ערבים למשכנתא

רוב הישראלים חייבים לקחת משכנתא מהבנק כדי להגשים את החלום לרכישת דירת מגורים או לבניית בית על מגרש פרטי. משכנתא היא הלוואה לטווח הארוך, עד 30 שנים, ויש לקבל אישור עקרוני מהבנק על מנת לקבל את ההלוואה ולשלם עבור הנכס. לבנקים המסחריים יש קריטריונים ותנאים לאישור הבקשה והם מסתמכים על הנתונים הפיננסיים של הלווים כדי לבדוק האם לאשר את המשכנתא ובאיזה תנאים. במקרים מסוימים הבנק יהיה מוכן לאשר את הבקשה להלוואה רק אם תוסיפו ערבים למשכנתא.

מתי הבנק דורש ערבים למשכנתא? מה תפקידו של ערב למשכנתא? מי יכול להיות ערב למשכנתא? מה ההבדל בין ערב משלם לערב לא משלם? האם ערב יכול לקחת משכנתא במקביל? המומחים של פריים משכנתאות ופיננסים הכינו מדריך בנושא ערבים למשכנתא.

דוגמה לדרישת הבנק להוסיף ערב למשכנתא

נניח וזוג צעיר בתחילת דרכו מעוניין לרכוש דירה בנהרייה שמחירה 1.2 מיליון ש"ח, וההכנסה ברוטו של בני הזוג יחד היא 16,000 ₪, והנטו שלהם עומד על כ-12,000 ₪ בחודש. הזוג הצעיר הצליח בעזרת המשפחה לגייס הון עצמי בשיעור של 25% משווי הדירה לכן הם מעוניינים לקחת משכנתא במימון גבוה יחסית של 75%, כלומר הלוואה בסף 900,000 ₪. אם אין לבני הזוג נכסים נוספים והכנסות אחרות, יועץ המשכנתא יחשב את ההכנסה הפנויה של בני הזוג לפי ההכנסה נטו בניכוי ההוצאות וההתחייבויות.

בדוגמה שלנו, ההכנסה הפנויה של הזוג הצעיר, לפי החישוב של יועץ המשכנתאות, הינה 8,000 ₪, לכן הבנקים יאשרו משכנתא בהחזר חודשי של עד כ-2,700 ₪ (הבנקים מאשרים משכנתא אם יש ללווים יכולת החזר בשיעור של לפחות 30% מההכנסה הפנויה). יחד עם זאת, בתנאי השוק של היום כאשר הריבית התייקרה מספר פעמים ועומדת כבר על 4.75%, כלומר ריבית פריים בגובה 6.25%, הבנקים לא יאשרו את הבקשה להלוואה של בני הזוג אלא אם הזוג הצעיר מוסיף ערבים למשכנתא.

תפקידו של ערב למשכנתא

סעיף 1 לחוק הערבות מגדיר ערבות בדרך הבאה: ערבות היא התחייבותו של יחיד לקיים חיובו של יחיד אחר כלפי אדם או גוף צד שלישי. במילים אחרות, ערבים למשכנתא הם אנשים המתחייבים לשאת בתשלומי החזר ההלוואה אם מכל סיבה שהיא הלווים שלקחו את המשכנתא אינם עומדים בהחזרי ההלוואה.

הבנקים למשכנתאות חוששים לכספם לכן הם אינם מאפשרים ללווים להוסיף למשכנתא כל ערב, והבנקים דורשים שהערב למשכנתא יהיה קרוב משפחה מדרגה ראשונה, כלומר הורים, אחים ו/או ילדים. במקרים מסוימים הבנק או חברת המימון החוץ בנקאי יאשרו ללווים להוסיף ערבים שהם אינם קרובים מדרגה ראשונה. הסיבה לכך מובנת מאחר שהבנקים יודעים כי קרובים מדרגה ראשונה ללווים מרגישים מחויבות טבעית לסייע לזוג הצעיר שלקח משכנתא, לכן אם הלווים נקלעים לצרה הערבים יסייעו ויעמדו בנטל החזרי המשכנתא.

הוספת ערב למשכנתא – איך זה משפיע בפועל?

כאשר הבנק דורש להוסיף ערבים למשכנתא הוא אינו סומך עליכם שתוכלו לעמוד בנטל החזרי ההלוואה. הוספת ערב בפועל מגדילה את ההכנסה הפנויה לצורך חישוב יכולת ההחזר של הלווים שלוקחים את המשכנתא. אם נתייחס לדוגמה מקודם, נניח והזוג הצעיר מוסיף את הורי אחד מבני הזג כערבים למשכנתא, ואם ההורים מרוויחים 12,000 ₪ (הכנסה פנויה), הבנק יחשב בהתאם לכלל הרגולציה יחס החזר לפי מחצית מההכנסה הפנויה של ההורים, כלומר 6,000 ₪.

לכן, במקרה זה, הוספת הערבים למשכנתא מאפשרת לבנק לחשב הכנסה פנויה לזוג הצעיר לפי 14,000 ₪ (8,000 ₪ הכנסה פנויה של הזוג הצעיר + 6,000 הכנסה פנויה של ההורים), וכך הזוג הצעיר יוכל לקבל משכנתא בהחזר חודשי של עד 4,660 ₪ (30% מההכנסה הפנויה) לעומת החישוב הקודם שעמד על כ-2,800 ₪ בלבד.

