משכנתא צמודה למדד

הציבור בישראל לא יושב יותר על הגדר בהמתנה לניסיונות הלא מוצלחים של ממשלות ישראל להוריד את מחירי הדיור. המשימה לרכוש דירת מגורים בארץ הופכת לקשה ולמאתגרת יותר עם השנים, וכיום כדי לרכוש דירה או לבנות בית יש לגייס הון עצמי גבוה ולהתחייב למשכנתא גדולה לתקופה של עד 30 שנים.

כאשר מתחילים לבצע בדיקות וללמוד מושגים בתחום המשכנתא, מגלים שיש מגוון רחב של מסלולי הלוואה מהם ניתן לבחור, וחשוב להכיר את מושגי החובה כדי לקבל החלטה פיננסית שקולה ואחראית. כדי לקבל אישור למשכנתא מהבנק או מגוף מימון אחר עלינו לבנות תמהיל משכנתא הכולל מספר מסלולי הלוואה, ובשלב זה רובנו נתקלים גם במסלולי משכנתא צמודה למדד.

מה זה בדיוק מסלול הלוואה צמוד למדד? איך מדד המחירים לצרכן משפיע על ההחזר החודשי של תשלומי המשכנתא? מה היתרונות והחסרונות של מסלולי המשכנתא צמודת המדד? האם כדאי לבחור במסלול משכנתא צמודה למדד? המומחים של פריים ניהול משכנתאות ופיננסים הכינו עבורנו מאמר מקצועי בנושא.

מדד המחירים לצרכן, מה זה?

רגע לפני שאנחנו מבינים מה זה הלוואה צמודה למדד עלינו להבין מה זה בדיוק מדד המחירים לצרכן ואיך זה קשור לאינפלציה ולשוק המשכנתאות וההלוואות. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת אחת לחודש (ב-15 לחודש) את מדד המחירים לצרכן, מדד זה משקף את קצב האינפלציה במשק והוא מודד את השינוי שחל במשך הזמן בהוצאה לקניית סל קבוע של שירותים ומוצרים. הסל מייצג את המוצרים והשירותים הבסיסיים של משקי הבית בישראל.

מדד המחירים לצרכן משמש להצמדות שונות ולקביעת תוספת יוקר לשכר החודשי של שכירים רבים במשק ולצורך ניתוח מגמות המחיר במשק. למדד המחירים לצרכן יש שימושים שונים המשפיעים על חיינו, לדוגמה:

• תשלומים שונים הצמודים למדד כגון: מזונות, אגרות חוב, משכנתאות והלוואות.
• המדד משמש כבסיס לחישוב תוספת יוקר, תשלום ייעודי לשכירים הניתן כפיצוי עקב יוקר המחיה, בהתאם לתנאי העסקה וחוזה העבודה בין העובד למעסיק שלו.
• מעקב אחר מגמות והתפתחויות שונות במשק המקומי.
• ביטוי לאינפלציה, כאשר המדד עולה יש אינפלציה וכאשר הוא יורד יש דפלציה.

ראוי לציין כי יש מדדי מחירים שונים בהם נעשה שימוש על ידי בנק ישראל, הבנקים, רשויות המדינה ועוד. עם זאת, המדד המרכזי והרלוונטי ביותר עבור נוטלי המשכנתאות הוא מדד המחירים לצרכן. כאמור, הלמ"ס מפרסמת את המדד אחת לחודש, והמדד בודק את השינוי באחוזים שחל במחיר סל מוצרים ושירותים של משפחה ממוצעת בישראל. הסל כולל את מחירי הירקות והפירות, דלק, בריאות, חינוך, ביגוד והנעלה, תרבות ועוד.

הלמ"ס משווה את מחירי המוצרים והשירותים הכלולים בסל על מנת למדוד האם חלה עלייה או ירידה והוא מפרסם את השינוי שחל במדד המחירים לצרכן ב-15 לחודש. המדד המפורסם על ידי הלמ"ס משקף את השינוי שחל במחירים בחודש הקודם.

