אחד הרגעים המכוננים בחייכם, ללא ספק, הוא הרגע שבו אתם רוכשים דירה. לרוב, ההחלטה הזו מגיעה עם עוד החלטה משמעותית לא פחות: נטילת משכנתא. מדובר בהתחייבות ארוכת טווח, כזו שתלווה אתכם בנאמנות עשרות שנים.
אבל מה אם נגיד לכם שהמסלול הראשוני שבחרתם אינו בהכרח המסלול הסופי? מה אם הדרך שקבעתם בתחנה הראשונה, יכולה להשתנות, להשתפר ואף להתאים את עצמה טוב יותר לחיים המשתנים שלכם?
כי בניגוד למה שרבים חושבים, המשכנתא היא לא גזירת גורל. היא יצור חי, נושם, ובעיקר – ניתן לשנות ולשפר אותה. השאלה הגדולה היא, מתי? ואיך? ובמיוחד: האם כדאי לנסות "לתקן" אותה מבפנים, או לחפש את הפתרון בחוץ?
במאמר הזה, אנחנו הולכים לצלול יחד לעולם המרתק (ולא, אנחנו לא ציניים בכלל) של מחזור משכנתאות. נחשוף את הקסמים והמוקשים, נבדיל בין מחזור "פנימי" ל"חיצוני", וננסה לתת לכם את כל הכלים כדי להבין מתי, ואיך, תוכלו אולי לשפר את אחת ההחלטות הפיננסיות החשובות בחייכם. תתכוננו, כי הדברים הולכים להיות מעניינים.
המשכנתא שלכם: האם הגיע הזמן לחשב מסלול מחדש (ובאיזה כיוון)?
כולנו מכירים את ההרגשה. אחרי חודשים של חיפושים, משא ומתן אינסופי והמון בירוקרטיה, אתם סוף סוף חותמים על חוזה רכישת הדירה. רגע מרגש, ללא ספק. ואז מגיעה המשכנתא. לרוב, אנחנו קופצים למים העמוקים עם ההבנה שיש לנו כסף ביד (של הבנק, כמובן) ומקווים לטוב.
אבל החיים, כידוע, הם לא קו ישר. הם מלאים בעיקולים, הפתעות, שינויים פיננסיים (לרוב לא לטובה, אבל לפעמים גם כן!), וגם שוק הריביות והבנקים לא נח לרגע. אז למה שהמשכנתא שלכם, שהיא אולי הנכס הכי גדול שרכשתם, לא תשתנה בהתאם?
מחזור משכנתא, בגדול, הוא בדיוק זה: התאמה מחדש של תנאי ההלוואה שלכם למציאות הנוכחית. זה יכול להיות בגלל ששער הריבית במשק ירד דרמטית, בגלל שפשוט הרווחתם יותר כסף ורוצים לסיים את זה מהר, או אולי, להפך, בגלל שאתם זקוקים להפחתה משמעותית בהחזר החודשי. כך או כך, זה מהלך אקטיבי שיכול לחסוך לכם המון דאגות וגם, אולי, לא מעט כסף בטווח הארוך (בזהירות, כמובן!).
1. מתי בכלל כדאי לחשוב על מחזור משכנתא? 3 סימני אזהרה ו-2 הזדמנויות זהב!
הנה כמה נקודות קריטיות שיגרמו לכם להרים גבה ולחשוב שוב על המשכנתא שלכם:
- שינוי דרמטי בריביות השוק: אם הריביות ירדו באופן משמעותי מאז שנטלתם את המשכנתא, זו דגל אדום בוהק.
- שיפור במצב הפיננסי שלכם: קיבלתם קידום? ירשתם כסף? פתאום יש לכם יותר כסף פנוי ואתם רוצים לקצר את תקופת ההחזר ולחסוך ריביות.
- הרעה במצב הפיננסי: ההחזר החודשי הפך לנטל כבד מדי? אולי אפשר לפרוס אותו מחדש לתקופה ארוכה יותר ולהקטין את ההחזר.
- שינוי במבנה המשפחתי: ילדים נוספים? חתונה? גירושין? כל אירוע כזה משפיע על התקציב ודורש התאמה.
