בנק ישראל העלה את הריבית במשק בחודש אפריל 2022 ומאז הריבית עלתה במספר פעימות, לאחר שבמשך לא מעט שנים סביבת הריבית הייתה נמוכה וכמעט אפסית. כתוצאה מכך הפעילות בשוק המשכנתאות ירדה בעשרות אחוזים, ובעקבות מלחמת חרבות ברזל חלה פגיעה נוספת בשוק המשכנתאות, לכן רבים מרוכשי הדירות, ובמיוחד משפרי דיור, החלו לקחת הלוואות קצרות מועד על מנת לרכוש את דירת החלומות שלהם.
לקיחת משכנתא בלון מאפשרת לרוכשי הדירות לדחות את תשלומי ההחזר החודשיים לתקופה מסוימת, בדרך כלל לתקופה של שנתיים עד חמש שנים. יש שני סוגים של משכנתא בלון – בלון חלקי ובלון מלא, כאשר בהלוואת בלון מלא לרכישת דירה יש להחזיר את מלוא הסכום בתשלום אחד בסיום תקופת ההלוואה, בעוד שבמסלול הלוואת בלון חלקי לרכישת דירה משלמים לאורך התקופה רק את הריבית ובסיום התקופה משלמים את הקרן בפעימה אחת.
מהי משכנתא בלון?
משכנתא בלון היא הלוואה קצרת מועד, בדרך כלל לתקופה של שנתיים עד חמש שנים. למשכנתא במסלול ייחודי זה יש שמות נוספים כמו בולט או גישור, ולמעשה זו הלוואה בסדר גודל של משכנתא הניתנת לתקופה מוגבלת בזמן.
הלוואת בלון לרכישת דירה מיועדת בעיקר לאנשים בעלי נכס ולמי שיודע בוודאות כי הוא עתיד לקבל בתקופה הקרובה סכום כסף משמעותי שיאפשר לו לפרוע את מלוא המשכנתא בתשלום אחד.
כך לדוגמה, אם יש לכם חיסכון משמעותי בבנק או קרן השתלמות עם סכום כסף גדול, אך החיסכון או קרן ההשתלמות אינם נזילים מיד, ואתם יכולים לשחרר את הכסף רק בעוד שנה או שנתיים, המסלול של הלוואת בלון יכול להתאים לכם.
בנוסף, אם ברצונכם לרכוש דירה גדולה ולשפר את איכות חייכם אך עדיין לא מכרתם את הנכס הנוכחי, באפשרותכם לקבל מהבנק הלוואת בלון בסדר גודל של משכנתא כדי לממש את העסקה ולרכוש את הדירה החדשה, וכך אינכם צריכים להילחץ מבחינת מכירה הדירה הישנה ותוכלו לפרוע את המשכנתא בתשלום אחד לאחר מכירת הנכס וקבלת התמורה.
יש שני סוגים של הלוואת משכנתא במסלול בלון, בלון חלקי ובלון מלא, נפרט בהמשך.
מה חשוב לבדוק לפני שלוקחים משכנתא בלון?
- חשוב לבדוק מהי הריבית במשכנתא בלון וכמה היא יקרה יותר לעומת ריבית במשכנתא רגילה.
- לפני שחותמים על משכנתא במסלול זה חייבים לבחון את יכולת ההחזר ולוודא כי בסיום תקופת ההלוואה יש את הסכום הנדרש לפירעון ההלוואה.
- מומלץ להיעזר במחשבון משכנתא כדי להשוות בין משכנתא במסלול בלון מלא לבין מסלול בלון חלקי.
- יש להתייחס נכון לנושא ההצמדות.
- מומלץ לחשב מראש מה יהיה סכום ההחזר בתום תקופת ההלוואה כדי להיערך פיננסית לקראת התשלום הגבוה.
- חשוב לבדוק מראש האם יש קנסות ועמלות פירעון אם מעוניינים לפרוע את המשכנתא לפני הזמן.
- חשוב לבדוק מהי ריבית הפיגורים אם לא עומדים בתשלומי פירעון המשכנתא.
