בנק ישראל מפרסם טיוטת תקנות חדשה המבשרת על שינוי כיוון משמעותי בשוק האשראי לדיור. המטרה המוצהרת היא לרסן את המינוף העודף של משקי הבית, אך המהלך טומן בחובו השלכות מורכבות: החמרה משמעותית בסוג הלוואה פופולרי אחד, לצד הקלות ממוקדות לשתי קבוצות אוכלוסייה ספציפיות.
1. ההחמרה המרכזית: תקרת 40% מצטברת על כלל ההלוואות
השינוי הדרמטי ביותר נוגע להלוואות "לכל מטרה" הניתנות כנגד שיעבוד דירת מגורים. הלוואות אלו, שאינן מיועדות לרכישת דירה אלא למגוון צרכים (סיוע לילדים, שיפוץ, סגירת חובות), הפכו פופולריות בשל הריבית הנמוכה יחסית שלהן (כ-5.5%-7%) בהשוואה להלוואות ללא בטוחה (שיכולות להגיע לריבית דו-ספרתית).
מה משתנה?
עד היום, מגבלת ההחזר החודשי (עד 40% מההכנסה הפנויה) חלה בעיקר על המשכנתא עצמה. כעת, בנק ישראל מציע לחשב את כלל ההלוואות לדיור (רכישה, שיפוץ, ו"לכל מטרה") כמקשה אחת. סך ההחזרים על כל ההלוואות הללו יחד לא יוכל לעלות על 40% מההכנסה הפנויה של משק הבית.
דוגמה להמחשה: משפחה עם הכנסה פנויה של 20,000 ש"ח.
- במצב הקיים: אם היא מחזירה 7,000 ש"ח על המשכנתא, הבנק יכול היה לחשב הלוואה נוספת (כמו הלוואה לכל מטרה) על בסיס יתרת ההכנסה (13,000 ש"ח).
- לפי ההצעה החדשה: התקרה הכוללת היא 8,000 ש"ח (40% מ-20,000). אם המשכנתא עומדת על 7,000 ש"ח, נותר לה "מרווח נשימה" של 1,000 ש"ח בלבד לכל הלוואת דיור נוספת.
מדוע בנק ישראל עושה זאת?
- ריסון מינוף: הבנק מזהה עלייה בנטילת אשראי זול תוך שימוש בדירה כבטוחה, ומעוניין לצנן את התופעה.
- ניהול סיכונים: שיעור הפיגורים בהלוואות "לכל מטרה" (1.2%) כפול משיעור הפיגורים במשכנתאות רגילות (0.6%).
- חשש מירידת ערך נכסים: ייתכן שבנק ישראל נערך לאפשרות של ירידת מחירי דירות. ירידה כזו שוחקת את שווי הבטוחה של הבנק ומעלה את אחוז המינוף בפועל. המהלך נועד "להקדים תרופה למכה".
2. הפגיעה הצפויה: מי ישלם את המחיר?
מבקרים טוענים כי מי שישלמו את המחיר המיידי של ההגבלה הן דווקא השכבות החלשות ומשקי בית שזקוקים לאשראי המשלים הזה.
המשמעות היא שעלות ההלוואות המשלימות תתייקר. מי שלא יוכל לקחת הלוואה "לכל מטרה" נוחה כנגד הדירה, ייאלץ לפנות לאפיקים יקרים משמעותית, כמו הלוואות חוץ-בנקאיות. המהלך הזה עלול לדחוק רבים אל מחוץ למערכת הבנקאית, ולהעמיס תשלומי ריבית עודפים על תקציב משפחתי שכבר נתון בלחץ.
3. ההקלות: ה"גזרים" של בנק ישראל
לצד ההחמרה המשמעותית, הטיוטה כוללת שתי הקלות חשובות המיועדות לסייע לאוכלוסיות ספציפיות.
א. בשורה לזוכי מחיר למשתכן כיום, זוכי התוכניות נהנים מהטבה המאפשרת לבנק לחשב את המשכנתא שלהם (עד 75% מימון) לפי שווי השוק של הדירה (הערכת שמאי) ולא לפי המחיר המוזל ששילמו בפועל. הטבה זו מאפשרת להם לגייס הון עצמי נמוך יותר.
- השינוי: עד כה, ההטבה הוגבלה לדירות שמחירן עד 1.8 מיליון ש"ח. הטיוטה החדשה מעלה את התקרה ל-2.1 מיליון ש"ח.
- המשמעות: רוכש דירה ב-1.8 מיליון ש"ח (בשווי שוק גבוה יותר) יוכל לקבל משכנתא מרבית של 1.575 מיליון ש"ח, ויידרש להון עצמי של כ-200 אלף ש"ח בלבד. לדברי יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, זהו צעד חשוב להתאמת ההטבה למחירי השוק הנוכחיים.
ב. גמישות בפריסה מעבר ל-30 שנה הכלל הבסיסי נשאר: תקופת המשכנתא המרבית היא 30 שנה. עם זאת, הטיוטה מוסיפה הבהרה חשובה:
- השינוי: במקרים חריגים של הסדרי חוב או מתווים ממשלתיים לסיוע (כמו דחיית תשלומים בעקבות מלחמת "חרבות ברזל"), הבנקים יוכלו לפרוס את יתרת ההלוואה מעבר ל-30 השנה ממועד נטילתה.
- המשמעות: גמישות זו מאפשרת ללווים שנקלעו למשבר להקטין את ההחזר החודשי על ידי הארכת התקופה, מבלי לשבור את הכללים הקיימים.
לסיכום, מתווה בנק ישראל חושף מדיניות דו-כיוונית: מצד אחד, הגנה על יציבות המערכת הפיננסית כולה באמצעות ריסון אשראי שנחשב מסוכן יותר. מצד שני, הכרה באתגרים הנקודתיים של זוגות צעירים (מחיר למשתכן) ושל משפחות במשבר (גמישות בפריסה).
השאלה המרכזית שנותרה פתוחה היא האם האיזון נכון. בעוד המהלך מגן על הבנקים, הוא עלול להגביר את הלחץ הכלכלי על משקי בית רבים, שמוצאים בהלוואות כנגד הדירה פתרון מימון חיוני במציאות של יוקר מחיה גובר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
