כל החלטה פיננסית בחיים מחייבת אותנו לבצע בדיקות רבות, להשוות, לערוך סקרי שוק ולקבל החלטה שקולה ועניינית. כאשר מתכננים לקחת משכנתא מהבנק כדי לרכוש דירת מגורים עלינו להשקיע לא מעט זמן כדי לבחון את כל האפשרויות הקיימות ועל מנת לקבל החלטה פיננסית חכמה ומותאמת ליכולת ההחזר שלנו. לכן, היועצים המנוסים ממליצים לקחת משכנתא אובייקטיבית, כלומר הלוואה המתכוננת ונבנית בהתאמה אישית מלאה למאפייני ולצורכי הלווה.
ייעוץ אובייקטיבי לנוטלי המשכנתאות
ישראלים רבים עדיין פונים לבנק כדי לקחת משכנתא לרכישת דירת מגורים, והם מסתמכים על הייעוץ החינמי שניתן להם על ידי היועצים בבנק. יועצי המשכנתא בבנק מייצגים את האינטרסים של המעסיק שלהם, כלומר הבנק, לכן הם עשויים להמליץ על מסלולים ופרמטרים נוספים שמשרתים טוב את הבנק ורווחיו, אך הם פחות טובים עבור הלווה.
לכן, מומלץ לקבל החלטה פיננסית חשובה ומשמעותית כמו משכנתא רק בעזרת יועצי משכנתא פרטיים ואובייקטיביים. משכנתא היא הלוואה בסכום גבוה ולתקופה ממושכת, בדרך כלל ל-20 עד 30 שנים, והלווה חייב לעמוד בתשלומי ההחזר החודשיים. לכן, תמיד כדאי לקחת רק משכנתא אובייקטיבית, בעזרת יועצים מנוסים, וחשוב לבצע בדיקות וסקרי שוק ולנהל מו"מ יעיל מול הבנקים השונים כדי לשפר תנאים ולהוזיל ריביות.
חשוב לציין כי הבנקים מציעים ייעוץ משכנתאות חינמי, ללא עלות או התחייבות מצדכם. יחד עם זאת, יועץ המשכנתא של הבנק שומר על האינטרסים של המעסיק שלו, לעומת יועץ פרטי השומר אך ורק על האינטרסים של הלקוח, כלומר שלנו. יועצי המשכנתא של הבנק הם אנשי מקצוע מנוסים, ויש להם ידע רב בנושא, אך הם נמצאים בניגוד אינטרסים ועלינו לזכור זאת ולהתייחס לכך בהתאם.
מה זה בדיוק משכנתא אובייקטיבית?
באופן כללי, משכנתא אובייקטיבית היא הלוואה לצורך רכישת דירת מגורים או לבניית בית פרטי. הכוונה היא למשכנתא שלוקחים בעזרת יועצי משכנתא אובייקטיבים שאין להם אינטרס לייצר רווח יותר גדול לבנק, כפי שקורה עם היועצים מטעם הבנקים.
את ההלוואה מתכננים ובונים בעזרת יועצי משכנתא פרטיים ומנוסים. יועץ משכנתאות פרטי מתחיל בתכנון פיננסי כדי לבדוק את יכולת ההחזר שלנו, בהתאם לשכר החודשי, שאר מקורות ההכנסה שיש לנו, נכסים בבעלותנו ותנאי השוק המשתנים. היועץ בונה תמהיל משכנתא מותאם אישית עבורנו, התמהיל כולל לפחות 3-2 מסלולים שונים, חלקם בריבית משתנה וחלקם בריבית קבועה על מנת לפזר סיכונים וכדי לעמוד בהגבלות של בנק ישראל.
בעזרת ייעוץ מקצועי ולקיחת משכנתא אובייקטיבית אנחנו יכולים לקבל החלטות פיננסיות שקולות, לחסוך עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים בתשלומי החזר ההלוואה, למזער סיכונים וליהנות מיתרונות נוספים.
האם יועץ משכנתאות בבנק אובייקטיבי לעומת יועץ פרטי?
כאמור, יועצי המשכנתא של הבנקים הם אנשי מקצוע מיומנים, אך עליהם לשמור על האינטרסים של הבנק. הבנקים הם לא חברים שלנו, זהו מוסד שמטרתו לייצר כמה שיותר רווח, וגם יועצי המשכנתא של הבנקים משרתים את האג'נדה הזו.
יועצי המשכנתא של הבנקים מציעים שירות מקצועי ואיכותי, אך הם מקבלים שכר מהבנק המעסיק אותם, לכן הם נמצאים בניגוד עניינים כלפינו. בנוסף, יועץ משכנתא של הבנק מכיר את המסלולים והמדיניות של הבנק המעסיק אותו, לכן בייעוץ שלו הוא מתמקד במסלולי הבנק בלבד לעומת יועץ פרטי שמכיר את כל מסלולי המשכנתא בבנקים השונים, לכן יש מבט מקיף ומלא על כל התמונה והוא יכול לבנות תמהיל מותאם אישית בצורה אופטימלית לצרכים וליכולת ההחזר שלנו.
