הלוואת גישור, באנגלית Bridge Loan, היא הלוואה המיועדת לגשר על פער תזרימי מסוים שנוצר. בהלוואה מסוג זה מקדימים את השימוש בכסף עתידי שצפוי להגיע ולהיכנס לחשבון הבנק של הלווה, ובאמצעות ההלוואה הלווה יכול לבצע עסקה מסוימת לפני שהכסף העתידי מגיע לחשבון שלו. בהלוואות גישור משתמשים בדרך כלל לטווח קצר של שנה אחת ועד שלוש שנים, אך אם לוקחים את ההלוואה לצורך גישור רכישת דירה ניתן לקבל הלוואה לטווח ארוך יותר משלוש שנים, בכפוף למדיניות הבנק.
להלוואת גישור יש שמות נוספים כמו הלוואת בלון או בולט. כאמור, ברוב המקרים לוקחים את ההלוואה לטווח קצר ובתקופת ההחזרים משלמים רק את הריבית, ובסים מועד ההלוואה מחזירים בתשלום אחד את הקרן המקורית. אם בוחרים בהלוואה הכוללת הצמדה למדד, בסוף התקופה מחזירים את הקרן המקורית יחד עם המדד שהצטבר.
משמעות של הלוואת גישור
הלוואת גישור, כפי שמרמז שמה, היא הלוואה שמטרתה לגשר על פער תזרימי, לדוגמה בעת קניית דירה חדשה לפני מכירת הדירה הנוכחית. זו הלוואה ייעודית לתקופה קצרה, ולרוב לוקחים הלוואות גישור לתקופה של שנה עד 3 שנים. בסיום תקופת הגישור יש להחזיר את מלוא הסכום בתשלום אחד, אך חשוב לזכור כי יש שני סוגים של הלוואות גישור:
- גישור מלא – ללא תשלומי החזר בתקופת ההלוואה, ובסיום התקופה משלמים בתשלום אחד את הקרן, הריבית וההצמדה.
- גישור חלקי – תשלום הריבית מדי חודש ובסיום תקופת ההלוואה פורעים את הקרן בתשלום אחד.
מאפייני הלוואת גישור
חשוב לציין כי ניתן לקחת את ההלוואה הייעודית כנגד הדירה הקיימת או כנגד הדירה החדשה. יש מקרים מסוימים בהם הבנק יאשר שתי הלוואות גישור במקביל, כלומר הלוואה אחת כנגד הדירה הנוכחית והלוואה נוספת כנגד הדירה החדשה.
באופן כללי, הבנקים מאשרים הלוואות גישור כנגד הדירה הקיימת עד לשיעור של 50% מערך הנכס, בכפוף למגבלות המימון של בנק ישראל על בעלי יותר מנכס אחד. כמו כן, חשוב לדעת כי עבור הדירה החדשה שמתכננים לקנות ניתן לקבל משכנתא והלוואת גישור עד ל-70% מערך הדירה, בהתאם למגבלות שקבע בנק ישראל על משפרי דיור.
הלוואת גישור לדירה
כל ישראלי רוצה לרכוש דירת מגורים ולהחזיק בנכס המבטיח לו ביטחון כלכלי וקורת גג מעל הראש. יחד עם זאת, חשוב לזכור כי לא פעם אנשים מתחתנים, רוכשים דירה ראשונה במיקום מסוים, ולאחר מספר שנים הם מעוניינים לעבור לדירה חדשה, מרווחת ואיכותיות יותר. כדי לעבור לדירה חדשה ומשופרת ניתן למכור את הדירה הקיימת ורק אז לחפש נכס חדש המתאים למשפחה, אך בשוק הנדל"ן הרותח הקיים בישראל, רבים מעדיפים למצוא דירה חלופית ומשופרת טרם מכירת הדירה הקיימת, ובדיוק למצבים אלה נועדו הלוואות הגישור.
מאחר ורוב הישראלים אינם מסוגלים להחזיק בשתי דירות במקביל ולעמוד בתשלומי החזר המשכנתא, הפתרון הנכון והמשתלם ביותר הוא לקחת הלוואת גישור לדירה. לאחר קבלת הכסף ניתן לרכוש את הדירה המשופרת, לעבור אליה ורק אז להתפנות למכירת הנכס הישן, ולאחר קבלת התמורה פורעים את ההלוואה.
איך התהליך עובד?
