תכנון משכנתא – איך להפיק את המיטב

נטילת משכנתא מהבנק היא צעד כלכלי חשוב ובעל משמעות כבירה על חיי הלווים. משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח לצורך רכישת דירה או לבניית בית פרטי, למרות שיש משכנתאות מסוגים נוספים, ומאחר ולוקחים הלוואה גבוהה לתקופה ממושכת, עד 30 שנים, חשוב לבצע תכנון פיננסי מדויק ומותאם אישית ויש לערוך מכרז בין הבנקים השונים כדי לשפר תנאים, להוזיל ריביות ולפזר סיכונים.
תכנון משכנתא הוא צעד חשוב להכרחי עבור כל הלווים, כולל משפרי דיור ומשקיעים. לכן, כדאי לתכנן את המשכנתא בעזרת המומחים של חברה מומלצת ואמינה לייעוץ משכנתאות. אמנם, ניתן לקבל ייעוץ ללא כל עלות על ידי היועצים בבנקים, אך עליכם לזכור כי יועץ משכנתא של הבנק מייצג את האינטרסים של המעסיק שלו לכן אין לוותר על ייעוץ אובייקטיבי וחיצוני.

מה כולל תהליך תכנון משכנתא?

הדרך למשכנתא מתחילה בתכנון נכון ומוקפד. כדאי ללמוד מושגים מרכזיים בתחום המשכנתאות כדי להבין את הסברי היועצים, לקרוא מידע באינטרנט והתייחס נכון לדברי יועצי המשכנתא בבנק ובחברת הייעוץ. בדרך לנטילת המשכנתא יש לבחור נכס מתאים ללווים, לכן כדאי לבדוק מחירי דירות ובתים באזור בו רוצים לגור ולהתייחס ליכולת הכספית שלכם כדי לקבל החלטה שקולה האם אתם יכולים להרשות לעצמכם נכס נדל"ן באזור מבוקש ויוקרתי או שעליכם לחפש נכס באזור אחר.

כמו כן, חשוב לבדוק כמה הון עצמי אתם יכולים לגייס, אילו אפשרויות יש לכם להגדיל את ההון העצמי וכדאי לבדוק פתרונות כמו משכון דירת ההורים, לקיחת הלוואות על חשבון כספי הפנסיה, שבירת תוכנית חיסכון או קרן השתלמות ועוד. כעת, עליכם לבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית לאחר תכנון פיננסי מקיף ומעמיק. יש לבדוק מהן הריביות בכל מסלולי המשכנתא, להשוות הצעות מכמה בנקים, לבדוק איך בעזרת הגדלת ההון העצמי תוכלו לקבל ריביות אטרקטיביות יותר ועוד.

הרוב מתייחסים רק לריביות המשכנתא אך יש גורמים נוספים שחשוב להתייחס אליהם בעת תכנון משכנתא, לדוגמה מדד המחירים לצרכן, לוח סילוקין, תקופת ההלוואה, מגבלות בנק ישראל על הלווים, יכולת החזר, עלות פתיחת תיק משכנתא, שיעור עמלת פירעון מוקדם, עלויות נלוות ללקיחת המשכנתא מהבנק כמו שכר טרחה לעורך דין, שמאי, ביטוח משכנתא וכו'. כדאי להתמקד לרגע בנושא עמלת הפירעון המוקדם, יש מגוון עמלות והיקרה שבהן היא עמלת ההיוון, ומאחר ורבים ממחזרים או פרועים את ההלוואה לפני הזמן יש לתת את הדעת על נושא עמלות הפירעון העשויות להיות משמעותיות אם מחליטים על מיחזור המשכנתא או פירעון מסלול מסוים.

בעת תכנון משכנתא רבים שוכחים את ההוצאות הנלוות והם מופתעים מסכומי הכסף שעליהם לשלם לעורך דין, לשמאי, לחברת הביטוח ולבנק. בנוסף, יש להתייחס למס שבח, מס רכישה ומסים נוספים החלים בעסקאות נדל"ן שונות.
התכנון הפיננסי מאפשר ללווים לבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית, בהתאמה מדויקת ליכולת ההחזר של הלווים. כלל הברזל שצריך להנחות את הלווים הוא החזר חודשי עד לגובה של 30% מההכנסה הפנויה, למרות שבנק ישראל מאפשר לבנקים לאשר הלוואות גם במצבים שבהם ההחזר החודשי מגיע ל-50% מההכנסה הפנויה.

חשיבות מומחה בתהליך תכנון משכנתא

לרוב הישראלים אין ידע פיננסי המאפשר להם לבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית, ומאחר ומשכנתא היא ברוב המקרים ההלוואה הגדולה ביותר בחיי הלווים, אין לקבל החלטות חשובות וקריטיות ללא ייעוץ מקצועי. בעזרת חברת ייעוץ משכנתאות מבצעים תכנון פיננסי, בונים תמהיל הלוואה המותאם ליכולת ההחזר, להכנסה הפנויה של הלווים, לשיעור הריביות והמדד ולגורמים נוספים. היועצים מבצעים מכרז בין הבנקים כדי לשפר תנאים ולהפחית ריביות משכנתא במסלולים השונים, ולאחר המכרז הם מנהלים מו"מ עם הבנקים במטרה לייצג את הלווים ולשפר ריביות.

