סילוק משכנתא

החלום הישראלי המשותף לרבים מאיתנו הוא לרכוש דירת מגורים וליהנות מנכס בבעלותנו המלאה. כדי לרכוש דירה בישראל רובנו זקוקים למשכנתא מהבנק, אך חשוב לזכור כי מדובר בהתחייבות ארוכת טווח מאחר שעלינו לעמוד בהחזרים החודשיים לאורך חיי ההלוואה, ומשכנתא לוקחים לתקופה של עד 30 שנים.

אם הגעתם עד כאן, ככל הנראה שקיבלתם סכום כספי גבוה ואתם שוקלים לבצע סילוק משכנתא מלא או חלקי. חשוב לציין כי כל בעלי המשכנתאות זכאים לפרוע לפני הזמן את ההלוואה במלואה או בחלקה, אך אם חשבתם כי כל שעליכם לעשות הוא להגיע לבנק ולשלם את יתרת ההלוואה – כדאי לדעת כי הסיפור מורכב יותר וישנם גורמים שונים שיש להתייחס אליהם במלוא תשומת הלב מאחר שגם תהליך סילוק משכנתא כרוך בעמלות וקנסות. לכן, מומלץ לפנות ליועצי המשכנתא המנוסים, לבחון בעזרתם את כדאיות פירעון ההלוואה, לחשב את עמלות הפירעון ורק אז לקבל החלטה כיצד לפעול ואיך להפחית את עמלות הפירעון המוקדם.

לאורך חיי המשכנתא דברים רבים עשויים להשתנות בחיינו, לדוגמה קבלת ירושה גדולה, זכייה בפרס כספי משמעותי, קבלת פיצויים ממקום העבודה, מציאה עבודה בתנאי שכר גבוהים יותר, הרחבת התא המשפחתי, פיטורים ממקום העבודה, מחלה הגורמת להוצאות כבדות ועוד. כמו כן, יש גורמים חיצוניים המשפיעים על חיינו ורווחתנו, למשל זינוק חד במחירי הדירות, אינפלציה גבוהה, יוקר המחיה, שינויים בסביבה הכלכלית בארץ ובעולם, השפעות של שוק התעסוקה ועוד. הגורמים האלו יכולים להשפיע על יכולת ההחזר שלנו, לכן כאשר בונים תמהיל הלוואה יש להתחשב בסיכונים ובתרחישים אפשריים כדי לתכנן את המשכנתא ולמזער סיכונים.

יתרונות סגירת משכנתא לפני הזמן

ישנם לא מעט יתרונות לסגירת המשכנתא לפני הזמן, אך חשוב לציין כי פירעון מוקדם של ההלוואה אפשרי רק אם יש ברשותכם סכום מספיק לסילוק לפחות 10% מסכום המשכנתא שלקחתם או שהסכום העומד לרשותכם לפירעון מוקדם של ההלוואה הוא בגובה 10% מיתרת המשכנתא (כולל ריבית והפרשי הצמדה), לפי הגבוה מביניהם.

היתרונות העיקריים לסילוק המשכנתא לפני הזמן הינם:

• סילוק מלא של ההלוואה מבטל את נטל תשלומי ההחזר החודשיים.
• הקטנת סיכונים פיננסיים עקב תשלומי ההחזר לאורך תקופה ארוכה.
• הסרת אזהרת הערת השעבוד על הנכס (לאחר סילוק מלא של ההלוואה).
• אפשרות למנף את הנכס ולקחת הלוואה נוחה כנגדו לכל מטרה, לרבות השקעה בנכסים נוספים.

נשאלת השאלה מתי כדאי לבצע סילוק משכנתא ומהו ביטול משכנתא? ובכן, בדרך כלל מסלקים את המשכנתא הקיימת באופן מלא או חלקי כאשר מקבלים סכום כסך גבוה ומשמעותי, למשל חלק בירושה, פיצויים ממקום העבודה, זכייה בפרס כספי, תוכנית חיסכון או קרן השתלמות שהשתחררו לאחרונה וכדומה.

כמו כן, יש לסלק את המשכנתא הקיימת אם מעוניינים למחזר את ההלוואה כדי לשפר תנאים וכאשר מעוניינים לבצע גרירת משכנתא, כלומר להעביר את ההלוואה לדירה החדשה אותה רוכשים.

ביטול משכנתא הוא תהליך להסרת הרישום של הערת האזהרה בנסח טאבו (בקשה לביטול משכנתא) או לביטול משכון, מסמך המיועד לרשם המשכונות. על פי רוב, מבצעים את ביטול המשכנתא באחד משני המצבים הבאים:

• סיימתם להחזיר את כל תשלומי ההחזר של המשכנתא לבנק.
• מכרתם את הדירה ופרעתם את יתרת המשכנתא, בין היתר באמצעות הכסף שקיבלתם מקונה הנכס.

לאחר ביטול רישום משכנתא חשוב להוציא נסח טאבו עדכני או מסמך תוצאות עיון מרשם המשכונות, על מנת לוודא כי הפעולה לביטול הרישום בוצעה בהצלחה.

