בואו נודה באמת. כולנו אוהבים נוחות. אנחנו אוהבים את הנעליים הישנות והטובות שלנו, את הספה השקועה שבה כל פינה מכירה את הגוף שלנו, ואפילו את הקפה של הבוקר באותה ספל בדיוק. אבל מה אם נגיד לכם שהנוחות הזו, בטח כשזה נוגע למשכנתא שלכם, עלולה לעלות לכם הרבה יותר ממה שאתם חושבים?
כן, אנחנו מדברים על אותה משכנתא וותיקה. זו שליוותה אתכם נאמנה שנים. זו שהתרגלתם אליה כמו בן משפחה. היא פשוט שם, משלמים כל חודש, ולא חושבים יותר מדי. ובכן, הגיע הזמן להתעורר!
כי מתחת לפני השטח של אותה שגרה מוכרת, מסתתר עולם שלם של הזדמנויות. הזדמנויות שאולי פיספסתם. כסף שיכול להישאר בכיס שלכם. נשמע טוב מכדי להיות אמיתי? תמשיכו לקרוא. אנחנו עומדים לפרק את המיתוסים, לחשוף את הסודות, ולתת לכם את כל הכלים כדי להפוך את המשכנתא הישנה שלכם, מנטל – לנכס. וכן, יהיה גם קצת הומור ציני בדרך. למה לא בעצם?
המשכנתא של סבתא וסבא: למה הגיע הזמן לרענן את הזיכרון (ואת הריבית!)
אז יש לכם משכנתא מלפני כמה שנים טובות. אולי עשר, אולי חמש עשרה, אולי אפילו עשרים. אתם משלמים אותה כמו שעון, ומניחים שהכול בסדר. "חתמתי על הסכם, אז זה מה יש, נכון?"
ובכן, לאו דווקא. העולם מתקדם, הטכנולוגיה משתנה, ואפילו אנחנו משתנים. אז למה שהמשכנתא שלכם תישאר תקועה בעבר? קחו לדוגמה את שוק הנדל"ן. פעם הוא היה ככה, היום הוא ככה. הריביות? גם הן כמו רכבת הרים. עולות, יורדות, מתפתלות. והמשכנתא שלכם? רוב הסיכויים שהיא פשוט נשארה עם התנאים של אז.
1. מתי המשכנתא שלך הפכה ל"דינוזאור פיננסי"?
אין הגדרה מדויקת ל"משכנתא ישנה מאוד". זה קצת כמו לשאול מתי יין נהיה "ישן". יש יין שמשתבח עם השנים, ויש כזה שפשוט הופך לחומץ. עם משכנתאות, זה בדרך כלל הסוג השני. הסימנים?
- שנים רבות עברו מאז החתימה: ככל שהשנים עוברות, כך גדל הפער בין התנאים שלכם לתנאי השוק העדכניים.
- שינויים משמעותיים בשוק הריבית: אם אתם זוכרים תקופות של ריביות גבוהות או נמוכות בהרבה מאשר היום, זהו דגל אדום בוהק.
- החיים שלכם השתנו: קיבלתם העלאה? המשפחה גדלה? ירשתם כסף? כל שינוי כזה יכול להשפיע דרמטית על היכולת שלכם ליהנות מתנאים טובים יותר.
2. הריביות ההיסטוריות: הייתם קורבן אופנה של פעם?
זוכרים את שנות ה-2000 המוקדמות? הריביות היו אז במקומות אחרים לגמרי. חלק מהמסלולים היו יקרים מאוד בהשוואה להיום. אם חתמתם אז, רוב הסיכויים שאתם משלמים ריביות שפשוט לא רלוונטיות לשוק הנוכחי. זה כמו ללבוש חליפת כתפיים מרובעות משנות ה-80 למסיבה היום – אפשר, אבל למה שתעשו את זה לעצמכם?
הבנקים, בואו נהיה כנים, הם לא ירוצו אליכם הביתה עם "מבצע ריביות אקסקלוסיבי ללקוחות ותיקים". הם לא שם בשביל זה. הם מצפים שתבואו אליהם. ורובנו, מה לעשות, עסוקים בחיים. אז אנחנו פשוט ממשיכים לשלם. אבל יש דרך אחרת. דרך חכמה יותר.
שאלות ותשובות מהירות, כי אין לנו כל היום
ש: מהי בעצם "מחזור משכנתא"?