- מומלץ לתכנן את הלוואת הבלון מראש בעזרת יועצי משכנתאות מנוסים ומאחר שיש להתייחס נכון גם לבחירת מסלולי הריבית (משתנה, קבועה, פריים).
- קריטריונים לקבלת הלוואת משכנתא במסלול בלון.
מתי כדאי לקחת הלוואות בלון?
כדאי לקחת משכנתא בלון כאשר זקוקים למימון ביניים עד לשחרור או קבלת כספים לצורך כיסוי ההלוואה בתשלום אחד. הלוואת בלון כדאי לקחת רק כאשר בטוחים ב-100% כי מסוגלים לפרוע את ההלוואה בתום התקופה, לדוגמה משפרי דיור הזקוקים להלוואת ביניים כדי לרכוש דירה חדשה ומרווחת יותר עד קבלת התגמול ממכירת הדירה הישנה.
הבדלים בין משכנתא רגילה למשכנתא בלון
משכנתא רגילה | משכנתא בלון |
|
|---|---|---|
| תקופת ההלוואה | עד 30 שנים | 5-2 שנים |
ריבית | נמוכה ואטרקטיבית | גבוהה יותר מריבית במשכנתא רגילה |
| החזרים חודשיים | לאורך כל תקופת ההלוואה | החזר חודשי רק של הריבית במשכנתא במסלול בלון חלקי, וללא תשלומי החזר בבלון מלא |
| למי מתאים | משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך המיועדת לכל אדם המעוניין לרכוש דירה ראשונה ויחידה, למשפרי דיור, למשקיעים ולכל מי שזקוק לסכום כסף גבוה כנגד שעבוד הנכס | ההלוואה מתאימה בעיקר למשפרי דיור שרוכשים דירה חדשה עוד לפני מכירה הדירה הקיימת |
הלוואת בלון חלקי לעומת הלוואת בלון מלא
בלון מלא – במסלול זה עליכם לפרוע את מלוא המשכנתא בתשלום אחד, התשלום כולל את הקרן יחד עם ריבית קבועה וצמודה למדד (או ריבית משתנה). במהלך תקופת ההלוואה אינכם צריכים לשלם תשלומי החזר חודשיים, לכן אתם זוכים לדחיית תשלומי ההחזר עד שתוכלו לפרוע את מלוא ההלוואה.
בלון חלקי – במסלול זה עליכם לשלם לאורך תקופת המשכנתא רק את הריבית, ובסיום התקופה עליכם לשלם את הקרן בתשלום אחד.
ראוי לציין כי רבים מתבלבלים בין הלוואת גישור למשכנתא בלון, ואכן קיים דמיון בין שני המסלולים, אך יש גם הבדל משמעותי מבחינת חישוב ההחזר. בהלוואות גישור אתם יכולים להתחיל להחזיר אותה לאחר תקופה שנקבעה מראש מול הבנק, ברוב המקרים אחרי חצי שנה או שנה, והחל מתקופת זמן זו עליכם לשלם תשלומי החזר חודשיים כדי לכסות את הקרן והריבית. בהלוואת בלון אתם מחזירים את הקרן רק בסיום תקופת המשכנתא, כמובן בתשלום אחד, ועליכם להיערך לכך מבחינה פיננסית ולוודא שיש לכם את כל הכסף לכיסוי הקרן.
כדאי לדעת כי הכינוי בלון משקף את חישוב החזר המשכנתא, מאחר שבמסלול זה הסכום מתנפח עקב צבירת המדד והריבית, ובסיום תקופת המשכנתא התשלום יהיה גבוה משמעותית מהסכום שלקחם מהבנק במעמד החתימה על חוזה ההלוואה. כמו כן, ניתן לקבל משכנתא במסלול בלון בכל הבנקים למשכנתאות וגם ברוב החברות למימון חוץ בנקאי.
למי מתאימה משכנתא בלון?
באופן כללי, משכנתא בלון מתאימה לבעלי דירות המעוניינים לרכוש דירה חדשה לפני מכירת הדירה הקיימת. יחד עם זאת, מסלול זה מתאים רק למי שיודע בוודאות כי לפני מועד פירעון ההלוואה יהיה בידיו סכום משמעותי לכיסוי המשכנתא בתשלום אחד. כמו כן, משכנתא במסלול בלון יכולה להתאים לאנשי עסקים וליזמים שהקימו עסק או מיזם חדש וזקוקים לסכום משמעותי עם אפשרות להחזיר את ההלוואה בעוד מספר שנים, כאשר העסק החדש מתייצב ויש שיפור משמעותי בהכנסות וברווחיות שלו.