אחריות על תוצאות מדד המחירים לצרכן

בנק ישראל הוא הגוף האחראי מטעם המדינה ורשויות השלטון על איזון מדד המחירים לצרכן בהתאם ליעדי האינפלציה שנקבעו על ידי הממשלה. כדי לדאוג לאיזון המדד יש לבנק ישראל כלים שונים ובראשם כלי הריבית במשק. בדרך כלל הממשלה מגדירה את יעד האינפלציה השנתי לטווח של 3%-1%.

בנק ישראל מפרסם את תחזיות מדד המחירים לצרכן באתר שלו, התחזית משפיעה על הבנקים, הממשלה והציבור הרחב. תחזית המדד העדכנית נכון לשנת 2022 היא:

• בנק ישראל קבע את רף היעד העליון של מדד המחירים לצרכן לשנת 2022 על 3%.
• החזאים והאנליסטים צופים עלייה ממוצעת בשיעור של 5% בשנת 2022, הרבה מעבר ליעד של בנק ישראל.
• תחזית בנק ישראל למדד המחירים לצרכן לשנת 2023 – 3.5%.

השפעת מדד המחירים לצרכן על החזרי המשכנתא

• ריבית המשכנתא – במסלולי ההלוואות צמודות המדד, הריבית שנקבעת על ידי הבנק תהיה נמוכה יותר מהריבית בהלוואות שאינן צמודות למדד, מהסיבה הפשוטה שהבנק מגלם את עליית המדד בתוספת לריבית של ההלוואה הצמודה למדד.
  כך לדוגמה, אם בהלוואה בריבית קבועה צמודה נקבל מהבנק 2.5% לאותה הלוואה שאינה צמודה למדד נקבל 4% ריבית.
• החזר חודשי – אם ההלוואה צמודה למדד, ומדד המחירים לצרכן עולה, כתוצאה מכך גם החיוב החודשי יעלה וגם יתרת הקרן תעלה בהתאם וכן להיפך, כאשר המדד ירד בהתאם ירדו החיוב החודשי ויתרת הקרן.

משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה

הסבר על המסלול – מסלול זה ניתן לתקופה של עד 30 שנים, במסלול משכנתא זה הריבית משתנה ומתעדכנת במועדים קבועים וידועים מראש על פי הבחירה שלנו בעת החתימה על חוזה ההלוואה. באפשרותנו לבחור מועדים לעדכון הריבית כמו אחת לשנה, אחת לשנתיים וחצי ואחת לחמש שנים. בנקודת העדכון משתמשים בעוגן הריבית לצורך חישוב ההחזרים החודשיים, העוגן יכול להיות ממוצע ריביות המשכנתא של הבנקים, ריבית גיוס האשראי, ריבית הליבור וכו'.

למי מתאים המסלול – מסלול זה מתאים לנו אם אנו צופים עלייה בהכנסות שלנו וברצוננו לפרוע חלק מהמשכנתא לפני הזמן. בנוסף על כך, מסלול משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה מתאים לנו אם אנו צופים ירידה בשיעור הריבית.

יתרונות וחסרונות – מסלול זה פופולרי בקרב הלווים, הוא משתלם מאוד אם מעריכים כי הריבית במשק תהיה נמוכה יותר בעתיד. לאחרונה הבנק החל להעלות את הריבית, לכן יש לשקול היטב בחירת מסלול זה בתמהיל המשכנתא. אחד היתרונות המשמעותיים במסלול זה הוא שאין עמלת פירעון מוקדם במועדי עדכון הריבית. החיסרון המרכזי הוא שהקרן צמודה למדד, לכן קצב סילוק ההלוואה איטי יותר וההחזר החודשי צפוי לעלות.

דעות לכאן או לכאן של יועצי המשכנתאות – יועצי המשכנתא ממליצים לשלב מסלול זה בתמהיל המשכנתא כאשר הריבית גבוהה וצפויה לרדת בעתיד. מסלול זה משתלם אם מתכננים לפרוע חלק מהמשכנתא לפני הזמן או שמעוניינים למחזר את ההלוואה בעתיד.

משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה

הסבר על המסלול – מסלול זה מיועד לטווח הרחוק, עד 30 שנים. במסלול משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה הריבית נותרת קבועה לכל אורך תקופת ההלוואה וללא שינויים, אך ההחזר החודשי צפוי להשתנות כתוצאה משינוי במדד המחירים לצרכן (הצמדה למדד). הריבית נקבעת במעמד החתימה על חוזה ההלוואה.

למי מתאים המסלול – מסלול זה מתאים לנו אם השכר החודשי שלנו קבוע ואנו יכולים לסמוך על ההכנסה הקבועה. כמו כן, המסלול יכול להתאים לנו אם אנחנו מעוניינים במשכנתא יציבה ברמת סיכון נמוכה יחסית מאחר והתשלום החודשי קבוע לכל אורך חיי המשכנתא, למעט ההצמדה למדד.

יתרונות וחסרונות – היתרונות המרכזיים הם הריבית הקבועה לכל אורך חיי ההלוואה, והריבית אינה משתנה גם כאשר הריבית במשק מתייקרת. ההחזר החודשי הקבוע מפחית את רמת הסיכון ומקנה ביטחון ויציבות ללווים. החסרונות הם הריבית הגבוהה ועמלת הפירעון המוקדם.

דעות לכאן או לכאן של יועצי המשכנתאות – יועצי משכנת ממליצים על מסלול זה ללווים המחפשים יציבות והחזרים חודשיים קבועים יחסית, שאינן מושפעים מתנודות בריבית. כמו כן, נהוג לשלב מסלול זה בתמהיל כאשר סביבת הריבית נמוכה ורוצים להפחית סיכון.

אם כן, כדאי לקחת מסלול צמוד למדד או לא?

היועצים של פריים משכנתאות בוחרים את תמהיל המשכנתא בהתאם לריבית ולשינויים במדד. יועצי המשכנתא של פריים מכירים את כל מסלולי המשכנתא הקיימים, הם מתכננים את ההלוואה ובונים תמהיל מותאם אישית ליכולת ההחזר שלנו ולמצבנו הפיננסי בהווה ובעתיד, תוך התייחסות לתחזיות הריבית והמדד. מסלולי המשכנתא צמודת המדד נחשבים לאטרקטיביים, יש להם יתרונות וחסרונות, לכן היועץ משלב אותם בהתאם לצורך.

שאלות ותשובות חשובות שיעשו סדר

איך משפיע המדד על המשכנתא?

ככל שהמדד מחירים לצרכן עולה יתרת הקרן במסלולים הצמודים במשכנתא עולה וכתוצאה ההחזר החודשי במסלולים אלה עולה.

איך מחשבים הצמדה למדד?

שינוי במדד = מדד הנוכחי חלקי מדד בסיס במועד לקיחת המשכנתא. שינוי במדד כפול יתרת הקרן במסלול הצמוד = יתרת הקרן כוללת ההצמדה

מתי משתנה המדד?

בכל 15 לחודש

מי קובע את מדד המחירים לצרכן?

הוא מחושב על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

בגדול אלו הפעולות העיקריות, שאנחנו מבצעים כדי לבנות תמהיל משכנתא הכי טוב ומתאים בשבילכם

• אנחנו חוקרים לעומק את הצרכים שלכם כדי להתאים לכם את מסלול ההלוואה היעיל ביותר עבורכם.
• אנחנו מכירים כל טריק ופרצה בעולם המשכנתאות הישראלי וננצל אותם לטובתכם.
• אנחנו נעשה מכרז מחירים בין הבנקים ונרוץ עם העסקה שלכם מסניף לסניף עד שניהיה בטוחים שאי אפשר להשיג ריביות יותר נמוכות.
• זה יחסוך לכם עשרות עד מאות אלפי שקלים.