רבים ממשפרי הדיור מחזירים עדיין את המשכנתא כנגד הדירה הנוכחית שלהם, ובמקרה זה עדיף עבורם לקחת את הלוואת הגישור מהבנק ממנו הם לקחו את המשכנתא. אם פונים לבנק אחר יש לבצע מחזור משכנתא כדי לקבל אישור להלוואת הגישור שמהווה מסלול בתמהיל המשכנתא, לכן יש עלויות נוספות הכרוכות בתהליך זה.
יועצי המשכנתא ממליצים למשפרי דיור לקחת הלוואת גישור בסכום גבוה יותר ממה שהם צריכים לטובת רכישת הדירה מאחר שיש הוצאות נלוות כמו שכר טרחה לעורך דין, תיווך, ייעוץ משכנתא, מס רכישה וכו'. לאחר הגדרת הסכום יש לבחור נכון את מסלולי ותקופת ההלוואה וחשוב לנהל מו"מ מול הבנק כדי לשפר תנאים. הבנק המממן ידרוש ביטחונות לכן עליכם לבצע את הפעולות המקדימות הבאות:
- הערכת שמאי עדכנית.
- רכישת ביטוח חיים עבור הסכום שהתווסף.
- רישום המשכנתא לטובת הבנק בטאבו.
כדי להבין איך זה בדיוק עובד הכנו עבורכם דוגמה מעשית:
נניח ומשפחת ישראלי מחזיקה בדירה שהשווי שלה הוא מיליון ₪. המשפחה סיימה את תשלומי החזר המשכנתא על הדירה הנוכחית, והיא מעוניינת לשפר את מצבה ולעבור לדירה משופרת שהשווי שלה הוא 1.5 מיליון ₪. מאחר ואין למשפחת ישראלי הון עצמי היא מתכננת למכור את הדירה הנוכחית ולקחת מהבנק הלוואה של חצי מיליון ₪ לטווח ארוך.
משפחת ישראלי עדיין לא מכרה את הדירה הקיימת אך היא מצאה נכס בהזדמנות וברצונה לרכוש את הדירה המשופרת והחדשה. כדי לרכוש את הדירה החדשה עליה לשלם כ-15% לפחות, כלומר כ-225,000 ₪ בעת החתימה על הסכם המכר. במקרה זה, משפחת ישראלי יכולה למשכן את הדירה הקיימת ולקחת הלוואת גישור לתקופה של שנתיים או שלוש שנים, ובתקופה זו היא יכולה למכור את הדירה הישנה ולהחזיר את ההלוואה. בתקופת ההחזר, משפחת ישראלי תשלם רק את הריבית מידי חודש, כלומר החזר חודשי של כמה מאות שקלים, כ-750 ₪ (לפי 4% ריבית שנתית).
מה ההבדל בין הלוואת גישור להלוואת משכנתא רגילה?
- סכום: משכנתא היא הלוואה בסכום גבוה יותר בהשוואה לסכום שניתן לקבל באמצעות הלוואת גישור לדירה.
- תקופה: הבנקים מאשרים הלוואות גישור לתקופה קצרה של עד שנתיים או שלוש שנים, לעומת משכנתא שניתן לקבל לתקופה של עד 30 שנים.
- ריבית: הריביות במשכנתא נמוכות יותר בהשוואה לריביות הממוצעות בהלוואת גישור.
מתי כדאי לקחת הלוואה זו?
כדאי לקחת הלוואת גישור במצבים הבאים:
- רכשתם דירה חדשה לפני מכירת הדירה הנוכחית.
- ברצונכם לרכוש דירה חדשה אך עדיין לא קיבלתם תמורה עבור מכירה הדירה הנוכחית.
- החלטתם לרכוש דירה חדשה שמחירה גבוה יותר מהכסף שתקבלו עבור מכירת הדירה הנוכחית.
מה חשוב לדעת על הלוואת גישור לדירה
- הלוואת גישור ממוצעת במספר מסלולי ריבית – משתנה, קבועה, פריים.
- תקופת ההלוואה עד שלוש שנים.
- ניתן לבחור בין הלוואה במסלול גישור מלא למסלול גישור חלקי.
- ניתן לפרוע את ההלוואה לפני הזמן, ללא עמלת פירעון גבוהה.
- חישוב הריבית בהלוואת גישור מבוסס על ריבית דריבית מאחר שהריבית מתווספת לקרן ומגדילה אותה.
- חשוב לנהל מו"מ עם הבנק כדי להתמקח ולשפר תנאים.