דוגמה לסילוק משכנתא: בהנחה שבניתם תמהיל משכנתא הכולל שלושה מסלולים שונים, וכל מסלול (פריים, קל"צ וריבית משתנה כל חמש) הוא בסף 300,000 ₪. כעת, נניח כי לאחר כמה שנים קיבלתם סכום גבוה בסך 300,000 ₪ ואתם מעוניינים לבצע סילוק חלקי של ההלוואה. באפשרותכם לסלק מסלול מלא או לסלק חלק מכל מסלול. כל החלטה שתקבלו תשפיע על ההחזר החודשי, לכן יש להתייעץ, להפעיל שיקול דעת ולהיעזר במחשבון משכנתא כדי לבחון את דרך הפעולה הנכונה ביותר עבורכם.

איך מבצעים בפועל סגירת משכנתא לפני הזמן

לאחר שקיבלתם החלטה לבצע סגירת משכנתא לפני הזמן עליכם לבצע את השלבים הבאים:

• פנייה למוקד סילוק משכנתא בבנק ממנו לקחתם את ההלוואה (מוקד מרכז המשכנתאות בבנק).
• עדכון נציג המוקד בבנק בנוגע לסכום הסילוק ומאיזה מסלול או מסלולים.
• לאחר 10 ימים, ולא יותר מ-20 ימים מיום העדכון, חשוב לפנות מחדש למוקד מרכז המשכנתא בבנק ולדרוש את פרטי החשבון לצורך פירעון מוקדם של ההלוואה.
• שליחת אסמכתא על העברת הכסף למרכז המשכנתאות בבנק.
• בקשה לקבל מסמך יתרת משכנתא לאחר ההעברה.

לנוחיותכם, להלן פרטי ההתקשרות:

• בנק לאומי – טלפון: 6062*.
• בנק הפועלים – טלפון: 2401*.
• מזרחי טפחות – טלפון: 8860*.
• בנק דיסקונט – טלפון: 2009*.

ראוי לציין כי בכל בנק התהליך מעט שונה, לכן כדאי לפנות למוקד השירות של מרכז המשכנתאות בבנק ולפעול בהתאם להנחיות הנציג. חשוב להתייחס לדגשים החשובים הבאים:

• כדי להימנע מתשלום עמלת אי הודעה מראש יש לעדכן את הבנק על כוונתכם לסלק את המשכנתא לפני הזמן, לפחות 10 ימים לפני סילוק ההלוואה.
• בשיחת הטלפון עם מרכז המשכנתאות, במקרה של פירעון חלקי, יש לעדכן את הנציג האם ברצונכם להשאיר את ההחזר החודשי כפי שהוא ולקצר את משך ההלוואה או האם אתם מעוניינים בהסדר אחר.
• לאחר סילוק המשכנתא חשוב לקבל מהבנק אישורי סילוק וטופס הסרת שעבוד מהנכס.

עמלות סילוק מלא או חלקי של המשכנתא

בעת סילוק מלא או חלקי של המשכנתא יש עמלות שונות, מחלקן ניתן להימנע אם פועלים נכון בתהליך זה. יש חמש עמלות מרכזיות בתהליך סילוק ופירעון מלא או חלקי של ההלוואה:

עמלה תפעולית – עמלה חד פעמית של כמה עשרות שקלים (כ-60 ₪), סכום העמלה מתעדכן אחת לתקופה וניתן למצוא אותו באתר של הבנק.
עמלת אי הודעה מוקדמת – עמלה בסך 0.1% מהסכום אותו פורעים. ניתן להימנע מעמלה זו אם תודיעו לבנק על הכוונה שלכם לסלק את המשכנתא לפחות 10 ימים לפני יום הפירעון ולא יותר מ-45 ימים לפני יום הפירעון.
עמלת היוון – זו העמלה היקרה ביותר, אך יש מסלולים ללא עמלת היוון. העמלה מחושבת לפי ההפרש בין הריבית התקפה על חלק ההלוואה הנפרע או הריבית הממוצעת (הנמוך מביניהם) לבין הריבית הממוצעת ביום הפירעון, על פי פרסום בנק ישראל. כדאי לדעת כי צו הבנקאות מחייב את הבנקים להעניק לכם הנחה בגובה 40%-10%, בהתאם למסלול ולזמן שחלף מהיום שבו לקחתם את המשכנתא ועד יום הפירעון המוקדם.
עמלת מדד ממוצע – רלוונטי למסלולים צמודים למדד, אם תפרעו את המשכנתא בין 1 ל-15 בחודש העמלה תחושב לפי שיעור מחצית העלייה הממוצעת של 12 המדדים האחרונים. אם אתם צופים כי המדד יעלה לאחר פרסומו ב-15 לחודש, כדאי לבצע את הפירעון לפני ה-16 בחודש, ולהיפך.
עמלת הפרשי שער – רלוונטי למסלולים צמודים למט"ח ולמסלולי מט"ח, העמלה נועדה לפצות את הבנק בגין הפרש בשערי מט"ח וניתן להימנע ממנה אם מודיעים לבנק בכתב על הכוונה לבצע סילוק משכנתא במסלול זה לפחות שני ימי עסקים מראש.