ת: פשוט מאוד: לסגור את המשכנתא הקיימת ולפתוח משכנתא חדשה, בתנאים אטרקטיביים יותר. זה כמו להחליף רכב ישן בחדש יותר, חסכוני יותר, ועם ג'אנטים שווים יותר.
ש: האם מחזור משכנתא מתאים לכל אחד?
ת: באופן עקרוני, כן. אבל ההתאמה והכדאיות תלויות במצב האישי שלכם, בתנאי המשכנתא הנוכחיים ובשינויים בשוק. כמעט תמיד יש מקום לבדוק ולחשוב.
ש: כמה כסף אפשר "לחסוך" במחזור משכנתא?
ת: אי אפשר להבטיח סכומים ספציפיים, וזה קריטי לזכור! אבל, במקרים רבים, ובמיוחד עם משכנתאות ישנות, פוטנציאל לשיפור משמעותי בתזרים החודשי או בחיסכון הכללי בהחלט קיים. מדובר על אופטימיזציה פיננסית שיכולה להשפיע לטובה על התקציב המשפחתי לאורך שנים.
הסוד שחבוי במסלולים שלך: מה הבנק לא ימהר לספר לך?
כשחתמתם על המשכנתא, כנראה קיבלתם תמהיל מסלולים: פריים, קבועה לא צמודה, משתנה צמודה ועוד איזה יצור פיננסי אחר. כל מסלול חי חיים משלו. והחיים האלה, בואו נגיד את זה בעדינות, לא תמיד לטובתכם לאורך זמן.
הסיפור המלוכלך של הריבית הפריים שלך: האם היא באמת "פריים"?
מסלול הפריים, כשהוא נלקח בתקופות מסוימות, היה פשוט חלום. ריביות נמוכות, תשלומים נוחים. אבל האם המסלול הזה באמת נשאר אטרקטיבי כפי שהיה? הריביות השתנו, ועכשיו ייתכן מאוד שאתם משלמים מחיר יקר יותר ממה שאתם צריכים. זה קצת כמו להתאהב במכירה גדולה, רק כדי לגלות אחר כך שהמחיר ה"מקורי" נופח קודם לכן.
המסלולים הקבועים והמשתנים: כש"קבוע" הופך ל"קבוע יקר"
מסלולים קבועים, נותנים שקט נפשי. זה נכון. אבל אם לקחתם אותם בריבית גבוהה יחסית, השקט הזה הוא שקט של קבורת הכסף שלכם. והמסלולים המשתנים? הם כמו בן אדם עם מצבי רוח. פעם נהדר, פעם פחות. והבנק, בואו נהיה מציאותיים, מרוויח כשהוא במצב רוח טוב (בשבילו).
העניין הוא, שרוב הסיכויים שיש לכם מסלולים שאפשר לשפר. אולי חלקם כבר התכווצו מבחינת הקרן, ואולי על אחרים אתם עדיין משלמים המון ריבית. יש כאן פוטנציאל לסידור מחדש, לבניית תמהיל חכם יותר, מותאם יותר לצרכים הפיננסיים הנוכחיים שלכם וליכולת ההחזר שלכם. וזה, ידידיי, שווה בדיקה.
עוד כמה שאלות שצצות בראש (ובצדק!)
ש: האם הבנק הנוכחי שלי יציע לי תנאים טובים יותר אם אבקש מחזור?
ת: יש סיכוי סביר שהבנק יציע לכם הצעה, במיוחד אם אתם לקוחות טובים. אבל זכרו: בנקים מעדיפים שתשארו "נוחים" ולא תתעניינו יותר מדי. כדאי תמיד לבדוק גם אצל בנקים אחרים ולקבל ייעוץ אובייקטיבי. השוואה היא המפתח.
ש: אילו מסמכים אני צריך להכין לתהליך מחזור משכנתא?
ת: תצטרכו את יתרת הסילוק של המשכנתא הקיימת, דפי חשבון בנק, תלושי שכר או דוחות שנתיים (לעצמאים), תעודת זהות, וכל מסמך שמעיד על מצבכם הפיננסי הנוכחי. בקיצור, תיקייה עבה של ניירת. אבל שווה את זה.
ש: האם יש "קנסות" על סגירת משכנתא ישנה?
ת: ייתכן שתחויבו בעמלת פירעון מוקדם (עמלת פרעון מוקדם). אבל אל תיבהלו, במקרים רבים, החיסכון הפוטנציאלי עולה בהרבה על העמלה הזו, ולעיתים קרובות ניתן למזער אותה. זהו אחד הדברים שצריך לבדוק לעומק.