סרטון הסבר על תכנון משכנתא – פינת הייעוץ בתוכנית "הביתה" ערוץ 12 קשת

דוגמאות למטרת תכנון נכון למשכנתא

דוגמא 1 

תכירו את משה ודפנה צוקרמן, לזוג הכנסה נטו ממוצעת של כ-16 א' ₪, יש להם שני ילדים: סיון בת 2.5 ואורי בן 9 חודשים, מכיוון שחוק חינוך חינם מתחיל רק בגיל 3 משלמים הזוג צוקרמן כל חודש 2700 ₪ על כל ילד עבור הגן. הזוג צוקרמן גרים כיום בשכירות ומשלמים 3500 ₪, הם מתכננים לקחת משכנתא של כ-800 א' ₪ לטובת קניית נכס בשווי 1.3 מ' ₪.
כאשר שאלנו אותם כמה הם יכולים לשלם עבור המשכנתא כל חודש הם ענו כי יוכלו לעמוד בתשלום של עד 4000 ₪, כלומר משכנתא ל-30 ש'.

בבחינה נכונה את יכולות הזוג ניתן לראות כי החל מעוד חצי שנה יתפנה לזוג כ-1500 ₪ מכיוון שהבת הגדולה (סיון) תעבור לחינוך הציבורי (נניח הוצאות של כ-1000 ₪ עבור צהרון וחוגים), סכום דומה יתפנה לזוג בעוד כ-2.5 ש'.
לאור נתונים אלו בנינו להם משכנתא מדורגת כך שהחזר המשכנתא עולה בעוד חצי שנה ב-1000 ₪ ובעוד שלוש שנים ב-1500 ₪, המשכנתא המדורגת נפרסה ל-17 ש' וכך חסכנו לזוג מאות אלפי שקלים ו-13 ש' של תשלומי משכנתא.

דוגמא 2

ירון ואורטל מבקשים משכנתא של כמיליון ₪ לטובת רכישת דירת 5 חדרים בשווי 1.6 מ' ₪.
לבני הזוג אין ילדים וההכנסה המשותפת שלהם היא כ-25 א' ₪ בחודש, כאשר שאלנו אותם כמה הם יכולים לשלם כל חודש הם ענו כי הם לא רוצים לעבור החזר של 5000 ₪, כלומר משכנתא הנפרסת על פני 30 ש'. לא ויתרנו לזוג ושאלנו אותם מדוע לא רוצים לשלם יותר והם ענו כי הם מתכננים להביא 2 ילדים והצפי שלהם הוא שהילד הבכור יוולד בעוד כ-3 ש'.
מכיוון שהם יודעים שילדים באים עם תג מחיר לא קטן הם לא רוצים להתחייב כבר כעת על סכום גבוה מדי בתשלומי המשכנתא.

הצענו לזוג לוי משכנתא בה הם משלמים ב-3 ש' הראשונות החזר של 8000 ₪, לאחר מכן המשכנתא יורדת לסכום של 6000 ₪ ולאחר 5 ש' יש ירידה נוספת לסכום של 5000 ₪.
כמובן שתקופת המשכנתא התקצרה מ-30 ש' ל-22 ש' וחסכנו לזוג מאות אלפי שקלים.

דוגמא 3

נתי ומאיה כהן התעניינו ברכישת דירת 4 חדרים מקבלן בשווי 1.4 מ' ₪, בהתאם להוראות בנק ישראל ההון העצמי אותו הם צריכים הוא 25% ממחיר הדירה כלומר 350 א' ₪.
ההון הקיים של נתי ומאיה הוא 100 א' ₪ ולאור כך לאחר בדיקה ראשונית הם הגיעו למסקנה כי לא יוכלו לקנות דירת 4 חדרים מקבלן בשנים הקרובות וכי יאלצו להמשיך לגור בשכירות.
למרות שמדובר בזוג אקדמאים עם הכנסה של מעל 20 א' ₪ חלום הדירה התרחק מהם.

בבדיקה שערכנו התברר כי להורים של מאיה דירה אותה הם משכירים ללא שעבוד בשווי 700 א' ₪ בחיפה.
על מנת לגייס את ההון העצמי החסר לקחנו משכנתא על הנכס של ההורים בגובה 300 א' ₪ וכך נותר לזוג גם כסף לריהוט הנכס בצורה הטובה ביותר.

לסיכום, תכנון ההתנהלות הפיננסית העתידית של משק הבית ובחינת מבנה המשכנתא חייבים להיעשות באופן רחב ומקיף אשר מביא בחשבון את השינויים במבנה המשפחה, בגילאי הילדים ובשינויי ההכנסות וההוצאות העתידיים. עבור כל משפחה יש לאפיים מהם הנכסים וההתחייבויות הקיימים והעתידיים ולמצות את היכולת הפיננסית באופן אחראי ומבוקר, חשיבה רחבה שכזו מאפשרת להקל את עול המשכנתא וחוסכת כסף רב.