- תמהיל משכנתא לא מתאים: אולי כשלקחתם את המשכנתא פשוט לא ידעתם מספיק, והיום אתם מבינים שאפשר לבנות תמהיל חכם ויעיל יותר.
כל אלה הם סיבות מצוינות לפחות לשבת ולבחון את האופציות. וזה בדיוק המקום שבו נכנסים שני המושגים הלוהטים: מחזור פנימי או מחזור חיצוני.
המחזור הפנימי: "להישאר בבית ולשפץ את היסודות?"
נתחיל עם האופציה שנשמעת הכי פחות מאיימת. "מחזור פנימי" הוא למעשה תהליך שבו אתם מבצעים שינויים בתנאי המשכנתא שלכם, אבל… באותו הבנק שבו המשכנתא שלכם כבר קיימת. זה קצת כמו לשפץ את הבית במקום לעבור דירה. יש לזה יתרונות, ברור.
1.1. איך זה עובד בפועל?
אתם פשוט פונים לבנק שלכם, מצהירים על רצונכם למחזר את המשכנתא, ומקווים לטוב. הבנק, מצידו, בוחן את הבקשה. הוא יבדוק שוב את מצבכם הפיננסי, את ערך הנכס (לרוב לא תצטרכו שמאות חדשה, אבל זה תלוי), ויציע לכם תנאים חדשים.
נקודה חשובה: כדאי להגיע מוכנים. לא פשוט לבקש יפה. צריך להבין מה הריביות בשוק, מהם התנאים שבנקים אחרים מציעים, ואיך אתם רוצים שהמשכנתא שלכם תיראה.
1.2. היתרונות: למה כדאי לשקול מחזור פנימי?
- קל ומהיר יחסית: פחות בירוקרטיה, פחות טפסים, פחות "הצגות" מול בנק חדש.
- היכרות קודמת: אתם כבר לקוחות מוכרים, הבנק מכיר את ההיסטוריה הפיננסית שלכם (לרע ולטוב).
- פחות עלויות נלוות: בדרך כלל לא תצטרכו לשלם שמאות, עמלות פתיחת תיק חדשות או אגרות רישום מחדש (למרות שתמיד כדאי לוודא!).
- "ביי ביי" לביטוחים חדשים: במקרים רבים, ביטוחי המשכנתא הקיימים שלכם ימשיכו להיות רלוונטיים (למרות שגם כאן, בדיקה קצרה לא תזיק).
1.3. החסרונות: איפה ה"אבל" הגדול?
- כוח מיקוח מוגבל: הבנק שלכם יודע שאתם "שבויים" שלו. הוא מודע לכך שאתם רוצים להישאר בבית, מה שיכול להפחית את נכונותו להציע לכם את התנאים הטובים ביותר בשוק.
- "הרגלים ישנים": לפעמים, תנאים פחות אטרקטיביים נוטים להידבק. הבנק אולי ישפר, אבל לא בהכרח ייתן לכם את "הדיל של החיים".
- הצעה פחות טובה: סביר להניח שהבנק הקיים לא יציע לכם את הריבית הטובה ביותר שהוא יכול להציע, כי אין לו תחרות מיידית.
שאלות ותשובות מהירות:
ש: האם מחזור פנימי תמיד משתלם?
ת: לא בהכרח. זה תלוי בהצעת הבנק הקיים ובתנאי השוק. חשוב לבדוק את כל האפשרויות.
ש: האם הבנק יכול לסרב למחזר את המשכנתא שלי?
ת: כן. הבנק בוחן מחדש את יכולת ההחזר שלכם. אם חל שינוי לרעה במצבכם הפיננסי, הוא עשוי לסרב.
המחזור החיצוני: "כשהשכנים נראים טוב יותר – הרילוקיישן של המשכנתא"
ועכשיו נעבור ל"אקשן" האמיתי. "מחזור חיצוני" הוא תהליך שבו אתם מעבירים את המשכנתא שלכם מבנק אחד לבנק אחר. זה כמו לעזוב את הדירה הישנה ולעבור לדירה חדשה, בתקווה לשיפור משמעותי בתנאי המחיה (או במקרה הזה, המשכנתא).
2.1. איך זה עובד בפועל?