לפניכם טבלה נוחה המשקפת את עמלות הפירעון המוקדם לפי מסלולי המשכנתא הנפוצים:

הדרך הטובה ביותר להימנע מקנסות פירעון מוקדם

היועצים של פריים משכנתאות יכולים להציע לכם פתרונות איכותיים ויצירתיים להימנעות מתשלום קנסות ועמלות הפירעון המוקדם, בכל סילוק מלא או חלקי של המשכנתא. כך לדוגמה, כבר בתהליך בניית תמהיל המשכנתא על ידי היועצים של פריים מנהלים מו"מ אפקטיבי עם הבנק על מנת להקטין את החשיפה למסלולי ההלוואה שבהם יש לשלם עמלת היוון, ובנוסף מתמקחים על גובה עמלת ההיוון על מנת להשיג עבורכם עמלת פירעון מוקדם נמוכה וטובה יותר.

בעזרת היועצים המנוסים בוחרים נכון את יום ההודעה לבנק על הכוונה לפרוע את המשכנתא לפני הזמן, ובשלב זה יועצי המשכנתא מפעילים לחץ על הבנק כדי לבוא לקראת הלקוח. אם מבצעים נכון את תהליך הסילוק ניתן להימנע מעמלות מיותרות, ובעזרת מיקוח יעיל אפשר להשיג הנחה בעמלת ההיוון ובקנסות המשכנתא.

אגב, אחת מהטכניקות של יועצי המשכנתא של פריים היא לבנות תמהיל הכולל מסלול פיתוי, וכך ניתן להימנע מעמלות גבוהות בעת פירעון מוקדם של ההלוואה. לקריאה נוספת על מסלול פיתוי משכנתא לחצו על הקישור.

ריבית פריים

מסלול הפריים הוא הכוכב של המשכנתאות בשנים האחרונות, גם היום למרות העלאת הריבית. אחד מהיתרונות של מסלול הפריים הוא האפשרות לפרוע אותו בכל עת ללא עמלת היוון. בסביבה של ריבית גבוהה המסלול פחות אטרקטיבי אך חשוב לזכור כי עד לפני כשנה הריבית הייתה כמעט אפסית, ומאחר שלוקחים משכנתא לתקופה ארוכה יש להתייחס לנושא הריבית על פני תקופה ממושכת, וכאשר הריבית תרד מסלול הפריים יהיה זול ומשתלם.

מחזור משכנתא – האם כדאי?

לא פעם מסלקים את הלוואת המשכנתא הקיימת כדי לבצע מחזור משכנתא. בעזרת יועצים מנוסים כדאי לבדוק את כדאיות מחזור המשכנתא בהקשר לסילוק ההלוואה הקיימת. ראוי לציין כי מחזור משכנתא מאפשר לכם להקטין את סך הוצאות ההלוואה בכמה עשרות אלפי שקלים ולמעלה מכך.

בתקופה הנוכחית לאחר שהריבית במשק עלתה מספר פעמים מאז אפריל 2022, יש לשקול היטב את כדאיות מחזור המשכנתא, מה גם שהאינפלציה גבוהה יחסית. בדרך כלל מחליטים למחזר את המשכנתא לאחר קבלת סכום כספי גבוה המאפשר לפרוע חלק מההלוואה, כאשר מעניינים להגדיל את ההחזר החודשי בגלל שיפור בהכנסה או כאשר מעוניינים להקטין את ההחזרים החודשיים מסיבה כזו או אחרת, למשל הרחבת המשפחה, הוצאות לא צפויות וכדומה.

השילוב בין סילוק המשכנתא למחזור יכול להועיל לכם, אך יש לקבל ייעוץ וליווי צמוד כדי לפעול נכון, לבדוק את כדאיות המהלך ולבחון האם קודם לסלק את המשכנתא באופן חלקי או קודם למחזר את ההלוואה. הנכם מוזמנים לקרוא מידע נוסף בנושא מחזור משכנתא (לחצו על הקישור).

סיכום

במדריך זה המומחים של פריים משכנתאות הסבירו לכם מהו סילוק משכנתא, כיצד לבצע אותו ולאיזה עמלות יש להתייחס בתהליך. כדי לבדוק את כדאיות סילוק ההלוואה מומלץ להיוועץ עם המומחים, הנושא מורכב יחסית ודורש חישובים מורכבים, לכן כל מקרה לגופו. באופן כללי, כדאי לסלק את המשכנתא אם אפשר, כל עוד בודקים לעומק את כדאיות המהלך ומגיעים למסקנה כי הדבר מיטיב איתכם ויכול לחסוך לכם כסף.

למידע נוסף ולייעוץ בנושא סילוק משכנתא – צרו איתנו קשר באמצעות הטלפון, ווטסאפ או תשלחו טופס צור קשר