חשוב להדגיש כי הבנקים, בשונה ממה שנהוג לחשוב בנושא, מעדיפים שלא יהיו ערבים למשכנתא מאחר שאז מדובר בהלוואה מסוכנת. אם הבנק סבור כי המשכנתא נמצאת ברמת סיכון גבוהה בגלל יכולת ההחזר והמצב הפיננסי של הלווים, במקרה זה הבנק ידרוש להחתים ערבים למשכנתא, וברוב המקרים מוסיפים ערב אחד או שניים בלבד.

אלו מסמכים יש לצרף לבקשה להוספת ערבים למשכנתא?

• תעודות זהות + ספח.
• 3 תלושי שכר אחרונים (או שומת מס אחרונה לעצמאים).
• תדפיס עו"ש 3 חודשים אחרונים.
• אישור להוכחת קירבה מדרגה ראשונה.
• ביטוח חיים למשכנתא עבור הערבים, לפי דרישת הבנק.
• אישורים על הכנסות ממקורות אחרים שאינם שכר או משלח יד.
• מסמכים על הנכס לשעבוד + הערכת שמאי.

חשוב לדעת:

• יש שני סוגים של ערבים – ערב משלם וערב לא משלם.
• כל ערב למשכנתא חייב לשלם לפחות 20% מההחזר החודשי. אם מצרפים את שני ההורים, עליהם לשלם לפחות 40% מההחזר החודשי.
• אם הלווים שלקחו את המשכנתא אינם עומדים בהחזרים הערב יהיה אחראי למלוא יתרת החוב ולא רק לחלק היחסי שלו בתשלומי ההחזר.
• למרות שהערב משלם לפחות 20% מתוף ההחזר החודשי אין לו זכות כלשהי בנכס או בהלוואת המשכנתא, למעט זכויות המגיעות לו על פי החוק.

חישוב יחס ההחזר:

הרגולציה מאפשרת לבנקים למשכנתאות לחשב את יחס החזר ההלוואה של הערבים למשכנתא רק על מחצית ההכנסה הפנויה. בדוגמה שהבאנו קודם, ההכנסה הפנויה של הורי הזוג הצעיר היא 12,000 ₪ בחודש, לכן לצורך חישוב יחס החזר המשכנתא הבנק יחשב הכנסה בגובה 6,000 ₪ בלבד.

הוספת ערב מאפשרת להעלות את סכום החזרי המשכנתא, והבנקים מחשבים את ההחזר המקסימלי לפי מחצית ההכנסה הפנויה של הערב המשלם יחד עם ההכנסה הפנויה של הזוג הצעיר (הלווים), ורק אז מחשבים את יחס ההחזר. אם יחס ההחזר הוא לפחות 33% מסך ההכנסה הפנויה הבנק יאשר את הבקשה למשכנתא, ובמקרים מסוימים הבנק יאשר גם החזר מקסימלי בגובה 40% מההכנסה הפנוי.

איזה סוגים של ערבים קיימים?

כפי שציינו בתחילת המאמר, יש שני סוגים עיקריים של ערבים למשכנתא:

ערב לא משלם – הערב תומך בנוטלי המשכנתא ומספק להם גיבוי אם הם מתקשים בהחזר ההלוואה, אך הערב אינו מחזיר מדי חודש סכום כלשהו מתשלום המשכנתא.

ערב משלם (נקרא גם ערב פעיל וערב תומך) – הערב משלם לפחות 20% מתשלומי ההחזר החודשיים של המשכנתא והוא לוקח חלק פעיל בהלוואה.

ראוי לציין כי הערב למשכנתא יכול להיות גם ערב ממשכן, כלומר הוא מספק בערבות את הנכס שלו על מנת להבטיח את תשלומי הלווים המגיעים לבנק.

מי יכול להיות ערב למשכנתא?

ערב למשכנתא יכול להיות אדם יחיד או מספר אנשים, בהתקיים התנאים הבאים:

• דירוג אשראי בינוני ומעלה.
• קירבה מדרגה ראשונה (חובה), כלומר הורים, אחים ואחיות או ילדים.
• בדרך כלל גיל הערבים יכול להיות עד גיל 65.
• יכולת פיננסית מספקת לעמוד בהחזרי ההלוואה.
• ערב ממשכן חייב להוכיח בעלות על הנכס שברצונו לשעבד לטובת הבנק.

שאלות ותשובות

האם לערב יש זכות בנכס?

לא. לערב אין שום זכות בנכס למרות מתן ערבותו.

האם ערב יוכל לקבל משכנתא בעתיד?

ערב משלם יכול לקחת משכנתא בעתיד למרות מתן ערבותו במשכנתא של הלווים, אך כאשר הבנק אליו הוא פונה בבקשה להלוואה יתייחס לערבותו והוא ירשום בסעיף ההתחייבויות מידע על המשכנתא, לכן במקרים מסוימים הערב המשלם יוכל לקבל הלוואה או משכנתא בסכום נמוך יותר ממה שהוא ביקש בפועל.

השלכות על הערב אם לא עומד בתנאים לאחר חתימה של ערבות?

אם הערב אינו עומד בתנאים עליהם הוא התחייב בעת החתימה על הערבות למשכנתא, הבנק ינקוט נגדו באמצעים שונים כדי להחזיר את כספו, לדוגמה מכתב מעורך דין, הוצאה לפועל, עיקול ומימוש נכס ששועבד (ערב משלם).

לשאלות נוספות בנושא ערבים למשכנתא ולכל ייעוץ אחר בנושאי משכנתאות ופיננסים – צרו קשר עם המומחים של פריים משכנתאות באמצעות הטלפון, המייל או האתר!