אתם פונים לבנקים אחרים, מציגים את המשכנתא הקיימת שלכם, ומבקשים הצעות חדשות. הבנקים מתחרים על התיק שלכם, מציעים תנאים (בתקווה) אטרקטיביים יותר, ואז אתם בוחרים את ההצעה המשתלמת ביותר. ברגע שההצעה נבחרת, הבנק החדש "פורע" את המשכנתא הישנה שלכם ומעמיד לכם משכנתא חדשה בתנאים שסוכמו. זה תהליך שדורש קצת יותר עבודה, אבל פוטנציאל התגמול גבוה יותר.
2.2. היתרונות: למה כדאי לצאת לחיפושים?
- כוח מיקוח אדיר: כשהבנקים מתחרים עליכם, אתם הופכים למלך. הם ינסו להציע לכם את התנאים הטובים ביותר כדי "לגנוב" אתכם מהמתחרים.
- תנאים אטרקטיביים במיוחד: לעיתים קרובות, בנק חדש יציע לכם ריביות נמוכות יותר ותנאים גמישים יותר ממה שהבנק הקיים יהיה מוכן לתת.
- הזדמנות לניקוי שולחן: אפשר לבנות תמהיל משכנתא חדש לגמרי, מהיסוד, שמותאם באופן מושלם לצרכים ולמטרות הנוכחיות שלכם.
- אולי תופתעו: לפעמים, ההבדלים יכולים להיות משמעותיים בהחזר החודשי ובעלות הכוללת של המשכנתא לאורך השנים (ושוב, עם הסתייגות, כי מדובר בפוטנציאל!).
2.3. החסרונות: מה המחיר של ההרפתקה הזו?
- יותר בירוקרטיה: תצטרכו להגיש מסמכים רבים מחדש, לעבור תהליך חיתום, ואולי אפילו שמאות חדשה (שעולה כסף).
- עלויות נלוות: עלויות שמאות, עמלות פתיחת תיק בבנק החדש, עמלות פירעון מוקדם לבנק הישן (חשוב מאוד לבדוק את זה!), אגרות רישום ועוד. כל אלה יכולים להצטבר לסכומים לא מבוטלים.
- זמן וטרחה: התהליך אורך זמן רב יותר וידרוש מכם מעורבות פעילה.
- לפעמים זה לא שווה את זה: אם ההבדלים בין ההצעות לא גדולים, ועלויות הפירעון המוקדם גבוהות, זה פשוט לא משתלם.
שאלות ותשובות מהירות:
ש: האם תמיד אצטרך לשלם קנס יציאה (עמלת פירעון מוקדם)?
ת: לא תמיד. עמלה זו תלויה במסלולי המשכנתא שלכם ובתנאי השוק בזמן המחזור. ישנם מקרים שבהם היא קטנה מאוד, ואפילו לא קיימת.
ש: האם כדאי לי להתייעץ עם יועץ משכנתאות חיצוני לפני קבלת החלטה?
ת: חד משמעית כן! יועץ יכול לחסוך לכם המון זמן, כסף (בפוטנציה) וטעויות. הוא מכיר את השוק, את הבנקים ואת המוקשים.
3. אז איך מחליטים? "המוח או הלב? ולמה לא שניהם?"
השאלה הגדולה היא לא איזה סוג מחזור קיים, אלא איזה סוג מחזור מתאים לכם? זו החלטה מורכבת שדורשת מחשבה מעמיקה, בדיקה יסודית, ורצוי מאוד – ליווי מקצועי.
הנה כמה נקודות למחשבה שיעזרו לכם להגיע להחלטה נבונה:
- חשבון קר, יבש וחסר רגשות: תחילה, בצעו השוואה מדוקדקת של כל העלויות והתועלות הפוטנציאליות. כמה כסף אתם חוסכים בריביות? כמה עולה לכם המחזור?
- עלויות פירעון מוקדם: זהו פרמטר קריטי. לעיתים, קנסות היציאה יכולים "לטרוף" את כל החיסכון הפוטנציאלי. בדקו היטב את המשמעויות של פירעון מוקדם מול הבנק הקיים.
- הזמן שלכם שווה כסף: כמה אתם מוכנים להשקיע בזמן וטרחה? מחזור חיצוני דורש יותר השקעה מכם.
