לפני שלוקחים משכנתא חייבים להכיר את "כללי המשחק" ולקבל החלטות נכונות הנוגעות לעתיד. כל משכנתא חייבים לתכנן מראש כדי להפחית סיכונים ועל מנת לעמוד בתשלומי ההחזר החודשיים במשך תקופה ארוכה, עד 30 שנה. כאשר לוקחים משכנתא לרכישת דירת מגורים או להשקעה יש להתייחס למגבלות אחוז המימון שקבע בנק ישראל, ובנוסף יש להבין כיצד אחוז מימון משכנתא משפיע על תנאי ההלוואה והזכאות, וכמובן גם על גובה הריבית.
באופן כללי, אחוז מימון משכנתא הוא היחס בין סכום המשכנתא שלקחתם לבין שווי הדירה שרכשתם. לדוגמה, אם שווי הדירה הוא 2,000,000 ₪ ולקחתם משכנתא בסכום של 1,000,000 ₪, במקרה זה אחוז המימון הוא 50%. אם לקחתם משכנתא בסכום 1,500,000 ₪, במקרה זה אחוז המימון הוא 75%. כלל שאחוז המימון גבוה יותר כך תשלמו ריבית יקרה יותר, ויש 3 מדרגות של אחוז מימון משכנתא, עליהן נרחיב בהמשך.
אחוז מימון שניתן לקבל מהבנקים
המפקח על הבנקים בבנק ישראל קובע את התנאים לקבלת משכנתא מאחד הבנקים למשכנתאות. מי שמבקש מהבנק משכנתא לדיור חייב לעמוד במגבלות שקבע בנק ישראל, ויש גם מגבלות החלות על הבנקים למשכנתאות. אחת מהמגבלות המרכזיות היא הגבלת שיעור המימון המקסימלי שהבנק למשכנתאות רשאי להעניק ללווים.
שיעור המימון המרבי ללוקחי משכנתא:
- רוכשי דירה ראשונה ויחידה – מימון עד 75% משווי הדירה (תקף גם ללווים המקבלים סיוע במשכנתא ממשרד הבינוי והשיכון). רוכשי דירה ראשונה במסגרת תוכניות דירה בהנחה, כולל מחיר למשתכן, זכאים במקרים מסוימים למימון עד 90% ממחיר הדירה על פי החוזה.
- משפרי דיור (מי שמוכר דירה קיימת וקונה דירה חדשה במקום הנכס הישן) – מימון עד 70% משווי הדירה.
- משקיעים (רכישת דירה נוספת להשקעה) – מימון עד 50% משווי הדירה המיועדת להשקעה.
חשוב לזכור כי ניתן לקחת משכנתא למטרות נוספות, וכאשר לוקחים משכנתא לכל מטרה כנגד נכס קיים (שעבוד הנכס לטובת הבנק) ניתן לקבל מימון עד 50% משווי הדירה הנמצאת בבעלות הלווה.
בתוך כך, חשוב לדעת כי אחוז המימון נגזר משווי הדירה, אך שווי הנכס נתון לפרשנות מאחר שהבנקים מחשבים את שיעור המימון לפי הנמוך מבין השניים – הערכת שמאי או הסכום שמופיע בחוזה הרכישה. לדוגמה, אם רכשתם דירה בשווי 1.2 מיליון ₪ והערכת השמאי היא 1.1 מיליון ₪, הבנק יאשר משכנתא לפי הערכת השמאי, ועליכם לגייס הון עצמי נוסף כדי לממן את עסקת הרכישה.
מדרגות אחוזי מימון משכנתא
ככל שאחוז המימון גבוה יותר ביחס לשווי הדירה כך הריבית שתשלמו תהיה גבוהה יותר, מאחר שאחוז מימון גבוה מעיד על סיכון גבוה יותר עבור הגוף המלווה, בדרך כלל בנק למשכנתאות.
הטבלה הבאה מציגה את מדרגות אחוזי המימון המקובלות בשוק המשכנתאות:
| מדרגה | אחוז מימון משכנתא | דרגה | ריבית |
|---|---|---|---|
| 1 | עד 45% מימון | נמוך | ריבית טובה ונמוכה |
| 2 | 60%-45% מימון | בינוני | ריבית פחות טובה |
| 3 | מעל 60% מימון | גבוה | ריבית יקרה וגבוהה יותר |
מדרגות משכנתא – השפעתן על שיעורי הריבית
כפי שראיתם בטבלת מדרגות אחוזי מימון משכנתא, לכל מדרגה יש השפעה על שיעור הריבית שהבנק יעניק לכם במסלולי המשכנתא שתבחרו בתמהיל ההלוואה. כדי להשיג את הריבית הטובה ביותר במשכנתא כדאי לקחת משכנתא עד 45% מימון, כלומר עליכם לגייס הון עצמי גבוה כדי לרכוש את הדירה.
