משכנתא לעסק

האם אתה עצמאי או בעל עסק קטן או בינוני? ובכן, אם העסק שלך גדל ומתפתח ואתה מעוניין להשקיע בנדל"ן מסחרי כדי לרכוש משרד גדול ומרווח, בית מלאכה, חנות או נכס אחר לצורכי העסק, כדאי לך לבדוק זכאות למשכנתא לעסק במקום להמשיך ולשלם שכר דירה יקר המהווה נטל משמעותי על ההוצאות השוטפות ותזרים המזומנים.

נכון, כאשר מדברים על משכנתא רובנו משוכנעים כי זו הלוואה המיועדת רק לרכישת דירה מגורים או דירה להשקעה. בפועל, יש מסלולי משכנתא נוספים שרובנו לא מכירים, ובמדריך זה המומחים של פריים משכנתאות מציגים בפנינו את האפשרות לקחת משכנתא לטובת העסק במקום הלוואה רגילה.

איך ניתן לקבל משכנתא לעצמאים ולבעלי עסקים? למי זה מתאים? האם כל עצמאי או בעל עסק יכול לקבל אישור להלוואה מסוג זה? מהם תנאי הסף לקבלת המשכנתא לעסק? אילו מסלולים יש במשכנתא לעצמאים ולבעלי עסקים? כיצד לתכנן נכון את המשכנתא המיועדת לעסק שלנו? המשיכו לקרוא וקבלו תשובות לכל השאלות בנושא ותוכלו גם אתם לחסוך עשרות אלפי שקלים ולמעלה מכך.

מה זה משכנתא לעסק?

רוב העצמאים ובעלי העסקים בישראל משלמים שכירות חודשית גבוהה עבור משרד, חנות, בית מלאכה או מבנה ייעודי אחר המתאים לפעילות העסקית השוטפת. במקום לשלם דמי שכירות חודשיים המכבידים מאוד על תזרים המזומנים של בית העסק ניתן לקחת משכנתא ולרכוש את הנכס שבו העסק שלנו מתנהל, או לרכוש נכס מתאים אחר.

באמצעות לקיחת משכנתא לעסק אנחנו יכולים לרכוש נדל"ן מסחרי ולהימנע מדמי שכירות גבוהים הפוגעים ברווחיות העסק שלנו. יחד עם זאת, מסלול זה אינו מתאים לכל עצמאי או בעל עסק, יש שיקולים שונים שחשוב להתייחס אליהם נכון ובהתאם לתזרים ולמצב העסק. המשכנתא לעסק יכולה לסייע לנו בדרכים שונות, וההשקעה בנדל"ן מסחרי משתלמת מאוד, לכן זו השקעה לטווח הארוך.

עצמאי או בעל עסק המעוניין לרכוש נדל"ן מסחרי חייב להתייחס נכון להיבטי המיסוי והמימון, במיוחד אם מטרת רכישת הנדל"ן המסחרי היא לצורכי השקעה, כלומר מתכננים להשכיר את הנכס ולייצר הכנסה נוספת.

איך ניתן לקבל משכנתא לעסק?

כולנו יודעים מהי משכנתא רגילה ושכירים ועצמאים כאחד לוקחים הלוואה מהבנק או מחברת מימון אחרת כדי לרכוש דירת מגורים או כדי להשקיע בנדל"ן למגורים. המשכנתא המיועדת לעצמאים ולבעלי עסקים שונה מהמשכנתא הרגילה מאחר והיא מיועדת לרכישת נדל"ן מסחרי, וכמו בהלוואה לרכישת דירת מגורים בעל העסק חייב לשעבד את הנדל"ן המסחרי לטובת הבנק.

הבנקים מתייחסים בצורה שונה לעצמאי או לבעל עסק המעוניינים לקחת משכנתא כדי לרכוש נדל"ן מסחרי לתפעול העסק שלהם. אם שכיר בעל שליטה בחברה מבקש את המשכנתא לעסק מצבו טוב יותר בהשוואה לעצמאים ובעלי העסקים הקטנים. כדי לקחת משכנתא לרכישת נדל"ן מסחרי עבור העסק שלנו עלינו להתייחס בין היתר לנקודות הבאות:

עבור מי זה מתאים ורלוונטי – משכנתא לרכישת נדל"ן מסחרי לטובת הפעילות העסקית יכולה להתאים לרבים מהעצמאים ובעלי העסקים הקטנים והבינוניים. כדאי לשקול מסלול זה אם ההוצאה עבור דמי השכירות של העסק גבוהה ומכבידה על התזרים, ובנוסף לזאת המשכנתא הייעודית לעסק מתאימה ורלוונטית גם למי שזקוק לגיוס הון ראשוני כדי להשקיע בעסק החדש שלו.