המדריך השלם למחזר המשכנתאות המתחיל: איך עושים את זה נכון (ואפילו נהנים!)
אז החלטתם שאתם לא מוכנים להיות פראיירים. אתם רוצים את התנאים הטובים ביותר. מצוין! הנה איך מתחילים במסע המרתק ל"מחזור" המשכנתא שלכם:
שלב 1: הצלילה העמוקה (בלי שנורקל, רק ניירת)
לפני שאתם עושים צעד אחד, אתם חייבים להבין איפה אתם עומדים. זה כמו לצאת למסע בלי מפה. אתם צריכים את המידע המלא על המשכנתא הקיימת שלכם: תמהיל מסלולים, ריביות מדויקות, יתרות לסילוק, עמלות פירעון מוקדם ועוד. כל פרט חשוב. אל תתביישו לבקש מהבנק את כל הנתונים, גם אם הם מעקמים קצת את הפרצוף. זה הכסף שלכם.
שלב 2: שוק העבדים… סליחה, הבנקים: מי ייתן לכם את ההצעה הכי טובה?
עם כל המידע ביד, זה הזמן לצאת לשוק. פנו לבנק הנוכחי שלכם. פנו לבנקים אחרים. אל תחששו "לבגוד" בבנק שלכם. בסופו של דבר, הם כולם גופים פיננסיים שדואגים לעצמם. תציגו להם את הנתונים, וקבלו הצעות. שימו לב לא רק לריבית, אלא גם לעמלות, לתנאים הנלווים ולגמישות. זהו שוק לכל דבר, ומי שיודע להתמקח – מרוויח.
שלב 3: הפאזל הפיננסי: הרכבת התמהיל החדש והמנצח
כאן נכנס לתמונה החלק היצירתי. עכשיו, כשאתם יודעים מה השוק מציע ומה המצב הפיננסי שלכם, אפשר לבנות תמהיל משכנתא חדש. כזה שמתאים בול לחיים שלכם עכשיו. אולי אתם רוצים להקטין את ההחזר החודשי? אולי לקצר את תקופת ההחזר? אולי לשלב פתאום כמה הלוואות קטנות למשכנתא גדולה וזולה יותר? כל האפשרויות פתוחות, וזה השלב שבו המומחיות באה לידי ביטוי אמיתי. בניית תמהיל אופטימלי היא אומנות.
שלב 4: הבירוקרטיה: כשחותמים על נקודות ולא על קוים (בלי דם)
אחרי שבחרתם את ההצעה המנצחת ובניתם את התמהיל המושלם, מגיע החלק של הניירת. כן, אי אפשר לברוח מזה. חתימות, אישורים, שמאויות, הערכות שווי. זה אולי החלק הפחות סקסי בתהליך, אבל הוא הכרחי. ובדיוק בשלב הזה, ליווי מקצועי יכול לחסוך לכם כאבי ראש, זמן יקר, וטעויות מיותרות. אל תנסו להיות עורכי דין, יועצי משכנתאות וכלכלנים הכל באחד, אלא אם כן אתם רוצים שייצא לכם עשן מהאוזניים.
מעבר למוכר: האם יש טריקים שהבנק לא יספר לכם עליהם?
העולם הפיננסי מלא בפינות חשוכות (ובואו נהיה כנים, גם מוארות מדי לפעמים). כשמדברים על משכנתאות, יש כמה דברים שחשוב לדעת ושלא תמיד יצוצו מעצמם.
א. תזמון זה הכל: למה לא כדאי למחזר סתם ככה?
מחזור משכנתא הוא לא פעולה אוטומטית. היא דורשת מחשבה, בדיקה ותזמון נכון. האם הריבית בשוק נמוכה מספיק כדי להצדיק את העלויות הנלוות? האם אתם נמצאים בשלב נכון בחיי המשכנתא שלכם (לדוגמה, בתחילת הדרך החיסכון בריבית משמעותי יותר)? זה כמו לדאוג לעשות קניות בסופר כשיש מבצעים, ולא סתם לזרוק כסף. אם אין מבצע, אין קניות.
ב. המשכנתא שלכם ככלי פיננסי: לא רק חוב, אלא גם מנוף
הרבה אנשים רואים במשכנתא רק חוב. אבל אפשר לראות בה גם כלי פיננסי. באמצעות מחזור, ניתן למנף את הנכס שלכם לטובת מטרות אחרות – אולי לסייע לילדים ברכישת דירה, אולי לשפץ, אולי להשקיע. כמובן, בזהירות רבה ותוך הבנה מעמיקה של המשמעויות. זה לא כרטיס אשראי בלתי מוגבל, אבל זה יכול להיות כלי עוצמתי.