משכנתא במסלול בלון מתאימה בין היתר לאנשים שיודעים בוודאות כי סכום גדול צפוי להגיע אליהם, לדוגמה:
- קרן השתלמות הצפויה להשתחרר בעתיד הקרוב וכך אין צורך לפרוע את הקרן לפני המועד וניתן לממש את הטבות המס.
- צפי לקבלת מענק בסכום כספי משמעותי המאפשר כיסוי של הלוואת הבלון, למשל מענק פרישה, מענק מטעם המדינה וכו'.
- משפרי דיור המעוניינים לרכוש דירה חדשה בטרם מכירת הדירה הנוכחית. לאחר מכירת הדירה ניתן לפרוע את המשכנתא בתשלום אחד.
- אם יודעים בוודאות כי צפויים לקבל ירושה גדולה כדאי לשקול הלוואת בלון המסייעת לרכוש את הדירה החדשה והמרווחת יותר.
- משקיעים בתחום הנדל"ן המעוניינים לגייס סכום משמעותי כדי לרכוש דירה להשקעה.
- עצמאים ויזמים המעוניינים לגייס סכום משמעותי להקמת עסק חדש או להקמת מיזם כלשהו.
- בעלי הכנסות משתנות המתקשים לעמוד בנטל תשלומי ההחזר החודשיים.
יתרונות וחסרונות למשכנתא בלון
היתרונות המרכזיים של משכנתא בלון הם:
- פתרון משתלם למימון ביניים נוח עד לשחרור הכספים שיאפשרו לכם לפרוע את הקרן והריבית המצטברת.
- פירעון נוח יחסית בתשלום אחד המותאם למצבך הפיננסי המשתנה.
- ריבית קבועה או משתנה.
- הריבית הקבועה במסלול זה לרוב נמוכה מהריבית שהבנקים מציעים להלוואות ארוכות טווח.
- המשכנתא מאפשרת לכם להתמודד עם המעבר לדירה החדשה שכרוך בלא מעט הוצאות כמו שיפוצים, הובלה, תשלומים נלווים, רכישת ריהוט ומוצרי חשמל חדשים לבית ועוד.
- פתרון מימון נוח לרוכשי דירה ולמשפרי דיור המעוניינים לרכוש דירה חדשה לפני מכירת הנכס הקיים.
- פתרון מימון אטרקטיבי יחסית למי שממתין לקבלת סכום כסף משמעותי, למשל אם אתם ממתינים למועד הפירעון של קופת גמל, קרן השתלמות או תוכנית חיסכון.
החסרונות המרכזיים של משכנתא בלון הם:
- הריבית המצטברת גבוהה ומגיעה לסכום לא מבוטל.
- מעבר לריבית יש גם הצמדות המייקרות את המשכנתא.
- נטל הריבית דריבית עשוי להפתיע אתכם במועד פירעון המשכנתא.
- יש לגייס סכום כסף משמעותי בפרק זמן קצר על מנת לפרוע את המשכנתא.
- הריבית במסלול זה גבוהה יותר בהשוואה לריביות בסוגי הלוואות אחרים.
- בסיום תקופת המשכנתא עליכם להחזיר את מלוא הקרן, ובדרך כלל גם הצמדות וריביות, בתשלום אחד.
- סיכון גבוה יחסית מאחר שאין אפשרות לצפות את העתיד ואתם עלולים להגיע למועד סיום תקופת המשכנתא ללא אפשרות לפרוע אותה בתשלום אחד.
ללא ספק החיסרון המרכזי של משכנתא בלון הוא הסיכון שלא תוכלו לפרוע את ההלוואה בתשלום אחד, במועד שנקבע לפירעון המשכנתא. אם תגיעו למועד פירעון המשכנתא ואין לכם את הכסף הנדרש לכיסוי מלוא הסכום – תיאלצו להתמודד עם הבנק על מנת לפתור את הבעיה. ברוב המקרים הבנק יציע לכם פתרון יחיד ועליכם למחזר את המשכנתא שלקחתם.