האם כל אחד יכול לקבל משכנתא לעסק – הבנקים אינם ממהרים לאשר בקשות לקבלת משכנתא לעצמאים ולבעלי עסקים המעוניינים לרכוש נדל"ן מסחרי. הבנק בוחן היטב ולעומק את הבקשה למשכנתא לעסק, בדגש על מבחני ההכנסה של העסק. חישוב ההכנסות שונה מהחישוב החשבונאי, וחשוב לשים לב לכך מאחר שהחישוב בבנק מבוסס על התקינה של בנק ישראל לעניין מתן אשראי לדיור. אם הבנק משתכנע כי העסק יציב, התוכנית העסקית מפיגה את חששותיו, ויועץ המשכנתאות של הבנק בדק וגילה כי יש לעסק יכולת החזר מספקת, המצב הפיננסי של העסק תקין ויש צפי להכנסות טובות בעתיד הקרוב ובטוחות מתאימות – ברוב המקרים הבקשה על העצמאי או בעל העסק תאושר.

מהם תנאי הסף לקבלת משכנתא לעסק – בדרך כלל הבנקים מאשרים בקשות למשכנתא לעסק לתקופה של עד 10 שנים, אך חלק מהבנקים מציעים מסלולי מימון לתקופה ארוכה יותר עד 25 שנה. כמו כן, הבנקים מגבילים את אחוזי המימון, לרוב עד 70% משווי הנדל"ן המסחרי, והלכה למעשה אחוזי המימון וגובה ההחזרים החודשיים נקבעים לפי מדיניות הבנק והקריטריונים שהוא קבע במסלול זה.

מה עדיף משכנתא או הלוואה?

אין תשובה אחת ויחידה לשאלה מה עדיף – משכנתא או הלוואות לעסקים? ישנם שיקולים רבים שחובה להתייחס אליהם לפני שלוקחים משכנתא כדי לרכוש נדל"ן מסחרי לעסק. במקרים רבים, עדיף לעצמאים ולבעלי עסקים לקחת משכנתא לעסק ולא הלוואה מאחר שניתן לפרוס את המשכנתא על פני תקופה ארוכה יותר, כאמור עד 25 שנה, ובנוסף הריביות במסלולי המשכנתא נמוכות יותר בהשוואה לריביות הממוצעות הניתנות במסגרת הלוואות לכל מטרה לעסקים.

לכן, מומלץ לפנות ליועצי משכנתא חיצוניים המתמחים בין היתר גם בניהול פיננסיים ובייעוץ לבעלי עסקים. כמו כן, אם עסק קטן מבקש מהבנק משכנתא לרכישת נדל"ן מסחרי, חשוב לדעת כי הבנקים חוששים ממתן הלוואות לטווח הארוך לבעלי עסקים קטנים, וידוע כי עסקים רבים נסגרים מידי שנה ונקלעים לבעיות ולצרות כלכליות. הבנקים לא מעוניינים להכניס ראש בריא למיטה חולה, לכן הם יאשרו את הבקשה של העסק הקטן רק אם מציגים בפניהם תוכנית עסקית מפורטת ומשכנעת עם היתכנות כלכלית, צפי הכנסות לטווח הקצר והארוך, פירוט על נכסים וחסכונות, תזרים מזומנים, מחקרי שוק ומתחרים ועוד.

במקרים מסוימים משתלם לעסק הקטן לקחת משכנתא ולא הלוואה בגלל פריסת התשלומים הארוכה והריבית הנמוכה, אך יש הוצאות נלוות לפתיחת תיק משכנתא ולנטילת ההלוואה מהבנק, לכן במצבים מסוימים עדיף לבעל העסק הקטן לקחת הלוואה.

אילו מסלולי משכנתא לעסק קיימים?

בדומה ללקיחת משכנתא לרכישת דירת מגורים, גם במסלול המשכנתא לעסקים יש מספר מסלולים מהם ניתן לבחור, המסלולים הפופולריים ביותר בקרב עצמאים ובעלי עסקים הם:

• מסלול משכנתא בריבית קבועה ללא הצמדה.
• מסלול משכנתא בריבית משתנה ללא הצמדה.
• מסלול משכנתא בריבית קבועה/משתנה צמודה למדד.
• מסלול משכנתא צמוד למט"ח, בדרך כלל למטבע דולר או אירו.

