כמה משכנתא אתם באמת צריכים? מה גובה ההחזר החודשי המתאים לכם? איך לתכנן נכון את המשכנתא לפי פרמטרים כמו ריבית, מדד, תקופת הלוואה ומסלולים? ובכן, לבטח אתם נמצאים בשלב שבו אתם חוקרים ומחפשים מידע על הלוואות לרכישת דירת מגורים או לבניית בית פרטי על מגרש, אך המושגים החדשים, ההבדלים בין מסלולי המשכנתא ומגבלות בנק ישראל גורמים לכם ללכת לאיבוד. רגע לפני שבונים תמהיל הלוואה עליכם להבין איך בפועל מתבצע חישוב משכנתא על מנת שתוכלו לתכנן נכון את התמהיל ולהפחית סיכונים.
רבים רוצים לדעת האם יש נוסחה לחישוב משכנתא ומה בודקים באמצעותה. לכן, כדי לתכנן נכון את המשכנתא הכנו עבורכם מדריך בנושא. במדריך זה תבינו את העקרונות לחישוב משכנתא וכך תוכלו לבנות תמהיל מותאם אישית.
מה בודקים בחישוב משכנתא?
למעשה, בתהליך הקריטי של חישוב משכנתא יש מספר שלבים חשובים ומשמעותיים כדי לתכנן את ההלוואה לרכישת הדירה. כל שלב חשוב לכן אין לוותר עליו כדי לתכנן את המשכנתא, ובעזרת נוסחה לחישוב משכנתא אתם יכולים להעריך מראש את נטל תשלומי ההחזר החודשיים לאורך חיי ההלוואה, להבין ולנתח את היכולת הפיננסית שלכם ולתכנן בחוכמה את התמהיל כדי להימנע מצרות כלכליות ומפגיעה משמעותית באיכות חייכם.
תהליך חישוב משכנתא לפי שלבים
כאמור, חישוב משכנתא הוא תהליך שעליכם לבצע טרם נטילת ההלוואה מבנק זה או אחר, זהו תהליך חשוב המורכב ממספר שלבים ומומלץ לבצעו בעזרת יועצי משכנתא מנוסים מקצועיים. השלבים המרכזיים בתהליך חישוב המשכנתא הם:
גיוס הון עצמי – רכישת דירת מגורים או קניית נכס להשקעה מחייבת אתכם לגייס הון עצמי, ועל פי מגבלות בנק ישראל אם אתם רוכשים דירה ראשונה עליכם לגייס הון עצמי בשיעור של לפחות 25% משווי הנכס. כלומר, הבנק יאשר לכם משכנתא עד לשיעור מימון של 75% משווי הדירה, אך בפועל הבנקים מאשרים בדרך כלל מימון עד לשווי של 60% מערך הנכס. ההון העצמי מורכב מחסכונות הנמצאים בבעלותכם, פיקדונות שונים ונזילים, קרן השתלמות נזילה, סיוע כספי מההורים, ולעיתים אין מנוס ועליכם לגייס את ההון העצמי בעזרת שעבוד נכס אחר או לקיחת הלוואה בנקאית או חוץ בנקאית. אם אתם משפרי דיור עליכם לגייס הון עצמי בשיעור של 30% ומשקיעים חייבים להביא מהבית הון עצמי בשיעור של 50% לפחות.
סכום המשכנתא – בכל נוסחה לחישוב משכנתא עליכם לציין מה סכום ההלוואה שאתם זקוקים על מנת לרכוש את הדירה. בפועל, עליכם להפחית את ההון העצמי שאתם יכולים לגייס ממחיר הנכס, והתוצאה היא סכום ההלוואה שעליכם לקחת מהבנק. בשלב זה עליכם להתייחס למגבלות של בנק ישראל, לכן אם זו הדירה הראשונה שאתם רוכשים ומחירה עומד על 1,000,000 ₪, הבנק יאשר לכם משכנתא עד לסכום של 750,000 ₪, ועליכם לגייס הון עצמי בגובה 250,000 ₪.
בדיקת יחס החזר – הבנקים לא מעוניינים לקחת סיכונים מיותרים, וגם אתם חייבים להפחית סיכונים, לכן עליכם לבדוק מהו יחס ההחזר המתאים והנכון ביותר עבורכם. ברוב המקרים הבנקים מאשרים משכנתא ללווים כאשר ההחזר החודשי הוא עד 35% מההכנסה הפנויה שלכם. במקרים מסומים הבנק יאשר גם החזר חודשי המגיע ל-40% מההכנסות הפנויות, אבל עדיף לא לחצות את הרף של 35% כדי לעמוד בתשלומי המשכנתא החודשיים.
לוח סילוקין – שיטת חישוב תשלומי ההחזר משפיעה על גובה ההחזר החודשי ואופן חישוב המשכנתא. יש שתי שיטות עיקריות – לוח סילוקין שפיצר ולוח קרן שווה. הבנקים מעדיפים לחשב לפי לוח שפיצר, זו השיטה הנפוצה ביותר.
בחירת מסלולי משכנתא – יש מגוון מסלולי משכנתא, הנפוצים והפופולריים ביותר הם מסלול פריים, מסלול בריבית קבועה צמודה למדד, מסלול בריבית משתנה לא צמודה כל חמש שנים, מסלול בריבית קבועה לא צמודה למדד, מסלולי מט"ח. מומלץ לבחור מסלולים לבניית תמהיל משכנתא בעזרת יועץ מנוסה.
משכנתא מתכננים ולא סתם כך לוקחים מהבנק. המומחים של פריים משכנתאות יסייעו לכם לתכנן את המשכנתא, לחסוך בהוצאות ולהפחית סיכונים.