איך ניתן להגדיר יועץ משכנתאות אובייקטיבי?
יועץ משכנתאות פרטי ואובייקטיבי עונה על ההגדרות הבאות:
- יועץ המשכנתאות מקבל את השכר מהלקוח.
- היועץ זמין עבורנו גם מחוץ לשעות הפעילות הרגילות של הבנקים.
- היועץ מכיר את כל המסלולים ונהלי הבנקים וחברות המימון בתחום המשכנתאות.
- היועץ הפרטי דואג לאינטרסים שלנו והוא עושה הכול כדי להוזיל ריביות ולשפר תנאים, לכן הוא דואג לתמהיל חסכוני ולהוזלת הריביות והחזר ההלוואה.
- יועץ משכנתאות פרטי מתמחה בתכנון פיננסי ובבניית תמהיל משכנתא מותאם אישית ללקוח.
- היועץ הפרטי לא מקבל תגמול או הטבות מהבנקים.
בנוסף, יועץ משכנתאות פרטי לא מסיים את עבודתו לאחר קבלת המשכנתא מהבנק. היועץ ממשיך ללוות אותנו גם בהמשך, אחת לתקופה הוא בודק את תנאי המשכנתא שלקחנו, בודק האם יש אפשרות לחסוך עבורנו כסף ולשפר תנאים. למעשה, הוא מציע שירות של יועץ משכנתאות למחזור משכנתא וכאשר תנאי השוק משתנים, לדוגמה הריבית במשק עולה בחדות, או שהמצב הפיננסי שלנו השתנה – היועץ יבדוק היתכנות וכדאיות למחזור המשכנתא הקיימת.
יש לציין כי הריבית במשק בשנים האחרונות נמוכה וכמעט אפסית. לכן, רוב הלווים בוחרים מסלול משכנתא בריבית פריים, המסלול שנחשב לכוכב המשכנתאות בשנים האחרונות. עם זאת, הריבית צפויה לעלות בעתיד וכאשר היא תעלה תהיה לכך השפעה משמעותית על תשלומי ההחזר החודשיים של נוטלי המשכנתאות. מיחזור משכנתא משתלם גם למי שלקח הלוואה לרכישת דירה בתנאים של ריבית גבוהה ולכל מי שקיבל סכום כספי גבוה וברצונו לפרוע את מלוא או את חלקה של המשכנתא, וללווים שמצבים הכספי הורע והם מתקשים לעמוד בתשלומי ההחזר החודשיים.
כמו כן, יועץ פרטי מתמחה במתן ייעוץ בנושאים מורכבים כמו משכנתא לכל מטרה, משכנתא הפוכה, משכנתא לגיל הזהב, משכנתא למסורבים בבנקים ועוד.
תהליך מיחזור משכנתא
תהליך מיחזור משכנתא מתאר מצב שבו אנחנו פורעים את ההלוואה הקיימת ולוקחים משכנתא חדשה. התהליך עצמו מורכב ממספר שלבים ואם אנחנו מעוניינים למחזר את המשכנתא הנוכחית עלינו לבצע את השלבים הבאים:
- הפקת דו"ח יתרונות משכנתא ובדיקת כדאיות פעולת המיחזור של המשכנתא הקיימת.
- פתיחת תיק בבנק ותשלום עמלת פתיחת תיק משכנתא (אם ממחזרים באותו בנק ניתן להימנע מהעמלה).
- בדיקת שמאי אם מחליטים לבצע מיחזור משכנתא באמצעות בנק אחר.
- הרשאה מהבנק לרישום הערת אזהרה עבור הבנק ממנו רוצים לקחת את המשכנתא החדשה.
- עדכון חברת הביטוח ממנה רכשנו ביטוח משכנתא.
ייעוץ בנושא מיחזור משכנתא על ידי פריים משכנתאות
תהליך מיחזור משכנתא בעזרת היועצים המקצועיים והמנוסים של פריים משכנתאות ופיננסים מבוסס על ארבעה שלבים עיקריים:
בדיקת כדאיות מיחזור המשכנתא הקיימת באמצעות מחשבונים וכלים נוספים.
איסוף מידע, נתונים ומסמכים והכנת בקשה מסודרת למיחזור המשכנתא כדי לקבל אישור עקרוני מהבנק הנבחר.
בניית תמהיל משכנתא אופטימלי המותאם ליכולת ההחזר שלנו, למצב הפיננסי ולאורח חיינו.
ניהול מכרז ומו"מ מול הבנקים כדי לשפר תנאים ולהוזיל ריביות.