אנחנו בפריים משכנתאות ממליצים לעצמאים ולבעלי העסקים לפזר סיכונים, לכן כדאי לבנות תמהיל משכנתא הכולל יותר ממסלול אחד.

כמו כן, כדאי לדעת כי הבנקים מתייחסים באופן שונה לבקשה של עצמאים ובעלי עסקים המעוניינים לקחת את המשכנתא לצורך השקעה או הקמת העסק, לבין בקשה למשכנתא עבור רכישת נדל"ן מסחרי עבור העסק או כהשקעה.

אילו ריביות משלמים בעלי עסקים כנגד משכנתא לעסק?

הריביות במשכנתאות המיועדות למימון רכישת נדל"ן מסחרי גבוהות יותר מהריביות הממוצעות במסלולי המשכנתא לרכישת דירת מגורים, וזאת בגלל הסיכון הגבוה יותר עבור הבנק. בתוך כך, חשוב לציין כי הריבית במשכנתא לעסק עדיפה מהריבית הממוצעת בהלוואות רגילות לעסקים.

הוראות בנק ישראל לעניין מתן משכנתא לעסקים שונות מהוראותיו לבנקים המעניקים משכנתא לאדם פרטי לצורך רכישת דירה. הרגולציה מחייבת את הבנקים למשכנתאות לחשב את ההכנסות של העצמאי או בעל העסק שלא לפי התקינה החשבונאית אלא לפי מבחן חישוב ההכנסות על פי הוראות בנק ישראל. בנוסף לזאת, לוקחים את המשכנתא מהבנק ולא מגייסים כסף ממשקיעים, לכן הקריטריונים של הבנק שונים ומבחן ההכנסות מבוסס על הוראת בנק ישראל למתן אשראי לדיור. מסיבה זו, הבנק מגיע לחישוב הכנסה נמוך מהחישוב ההכנסות לפי רואה החשבון שלנו.

הקושי בתכנון החזרים כאשר מדובר בלקיחת משכנתא לעסקים

יש לבנות נכון את תמהיל המשכנתא לעסק וחשוב לתכנן את גובה ההחזרים החודשיים בהתאם למצב הפיננסי וביצועי העסק. ככל שפריסת תשלומי ההחזר ארוכה יותר כך ההחזר החודשי נמוך יותר, אך משלמים ריביות גבוהות יותר. אם הפריסה קצרה, נניח עד 10 שנים, ההחזר יהיה גבוה אך הריבית זולה יותר.

אין לוותר על ייעוץ משכנתאות כאשר לוקחים משכנתא לעסק, ישנם פרמטרים ושיקולים רבים שיש להתייחס אליהם בכובד ראש ובצורה מדויקת.

מטרות בלקיחת משכנתא לעסק

המטרות העיקריות ללקיחת משכנתא לעסקים הן:

• רכישת נדל"ן מסחרי לצורכי העסק.
• רכישת נדל"ן מסחרי לצורכי השקעה וקבלת תשואה גבוהה.
• גיוס הון ראשוני להקמת העסק.
• השקעות בעסק קיים.

כיצד לתכנן לקיחת משכנתא לעסק?

• ייעוץ מקצועי על ידי חברת ייעוץ משכנתאות ופיננסים.
• איסוף מסמכים חשבונאיים מרואה החשבון.
• הגדרת מטרות.
• סקר שוק מקיף והשוואת הצעות מכמה בנקים.
• בניית תמהיל מותאם אישית לעסק.
• התייחסות נכונה להיבטי מיסוי.
• לוודא אפשרות לבצע דחיית תשלומים או הקפאה של המשכנתא בהתאם לתזרים ולמצב הפיננסי בבית העסק.

חשיבות של ייעוץ משכנתאות לקבלת משכנתא לעסק

בעזרת ייעוץ משכנתאות חיצוני מבצעים בדיקה מדויקת של צורכי העסק, מטרת המשכנתא ויכולת ההחזר. היועצים המנוסים של פריים משכנתאות בונים תמהיל משכנתא המורכב מכמה מסלולים כדי להקטין סיכונים והם בוחרים מסלולים המתאימים ליכולת ההחזר ולמצב הפיננסי של העסק, תוך התייחסות לתזרים המזומנים הקיים ולצפי ההכנסות בשנים הקרובות.