תנאים וריביות בהלוואת גישור לדירה
אחוזי מימון – בהלוואת גישור כנגד שעבוד הנכס הקיים אחוזי המימון המרביים הם עד 50%, וכנגד הדירה החדשה עד 70%. בשוק האשראי החוץ בנקאי ניתן לקבל אחוזי מימון גבוהים יותר בהלוואות מסוג זה.
מסלולים וריביות – הבנקים מציעים הלוואת גישור במסלולי ריבית פריים, ריבית קבועה צמודה או לא צמודה ובריבית משתנה. הריבית בהלוואת גישור גבוהה יותר מהריבית הנהוגה בהלוואת משכנתא.
משך תקופת ההלוואה – עד שנתיים או שלוש שנים, בהתאם למדיניות הבנק.
האם כדאי לקחת הלוואת גישור לדירה?
יועצי משכנתא מנוסים ממליצים לרוב להימנע מהלוואת הגישור בגלל הריביות, הביורוקרטיה והסיכון ללווים, אך במקרה שבו זו האפשרות היחידה להשלים את העסקה ולרכוש דירה חדשה במקביל למאמצים למכור את הדירה הנוכחית – הלוואה זו מומלצת ונחשבת לפתרון הנכון והיעיל ביותר כדי שלא לפספס את ההזדמנות לרכישת הדירה החדשה.
איך לנהל סיכונים נכון כאשר לוקחים הלוואת גישור?
מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתא מנוסה כדי להעריך סיכונים ולהבין את ההשלכות של הלוואת הגישור. אם לוקחים הלוואה זו לתקופה ארוכה יש לבצע ניהול סיכונים מיטבי כדי שלא להיקלע לסחרור כלכלי ולקשיים בהחזר ההלוואה.
היערכות נכונה לקראת לקיחת הלוואת גישור לדירה
הלוואת גישור מתאימה כאשר מעוניינים לרכוש דירה חדשה עוד לפני מכירת הדירה הנוכחית, זו הלוואה יקרה יותר ממשכנתא ויש להבין את היתרונות והחסרונות שלה לפני שממהרים לקחת אותה מבנק זה או אחר. היערכות נכונה מתחילה בהערכת סיכונים ובקבלת ייעוץ מקצועי הניתן על ידי מומחה כמו יועץ משכנתאות. יועץ משכנתא יכול להציע פתרונות חלופיים להלוואה זו, ובנוסף תפקידו לסייע לכם לבחור במסלול ההלוואה האופטימלי בהתאם ליכולת ההחזר ותנאי השוק, תכנון להרחבת המשפחה, היבטי מיסוי ועוד, ובנוסף הוא ינהל מו"מ מול הבנקים כדי להתאים את ההלוואה הטובה והמשתלמת ביותר לצורכי הלווים.
יתרונות VS חסרונות להלוואת גישור
יתרונות
- איך צורך למהר במכירת הדירה הנוכחית וניתן לנהל מו"מ ממושך ולמכור את הדירה במחיר גבוה יותר.
- מרווח נשימה עד השלמה העסקה.
- אם הדירה משועבדת לבנק בגלל משכנתא ההליך לקבל הלוואת הגישור יהיה מהיר וקל יחסית.
חסרונות
- ריבית גבוהה בהשוואה לריבית המשכנתא.
- עמלת פירעון מוקדם אם פורעים את ההלוואה טרם סיום התקופה.
- ריבית פיגורים גבוהה.
- התהליך כרוך בהוצאות נלוות למשכנתא כמו שמאות, עו"ד, ביטוחים, רישום באטבו ועוד.
מה האלטרנטיבה להלוואה גישור לדירה?
במקרים מסוימים עדיף לבצע גרירת משכנתא לדירה החדשה במקום לקחת הלוואת גישור. לכן, אין לוותר על ייעוץ משכנתאות כדי לקבל החלטה נכונה.
איך פריים משכנתאות יכולה לעזור בנטילת הלוואת גישור?
צוות המומחים של פריים משכנתאות יסייע לכם לקבל החלטה שקולה ומותאמת אישית, לקחת הלוואת גישור אופטימלית ובהתאמה מדויקת לצורך שלכם, להוזיל ריביות ועלויות ולשפר את תנאי ההלוואה.
המומחים של פריים מנהלים מכרז בין הבנקים, משווים הצעות כולל הצעות להלוואת גישור בשוק האשראי החוץ בנקאי, מנהלים מו"מ אפקטיבי ומסייעים לכם לקחת הלוואה נוחה וזולה כדי שתוכלו לעבור לדירה החדשה בקלות וללא סיכונים מיותרים, בהתאם ליכולת ההחזר ולמצבכם הפיננסי.