במדרגה ה-2 תוכלו לגייס משכנתא עם שיעורי ריבית בינוניים, ובטווח אחוזי המימון שבין 45% ל-60% הבנקים יציעו לכם ריביות פחות אטרקטיביות.
במדרגה ה-3 קיים סיכון מוגבר לכספו של הבנק, ובנוסף עליכם לזכור כי הבנק למשכנתאות חייב על פי כללי הרגולציה להשאיר רזרבה בצד ולא לגעת בכסף, לכן הוא מתמחר את הריביות הגבוהות ביותר מבין שאר המדרגות.
כדאי לדעת כי הבנקים מחשבים את אחוז המימון כאשר הם מכינים הצעה ומתמחרים את הריביות למסלולים השונים שבחרתם בתמהיל המשכנתא, ובדרך כלל הם מעלים את הריבית בשיעור של כ-0.1% במעבר בין המדרגות.
הטבלה הבאה מציגה את ההבדלים בשיעורי הריבית בין המדרגות:
| מסלול | עד 45% | 60%-45% | מעל 60% |
|---|---|---|---|
| משתנה כל 5 שנים צמודה | 2.6% - 3.4% | 2.7% - 3.5% | 2.8% - 3.6% |
| משתנה כל 5 שנים לא צמודה | 4.5% - 5.3% | 4.6% - 5.4% | 4.7% - 5.5% |
| פריים | 5.1% - 5.5% | 5.2% - 5.6% | 5.3% - 5.7% |
| קל"צ | 4.4% - 4.6% | 4.5% - 4.7% | 4.6% - 4.8% |
| קבועה צמודה | 2.5% - 2.7% | 2.6% - 2.8% | 2.7% - 2.9% |
מדוע הבנקים משתמשים במדרגות משכנתא?
שיטת המדרגות במשכנתא מסייעת לבנקים לנהל סיכונים ולעמוד בדרישות הלימות ההון המוכתבות עליהם בגלל הרגולציה של בנק ישראל. מדרגות המשכנתא מסייעות בצינון שוק המשכנתאות והן מפחיתות את הסיכון שהבנקים לוקחים בשוק המשכנתאות, ובמיוחד כאשר הם מאשרים משכנתא באחוזי מימון גבוהים. לכן, שיטת המדרגות במשכנתא מסייעת לבנקים בדרכים הבאות:
ניהול סיכונים זהיר יותר – אחוזי מימון משכנתא גבוהים מהווים סיכון מוגבר לבנקים כיוון שבמקרה שבו הלווה לא מצליח לעמוד בתשלומי ההחזר והבנק מממש את הנכס, הבנק חייב להתחשב באפשרות של ירידת מחירי הדירות, ובנוסף הבנקים חוששים מאחוזי מימון גבוהים בגלל הסיכון הגבוה יותר שהלווים לא יצליחו לעמוד בנטל תשלומי המשכנתא, והבנקים אינם מעוניינים לעסוק במימוש נכסים ולקחת סיכון כי המימוש יניב להם הפסד.
דרישות בנק ישראל להלימות הון – בנק ישראל מגביל את הבנקים למשכנתאות וקובע להם תנאים שונים, כדי למזער סיכונים לבנקים ועל מנת לצנן את שוק הנדל"ן. לכן, בנק ישראל דורש מהבנק שמאשר משכנתא להשאיר רזרבה בצד עבור כל משכנתא המוענקת ללווים, וככל שאחוזי המימון גבוהים יותר כך הבנק נדרש להשאיר רזרבה גדולה יותר והוא אינו רשאי לגעת בכסף שנשמר בצד, לכן הבנק למשכנתאות דורש ריבית גבוהה יותר ככל שאחוזי המימון גבוהים יותר.
חשוב לציין כי הבנק למשכנתאות אינו נדרש לשמור רזרבה בצד אם המשכנתא ניתנה באחוזי מימון נמוכים עד 45%, ובמצב זה הבנק שמח לאשר ריביות נמוכות יותר ללווים. באחוזי המימון במדרגה הבינונית הבנק למשכנתאות נדרש לשמור רזרבה בשיעור 50%, ובמדרגה הגבוהה הבנק חייב לשמור בצד רזרבה בשיעור של 75%.
גורמים המשפיעים על אחוז מימון משכנתא
הנוהג בשוק המשכנתאות הוא לאשר את סכום המשכנתא בהתאם לנמוך מבין הערכת השמאי לבין מחיר הרכישה. לדוגמה, אם מחיר הדירה הוא 1.5 מיליון ₪ והערכת השמאי קובעת מחיר של 1.3 מיליון ₪, במקרה שהלווים לוקחים משכנתא בסכום של 650,000 ₪ הרי אחוז המימון יהיה בשיעור של 50%.