החיים מלאי הפתעות ואנחנו חיים בעולם של אי ודאות המשפיעה על המצב הפיננסי שלנו. מאחר שאין באפשרותנו לדעת מראש האם נצליח לגייס את כל הכסף לכיסוי המשכנתא שלקחנו, אנו עלולים להגיע למועד פירעון המשכנתא בלי ההון הנדרש לכיסוי ההלוואה. במצב זה אנו יכולים לבחור בין מכירת הנכס אותו רכשנו באמצעות המשכנתא אך זהו לא מצב אופטימלי מאחר ונהנה מהדירה החדשה רק תקופה קצרה ובמקביל עלינו לשלם ריביות גבוהות.
לכן, במצב זה מקובל לקחת הלוואה נוספת, ובעזרת מחזור משכנתא נוכל להחזיק בנכס אך עלינו לשלם ריביות ההולכות ומצטברות. כדאי ללמוד מטעויות העבר ולהבין מה קרה בארצות הברית במהלך המשבר הכלכלי העולמי בשנת 2008, כאשר לווים גילו כי ערך הדירה שלהם ירד בתקופת המשכנתא. על כן, אין להקל ראש אם מתכננים לקחת משכנתא בלון וחשוב לקבל ייעוץ מקצועי, לוודא כי הכסף יגיע בזמן כדי לפרוע את המשכנתא, להפחית סיכונים ככל הניתן ולהשוות תנאים בין הבנקים וחברות האשראי החוץ בנקאי.
ראוי לציין כי רבים מתקשים להבין את ההבדלים בין הלוואת בלון להלוואת גרייס, בגלל הדמיון בין שני המסלולים, ובפסקה הבאה נציג מהם ההבדלים בין שני המסלולים. בתוך כך, יש מצבים שבהם עדיף לקחת הלוואת גרייס ולא בלון מאחר שבמקרים מסוימים למסלול גרייס יש יתרונות לעומת הלוואת הבלון.
הלוואת בלון מול הלוואת גרייס
הלוואת בלון היא הלוואת גישור לטווח קצר, בממוצע עד 3 שנים, לעומת הלוואת גרייס המאפשרת ללווים לדחות את תשלומי ההחזר לתקופה שנקבעת מראש, ולרוב הבנקים וחברות המימון החוץ בנקאי מציעים הלוואת גרייס לתקופה של עד 6 חודשים. בהלוואת בלון חלקי יש להחזיר את הקרן בתשלום אחד בתום תקופת ההלוואה ומדי חודש מחזירים את הריבית, לעומת הלוואת גרייס שבה לא משלמים קרן ו/או ריבית והצמדה ולמעשה מתחילים לשלם את ההחזרים החודשיים בהתאם להסכם עם הגוף הפיננסי.
ריבית הלוואת בלון
שיעור הריבית במסלול משכנתא בלון לרוב יקר יותר בכ-2% בהשוואה לריבית הממוצעת במסלולי המשכנתא הרגילה. הבנקים וחברות האשראי החוץ בנקאי דורשים ריבית גבוהה יותר במשכנתא בלון בגלל הסיכון הגבוה מאחר שהלווה אינו מחזיר את ההלוואה בתשלומי החזר חודשיים שמקטינים את הקרן.
כדאי לדעת כי במסלול הלוואת בלון בריבית קבועה (בלון מלא או חלקי) ניתן להשיג ריבית נמוכה יותר בגלל התקופה הקצרה של ההלוואה. כדי להחליט האם משכנתא במסלול בלון כדאית ומשתלמת עבורכם, מומלץ להיעזר במחשבון משכנתא וחשוב לפנות ליועצי משכנתאות מנוסים כדי לקבל החלטה פיננסית שקולה ואחראית.