ג. ליווי מקצועי: האם זה באמת שווה את העלות? (רמז: כן, לרוב)
הרבה אנשים מנסים לבצע מחזור משכנתא לבד. זה אפשרי, בדיוק כמו שאפשר ללמוד לנתח אפליקציה מורכבת לבד. אבל בואו נהיה כנים – זה מורכב. יועץ משכנתאות מקצועי מביא איתו ידע עצום, ניסיון במשא ומתן מול בנקים, והבנה מעמיקה של המסלולים השונים והאותיות הקטנות. הוא יכול לזהות הזדמנויות שאתם עלולים לפספס ולחסוך לכם טעויות יקרות. העלות של ייעוץ כזה היא לעיתים קרובות השקעה קטנה מאוד ביחס לתועלת והחיסכון הפוטנציאלי לאורך השנים. מדובר בשיפור תנאים שיכול להיות משמעותי.
ועוד כמה שאלות שפשוט חייבים לשאול
ש: האם מחזור משכנתא תמיד עדיף על להישאר עם המשכנתא הקיימת?
ת: לא תמיד, אבל בהחלט כדאי לבדוק. יש מקרים שבהם המשכנתא הקיימת היא דווקא בתנאים מצוינים, או שעלויות המחזור עולות על התועלת. בדיקה מעמיקה עם איש מקצוע תאיר את עיניכם ותספק תשובה מותאמת אישית.
ש: כמה זמן לוקח תהליך מחזור משכנתא?
ת: התהליך יכול לנוע בין מספר שבועות לחודשיים-שלושה, תלוי במורכבות התיק, במהירות תגובת הבנקים ובגורמים נוספים. סבלנות היא מילת המפתח, אבל תזכרו – כל יום שאתם חוסכים ריבית הוא יום טוב יותר.
ש: האם אפשר למחזר משכנתא מספר פעמים?
ת: כן, בהחלט. כל עוד יש הצדקה כלכלית ושינוי בתנאי השוק או במצבכם האישי, ניתן למחזר משכנתא יותר מפעם אחת. זה לא משהו חד פעמי. החיים דינמיים, וכך גם המשכנתא שלכם צריכה להיות.
השורה התחתונה: למה אתם מחכים?
אז כמו שהבנתם, המשכנתא הישנה שלכם היא לא גזירת גורל. היא לא "מה שהיה הוא שיהיה". היא הזדמנות. הזדמנות לבחון מחדש, לשנות, לשפר ולהתאים את אחד הכלים הפיננסיים המשמעותיים ביותר בחייכם למציאות הכלכלית הנוכחית שלכם ושל השוק.
אנחנו ב"פריים משכנתאות" מאמינים שכל לקוח ראוי לכתובת מקצועית ואובייקטיבית. מאז 2006, אנחנו מלווים משפחות כמו שלכם בתהליכים שהם לא רק פיננסיים, אלא גם אישיים ומשמעותיים. הקמנו בית (כן, אנחנו יודעים, משחק מילים) שבו אתם מרגישים בטוחים שאתם מקבלים את השירות הטוב ביותר. כי בסוף, מדובר על הבית שלכם, ועל השקט הנפשי שלכם.
אל תשאירו את הכסף על השולחן. אל תמשיכו לשלם יותר ממה שאתם צריכים. תנו למשכנתא שלכם את תשומת הלב הראויה, ותופתעו לגלות כמה כוח יש לכם לשנות את המצב לטובה. זה לא קסם, זו פשוט עבודה חכמה. והגיע הזמן להתחיל.
המידע באתר זה נועד לצרכים כלליים ואינפורמטיביים בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ מכל סוג שהוא. הנתונים, הדוגמאות, ההמלצות והחישובים מבוססים על מידע כללי בלבד ועלולים להשתנות מעת לעת.
לפני קבלת החלטה פיננסית או התחייבות למשכנתא, מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות מוסמך או בעל מקצוע מתאים בהתאם לצרכים והנתונים האישיים שלך. החברה אינה אחראית לשום נזק או הפסד שעלול להיגרם כתוצאה מהסתמכות על מידע שמופיע באתר.
צרו קשר עמנו ונשמח לסייע
מומחי פריים עומדים לשירותכם בימים א'-ה', בין השעות 09:00-18:00.