- האם אתם משיגי מציאות? אם אתם מרגישים שאתם יכולים לנהל משא ומתן קשוח ולהשיג תנאים יוצאים מן הכלל לבדכם – אולי תצליחו. אם לא, עדיף להיעזר במישהו שמיומן בזה.
- מצב השוק: האם הריביות באמת מספיק נמוכות כדי להצדיק מהלך כזה? ומה התחזיות לעתיד? אף אחד לא יודע בוודאות, אבל אפשר להעריך.
חשוב לזכור, הבנקים לא עובדים בשבילכם, הם עובדים בשביל עצמם. התפקיד שלהם הוא להרוויח כסף, וזה בסדר גמור. התפקיד שלכם הוא לוודא שאתם לא מפסידים אותו בדרך.
3.1. 4 שגיאות נפוצות שמוכרחים להימנע מהן (אלא אם אתם אוהבים להפסיד כסף)
- להתבייש לבקש: רבים חושבים ש"אין מה לעשות" עם המשכנתא. טעות! תמיד יש מה לבדוק.
- להתעצל: תהליך מחזור דורש עבודה. מי שמתעצל, משלם.
- להשוות תפוחים לתפוזים: לא כל הצעת מחיר שווה. ודאו שאתם משווים מסלולים דומים, ריביות, הצמדות ותקופות החזר זהות.
- לשכוח את העלויות הנלוות: קנסות, שמאות, עמלות – כל אלה יכולים להשפיע דרמטית על הכדאיות. אל תתעלמו מהם!
שאלות ותשובות מהירות:
ש: האם כדאי למחזר משכנתא שהשארתי לה רק עוד כמה שנים?
ת: לרוב, ככל שתקופת המשכנתא קצרה יותר, פוטנציאל החיסכון ממחזור קטן יותר, והעלויות הנלוות עלולות "לטרוף" את החיסכון.
ש: האם מחזור משכנתא משפיע על דירוג האשראי שלי?
ת: כל בדיקת אשראי ובקשת הלוואה חדשה יכולה להשפיע על דירוג האשראי. עם זאת, אם התהליך מנוהל נכון, ההשפעה לרוב זניחה וחיובית בטווח הארוך אם אתם משפרים את תנאי ההלוואה.
השורה התחתונה: אל תתביישו לבקש (ואל תתנו לבנקים לנהל לכם את החיים)
כפי שראינו, עולם מחזור המשכנתאות מורכב, אך גם מלא בפוטנציאל. בין אם תבחרו במסלול הפנימי, הנוח והמוכר, ובין אם תעדיפו לצאת להרפתקה של מחזור חיצוני, העיקרון נשאר זהה: המידע הוא הכוח שלכם.
אל תסתפקו ב"ככה זה" או "זה מה שהבנק אמר". תמיד יש מקום לבדוק, לשאול, להשוות ולנסות לשפר. זכרו, המשכנתא שלכם היא כלי פיננסי עצום, ואתם רוצים לוודא שהכלי הזה עובד בשבילכם, ולא נגדכם.
אנחנו ב"פריים משכנתאות", יודעים היטב עד כמה מורכבת ההחלטה הזו. כבר מ-2006 אנחנו מלווים לקוחות ברגעים הגדולים בחייהם, ומעניקים להם כתובת מקצועית ואובייקטיבית. אנחנו רואים את עצמנו כבית של ביטחון ושירות הטוב ביותר בארץ. לכן, אם יש לכם ספק קטן או גדול, אם אתם רוצים לבחון את האפשרויות שלכם – אל תהססו לפנות אלינו. אנחנו כאן כדי לעזור לכם להרגיש בטוחים.
המידע באתר זה נועד לצרכים כלליים ואינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מכל סוג שהוא. הנתונים, הדוגמאות, ההמלצות והחישובים מבוססים על מידע כללי בלבד ועלולים להשתנות מעת לעת.
לפני קבלת החלטה פיננסית או התחייבות למשכנתא, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך או בעל מקצוע מתאים בהתאם לצרכים והנתונים האישיים שלך. החברה אינה אחראית לשום נזק או הפסד שעלול להיגרם כתוצאה מהסתמכות על מידע שמופיע באתר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