חישוב משכנתא בלון:
כדי לחשב את שיעור הריבית במסלול של משכנתא בלון יש לבחון את הריבית בהלוואת בלון מלא לעומת הלוואת בלון חלקי, בגלל אפקט הריבית דריבית. ברוב המקרים לוקחים הלוואות בלון חלקי לתקופה של 3 עד 5 שנים, והריבית תהיה גבוהה בכ-2% מהריבית הממוצעת במשכנתא רגילה. ראוי לציין כי גובה הריבית מושפע בין השאר מבחירת מסלולי המשכנתא, וניתן לקחת הלוואת בלון במסלולי הריבית הבאים:
- ריבית צמודה לשקל או למטבע חוץ (בדרך כלל דולר או אירו).
- ריבית קבועה.
- ריבית משתנה.
- ריבית לא צמודה.
- ריבית פריים.
סיבות נוספות לקחת משכנתא בלון
ישנם מצבים בחיים שבהם מעוניינים לרכוש נכס ולא לפספס הזדמנות לרכישת דירת החלומות אך אין הון נזיל לביצוע העסקה. במקרה זה מקובל לחפש פתרונות מימון משתלמים כדי שלא להפסיד את דירת החלומות ואחת מהאפשרויות למצב זה היא לקחת הלוואת בלון.
לכן, במצבים שבהם מעוניינים להשלים עסקת נדל"ן אך אין נזילות המאפשרת לבצע את כל התשלומים, לדוגמה קרן השתלמות הצפויה להשתחרר רק בעוד מספר חודשים, נכס קיים שמתכננים למכור אותו לאחר רכישת הדירה החדשה, חרשוה שצפויים לקבל בעתיד הקרוב – בהחלט ניתן לשקול את הכדאיות לקחת הלוואת בלון.
הלוואת גישור – משכנתא בלון למשפרי דיור
משכנתא במסלול בלון מהווה פתרון פיננסי יעיל עבור משפרי דיור, וכך הם יכולים לרכוש דירה חדשה ולפרוע את המשכנתא לאחר מכירת הנכס הקיים. רוב משפרי הדיור מאתרים בשלב הראשון דירה שמתאימה להם ורק אז הם מפרסמים את הדירה הקיימת למכירה, לכן יש פער של מספר חודשים בין שתי העסקאות, והלוואת הבלון מהווה הלוואת גישור במקרה זה.
אילו גופים פיננסיים מציעים משכנתא בלון?
ברוב המקרים לוקחים משכנתא בלון מאחד מהבנקים המסחריים, אך יש אפשרות לגייס את ההלוואה גם מגופים פיננסיים הפועלים בשוק האשראי החוץ בנקאי, וכיום יש גם חברות ויזמי נדל"ן המציעים הלוואות בלון אטרקטיביות לרוכשי דירות חדשות.
לכן, אין למהר לקחת משכנתא בלון וחשוב לערוך סקר שוק יסודי ומקיף כדי להשוות תנאים וריביות, וחשוב לכלול בסקר השוק גופים פיננסיים שונים כמו בנקים, חברות מימון חוץ בנקאיות והצעות מחברות ויזמי הנדל"ן.
הדרך הנכונה והבטוחה לקחת הלוואת בלון בתנאים מועדפים היא בעזרת המומחים של פריים משכנתאות.
איך פריים משכנתאות יכולה לעזור לכם?
יועצי המשכנתא המנוסים והמקצועיים של חברת פריים משכנתאות ופיננסים יכולים לסייע לכם לקבל החלטה נכונה ולהבין האם כדאי לקחת משכנתא בלון או שיש פתרון פיננסי משתלם יותר. היועצים המומחים מעניקים הסברים מפורטים, בודקים תרחישים שונים, מעניקים הסבר על כדאיות ההלוואה וסיכוניה, מבצעים תכנון פיננסי ועורכים מכרז בין הבנקים וחברות המימון כדי להשיג את המשכנתא בתנאים הנוחים ביותר, ובהתאמה אישית מלאה לצרכים הייחודיים שלכם.
בפריים משכנתאות מכירים את כל פתרונות המימון ומתמחים בבניית תמהיל משכנתא ובחירת המסלולים המשתלמים ביותר עבורכם, בהתאם למצב הפיננסי שלכם, רמת הסיכון, יכולת החזר ועוד. למידע נוסף צרו איתנו קשר עוד היום!