טיפ מעשי חשוב: המומחים של פריים משכנתאות ממליצים לבצע הערכת שמאי מקדימה, עוד בטרם רכישת הדירה. יש לבחור שמאי מהרשימה שהבנק מציע, מאחר שכך הבנק יאשר את השמאות ויציע משכנתא לפי שווי גבוה יותר, בהתאם להערכת השמאי המקדימה. חשוב לדעת כי השמאות המקדימה מורידה את הסיכון של בעיות חריגות בנכס המשפיעות על השווי הסופי של הדירה. בנוסף לזאת, חשוב לתכנן את התקציב לרכישת הנכס בעזרת יועצים מנוסים ובהתאמה אישית למצב הפיננסי ויכולת ההחזר, ולצורך התכנון הפיננסי חשוב לדעת מה שווי הדירה שאותה מתכננים לרכוש עוד לפני חתימה על חוזה מכר.
טיפים להורדת אחוז מימון משכנתא
גיוס הון עצמי גבוה יותר – מומלץ לגייס הון עצמי גבוה ככל האפשר כדי להקטין את סכום המשכנתא ועל מנת להפחית את אחוז המימון כדי לקבל תנאים מועדפים וריביות נמוכות וטובות יותר.
הערכת שמאי מקדימה – מומלץ לקבל הערכת שמאי מקדימה המבוצעת על ידי שמאי מהרשימה של הבנק, עוד לפני לקיחת המשכנתא ורכישת הנכס למגורים או להשקעה, וכך ניתן לקבל הערכת שווי גבוהה יותר ולהקטין את אחוזי המימון, מאיר שההערכה המקדימה מורידה את הסיכון לחריגות בנכס ולשווי נמוך יותר של הדירה לפי הערכת שמאי בשלב מאוחר יותר.
מקרה בוחן ודוגמה מהעולם האמיתי
נניח ומחיר הדירה שברצונכם לרכוש הוא 2 מיליון ₪, והערכת השמאי קובעת שווי של 1.8 מיליון ₪. במקרה זה אם אתם רוכשי דירה ראשונה ויחידה אתם יכולים לקחת משכנתא ל-30 שנה עד 75% משווי הנכס על פי הערכת השמאי, כלומר עד סכום של 1.35 מיליון ₪ (75% מתוך הערכת השמאי הקובעת בסך 1.8 מיליון ש"ח). בהנחה שגייסתם הון עצמי בגובה 700,000 ₪, סכום המשכנתא יהיה 1.3 מיליון ₪ , כלומר אחוז המימון הוא 72.2% והבנק יציע לכם ריביות לפי המדרגה השלישית.
אם תגייסו הון עצמי בגובה 1,100,000 ₪, תוכלו לקבל אישור למשכנתא בסכום של 900,000 ₪ ואחוז המימון יהיה בשיעור של 50%, והבנק יציע ריביות לפי המדרגה הבינונית. לכן, סך הכול תשלמו החזרים נמוכים יותר בהשוואה להחזרי המשכנתא שנלקחה באחוזי מימון גבוהים יותר.
אופטימיזציה לאחוזי המימון במשכנתא
אישור מוקדם למשכנתא – לאחר בחירת נכס כדאי להוציא בהקדם אישור עקרוני למשכנתא כדי לבחון את תנאי ההלוואה ולבדוק כיצד לשפר את אחוזי המימון על מנת לקבל ריביות נמוכות יותר.
תכנון פיננסי – כל משכנתא חייבים לתכנן מראש, ובעזרת היועצים המנוסים של פריים תוכלו לערוך תכנון פיננסי מותאם אישית כדי לבנות תמהיל אופטימלי, להפחית סיכונים, להקטין אחוזי מימון ולהשיג ריבית טובה יותר ולחסוך הרבה מאוד כסף.
מעקב אחר מגמות בשוק הנדל"ן ובתחום המשכנתאות – לאחר שקיבלתם החלטה לרכוש נכס עליכם לעקוב אחר מגמות ושינויים בשוק הנדל"ן, וחשוב לבדוק ולעקוב אחר השינויים בשיעורי הריבית בשוק המשכנתאות.
סיכום
בשורה התחתונה, אחוזי מימון משפיעים על תנאי המשכנתא ושיעור הריבית, ובמדריך זה הצגנו בפניכם מדוע חשוב להקטין את אחוזי המימון במשכנתא כדי לשפר תנאים ולהשיג את הריבית הטובה ביותר.
למידע נוסף וללקיחת משכנתא בתנאים הטובים ביותר – אנא צרו קשר עם פריים משכנתאות!
