ואולי גם בריכת שחייה יוקרתית, עלינו להעריך נכון את העלויות הנדרשות לרכישת הקרקע, לעבודות הפיתוח ולבנייה. מחיר הבית הפרטי מורכב מעלות הקרקע, חומרי בנייה, תכנון אדריכלי, תשלום לבעלי מקצועי וכמובן למפקח בנייה ועוד. העלות הכוללת מורכבת מ-3 מרכיבים מרכזיים:

• עלות רכישת הקרקע, יש להוסיף גם את עלות הפיתוח.
• עלות בניית הבית על המגרש.
• הוצאות נוספות כגון: מס רכישה, עורך דין, שמאות, אגרות דמי פתיחת תיק משכנתא בבנק וכו'.

לסיכום, יש הבדלים משמעותיים בין נטילת משכנתא על מגרש לבין לקיחת הלוואה לרכישת דירת מגורים או רכישת בית פרטי מקבלן או מאדם פרטי. כדי להימנע מטעויות ועל מנת להפחית סיכונים ולתכנן נכון את המשכנתא – מומלץ לפנות לחברה מקצועית ומובילה כמו פריים משכנתאות.

בעזרת המומחים של פריים משכנתאות קל יותר לקבל משכנתא למגרש ולבנייה עצמית, עם אחוזי מימון בהתאמה לצורך, וזאת לאחר בדיקת הנתונים ומאפייני המגרש, מכרז בין הבנקים ובניית תמהיל משכנתא מדויק ומותאם לצרכים הייחודיים וליכולת ההחזר שלנו.