ריבית קבועה הינה ריבית על הקרן אשר אינה משתנה לכל אורך חיי ההלוואה. יש שני סוגים של ריבית קבועה – צמודה ולא צמודה. בריבית קבועה צמודה הריבית אינה משתנה אך הקרן צמודה לשינויים במדד המחירים לצרכן. בריבית קבועה לא צמודה הריבית אינה משתנה ומאחר שהקרן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן, הרי ההחזר החודשי אינו משתנה והוא יישאר קבוע לכל אורך חיי ההלוואה.
בשנה האחרונה בנק ישראל העלה מספר פעמים את הריבית במשק, ומסביבה של ריבית כמעט אפסית, לפתע הריבית הפכה לגורם משמעותי המשפיע על לוקחי ההלוואות והמשכנתאות. חשוב לזכור כי גם מדד המחירים לצרכן עלה ב-1.2% מתחילת שנת 2023, ולעלייה במדד יש השפעה על ההחזרים החודשיים במסלולים הצמודים, לכן נוטלי המשכנתאות החלו להוסיף לתמהיל ההלוואה שלהם את המסלולים בריבית קבועה המקנים ביטחון ויציבות בהחזרים החודשיים, ומסלול ריבית קבועה לא צמודה ממשיך להיות פופולרי כפי שהוא היה בשנים האחרונות.
בנק ישראל ממשיך במדיניות העלאת הריבית במשק על מנת להילחם באינפלציה הגבוהה. מאז אפריל 2022, הוועדה המוניטרית של בנק ישראל העלתה את הריבית בפעם השמינית, ונכון לחודש אפריל 2023 ריבית הפריים עומדת על 5.75%. לכן, מי שמחפש יציבות וביטחון וחושש מעליית ריבית נוספת, יכול לבחור את מסלולי הריבית הקבועה, אך עליו להתייחס לפרמטרים נוספים מאחר שבמסלולים אלה עמלת הפירעון המוקדם גבוהה.
אינפלציה גבוהה ועלייה בריביות המשכנתא
כאמור, שנת 2023 החלה עם עליות מחירים דרמטיות בכל התחומים ואינפלציה גבוהה מעל התחזיות, בארץ ובמדינות רבות בעולם. האינפלציה בישראל הגיעה בחודש פברואר 2023 לשיעור של 5.4%, הרבה מעל היעד, לכן בבנק ישראל המשיכו במדיניות ייקור הריבית במטרה להילחם באינפלציה, על אף הפגיעה ברוכשי הדירות.
בבנק ישראל טוענים כי הריבית עשויה להמשיך לעלות במועדי השינוי הקרובים, וכל מי שלוקח משכנתא חייב להתייחס לכך בהתאם. המומחים לייעוץ משכנתאות שמים דגש בעת בניית תמהיל המשכנתא לשנת 2023 בעיקר על מסלולים לא צמודים למדד כדי להשיג החזרים קבועים יחסית, גם אם עליית המחירים תמשיך במגמה של היום.
יתרונות וחסרונות לריבית קבועה צמודה ולא צמודה
שוק הדיור בישראל עובר שינוי משמעותי עקב העלאת הריבית על ידי בנק ישראל, וניתן להבחין בהאטה משמעותית בהיקפי המשכנתא שהציבור לוקח מתחילת שנת 2023, בהשוואה לשנים קודמות. רוכשי הדירות החלו להוסיף לתמהיל המשכנתא את מסלולי הריבית הקבועה בגלל היתרונות הבאים:
- צמצום החשיפה לעליית הריבית.
- תשלום חודשי קבוע ללא הפתעות (במסלול ריבית קבועה צמודה למדד יש תוספת הצמדה).
- ביטחון ויציבות, בגלל הריבית הקבועה לשנים ארוכות (עד 30 שנים).
- ריבית הפריים התייקרה בצורה חדה.
- מדד המחירים לצרכן זינק בכ-5% עקב התייקרות המחירים בארץ ובכל העולם.
- אפשר לקחת משכנתא בריבית קבועה (צמודה ולא צמודה) לתקופה של 30-4 שנים.
כאשר בוחרים מסלולי משכנתא בריבית קבועה זוכים לביטחון ויציבות בהחזרים החודשיים, יחד עם זאת משכנתא לוקחים בדרך כלל לתקופה ארוכה, עד 30 שנים, ואם בוחרים במסלולים אלה הריבית גבוהה בהשוואה לשיעור הריבית במסלולים אחרים.
למסלולי המשכנתא בריבית קבועה צמודה ולא צמודה יש גם מספר חסרונות שחשוב להתייחס אליהם, למשל:
- הריבית במסלולים אלה גבוהה יותר בהשוואה לריבית הנהוגה במסלולי משכנתא אחרים.
- אין תחנות יציאה במסלולי הריבית קבועה.
- עמלת פירעון גבוהה בעת מחזור המשכנתא או פירעון מוקדם של ההלוואה.
שאלות ותשובות נפוצות (FAQ)
1. למה לבחור בריבית קבועה אם היא יקרה יותר מריבית משתנה בהתחלה? הסיבה העיקרית היא "ביטוח" מפני חוסר ודאות. כפי שראינו בשנת 2023, הריבית המשתנה (כמו הפריים) יכולה לזנק תוך זמן קצר ולהקפיץ את ההחזר החודשי במאות או אלפי שקלים. ריבית קבועה מספקת הגנה: אתם משלמים מעט יותר בהתחלה ("פרמיית ביטוח"), אך יודעים בדיוק כמה תשלמו בעוד 10 או 20 שנה, ללא הפתעות.
2. מהו "המדד" ואיך הוא משפיע על הריבית הקבועה הצמודה? מדד המחירים לצרכן משקף את האינפלציה (עליית המחירים במשק). במסלול "קבועה צמודה", הריבית עצמה לא משתנה, אבל החוב שלכם (הקרן) מוצמד למדד. אם המדד עולה ב-1%, יתרת החוב שלכם וההחזר החודשי יעלו בהתאם. בתקופות של אינפלציה גבוהה, מסלול זה עלול לייקר את המשכנתא למרות שהריבית בו "קבועה".
3. מדוע עמלת הפירעון המוקדם גבוהה במסלולים אלו? כאשר הבנק מוכר לכם כסף בריבית קבועה לטווח ארוך (למשל 5%), הוא בונה על הרווח הזה לשנים קדימה. אם תרצו להחזיר את הכסף מוקדם והריבית במשק באותו זמן תהיה נמוכה יותר (למשל 3%), הבנק יפסיד את ההפרש. עמלת הפירעון המוקדם (היוון) נועדה לפצות את הבנק על ההפסד העתידי הזה.
4. האם כדאי לקחת את כל המשכנתא במסלול אחד של ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)? למרות הביטחון שהמסלול מעניק, רוב היועצים ממליצים על תמהיל (שילוב מסלולים). לקיחת כל המשכנתא בקל"צ עלולה להיות יקרה מאוד, וגם "נועלת" אתכם עם קנסות יציאה גבוהים. שילוב נכון מאזן בין יציבות (ריבית קבועה) לבין גמישות וחיסכון (ריבית משתנה).
5. איך עליית הריבית של בנק ישראל משפיעה על מסלולי הריבית הקבועה? באופן ישיר, ריבית בנק ישראל משפיעה בעיקר על מסלולי הפריים (המשתנים). אולם, כשהריבית במשק עולה, גם "מחיר הכסף" עולה, ולכן הבנקים מייקרים גם את הצעות המחיר למסלולי הריבית הקבועה למשכנתאות חדשות. למי שכבר לקח משכנתא בריבית קבועה – השינויים של בנק ישראל לא משפיעים עליו כלל (וזהו היתרון הגדול).
מה ההבדל בין ריבית קבועה וריבית משתנה?
כאשר בונים תמהיל משכנתא יש לבחור מספר מסלולים, התמהיל חייב להתאים ליכולת ההחזר של הלווים ולתנאי השוק המשתנים. כדי לפזר סיכונים רבים משלבים בתמהיל המשכנתא שלהם מסלולים בריבית משתנה ומסלולים בריבית קבועה, לכן חשוב לעמוד על ההבדלים בין שתי הריביות:
ריבית משתנה – הריבית על קרן ההלוואה משתנה בכל תקופה שנקבעה מראש, לדוגמה אחת לשנה, שנתיים או חמש שנים. הלוואה על בסיס ריבית משתנה ניתנת לפירעון בכל תחנת יציאה ללא עמלות פירעון גבוהות. יש שני סוגים של ריבית משתנה – צמודה ולא צמודה. במסלול ריבית משתנה צמודה הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן.
ריבית קבועה – הריבית על הקרן קבועה ואינה משתנה לכל אורך תקופת ההלוואה, ואם פורעים את ההלוואה לפני הזמן יש לשלם עמלת פירעון גבוהה. יש שני סוגים של ריבית קבועה – צמודה למדד ולא צמודה.
| מאפיין | ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) | ריבית קבועה צמודה למדד (ק"צ) | ריבית משתנה (פריים/מק"מ וכו') |
| האם הריבית משתנה? | לא. הריבית נקבעת ביום לקיחת ההלוואה ולא משתנה לעולם. | לא. אחוז הריבית נשאר קבוע. | כן. משתנה במועדים ידועים מראש (כל שנה/שנתיים/5 שנים או חודשי בפריים). |
| האם הקרן צמודה למדד? | לא. אין השפעה של מדד המחירים לצרכן. | כן. הקרן (וההחזר) עולים כשהמדד עולה. | תלוי במסלול (יש משתנה צמודה ויש לא צמודה). |
| יציבות ההחזר החודשי | גבוהה ביותר. ההחזר לא משתנה בשקל בודד לאורך כל התקופה. | בינונית. הריבית לא עולה, אך ההחזר עולה בקצב עליית המדד. | נמוכה. ההחזר יכול לזנק בחדות אם הריבית במשק עולה. |
| עמלת פירעון מוקדם | סיכון גבוה לעמלה משמעותית (אם הריבית במשק תרד בעתיד). | סיכון גבוה לעמלה משמעותית. | בדרך כלל אין עמלה, או שהיא נמוכה מאוד. |
| מתאים למי שמחפש: | שקט נפשי מוחלט וביטחון בתשלומים, גם במחיר התחלתי גבוה יותר. | יציבות בריבית, אך מוכן לספוג עליות מתונות של המדד. | גמישות בפירעון ותשלום התחלתי נמוך יותר (עם סיכון לעלייה). |
לסיכום
לקיחת משכנתא בשנת 2023 מחייבת שיקול דעת ובחירה מדויקת של המסלולים בעת בניית תמהיל ההלוואה. בסביבה של ריבית ואינפלציה גבוהה אין לוותר על ייעוץ משכנתאות וכדאי לפזר סיכונים.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
